重庆渝中区大溪沟项目前期策划.ppt

目录CONTENTS 宏观市场分析 重庆概况 区域概况 宏观经济分析 房地产市场分析 Part1 重庆概况 重庆 中国西部唯一的直辖市 中国最年轻的直辖市 西部最有发展潜力的城市 城乡统筹特大型城市 长江上游地区经济中心 西南地区综合交通枢纽和现代制造业基地 全市人口3200万 面积为8 24万平方公里 下辖40个行政区县 长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道 内陆出口加工基地和扩大对外开放的先行区 国家重要的现代制造业基地 长江上游科技创新中心和科研成果产业化基地等 长江上游生态文明示范区 统筹城乡综合配套改革试验区 摘自 国发3号文件 城市地位 区域地位 渝中区是重庆的 母城 三次建都 四次筑城 拥有3000多年悠久历史 是巴渝文化 抗战文化 红岩文化的发祥地 是重庆文化的 根 和 源 其地处长江 嘉陵江交汇处 两江环抱 形似半岛 山水相依 水天相映 全区水陆域面积23 71平方公里 其中陆地面积18 54平方公里 辖12个街道办事处 76个社区居委会 户籍人口60万 常住人口70万 日均流动人口30万人次左右 渝中区是重庆的金融中心 渝中区是重庆的商贸中心 渝中区是重庆的信息中心 渝中区是重庆的文化中心 渝中区是重庆的基础教育高地 医疗卫生高地和水陆客远交通枢纽 区域交通 区位优越 城市交通要道 通达东西南北各区域全面连接 交通便利 临街轨道交通站 215 265 421路公交连接 四通八达 区域规划 渝中区加快提升板块价值 打造 全域发展 新格局 全力打造 一极三区一带 新内涵 一极引领 三区联动 高点定位 重点推进 多点支撑 的板块发展新格局 做强解放碑CBD发展极 做精东部开放门户 做特中部活力枢纽 做大西部都市新核 做靓两江滨江带 一极 三区 一带 人口分析 2010年 渝中区户籍人口57万 居重庆市主城区第七位 常住人口63万 居重庆市主城区第八位 渝中区城镇化率排名第一位的 达到100 城镇化率 总人口数值单位 万人数据来源 2011年重庆市统计年鉴 人均GDP分析 数值单位 万元数据来源 2011年重庆市统计年鉴 2010年 重庆市全市全年生产总值达到79255800万元 主城九区九龙坡区全年生产总值排名居于首位 达到5895846万元 而北碚区 巴南区等则相对靠后 居于第8位和第9位 人均GDP 渝中区达到96582元 居于重庆首位 其次为大渡口区以及九龙坡区 分别为74805元以及71691元 重庆房地产发展分析 面积单位 平方米金额单位 万元数据来源 2011年重庆市统计年鉴 2010年 重庆市全市固定资产投资总额达到69347966万元 其中房地产投资总额为16202571万元 占比为23 36 其中 主城九区房地产开发投资额为11114926元 占全市开发总额的68 6 占据了过半的比例 渝中区开发投资额为1054933万元 居于主城区第5位 渝中区销售面积达到了982672 占主城九区总面积的4 88 销售额则达到了722475元 占主城九区总额的6 24 重庆房地产发展历程 重庆市房地产建设情况 2011年重庆市房地产建设情况 2011年1 11月 重庆市商品房施工面积19740 0万平方米 增长23 8 其中 住宅施工面积15474 3万平方米 增长20 3 2011年1 11月 全市商品房新开工面积6052 8万平方米 增长13 1 较1 10月回落2 1 其中住宅4644 2万平方米 增长2 1 较1 10月回落2 4 商品房竣工面积2456 5万平方米 增长31 2 较1 10月加快6 