无锡房地产市场度报告联康.doc

2010年11月无锡房地产市场月度报告您可信赖的房地产营销专家热情/专业/诚实/负责目 录背景篇3城市规划发展情况3“最后1公里”将打通,锡东大道成江阴至无锡机场快速主通道3江苏省4条高速公路同时建成通车,无锡到张家港现只需25分钟4迎接地铁时代，崇安将再造面积超过100万的地下新城5城市政策环境情况6央行决定上调存款准备金率0.5个百分点6公积金贷款购买首套房90平以上首付30%6房地产行业动态8新政之下，别墅市场更加走俏8土地篇911月份无锡市非工业类土地供求情况9商品房交易篇13无锡市商品住宅供求情况13无锡市商品住宅成交情况14无锡市成交结构分析15重点项目篇19背景篇城市规划发展情况 “最后1公里”将打通,锡东大道成江阴至无锡机场快速主通道锡东大道北延工程开工，延伸段全长虽然只有2821米，但工程的建设不仅将为锡东大道整个工程划上一个圆满的句号，而且这“最后一公里”的建成将使锡东大道成为第一条打通江阴至京沪高铁安镇站、江阴到无锡机场的快速主通道。自2003年开始建设的锡东大道最初为一条贯穿锡山区东部、南北走向的高等级交通干道。经过多年建设，锡东大道由南已延伸至新区，靠近无锡机场;向北与228省道相接，其间路经正在建设的京沪高铁安镇站。锡东大道北延段起点为现锡东大道与228省道交汇处，沿原有华张线进行建设修至江阴。据工程项目负责人介绍，工程将于明年10月1日前建成通车，与京沪高铁安镇站正式运营时间基本一致，届时这条专用线将会方便更多出行的市民。新联康观点：锡东大道建成后将成为江阴至无锡第六条快速通道，据悉锡东大道北延段完工后市民可直接从江阴上锡东大道，不必再经其他公路进行转道，据预测江阴上锡东大道后至安镇站的时间仅需20分钟左右，至无锡机场也只要40分钟左右，它的通车必将为地方经济的发展带来更多良机。 江苏省4条高速公路同时建成通车,无锡到张家港现只需25分钟11月3日，锡张高速、江海高速、连临高速、徐济高速等4条高速公路一起宣布建成通车，至此全省高速公路通车总里程已突破4000公里。其中，无锡至张家港的锡张高速公路全长约49.1公里，双向六车道，设计时速120公里。锡张高速起点在无锡新区硕放枢纽，锡张两地的时空距离将缩短为25分钟。更值得期待的是，锡通公铁两用大桥计划近期启动建设，锡张高速未来将跨过长江与南通连接，成为无锡参与沿海开发的交通大运脉。新联康观点：锡张高速公路的建成填补了锡东片区一直没有高速公路的空白，锡张高速公路不仅有利于锡东地区的经济社会发展，和附近居民的出行，还将有力推动无锡机场、高铁锡东站、空港物流园的发展，增进锡张两地的交流。一个最明显的便利是，张家港的居民也可以借道锡张高速来无锡乘飞机、坐高铁。目前横跨长江的锡通公铁两用大桥已计划在近期启动建设，锡张高速将以此延伸到苏中地区，成为无锡参与国家沿海开发战略的快速通道。 迎接地铁时代，崇安将再造面积超过100万的地下新城三阳广场地铁枢纽开工已近8个月，在这一大型工程加紧建设的同时，另一个大规模的地下工程也开始在崇安区启动。11月29日获悉，崇安区将通过整合地下商业资源，在老城区“身底”下，再造一座商贸、商务载体面积超100万的地下新城。新联康观点：地铁时代的即将到来，为地铁沿线区域带来巨大商机， “地铁预留口”都已成为关系项目开发进度的“关键词”。红豆国际广场已在地下3层为地铁预留了通道出口，而位于市中心的恒隆广场与地铁三阳广场站的通道已显露雏形。一些开发商还主动找到轨道办，就地铁预留通道的线路走向、商业资源共享等诸多细节进行沟通。市中心的地下新城配合地铁，势必成为地铁沿线项目主要的造势方向。城市政策环境情况 央行决定上调存款准备金率0.5个百分点为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。新联康观点：当前通胀压力不断上升的情况下，上调存款准备金率可以有效的降低流动性，一般地，存款准备金率上升，会使得利率被迫上升，这是实行紧缩的货币政策的信号。资金的流动性降低将间接延长客户预期购房时间。 