售管理办法(试行)的制定说明.doc

广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）的制定说明为不断完善我市住房供应和消费的梯次体系，抑制房价较快增长，规范限价商品住宅的销售管理，我局牵头拟定了广州市限价商品住宅销售管理办法（以下简称办法）。现将草拟该办法的有关情况说明如下：一、制定办法的必要性说明住房问题是重要民生问题。切实解决好住房问题的根本方法是逐步建立健全与经济社会发展水平和不同收入阶层相适应的住房供应和消费体系，实现人人都有适当住房的目标。与此目标相对应，市场经济条件下，政府应在尊重市场规律和市场配置资源的基础性作用的前提下，制定分类、分层的住房政策，以促进住房梯次供应和消费体系的不断完善，解决住房资源分配不公平的问题。一是对城市低收入家庭给予住房保障，保障这些家庭的基本居住需求；二是采取适度的宏观调控措施，引导城市中等收入家庭树立经济、适用、节约的住房消费理念，满足与其经济收入相适应的住房需求；三是通过市场竞争机制满足高收入阶层改善型的住房需求。目前，我市住房供应和消费体系中，新建住宅分为两个层次和类型：一是经济适用房。该类住宅是政府保障型住房，其供应对象为具有广州市户籍、家庭人均年可支配收入低于18287元（2005年全市人均可支配收入的平均数）、人均居住面积10平方米以下、未曾享受过房改房、安居房、解困房、经济适用房等住房优惠政策的住房困难的低收入家庭。二是商品住宅。该类住宅由市场主导，价格由供需关系决定，实际供应对象为中等收入和中等收入以上家庭。但由于近年我市商品住房价格涨幅较快、较高，中等收入家庭在竞争中往往处于劣势和弱势地位，故该类住宅的供应对象主要为较富裕家庭，中等或中等偏上收入家庭（俗称“中产阶层”）解决自住型住房需求的压力增大。因此，为缓解中等或中等偏上收入家庭的购房压力，妥善解决居民住房问题，很有必要在经济适用房和商品房两个层次之间构建一档适合上述收入家庭的住房供应和消费层次。2006年6月，国务院印发了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号，下称37号文）规定了“双限双竞”注 ：双限双竞是指37号规定在限户型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法通过公开出让方式确定商品住宅开发建设单位。的宏观调控措施，提出了限价商品住房的概念。限价商品住宅政策出台的主要目的是旨在采取适度调控的措施，解决中等收入家庭的自住型住房需求，弥补了住宅供应与消费层次的空档和不足。为贯彻落实37号文，从2006年8月开始，我市采取“双限双竞”方法公开出让居住用地9宗，用地面积95.6万平方米，规划建筑面积205.8万平方米。但由于当时国家政策还较为抽象，故上述9宗限价商品住宅用地的销售对象未能明确，目前，上述9宗用地中有部分项目已临近竣工，销售对象亟待明确。当然，从长远来看，加大土地和住房供应、改善住房供应结构，实现住房供需平衡等是稳定住房价格，保持房地产市场持续、健康发展的长效措施。不过，在长效措施显现作用以前，尤其是在商品房价格上涨较快、住房供需矛盾较为突出的当前，政府采用限价商品住宅的公开出让方式干预商品房价格注：类似于香港的居屋政策，缴交地价、限销售价格、限销售对象。，是一种根据房地产市场变化情况而采取的较为灵活的调控措施，也是短期内抑制商品房价格快速上涨的最直接、最有效措施。此次草拟的办法根据37号文的精神，结合我市实际，对限价商品住宅的概念、意义、销售对象、销售价格、销售程序等进行了规定。二、几个需要说明的问题（一）关于销售对象及优先购买权。1.根据国家的相关政策，限价房定位于住房保障体系的有益补充，同时，由于限价房政府在公开出让时已限制了房价，政府相应减少了土地收益，所以，向市场供应限价房是政府解决我市特定群体住房问题的一项住房优惠政策，限制该类住宅的销售对象是必要的。2.关于将销售对象确定为户籍人口。主要基于以下考虑：第一根据国家关于住房问题的相关政策，地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。第二，由于我国信用体系建设滞后的原因，准确审核外来人口的收入、资产、拥有住房等个人情况较为困难，监管成本也较高，审核和处理稍有不当，可能导致更大的不公平。