临沧市物业管理暂行办法.doc

登记编号：云府登333号第三号现公布临沧市物业管理暂行办法，自2007年5月1日起施行。 二七年五月一日 临沧市物业管理暂行办法第一章 总则第一条为加强临沧城市住宅区物业管理，规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据物业管理条例及云南省物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。第二条临沧市建设局是本市物业管理的行政主管部门，负责对全市物业管理活动的监督管理。县(区)建设局负责辖区内的物业管理工作。其它有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。第三条物业管理企业应当具有独立的法人资格。按照中华人民共和国建设部物业企业资质管理办法第六条规定，本市辖区内新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，向市建设局申请资质证书，方可从事物业管理活动。非本市物业管理企业进本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书到市建设局备案，办理相关资质登记备案手续。物业管理企业应当按资质等级规定的范围承揽物业管理业务。第四条自本办法公布施行后，凡临沧市辖区内新建的住宅区应当实施社会化、专业化的物业管理，原有住宅区逐步推行物业管理。第二章业主及业主大会第五条住宅区业主入住率达到50%以上，由住宅区建设单位牵头，在当地建设行政主管部门指导下，成立业主大会，选举产生业主委员会。总建筑面积万平方米以下或住房在60户以下的住宅区，经全体业主一致同意，可不成立业主委员会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到当地建设行政主管部门备案:1、业主大会的成立情况;2、业主大会议事规则；3、业主公约；4、业主委员会委员名单。第七条业主委员会成立后，应当立即承接物业。业主委员会成立满一个月以后，无故拒不接收物业、招聘物业管理公司、签订物业管理服务合同的，由当地建设行政主管部门宣布解散，并按规定程序择时重新召开业主大会，选举产生新的业主委员会。第八条业主委员会不得从事经营活动。业主委员会从建设单位承接的物业管理用房和可经营的物业，应当全部委托给受聘的物业管理企业代为经营和管理。第三章前期物业管理第九条2006年1月以后启动的房地产开发项目，开发建设单位在销售物业前，应当制定前期物业管理方案，报当地建设行政主管部门备案。前期物业管理方案主要包括前期物业管理服务合同、业主临时公约和选聘物业管理企业的意见。第十条开发建设单位应当通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业，实施住宅区的前期物业管理并签订前期物业管理服务合同。投标人少于3个或者住宅区规划总建筑面积小于2万平方米的，经当地建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第十一条开发建设单位销售物业时，应当将前期物业管理服务合同中的物业管理服务内容、服务标准、费用标准及收取方式作为房屋销售合同内容，并向购房人明示业主临时公约。购房人在签订房屋销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。前期物业管理服务合同、业主临时公约到业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时终止。第十二条承担前期物业管理的企业，应当在与开发建设单位签订前期物业管理服务合同后立即派员进驻现场，其主要职责为:（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能情况;（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议;（三）配合有关部门对物业进行竣工验收；（四）为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人的房屋装饰装修进行管理;（五）对小区的工程技术、业主、物业使用人和物业管理等相关档案资料进行管理。第四章物业管理用房第十三条开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房，前期物业管理期间提供给物业管理企业使用;业主委员会成立后，无偿提供给业主委员会(未成立业主委员会的，移交物业管理公司)。物业管理用房建设费用可以计入建设成本，属全体业主共有，未经业主大会同意，任何单位或个人不得占用和改变物业管理用房的用途。第十四条物业管理用房按住宅区房屋总建筑面积14标准配置。但最低不能低于60平方米。提供的物业管理用房应独立成套，并具备水、电等基本使用功能。第十五条建设单位在办理商品房预售许可证和产权登记时，应提交物业管理用房配置相关资料。经审核符合条件的，市、县建设行政主管部门方可核发预售许可证和办理房屋产权登记。第五章物业管理费用第十六条依照国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法第六条、第七条规定，临沧市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。根据临沧市实际，全市8县(区)的经济适用住房小区统一执行一个政府指导价，其标准依据物业管理基本成本构成确定基准价为0.50元/平方米月，浮动幅度在20以内。涉及项目的具体收费标准，由物业管理企业与业主根据规定的基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中约定，报物业所在地价格行政主管部门、建设行政主管部门备案。政府指导价每五年调整公布一次。第十七条其他住宅区物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业管理企业与业主在物业管理服务合同中约定，报物业所在地价格行政主管部门、建设行政主管部门备案。其他住宅区在未成立业主委员会前，可参照政府指导价，收取物业管理服务费。第十八条物业服务收费按法定产权面积计算，按每月、每平方米建筑面积计收。除另有约定或征得业主、物业使用人同意外，不得提前预收物业服务费用。业主入住前的物业管理费用由开发建设单位全额承担;业主入住后的物业管理服务费用，由业主全额承担。第十九条实行政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据实际支出，按房屋建筑面积合理分摊。第二十条凡物业管理区域内属全体业主共有的物业，经营所得收益用于补充物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用。第六章专项维修基金第二十一条凡临沧市行政区域内的经济适用住房、单位集资房、全产权过渡住房、商品房开发项目的住房，购房者应按购房款2的比例缴交房屋共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称专项维修基金)。专项维修基金不计入房屋销售收入。第二十二条专项维修基金属业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修基金入不敷出时，由业主大会研究决定续筹方案。第二十三条专项维修基金由建设行政主管部门代为管理。专项维修基金由售房单位按规定向购房者收取后，统一交当地建设行政主管部门代为管理。建设行政主管部门将专项维修基金存入指定银行、专户储存、专款专用。建设行政主管部门代为管理的专项维修基金，定期接受业主大会、业主委员会和财政部门的检查与监督。第二十四条2005年12月31日以前出售并入住的经济适用住房、单位集资房、全产权过渡房、商品房住宅区、由售房单位(业主委员会和物业管理企业)按规定补建专项维修基金。第二十五条2006年1月1日以后新建的住宅区，建设单位应当建立专项维修基金，建设单位未按规定建立专项维修基金的，建设行政主管部门对其销售的房屋，不予办理房屋销售许可证和房屋权属登记。第七章附则第二十六条本办法由市建设局负责解释，自发布之日起施