公积金贷款购买首套房90平以上首付30%为规范住房公积金个人住房贷款政策，中国住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。在部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。为此，这份通知规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。为支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求，这份通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于；套型建筑面积在平方米以上的，贷款首付款比例不得低于。通知还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。新联康观点：该政策提高了购买90以上商品住宅的首付款比例，增加了改善型需求类的客户购房成本，对改善类、尤其是首改类客户有较大的抑制。房地产行业动态 新政之下，别墅市场更加走俏通货膨胀日益严峻，个人资产不断缩水，所有人都在讨论如何保值，别墅作为不可再生资源的土地市场，逐渐成为更多人青睐的资产保值和增值方式。 住宅市场先后遭遇“国十条”、“新五条”为代表的系列政策调控，严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。2010年无锡楼市的别墅销量一片红火，龙湖滟澜山、圣芭芭拉、万科酩悦等一系列高端城市别墅的火爆销售点燃了锡城地产市场的热销传奇，作为无锡别墅的标杆之作，龙湖滟澜山在受新政影响下的房地产市场中为别墅市场打开一片新的天地。 新联康观点：长期以来，别墅类物业一直被信贷、税收、土地等方面的政策严格控制，因此，形成了以一次性付款为主的住房消费模式，也正因如此，三套房停贷、无纳税记录外地人禁贷的政策，几乎对于别墅市场没有实质性的影响，新政依然在继续，别墅市场的未来充满希望。土地篇 11月份无锡市非工业类土地供求情况2010年11月无锡市共有14幅非工业类土地挂牌成交，成交面积为93.47万。非工业类土地成交情况地块编号地块名称出让面积(m2)规划用途容积率起始价 (万元)成交金额(万元)楼板价(元/)竞得人锡国土2010-61XDG（XQ）-2010-48 地块135953居住A块1.4、B块1.169676940003660.7重庆协信控股集团城市建设发展有限公司锡国土2010-62XDG（XQ）-2009-48地块81751.4居住、商业（商业建筑面积占总建筑面积的比例10%）1.2-1.418395217001607.2大和房屋工业株式会社锡国土2010-63XDG-2010-40地块48062.2商办混合用地2.2-2.639801398013185.1无锡市莫家庄实业有限公司锡国土2010-64XDG-2010-41地块34256.9商业、商务办公2.5-2.832335395003371.1常州富域发展有限公司锡国土2010-65XDG-2010-30地块74946居住、商业2.2-2.51145621155626114.4上海城建置业发展有限公司锡国土2010-66XDG-2010-37地块20077.4商业、商务办公5.4-6.057462574624770.0无锡市河埒经济发展投资有限公司锡国土2010-67XDG-2010-33地块189767居住2.091089921002400.0泰州市碧桂园房地产开发有限公司锡国土2010-68XDG-2010-34地块33736商办混合用地A块6.0、B块8.02026620266750.9无锡红豆置业有限公司锡国土2010-69XDG-2010-35地块92350居住商业混合用地（商业建筑面积不大于总建筑面积的49%）2.852695526952037.9无锡红豆置业有限公司锡国土2010-70XDG-2010-36地块132963.1A块商业用地，B、C块居住用地A块0.85，B、C块1.3-1.525928530001500.0无锡奕淳房地产开发有限公司锡国土2010-71XDG-2010-45地块25186