是谁在搅弄楼市风云？.doc

这边去库存那边楼价疯长 是谁在主导楼市风云？关于当前政府房地产调控政策分析文/刘培军2013年10月29日，习近平在主持中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设，进行第十次集体学习上发表讲话强调：各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，千方百计增加住房供应。（2013年10月31日 新华网）2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。（2015年12月14日 搜狐网）通过以上两个截然不同的表态，我们大概能够看出目前政府对于楼市政策的转变。进入2016年以来，各级政府都把“去库存化”当作在房地产领域必须完成的经济任务执行。然而在一线房地产市场，并不存在库存压力，高升的房价主要由投机资本主导。政府对楼市的集体松绑，忽视了一线城市房地产经济的独特性，导致了当前一线城市楼价飞涨的现象。所以在接下来的楼市调控中，一线城市的政府就要从本地实际出发，收紧政策，以免楼市过热催生房地产泡沫。而本文主要探讨的重点，是在房地产市场占有主体地位的三四线城市地产市场，及其高库存现象（故如无特殊说明，则下文中的房地产高库存现象针对范围即是三四线城市内）。那么三四线城市房地产“高库存现象”从何而来，它会带来什么后果？“去库存化”与当前经济转型之间的关系是什么，未来能不能完成？在下面的论述中，我将结合者具体数据，尽量深入浅出的与大家进行讨论。因为我本身也是一名学生，而且并非经济学专业，所以难免有不正确的分析和观点，还请大家批评指正。房地产高库存现象的由来所谓房地产库存就是已经完成开发但未售出的房地产商品存量。现实中，一般房地产企业都会保持一定量的“库存”来应对诡谲多变的市场。但另一种情况是，随着经济的下滑，人们购房意愿普遍下降，成交量大幅下跌造成库存走高，形成“高库存”。那高库存有没有具体的标准？答案是没有，现在学界对房地产高库存的判定也没有具体的标准，但是“高库存”现象确实是客观存在的现实。一般认为，中国房地产高库存最初产生于2008年。受全球金融危机影响，当时全国房地产总体呈现“量价齐跌”现象（即在一段时间内房地产成交量和成交价相较于金融危机前均呈下跌态势），所以08年的房地产待售面积就达到了1.8亿平方米， 虽然现在看来不是很高，但是与07年相比，整整高了5000万的待售面积。此后，我国房地产库存量总体趋势一路上涨，截至去年10月末，整体待售面积已经达到创纪录的6.86亿平方米。其实，房地产迎来高库存是必然的。经过三十年的经济高速发展，一线房地产市场，类似于八十年代的日本，投机性资本主导着房价飙升。繁荣的一线房地产市场造成一种假象：只要是投入房地产的资本就能就能获得暴利！其实除一线房地产外，其余各地的房地产市场大多是由真实需求主导的。而在这些真实需求主导的地方房地产市场中，大量资本投入房地产开发并不能取得预期的获利，反而会拉低整体价格。因为在地方房地产市场中，一方面是有资本支持的房地产供给，另一方面是缺乏强有力资本支持的购房群体，供需的严重不平衡就会造成供大于求的市场格局。这是房地产市场高库存的直接原因。房地产高库存带来严重后果在我国当前的经济结构下，GDP增长主要是靠投资拉动的。而地产开发投资又占固定投资总额的20%左右。另外，从产业链上来说，房地产行业与100多个行业密切相关。可以说，房地产业已经成为我国当前最重要的经济支柱产业。所以，房地产高库存直接带来的后果就是加大经济下行压力，继而影响上下游其他产业发展，如果处理不当将会导致严重的金融危机。另外一个不易被察觉的后果其实比上一个更严重！那就是房地产库存高企有可能引发地方政府债务危机。