成本管理作业指引.doc

成本管理作业指引 10一、流程要素 流程目标：以项目经济效益最大化为原则，对项目开发全过程进行成本控制，通过对项目开发全过程成本的规范化管理，确保项目成本处于受控状态。 流程主导部门：成本管理中心 流程关键业绩指标（KPI）：流程KPI责任部门/岗位数据来源费用支付准确率 成本管理中心费用支付审核及时率成本管理中心异动成本审核准确率 成本管理中心目标成本达成率 成本管理中心结算准确率成本管理中心 流程关键点（CP）：流程关键点关键点说明备注限额设计及成本控制建议5.3.7；5.5.1成本测算细化成本测算表、设计阶段成本优化作业指引责任成本体系建设5.4；目标成本管理作业指引动态成本监控5.6 ；动态成本管理作业指引成本后评估及考核5.8；成本评估作业指引 流程输入输出关系：信息输入要求信息输出成果备注规划信息初步定位及指标说明设计草案及指标说明拓展阶段经济测算表定位策划报告产品建议书各阶段设计成果成本测算表设计限额扩初设计成果材料设备选型定板清单报批报建费用测算营销费用测算勘察设计费用测算建安配套费用测算财务管理费用测算项目目标成本、责任成本目标成本控制指导书动态成本月报成本分析季报成本预警通知书目标成本调整申报表二、 适用范围适用于公司开发项目的“全成本”管理。三、术语定义 目标成本：广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。 限额设计：是指按照某阶段确认的成本目标，指导和控制设计成果，保证项目总投资限额不被突破。四、职责权限 产品研发中心负责概念设计管理。根据设计限额组织方案、扩初、施工图设计。负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）。 成本管理中心负责概念、方案设计阶段成本测算、估算。负责编制方案、扩初、施工图限额设计要求、成本控制建议及施工图预算。组织编制项目目标成本，并组织目标成本分解，制定项目责任成本。负责项目成本（管理费用、营销费用、财务费用外）的动态监控管理。负责组织项目竣工结算及成本后评估。 投资管理中心配合成本部提供成本测算所需资料。 人力行政中心配合成本部提供成本测算所需资料。 营销管理中心负责提交初步定位报告。负责提交产品建议书。负责项目营销费用的测算及动态监控。 财务管理中心 负责管理费用、营销费用、财务费用的测算和动态监控管理。 项目部负责签证变更工程量初步审核。配合成本部提供成本测算所需资料。负责项目进度付款形象进度审核。五、关键活动 项目拓展阶段项目拓展阶段，投资管理中心组织对意向土地/项目进行可行性研究工作，成本相关数据收集及估算工作依照可研阶段成本测算作业指引的要求执行，主要分工如下：投资管理中心负责红线内外地块信息考察收集，负责政府规划要点等信息收集；营销管理中心进行项目初步定位，明确分期开发/销售计划,项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；产品研发中心依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、总建筑面积、建筑结构形式、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供设计费用预算；财务管理中心依据项目初步定位、分期开发/销售计划等信息制定项目现金流量、税费情况，并明确行政管理费等初步预算；成本管理中心根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据及材料市场价格等信息，完成可研阶段成本测算；投资管理中心汇总上述材料在2个工作日内完成经济效益测算，财务部提供信息、技术配合。可行性研究报告组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，以后各阶段成本均不可超出该预控目标。可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照项目拓展管理程序、可研阶段成本测算作业指引的要求执行。 概念设计阶段获取土地后，成本部参与项目定位策划、概念设计工作，根据项目产品定位、概念设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本匡算，财务管理中心综合建安成本等，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析。项目定位及概念设计工作具体操作参照项目定位策划作业指引、设计管理程序的要求执行。概念设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本估算及设计指标优化工作，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引的要求执行。 实施方案设计阶段方案设计阶段。根据审批通过的建安成本测算，成本部3个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制。产品研发中心依据设计管理程序的要求组织方案设计工作。方案设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引的要求执行。财务管理中心结合成本测算，1-3个工作日内完成经济测算修订。各部门审核责任及审批权限同方案设计评审会，详见责权手册。方案设计审批通过后，成本部以审批通过的方案成本指标为限额，3个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制。产品研发中心依据设计管理程序的要求组织扩初设计工作。扩初设计成果提交后，成本部5个工作日内组织完成建安成本概算，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行。财务管理中心1-3个工作日内完成财务指标测算修订。各部门审核责任及审批权限同扩初设计评审会，详见责权手册。 目标责任成本制定扩初设计完成、成本概算审批通过后，各职能部门在10个工作日之内向成本部提供相关资料，由成本部制定目标责任成本，成本部负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日内编制正式的项目目标成本（初稿）。各部门需提供资料如下：投资提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）信息；投资管理中心进行报批报建费用测算；项目目报建人员提供项目全过程的行政事业性收费和经营服务性收费标准、项目所在地政策性成本（包含地方垄断性行业的垄断成本）、提供项目前期现场需发生的其他成本（扩初文本不能反映的项目差异性成本，如前期三通一平、改移水、电等）；营销管理中心提供定位策划报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）及产品建议书，并进行营销费用测算；产品研发中心提供方案、扩初设计图纸、扩初阶段材料设备选型定板清单，并进行勘察设计费用测算；财务管理中心提供管理、财务费用指标。初稿完成后发送到各部门进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本部3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制项目目标成本，按责权手册要求完成审核审批后，成本部进行责任成本的分解与建立。成本部负责依据审批通过的项目目标成本分解编制项目目标成本控制指导书，内部进行讨论、调整、修订后，提交责权手册要求进行审核审批后，发送相关责任部门，并由各部门负责人、项目部经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理。项目目标成本编制及考核等具体操作参照目标成本管理作业指引的要求执行。 施工图设计阶段扩初设计审批通过后，成本部以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），5个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。产品研发中心依据设计管理程序的要求组织施工图设计工作。施工图设计成果提交后25天内，成本部组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行。审核责任及审批权限同施工图设计评审会，详见责权手册。 采购、施工阶段施工图完成后30天内，成本部收集相关资料，组织（或委托外部造价咨询单位）编制施工图预算、工程量清单（25天）及标底：施工图设计图纸。材料选型定板资料；各类收费标准。采购管理：审核招标文件的商务条款，负责招标过程经济标评审。成本部负责审核建安类款项支付。变更签证：按签证管理作业指引的规定，对变更进行经济性评审，对将要实施的变更签证进行造价核算。各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，成本部负责建安类成本动态管理，财务管理中心负责管理、财务、营销费用等非建安类成本动态管理。成本部定期向成本管理中心提交动态成本月报（每月25日）包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议等，根据收集动态成本信息，在相关部门支出成本可能超出目标控制成本时成本部及时启动预警机制，签发成本预警通知书向责任部门及其分管领导发出预警，并要求提出改进措施。 竣工结算阶段项目部参照工程预结算管理作业指引要求组织竣工验收、备案。成本部参照工程预结算管理作业指引要求组织竣工结算工作。 后评估阶段项目竣工结算完成后60天内，由成本管理中心组织，财务管理中心配合，对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结。财务管理中心负责财务、营销、管理费用评估，其余成本评估由成本部负责，并汇总编制项目成本后评估报告，主要内容包括成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况，对委托单位在工作质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事项说明等。成本部组织成本研讨，提升成本控制的水平，并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完善。项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据项目目标成本控制指导