.3商业、办公、居住（其中居住建筑面积比例不超过30%）3.0-3.5612017500694.3苏州港龙控股集团有限公司锡国土2010-72XDG-2010-46地块20408.2商业、办公3.0-3.5492912600690.1无锡市大宗钢铁电子交易中心有限公司锡国土2010-73XDG-2010-47地块24534.1居住、商业用地（商业建筑面积占总建筑面积比例不低于51%）1.3-1.5368066801000.0无锡龙世房地产开发有限公司锡国土2010-74XDG（XQ）-2010-2地块48766.9A块商办混合用地、B块商住混合用地A块2.8、B块2.03143102301.8由市国土资源局收回锡国土2010-75XDG（XQ）-2010- 17地块20746.3商业（旅馆业用地）3.0-3.512448195001714.3深圳市五大洲投资发展有限公司无锡分公司新联康观点：11月26日“土拍”成交地块14幅，1幅流拍，由市国土资源局收回，共有26家开发企业参与竞拍。此前被业界看好的XDG-2010-30地块仅通过1轮叫价就被上海城建置业轻松拿下，城市边缘地块和重点发展区域最受开发商热捧，其中位于惠山区的XDG-2010-36地块、XDG-2010-45地块和XDG-2010-46地块引起开发商多轮竞拍，溢价率均超过100%，最高达到约185.95%。锡山区高铁商务区、惠山新城、太湖国际科技园受到众多开发商的追捧，选择这些区域主要对区域内规划前景看好。此次挂牌成交的14幅地块中，有10幅地块参与竞拍，4幅地块底价成交。14幅地块的总成交金额约为64.2亿元。本次参与竞拍的土地性质多为商业或商务办公等综合性质，纯居住类用地仅2块。上调基准利率、银行加息等相关政策的出台，增加了开发商的开发成本，此次开发商拿地热情不高，拍卖会上还出现流拍现象。2010年11月29日无锡市共推出8幅非工业类土地，总出让面积为73.98万。非工业类土地出让情况地块编号地块名称出让面积(m2)规划用途容积率起始价 (万元)保证金(万元)锡国土2010-76XDG-2009-90地块47826.6商业、公交停车场、公共停车场1.8-2.0285965719锡国土2010-77XDG-2010-49地块87903居住2.2-2.513748927498锡国土2010-78XDG-2009-77地块111261.1商业、商务办公、居住用地（其中居住建筑面积占总建筑面积比例不大于80%）2.19229118458锡国土2010-79XDG-2010-32地块163232.1居住、商业1.4-1.65732711465锡国土2010-80XDG（XQ）-2009-46地块24748.7居住1.6-1.855861117锡国土2010-81XDG(XQ)-2010-25地块127637居住1.6（沿新鸿路东侧100米范围内，容积率0.5）382157643锡国土2010-82XDG（XQ）-2010-28地块126898.5商住混合用地（其中住宅建筑面积占总建筑面积的比例不超过50%）2.3-2.5481589631锡国土2010-83XDG（XQ）-2010-1地块50325.1旅馆业0.8115502310新联康观点：11月29日无锡市共有8幅地块挂牌出让，其中1幅为旅馆业用地，3幅为纯住宅用地，其他4幅为商业、居住；商住混合；商业、公共用地。此次出让的8幅土地分别位于北塘区惠山古镇、蠡湖新城和太湖新城的黄金地段以及马山、硕放机场附近，并定于12月底开拍。“这次推出的土地总体质量比较高，亮点也不少，8幅地纯居住用地达3幅。其中两幅新区的地块有可能是为了配合苏南硕放国际机场建设。由于无锡土地市场供应充足，可遏制房价的过快上涨以及房地产市场的大起大落。预计XDG-2009-77地块关注度将较高。该地块为商业、商务办公和居住用地，地块位于滨湖区贡湖大道与高浪路交界处，属于太湖新城板块，目前是无锡市重点打造区域，地块紧邻未来无锡市政府，南北向的贡湖大道与东西向的高浪路为目前区域内主要的交通主干道，沿贡湖大道北上可直接进入无锡市中心区域，沿高浪路向东可进入无锡新区，向西可至蠡湖风景区，且周边相关配套较多，地段较为成熟，最主要的该地块起拍楼面地价仅3950元/，价格可塑性较高。