2015年8月29日，全国人大常委会批准年地方政府债务限额为万亿元，这万亿元地方政府债务限额，实际就是当年地方政府负有偿还责任的债务。 这还不包括政府富有救济责任的债务金额（财政部数据显示，这部分债务有8.6万亿）。地方政府负债越多，就越需要高额的财政收入来提高自己的还债能力。而现实是地方政府的财政收入很大一部分来自土地收入（即所谓的“土地财政”）。这就解释了为什么在中央“限购令”刚刚出台，就有许多城市给楼市“顶风松绑”，也一部分解释了为什么一旦房地产低迷，地方政府会拼命的救市。这就好比一个上学的学生欠了学校很多学费，本来打算等老爸的生意挣钱后偿还学费，但是老爸的生意一直不景气，他也因此得不到老爸的钱，所欠的学费自然没有办法偿还。从这个角度讲，地方政府与房地产开发商是一个利益共同体。以北京市为例，2009年市级财政收入为2026.8亿元，其中土地转让收入923亿，占当年财政收入比重为45.57%。 同样，2009年上海市的市级财政收入为2540.3亿元(增长7.7%)，其中土地转让收入992.63亿，占当年财政收入比重为39.07%。这种情况在全国也是相当普遍的。从这个角度分析，房地产相关收入已经并将继续成为地方政府用于偿还地方债务的最重要收入来源。如果房地产持续低迷，地方政府就会发生还债困难，如果任其发展不排除出现地方政府陷入债务危机的可能。“去库存化”与经济转型13年这届政府不太走运，一上台就面临着经济转型的巨大压力。长期依靠投资形成的粗放式发展模式已经难以为继，构建“消费型”经济发展模式将会成为贯穿本届政府工作的主要内容。在这个转型过程中，怎么处理房地产市场是一个大问题。因为上文中已经讲过，房地产业现在是我国支柱产业，在经济转型中也必然占有举足轻重的地位。从98年全面推行“房改”以来，我国房地产市场一直是投资所主导的。如果在当前房地产市场整体低迷的情况下贸然舍弃“投资型”模式，必然造成房地产市场大跌，引发经济动荡，这显然不能成为政府的选择。如果继续维持房地产市场的过度繁荣呢？这对于经济转型又十分不利。从房地产本身的性质来讲，它既具有投资性又具有消费性。如果要谋求房地产市场结构从“投资型”向“消费型”转换，就要引导房地产市场资本主流从高档商品房建设转向中低档居民住宅楼建设。这在资本仍能从房地产市场获得暴利的环境下，几乎是不能做到的，因为投资者会本能的追逐更高的利润。这就造成一个两难的选择：贸然放弃当前投资主导房地产价格的模式，会导致经济衰退；而片面强调去库存化，又无法完成房地产转型的任务。反映在政府的房地产调控政策上就是，在房地产市场过热时，出台政策打压资本投机，在房地产高库存时又想方设法“去库存化”。“去库存化”能不能完成？自从2015年末中央下发去库存的任务以后，中央和地方政府为消解房地产库存可谓费尽了脑筋。除了传统的通过税收、利率、政策等杠杆刺激购房需求外，改革户籍制度，允许农民在城市就地落户也成了各地的另一项法宝。从实际效果来看，“去库存化”进展仍不理想。这主要是因为三个方面的原因：1、 房地产商不愿主动降价。在库存压力较大的三四线城市，政府去库存政策一定程度上抵消了房地产商降价的压力，不到万不得已，房地产商不会通过牺牲盈利来换取库存的化解。2、 购房者多处于观望状态。目前房价与普通居民经济承受能力还有一定的差距，抑制了刚性需求；在投资者看来，社会上对于房地产泡沫即将崩溃的论调甚嚣尘上，房地产在短期内看不到升值的空间，投资房地产意愿不大。3、 三四线城市对农民吸引力有限。因为高库存主要集中在我国三四线城市，所以吸引农民进入三四线城市安家落户成为化解库存的关键一招。但在实际操作中可以发现，不是农民不愿意就近入城，实在是家乡的城市难以提供众多的就业机会，导致农民宁愿“蜗居”在大城市，也不返回家乡。首先，我们来看房地产库存到底能不能消解呢？房地产泡沫真的会崩塌吗？