第三，限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反映和供求之间的关系，销售对象范围一下子开得过大，可能对市场造成冲击。基于上述考虑，办法将销售对象确定为广州户籍人口，同时，也规定市政府可根据实际情况调整销售对象的范围。3.关于销售对象定位于首次置业者和首次置业家庭。首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。优先解决此类人群的住房问题，不仅有利于社会稳定，而且有利于打击投机性需求，规范市场秩序，抑制房价的不合理增长。4.关于年龄限制。由于限价房低于市场价格，为避免刺激住宅被动性需求，故要求年龄必须达到法定晚婚年龄，男性年满25岁，女性年满23岁。5.销售对象没有在划分收入界限和家庭资产界限，主要考虑四点：第一，限价房的套型建设面积不得超过90平方米，为自住型住房的标准，不符合改善型住房的要求，因此，富裕家庭购买此类住房用于改善住房条件的可能性不大。第二，限价房五年内不得转让、且转让时须补交差价，因此，富裕家庭以子女名义购买此类住房用于投资的冲动将得到抑制。第三，根据测算，能购买得起限价房的家庭，年收入至少在7万元以上（详见附件），高于目前我市申购经济适用住房家庭的收入界限（约6万元），不仅实现了限价房与经济适用住房的有效衔接，也基本保证了限价房供应给中产阶层的定位。第四，如采用划分收入界限的做法，政府需核实的事项较多；而当前的诚信体制和税收体制尚不健全，难以准确、全面、及时核实收入和家庭资产等信息。6.关于优先购买权。通常情况下，已婚无房家庭解决住房问题比单身人群更为迫切，同时，已婚购房者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的，因此，办法给予已婚家庭以夫妻双方名义购房者以优先购买权。市政工程建设和旧城改造中的被拆迁家庭为城市的建设和发展做出了贡献，政府有责任妥善解决此类家庭的拆迁安置补偿。对此类家庭，办法明确政府可在公开出让部分限价房用地时做出优先购买的安排，既体现城市建设和发展成果公平共享的理念，也有利于市政重点工程和旧城改造项目的顺利开展。（二）关于销售价格。1.办法将限价房销售价格原则上定于出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格70%的标准，主要考虑有三点，第一，根据测算，按照70%的价格标准，有能力购买的家庭年收入在7万元以上，基本符合我市中等收入家庭的标准；第二，借鉴了香港居屋政策的定价标准；第三，与经济适用住房价格相区别，体现分类、分层调控的理念。2.限制价格是楼盘的最高销售限价，具体销售价格由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定。（三）关于户型限制。限价商品住宅（以下简称限价房）应满足居民自住型需求为导向，根据37号文精神，该类限价房的套型建设面积不得超过90平方米。户型限制符合我市人多地少的实际情况，可引导市民摒弃贪大求阔的消费习惯，建立经济、适用、节约的理性住房消费理念。（四）关于限价房销售程序。为保证销售对象限制性规定的落实，防止开发建设单位违规操作，办法设立了销售方案审核环节，建立了购买预登记、预登记审核、网上审查、公示等制度，同时，将销售方案作为核发预售证的条件之一。（五）关于限价房项目在建抵押限制。为防止开发企业利用限价房用地和在建工程进行融资，而导致土地不能及时开发和向市场供应住宅，故要求开发企业不得进行限价房用地和在建工程抵押。（六）关于剩余房源的处理。开发企业公开销售两年后仍有剩余住宅的，为避免资源闲置，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发企业申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置商品住宅。同时，规定开发建设单位应全额补缴政府的地价让利，从利益上斩断开发建设单位捂盘惜售的动机。（七）关于上市限制。购买了限价房的业主，享受了政府住房优惠政策。为防止购房业主利用限价房谋取利益，同时考虑到经济适用住房和限价房内