商品房交易篇 无锡市商品住宅供求情况11月份无锡市住宅供应量为46.28万，环比降幅为38.98%；成交量为58.56万，环比降幅为5.99%；11月份商品住宅成交量明显大于供应量，供求比为1:1.26。无锡市商品房成交量近三个月来呈下滑趋势。 无锡市商品住宅成交情况11月份，无锡商品住宅市场呈量价齐跌态势，11月成交量为58.56万，环比下降5.99%；成交均价为8221元/，环比下降81元/，降幅为 1%。受9月29日国家发布二次调控的持续影响，本月市场上主要成交产品以低均价、低总价的低物业为主，成交均价有一定的下滑。从成交面积来看，本月成交户型以中小面积户型为主，本月绿地世纪城、太湖国际社区、保利香槟国际都有90面积以下的户型推出，以低总价来吸引刚需类客户。 无锡市成交结构分析无锡市住宅成交套数月度环比图11月无锡商品住宅共成交4921套，环比下降4.15%；其中滨湖区与惠山区由于加推和新开盘项目较多，成交套数较上月比有明显增长，惠山区上涨幅度明显。北塘区本月成交套数与上月持平，另外四个区成交套数均有不同程度的下跌，锡山区下跌幅度明显，环比下跌52.25%，主要由于本月区域内代表个案没有明显的加推与成交。崇安区本月成交套数为165套，环比下降14.06%，目前本区域内住宅类项目基本为余房销售，无开盘动作。其中金科产品由于优惠幅度大，其新大陆和观天下产品销售情况较好，两个项目共计销售107套。南长区本月成交201套，环比下降38.34%。重点个案西水东本月频繁加推但由于推量不大，并没有给项目带来重大成交，时代上城本月主要以余房销售为主，表现一般。北塘区本月成交731套，与上月持平。本月在售个案中仅海尚映象一个项目有开盘动作，其余项目大多为余房销售，盛世新城与蔚蓝观邸本月余房销售较优，分别为83套和52套。新区本月成交713套，环比下降20.34%。本月龙湖滟澜山与长江国际臻园销售情况较好，分别销售80套与73套，金科米兰米兰由于优惠幅度较大，也有40套的成交。滨湖区本月成交1355套，环比上升32.2%。由于本月滨湖区开盘项目较多，且有大量项目进行优惠促销活动，促成大量的成交，主要来自太湖国际社区、万科魅力城、酩悦和保利香槟国际。惠山区本月成交1182套，环比上升54.1%。成为上涨幅度最大的区域。主要依靠绿地世纪城和百大奥澜半岛的出色表现带来的支持。锡山区本月成交574套，环比下跌52.25%。成为下降幅度最大的区域。区域内本月并无重大项目加推且在售项目没有带来很好的成交。无锡市住宅成交占商品房成交套数比例图11月份，无锡市商品住宅成交套数与住宅成交套数所占商品房成交比例均有所下降，本月商品住宅成交4921套，较上月下降4.15%，住宅成交所占商品房成交套数比例为67.41%，商品房成交套数具有一定增长。由于新政对住宅类影响较大，而商业地产并不受调控影响，投资者涌入商业地产，造成商业地产本月热销。无锡市月度住宅成交面积及商业成交面积对比与成交套数变化一样，住宅成交面积占商品房成交面积的比重较上月下降7.37个百分点，商业成交面积所占比重较上月增加5.75个百分点。商业地产并不受国家宏观调影响，投资者转向投资商业地产，近两个月来，商业地产呈稳步增长趋势。重点项目篇保利香槟国际 项目概述保利香槟国际位于滨湖区太湖新城板块，蠡湖大道与周新西路交汇处西南侧，为保利地产在无锡地区开发的首个项目。项目占地15万，总建面积30万方，共规划30栋8-12层小高层规划，分三期开发。11月28日保利香槟国际首次开盘，推出房源位于项目一期最北侧靠周新西路段，一期共规划10栋8-12层小高层。项目地址蠡湖大道与周新西路开发企业保利地产占地149944.9总建300000容积率1.8产品类型小高层绿化率32.5%主力面积四房二厅二卫170物业保利物业物业费用未定开盘时间2010-11-28交房时间2012年年中代理公司上海策源、保利代理项目动态地上四层 推盘概况本次保利香槟国际开盘推出一期1#楼和2#楼，共5单元，共93套房源（共109套房源，关系户预定13户，预定房源主要集中在2号楼东边套，另留样板房3户）。