4 其中住宅竣工面积2006 7万平方米 增长26 5 较1 10月加快6 8 数据来源 重庆网上房地产 商品房批售情况 2011年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为2090 13万平方米 含商品住宅 商业 写字楼 经适房及集资建房 环比下降0 12 其中 商品住宅批准预售面积1725 5万平方米 环比下降2 60 重庆主城区近年批准预售量对比 单位 万平方米 数据来源 重庆网上房地产 主城区总批售量 商品房批售情况 2011年主城各区批售面积比较 数据来源 重庆网上房地产 主城各区商品房供应情况 数据来源 重庆网上房地产 2011年主城各区商品房供应情况 2011年重庆主城区共有561个项目 含组团 推出约10 6万套商品住宅 新增供应量为984万平方米左右 与2010年相比 供应套数和供应量分别减少22212套和178 8万平方米 降幅较为明显 同比下降17 3 和15 4 主城各区商品房供应情况 2011年商品房物业形态分析 在2011年批准预售的商品住宅中 高层 小高层产品占比达90 87 仍然为市场新增供应的主导产品 别墅产品的批售量略增 2011年全年批售量78 74万平方米 首次超过花园洋房批售量 占比达到4 61 主城各区商品房供应情况 2011年商品房物业形态分析 2011年重庆主城区商品住宅的供应房型格局基本无变化 仍然以两房和三房为主 大户型供应微增小户型供应略减 房地产成交分析 2011年商品房成交量 2011年重庆主城区商品房共成交约16 98万套 成交面积约1522万平方米 成交量比2010年下降近500万平方米 降幅达到24 43 2011年商品房成交量大幅下滑 创2007年以来的五年新低 甚至低于金融危机的2008年 房地产成交分析 2011年商品房成交均价 2011年主城区商品房成交均价持续上涨 全年商品房成交建筑面积均价为6871元 平方米 创历史新高 与2010年全年水平相比 每平方米均价上涨了1128元 涨幅达到19 64 小结 重庆市中国最年轻的直辖市 是西部最有发展潜力的城市 渝中区是重庆市金融 贸易 文化和信息的中心 渝中区户籍人口57万 居重庆市主城区第七位 常住人口63万 居重庆市主城区第八位 城镇化率已达100 居全市第一 渝中区人均GDP达到96582元 居于重庆首位 渝中区销售面积达到了982672 占主城九区总面积的4 88 销售额则达到了722475元 占主城九区总额的6 24 受政策影响成交量降幅虽达24 43 但成交均价涨幅达19 64 商品房供应仍以高层两房和三房为主 竞争对手分析 Part3 重庆主城区滨江路分布情况 区域内竞争对手分析 嘉滨路江景住宅分布 嘉滨路 受解放碑商圈影响 沿线分布洪崖洞 魁星楼 两江丽景酒店等中高档商务配套型商业 是较兴旺的滨江路之一 区域内竞争对手分析 重庆 名流公馆 位于重庆市渝中区曾家岩片区 规划用地面积51650 南北长约110米 东西宽约466米 项目东临上清寺 西临大溪沟 南临中山四路 距重庆市委市政府一路之隔 北临嘉滨路和嘉陵江 本项目处在重庆市渝中半岛的城市原始核心区 周边文化 历史氛围浓厚 周公馆 戴笠公馆 桂园等特色文化建筑分布其中 轻轨曾家岩枢纽站也设在此地 不可复制的地脉资源和良好的交通优势十分明显 名流公馆 区域内竞争对手分析 名流公馆一期5号楼标准层5C户型2室2厅1卫1厨63 25 名流公馆一期4号楼标准层4C 户型2室2厅1卫1厨65 09 户型配比 东区39 89 一房到三房 西区90 150 三房 四房 区域内竞争对手分析 