土地储备融资风险防范探讨.doc

土地储备融资风险防范探讨 摘要：土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础，是城市建设和发展最宝贵的资源，是不可再生的资源和财富，通过实施土地储备调控、优化配置合理利用土地、调整土地资源供应等措施，提高土地利用率，通过地方政府或机构土地储备合理调控土地市场，同时带来土地储备融资风险，本文主要探讨了有关融资风险现状和如何防范土地储备融资风险，对相关行业有一定的借鉴作用。 关键词：土地储备；融资风险；会计核算 中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0290-01 前言 土地改革前，我国采用行政手段配置和管理土地资源，土地利用不合理，土地利用效率低、结构布局不规范、土地资源浪费等。随着20世纪90年代以来的城市土地制度改革，实现了我国城市用地制度的第一次创新，即由改革之前的“无偿、无限期、无流动”的土地使用制度改革为“有偿、有限期、有流动”的土地使用制度。1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构-上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的关于加强国有土地资产管理的通知指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。全国各地相继成立城市土地储备机构。随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备工作发展的一大障碍，土地储备机构以土地为载体的开发和建设各种融资模式，包括土地债券融资、土地项目融资、土地开发融资和土地储备基金。 一、土地储备融资风险现状分析 1.土地储备资金来源 由于土地储备成本的不断上升，造成各级土地储备机构土地储备资金严重不足。按照有关规定，其资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中，由于地方财力的不足，事实上对土地储备的财政拨款相当少，同时这部分资金的投入也缺乏连续性和稳定性，并且财政拨款时间和土地储备时间不匹配，也不利于土地收购和储备目标的实现。虽然各地都相继出台规定，建立土地储备专项资金，但地方政府只拿出部分土地收益作为储备资金，无法满足土地储备资金的需求，造成专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，目前银行贷款成主要资金来源。由于在贷款主体、用途、担保等方面的特殊性，储备贷款一直存在政策、法律等方面的约束。向银行借贷无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行也明确要求商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款。目前，尽管出台了土地储备管理办法、土地储备资金会计核算办法等规定，但对土地储备贷款管理制度的设计仍是粗线条的，当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用担保和土地使用权担保两种方式，资金风险难以避免。 2.土地储备融资不规范 土地储备既是土地配置过程，也是资金循环过程。在实际操作中没有大额的资金支持和规范的资金运作，难以有效地实现土地储备。目前，仍有一些地方土地储备机构未按财政部、国土资源部土地储备资金财务管理暂行办法、土地储备资金会计核算办法的相关要求，将土地储备资金区别于土地储备机构的固有财产及其管理的其他财产，作为独立的会计主体进行确认、计量和披露，实行分账核算。目前土地储备资金面临三个问题，一是财政支持力度不够，融资渠道单一。资金运作过分依靠银行贷款，不能适应土地储备的持续健康发展。二是储备土地抵押贷款不规范。目前，我国对政府所有土地不颁发土地使用证，因此，土地储备机构在以土地抵押贷款时会受到影响。三是融资过程中资金的短期性与土地储备资金的长期占用不匹配，对土地储备的政府行为和房地产开发的商业行为未严格区分，银行贷款易受国家政策和宏观调控的影响，继而容易产生融资风险。 二、土地融资风险防范措施 1.严格土地管理制度，积极防范土地融资风险 有效抵押是储备贷款风险防范的前提，地方政府通过政府性公司以土地为抵押，进行下一批土地储备收购、开发和利用，抵押的土地往往是政府储备的土地，在当前国家政策条件下，商业银行对土地储备机构每一笔借款都必须落实相应的土地抵押，这样才能避免悬空贷款情况的发生，掌握贷款管理的主动权，避免带来政府的财政风险和金融风险，无论是地方政府还是中央政府都应该采取积极的防范措施，严格将政府储备土地限定为存量土地，禁止将征用的农村集体土地纳入土地储备范围；同时，商业银行还必须对储备土地进行严格的评估，将地价评估结果对社会公开，防止评估机构随意估价。放款数量依据土地的评估价以内而非政府信用，可以一定程度上预防贷款风险的产生。 2.加强土地储备资金管理，拓宽储备融资渠道 拓宽融资渠道是储备贷款防范风险的最主要措施之一，加大财政支持力度，严格落实国有土地收益基金制度，增加自身资金的积累，形成土地收益滚动发展机制。目前，土地储备融资渠道相对单一，基本上是商业银行贷款，加大了储备融资的风险。实现储备融资渠道的多样化，可以降低土地储备融资的风险，有利于增加土地储备资金的来源，更好地优化配置土地资源，并将可能产生的储备融资风险进行一定的分化。目前机构储备土地融资渠道主要有：一是探索通过发行城市土地债券；二是放宽信托资金发放土地储备贷款的限制；三是吸收社保基金等方式筹集资金；四是加大政策性贷款力度。加强土地储备资金风险管理，建立融资规模总控和风险预防机制，土地未来能产生稳定的现金流量，并且土地本身是一笔很大的资产，让投资者受益，让老百姓获益，土地储备融资才能安全健康运作。 三、结语 加强土地储备机构管理，盘活零散不规范的储备土地；通过加强土地储备工作力度，完善土地储备机构与地方政府融资平台关系，拓宽融资渠道，增强土地储备融资能力，在优化配置土地资源的同时切实维护好人民群众的利益。 参考文献： 1赵越.土地储备机构拓展融资方式研究J.经济研究导刊,2010(04). 2王永斌,吴璐君.城市土地储备风险管理现状J.合作经济与科技,2010(15). 3左娜.城市土地储备规模及成本问题研究D.华东师范大学,2010. 4中国银行股份有限公司南通分行.土地储备贷款风险可控N.中国国土资源