1#楼（75、76、77单元）2#楼（73、74单元）售楼中心推盘房源户型配比1#楼2#楼单元号757677单元号7374室号010201020102室号01020102面积（）149149170170170170面积（）9388170170套数791091010套数991010去化套数798877去化套数8810973单元为2梯3户结构（91二房户型未公开推出）；74、75、76、77单元2梯2户结构。本次推出88-93二房18户，149三房16户，170四房59户；170四房为本次房源主力户型。二房二厅一卫：88-93三房二厅二卫：149四房二厅二卫：170n 二房、三房均南北通透，多开间朝南n 卧室送飘窗n 各户型过道均较长，影响面积利用3、价格与优惠情况价格：保利香槟国际本次开盘根据楼层报价：4楼以下均价11000元/，4-10楼均价12000元/，10楼以上均价13000元/；本次开盘成交均价约12400元/。中低楼层差价100元/，高楼层差价200元/；东西向差价100-200元/；楼栋差价400-900元/；同一楼栋内，二房户型单价低于四房户型100-300/不等，三房户型单价低于四房户型200-300元/。优惠：开盘前交意向金（认筹）总价优惠0.5%；开盘当天认购优惠0.5%；三天内签约总价优惠0.5%；一次性付款总价优惠1%；以上优惠可重叠，最高优惠力度达2.5个点。现场车辆档次普遍不高，无BMW无BENZ，最高档车为奥迪现场人气较高，近300个座位坐满，部分客户站着等待中间出现客户闹事风波，引起客户骚动，纷纷离开座位摇号182组成交销控开盘流程 开盘现场本次保利香槟国际开盘前做了充足的蓄客准备，对外宣称收纳诚意金280余组，实际到场200组左右，采取摇号方式确定选房顺序，每5组客户一组进入内场选房。客户等待区设置于售楼中心外，早上天气多云，较阴冷，开发商未采取特殊保暖措施处理，仅在外场等待区放置一饮水机。开盘时间原定于9:28分，部分客户不同意开发商采取2个摇号箱同时摇号，与开发商方面在摇号台发生争执，最后多组客户上台争取，开发商方面妥协，同意将摇号球移至同一摇号箱内统一摇号，摇号延至9:43分开始进行。双方争执期间，现场噪乱，大多客户离开座位，现场业务员亦没能对客户情绪进行有效安抚，等待区多次出现众多客户集体哄闹情况，影响不佳。摇号过程中出现“091”和“160”风波。本次开盘将客户号码写于乒乓球上统一放入摇号箱，摇号过程中，主持人将“091”号错报成“160”号，摇号记录板出现2次“160”好，“091”号客户质疑本次开盘公正性，上台争抢摇号箱，并把主持人拉落舞台。摇号开始前，主持人强调每5组客户一组摇号进入内场选房。开始摇号后较随意，每次摇号组数不均，未遵照5人一组进入内场的规则，少则摇出一组客户入内，多则连续摇号10组。内场选房区流程设计和客户引导方面工作均安排不周，秩序较混乱，且内场亦采用与外场相同的白色铁栅栏做空间围挡，整体档次下降，与装修豪华的售楼中心格格不入。整体来讲，保利香槟国际首次开盘内、外场组织均不力，摇号方式（开始采取双箱摇号）安排不合理，现场混乱，现场表现有损于自身国内知名开发商的形象。摇号确认区客户签到区N现场布局图舞台：摇号区外场等待区1号楼2号楼售楼中心选房签约区售楼中心内部入口预选区签约区控台沙盘沙盘吧台服务区 开盘流程：客户携带诚意登记单、诚意金收据，经审核后进入登记区客户抽取号码并登记后，进入等候区等待摇号，每次5组客户进入预选区预选区客户参照面积价格表预选意向房源客户进入选房区，根据销控情况等确定房号，工作人员打印选房确认单服务大使带领客户通过审核岗，进入签约区客户凭选房确认单、诚意金登记单、诚意金收据在30分钟内完成签约认购工作人员审核认购书并盖公章，客户离场 销售情况1、意向金情况提前3天开始收取意向金5万元，共收取280余单，已缴纳意向金的客户除享受0.5%总价优惠外，无其他抵现优惠。当天意向金客户到场200组左右。2、销售情况开盘当天推出的93套房源去化81户，开盘当天销售率87%。中高楼层去化表现良好，余房主要集中在76和77单元（均位于1号楼）低楼层。 