协信公馆位于黄花园大桥南桥头上端地块 总建筑面积24794 建设用地面积156480 由于渝中半岛及两江四岸规划特殊性 目前成为渝中区域唯一通过审批的超高层标志性住宅建筑群 1号楼为49层纯住宅 4梯5户 270 江景2号楼精装修 41层纯住宅 4梯6户 顶层3层为商务会所3号楼清水房 4梯6户4号楼27层酒店公寓 临街商业 协信公馆 区域内竞争对手分析 户型配比 区域外竞争对手分析 南滨路江景住宅分布 南滨路南起美堤雅城 北至美心长江风景区 洋人街 沿江长约25公里 整个南岸滨江路分三段 中段从长江大桥南桥头到朝天门大桥南桥头 以商业服务 写字楼办公 文化娱乐及休闲功能为主 是观渝中半岛 江北嘴风貌最佳的滨江段 土地价值最高 区域外竞争对手分析 龙湖 郦江 位于重庆南区CBD核心板块 由滨江电梯花园洋房 高层townhouse 龙湖首次创新小户跃层 江景精装高层 全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成 住宅面积从68 185 从而满足多样的客户需求 丰富的滨江建筑将满溢着闲适与浪漫的水岸生活静然诠释 楼栋特征6 1电梯花园洋房 标准层2户 层 一梯两户 高town 3梯8户板楼 标准层2户 层 2梯两户楼王 标准层4户 层 两梯四户 区域外竞争对手分析 户型配比 面积单位 户型配比 区域外竞争对手分析 阳光100国际新城 注 各层价格差约100元 平方米 2009年6月交房 物业类型 高层 毛坯产品用途 商住公寓花园洋房建筑面积 120 00万平米开发商 重庆渝能壹佰房地产开发有限公司 区域外竞争对手分析 北滨路江景住宅分布 北滨路 以江北嘴CBD的寰宇天下 招商 江湾城 北滨壹号等为龙头的高端及中高端江景住宅聚集 是重庆新兴且发展迅速的滨江路 区域外竞争对手分析 珠江太阳城 珠江太阳城位于江北区刘家台 黄花园大桥北桥头 紧临江北滨江路 总占地面积22 5公顷 总建筑面积100万平方米 规划居住人口1 8万 综合容积率3 86 由37幢中高层住宅及商业建筑群组成的大型复合滨江社区 依托得天独厚的地理环境 将地形 地貌之美于一身 区域外竞争对手分析 价格区间在5000 8000元 平方米 江景房均价在8000元 平方米 非江景房低层特价5000元 平方米 加层差价为30 50元 平方米 交房时间09年5月 楼盘情况 区域外竞争对手分析 3室2厅2卫 110 39平米 2室2厅2卫 81 33平米 主力户型 区域外竞争对手分析 珠江太阳城捌零公馆 珠江太阳城捌零公馆既是政府近年来重点发展的区域之一 也是重庆整体生活圈北移发展的重心 珠江太阳城捌零公馆身处渝中CBD 江北步行街以及建设中的江北城未来CBD三大核心区域交汇之处 成为城市公转的核心力量 区域外竞争对手分析 主力户型 3室2厅1卫1厨71 25 3室2厅1卫1厨77 33 区域外竞争对手分析 龙湖春森彼岸位于重庆北滨路 紧邻江北嘴CBD 由高层 小高层 商业与一栋集写字楼与酒店为主的超高层组成 龙湖春森彼岸 区域外竞争对手分析 单层价格差约100元 平方米 交房时间为2009年10月30号 楼盘情况 区域外竞争对手分析 主力户型 3室2厅2卫 120 00平米 4室2厅3卫1厨142 00 区域外竞争对手分析 紫御江山 紫御江山雄踞重庆两江新区金融核心江北嘴CBD 共分四期开发 占地约325亩 总建筑面积88万方 项目享得天独厚的两江交汇景观 背山面水 坐拥江山自然景观 城市景观资源 依特色坡地地形打造以洋房 高层和超高层为主体的城市豪宅百万生活大盘 区域外竞争对手分析 主力户型 3室2厅2卫1厨120 00