2013商服房抵押贷款办法.doc

华南县农村信用合作联社抵押贷款管理实施细则为了进一步扩大贷款投放对象，更好的支持中小企业、个体私营业户发展，按照绥化市联社关于绥化市农村信用社商报房抵押贷款办法要求，依据中华人民共和国银行业监督管理法、中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法等法律法规以及银监会颁布的个人贷款管理暂行办法、固定资产贷款管理暂行办法、流动资金贷款管理暂行办法制定本实施细则。一、基本条件1、必须是县内、乡（镇）主要道路临街、营业性商服用房、厂房或土地使用权，抵押物必须是在使用之中，且无财产争议的。2、借款人或抵押人必须持有房产部门颁发的房屋所有权证及土地部门颁发的国有土地使用证，并且出租期在二年以内。3、抵押物必须是易变现、容易出售的房地产。二、抵押贷款操作程序1、借款人提出申请，申请内容必须真实详细写明贷款用途、抵押品名称，并自愿承诺履行贷款方提出的有关意见。2、坚持借款人及抵押人面谈面签制度。3、信贷人员要对抵押房地产进行贷前调查，核实抵押房地产的真实性、所有权及出租期限，抵押人是否同意为借款人做抵押等情况。4、对抵押房地产的评估作价可采取两种形式。一是是由房地产所有权人申请房产评估事物所对房产进行评估作价，然后到房产管理部门办理过户手续（它项权利证），对房产评估事物所评估的价格，必须征得贷款信用社的认可，对评估价格信用社不认可的，信用社不发放贷款。二是特殊情况可以由本县房产管理部门协商，由信用社与其所有权人协商对抵押物作价。按不高于市场现行价格的70%作价，在双方同意的情况下，由信用社协助房产所有权人到房产部门办理房产过户手续（它项权利证）。5、无论采取哪种评估形式作价，其贷款额度均不可超过评估作价额的60%，其中中长期贷款不得超过评估价格50%。7、贷款支付方式个人贷款支付方式贷款社应按照借款合同约定，通过贷款社受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款社受托支付是指贷款社根据借款人书面的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款社根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。个人贷款资金应当采用贷款社受托支付方式向借款交易对象支付，但有下列情形之一的个人贷款，经贷款社同意可以采取借款人自主支付方式：（一）借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的；（二）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；（三）贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的；（四）法律规定的其他情形的。固定资产贷款支付方式 对经审批同意的固定资产贷款业务，应根据项目建设或资产购买交易的实际进度和资金需求，采用贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。单笔金额超过固定资产项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。采用借款人自主支付方式的，应要求借款人按月或按季报告贷款资金使用情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款资金支付是否符合合同约定。贷款发放和支付过程中，借款人出现以下情形的，应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付：（一）信用状况下降；（二）不按合同约定支付贷款资金；（三）项目进度或交易安排落后于资金使用进度；（四）违反合同约定，以化整为零方式规避受托支付；（五）借款人指定的放款账户被有权机关冻结或止付。流动资金贷款支付方式贷款社应设立或明确独立的责任部门或岗位，负责流动资金贷款发放和支付审核。贷款社在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的提款条件，并按照合同约定的方式对贷款资金支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。签订最高额借款合同实行循环放款的，可以确定支付方式的，在合同中约定相应的支付方式；不能确定支付方式的，应根据核定额度和期限内的每笔贷款的实际用途，在借款人书面提款申请批复上予以明确。合同约定专门贷款发放账户的，贷款发放和支付应通过该账户办理。贷款社应通过贷款社受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付管理与控制。贷款社受托支付是指贷款社根据借款人书面的提款申请和支付委托，将贷款通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款社根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。贷款社应根据借款人的行业特征、经营规模、管理水平、信用状况等因素和贷款业务品种，合理约定贷款资金支付方式及贷款社受托支付的金额标准。具有以下情形之一的流动资金贷款，原则上应采用贷款社受托支付方式：（一）与借款人新建立信贷业务关系且借款人信用状况一般；（二）支付对象明确且单笔支付金额较大；（三）贷款社认定的其他情形。采用贷款社受托支付的，贷款社应根据约定的贷款用途，审核借款人提供的支付申请所列支付对象、支付金额等信息是否与相应的商务合同等证明材料相符。审核同意后，贷款社应将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对象。采用借款人自主支付的，贷款社应按借款合同约定要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。贷款社应明确贷款发放、受托支付、自主支付以及审核结果审议流程。在贷款发放和支付过程中，借款人出现下列情形的，贷款社应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式，停止贷款资金的发放和支付：（一）信用状况下降；（二）不按合同约定支付贷款资金；（三）主营业务盈利能力不强；（四）贷款资金使用出现异常；（五）违反合同约定，以化整为零方式规避贷款社受托支付。8、贷后管理贷款支付后，贷款社要定期进行贷后检查（每年必须检查2次以上），监测借款人经营情况，发现问题及时采取措施。三、贷款回收与信贷纪律1、贷款到期前15天，由放款单位签发贷款催收单进行催收。2、对不按期归还贷款的，要及时向法律部门提请诉讼。3、由于信贷员调查不实，欺上瞒下造成贷款损失的，信贷员要负相关责任。4、对于不按权限规定审批贷款造成损失的，谁发放，谁负主要责任。四、具体要求1、对有陈欠贷款不还的贷户不贷；对不符合贷款条件的贷户不贷。2、办理评估及过户等费用均由贷户承担，他项权利证上的抵押期限的到期日期必须大于该笔贷款合同到期日期2年以上（含2年）。3、抵押贷款期限应按贷款用途及客户需要确定，对信誉极好的客户可采取授信的方式发放贷款，无论采取哪种方式发放贷款，期限均不能超过三年。对特殊情况需发放中长期贷款的要经过联社贷审委员会研究后发放。4、抵押物必须上财产保险，保单的起止日期必须与借款凭证的起