总体分析1、结果分析本次开盘乃保利香槟国际首次开盘。自10月中旬房交会开始公开蓄客，至开盘前蓄客准备不足2个月，开盘前三天开始收取意向金约280组，蓄客表现可谓优秀。分析其蓄客动力主要来自保利品牌吸引力、蠡湖景区环境优美宜居及太湖新城开发日趋深入、区位认同度逐渐提高。本次开盘共推出93套房源，当天售出81套，销售率87%，表现尚佳。但考虑其充分的蓄客准备（客源量为房源量的3倍），此销售结果也在情理之中，且尚余10余套低楼层房源未售出，反映出蓄客过程中对客户挖掘工作不够深入。2、价格分析本次开盘均价12400元/，88户型总价109万；149户型总价185万；170户型总价211万；各房型总价均高于100万元。与周围竞品相比，单价价格偏高。3、客源分析区域内改善性客源为本次香槟国际开盘的主力客源，主要从以下各方面反映：到场车辆几乎全部为无锡本地牌照；现场大多客户用无锡方言交流；年龄在35-50岁的夫妻同时到场所占比例很大，30岁以下的年轻客户仅5组左右。客户职业方面，私营业主是客户总量的绝对主力，受总价因素制约，工薪阶层选择在此购置较少。本次推出房源主力为170的改善型四房是产生以上客源结构的主要原因。复地澜湾开盘报告 基本信息：复地澜湾位于无锡市惠山区惠山新城核心地段，文惠路与政和大道交汇处。项目总建3.1万，占地5.6万，容积率0.67。本次推出52套双拼，16套叠加别墅，其中两套双拼和一套叠加作为今后样板房，不对外销售，可售房源为50套双拼和15套叠加。项目地址文惠路与政和大道交汇处开发企业无锡复地房地产开发有限公司总建3.7万占地5.6万容积率0.67产品类型双拼、叠加别墅绿化率34%主力面积双拼四房两厅四卫 230-248车位数164车位比1:1物业上海复瑞物业物业费用2元/*月开盘时间首次开盘：一期2010年11月27日交房时间一期到2011年年底交付 推盘概况推出的双拼推出的叠加N文惠路政和大道项目总计164套别墅，其中双拼别墅128套，叠加别墅38套，目前在推一期50套双拼别墅和15套联排别墅，后期推盘时间未定。目前施工进度未来样板房，外立面为褐色面砖。推盘房源户型配比产品类型户型面积套数比例去化去化比例叠加四房两厅三卫C1/C2/D1/D2176/195/190/1931523%17%双拼四房二厅四卫B1/B2217/2301828%1794%四房二厅四卫A1/A2230/2483249%2063%合计-65100%3858%户型：叠加C1户型195叠加C2户型176C2户型：步入式花园设计、三层双景观露台、主卧套房设计、四楼露台面积约47（全赠送）、四层通道狭长造成空间浪费且次卧与书房采光差。C1户型：下沉式庭院设计、朝南景观花园面积约128（全赠送）、主卧套房设计，赠送地下室面积约96（计入产权面积）。D2户型：两卧室朝南、朝北约48景观露台全赠送、空间紧凑利用率高。叠加D2户型面积约193叠加D1户型面积约190D1户型：中央景观庭院设计面积约92（全赠送）、南北通透、干湿分离、赠送地下室面积约92、一层狭长采光度差。双拼A2户型面积约248双拼A1户型面积约230A2户型：下沉式庭院设计、客厅挑高6米，双套间设计、主卧套房设计且连接南向观景露台、户型方正空间利用高。赠送面积为：地下室99、庭院118、露台34。A1户型：下沉式庭院设计、南北双向庭院，客厅挑高6米，双套间设计、主卧套房设计且连接南向观景露台、户型方正空间利用高。赠送面积为：地下室76、庭院105、露台35。双拼B1户型面积约230双拼B2户型面积约217B1户型：下沉式庭院设计、客厅与餐厅相连，面积较大、北向卧室露台270转角设计、主卧套房设计、户型方正空间利用率高。赠送面积为：地下室99、庭院86、露台38。B2户型：下沉式庭院设计、宽大庭院约98（全赠送）、错层客厅设计、双套房、主卧套房设计连接南向观景露台、户型方正、空间利用率高。赠送面积为：地下室73、庭院98、露台41。 价格与优惠情况价格：本次开盘一房一价，叠加产品均价9000元/，总价在158-175万元左右，双拼产品均价在12000元/，总价在260-297万/套左右。双拼产品中