第二个问题其实是以第一个问题为前提的，如果房地产库存成功消解，就不存在所谓的“房地产泡沫”的概念，如果库存堆积，很可能就会造成房地产泡沫崩塌的危险。这关键在于政府能否解决第三个问题。客观来讲，中国房地产市场还不具备崩塌的条件，纵观历史上由房地产泡沫引发的金融危机时间，大多发生在城市化程度相当高的发达国家。如：90年代的日本和06年次贷危机时的美国。而中国2015年最新的城市化率也只有56.1%，这意味着房地产市场远远未饱和，刚性需求仍然是支撑三四线城市房地产业的中坚力量。如果中国能如期完成当前设定的城镇化目标，让大量农民就近入城，房地产崩塌就不会出现。今年两会上，李克强总理在政府工作报告中说，“推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。”他承诺“要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。”这些数据意味着什么呢？意味着每年将会有1000多万的农村人口进城，如果按人均居住面积30平方米计算，每年将消解住房面积6亿平方米，不出两年，这些库存将会被全部被消解完毕。不过这些只是理论上的推测，因为我国地域分布不平衡，如果农民进城后大部分没有选择分散在三四线城市，而是集中在一线和二线，那将会加剧这些地区的房价扭曲。对于“去库存化”政策的一点建议如何保证农民进入到库存最多的三四线城市呢落户呢？这才是三四线城市的政府最应该考虑的。要想让农民化解房地产库存，就不能抱着“寻找接盘侠”的心态，而是应该真正让利于民，让全民共享发展成果。具体来说要做到一下几点：1、 放弃多年的“土地财政”政策。自从政府确立2004年正式确立“招拍挂”的土地出让制度后，虽然在一定程度上遏制了土地交易中的腐败现象，但也抬高了土地出让价格。特别是依据现在的土地流转制度，农村集体用地只有由政府收购后，才能进入土地市场交易，这就让地价完全垄断在政府手中，结果使政府得利，百姓失利。让利于民，就要允许集体土地进入房地产市场，让农民以土地要素参与房地产市场分红。只要政府引导得当，不仅不会导致土地交易市场混乱，而且能达到降低房价和使农民增收的双重效果。2、 提高城市教育、医疗、环境等综合水平，增加城市吸引力。因为我国过去长期过分偏爱用投资创造GDP成绩，造成许多城市片面注重投资房地产行业，而对其他行业缺乏关注，一定程度上限制了本地就业机会增长。这样的中小城市环境承载力有限，对农民的吸引力自然也有限，人们更愿意去那些就业机会多，服务水平高的大城市。所以，要想让农民就近入城，就得满足农民需求。3、 增加保障房建设，分化房地产市场，鼓励房地产资本向中档住房建设倾斜，抑制高档别墅和商品房建设和投资。这项措施是对之前房地产政策的“补课”，在世界其他发达国家和地区，都十分重视保障房的建设。例如在新加坡，保障房与商品房的比例为7：3；在香港保障性质的住房占整个房地产市场的50%而我国尽管在98年提出了80%以上的城市家庭由政府提供经济适用房的目标，但一直没有得到兑现。未来要将房地产业由“投资型”转为“消费型”的关键，就是看政府能否为大多数居民提供经济适用房。不过目前，这项政策对与债台高筑的地方政府来说，恐怕还难以实现。当前国家仍然对房地产行业进行调控，未来房地产市场仍存在巨大变数，但只要本届政府能够如期完成改革目标，相信房地产市场能在平稳的经济环境中完成转型。有关于房地产问题的探讨，本文就先写到这里。在开篇我就说过，自己只是一个学生，文中所援引的数据也都是来源于日常收集的官方数据，所阐释的观点，是自己在平时的思考中得来的。因为自己水平有限，有些内容不免有失偏颇，但我仍在自己的能力范围内，写下了自己确定是正确的分析。所觉最大不足就是理论分析较多，缺乏客观实证。略费笔墨记下，权当饭后谈资。数据来源： 经济观察报 2016年03月20 社科院汪利娜：对差异化去库存的六点建议 新华网 2015年8月29日 全国人