上海楼市越来越难看.doc

上海楼市越来越难看石磊一上海楼市越来越难看，在仔细看过2007年上海房地产市场的统计数据后，就会产生这样的问题。根据上海市统计局公布的数据，2007年上海商品住宅销售面积为3279万平方米，商品住宅竣工面积为2752万平方米。对于房产市场来说，房屋销售就意味着市场需求，房屋竣工就意味着市场供应，这也就意味着在2007年上海商品住宅市场呈现出供不应求的局面。商品住宅出现供不应求的市场情况是很正常的现象，但是如果从一个相对较长的阶段来看，那么，2007年上海房产市场的供不应求就显得不同寻常了。图1资料来源：上海市统计网图1是2004年至2007年上海商品住宅的市场供销情况图。从图1中可以看到，这几年在市场供应方面，上海商品住宅的竣工面积的变化相对平稳；在市场需求方面，商品住宅销售面积变化却大起大落，由此形成了上海商品住宅市场供求的巨大变化。为了能更清楚地说明市场的这一变化，我们将商品住宅当年的竣工面积减去当年的销售面积，得出当年商品住宅市场的供求量差，这样就能够比较直观地反应出市场的供求变化。根据图1中的数据整理出图2，从中可以看到上海商品住宅的供销差：2004年为-158万平方米，2005年为-106万平方米，2006年为84万平方米，2007年为-527万平方米。图2资料来源：上海市统计网从2004至2006这几年，上海商品住宅市场由供不应求的逐步减少，到转为供大于求。但是到了2007年上海商品住宅的供求关系发生了逆转，供不应求的缺口高达527万平方米，这与前几年的市场情况有着巨大的区别，这是一个值得关注的市场现象。我们再回过头来看一看这几年上海商品住宅供求情况，2007年上海住宅供求的逆转主要是由于销售面积的大幅增加造成的。2007年上海商品住宅的竣工面积为2752万平方米，仅仅只比2006年的2699万平方米多出了5。同期商品住宅的销售面积为3279万平方米，比2006年的2615万平方米高出了25。是什么原因导致2007年上海出现如此巨大的销售面积呢？二2007年上海商品住宅供不应求缺口高达527万平方米，这也就意味着在2006年底，上海市场至少应该有大于527万平方米商品住宅的空置面积，可以用于市场消化。否则，市场将难以解释这一现象。那么，在2006年末，上海市场有这么多的空置商品住宅吗？虽然在上海一些公开的资料，如上海统计年鉴中，并未发现2006年末上海商品住宅的空置面积，但根据一些官方的数据可以得出，在2006年底，上海商品住宅的空置面积不会多于500万平方米，远远小于2007年的供需缺口527万平方米。既然在上海市场中没有这么多的空置商品住宅，那么市场又是用什么来消化呢？在2007年上海商品住宅出现如此大的销售面积本身就值得研究，这里就需要了解上海的商品住宅销售面积的统计来源。2005年1月25日上海市政府新闻发布会实录中解释说，“需要说明的是，2003年以前的住宅商品房销售价格，仅指竣工后交付使用的现房，而不包括当期预售的期房。由于近年来期房预售比重不断提高，为准确反映当期房屋销售的实际价格水平，从2004年开始，将现房和期房同时纳入统计范畴，这样就能比较真实地反映当期销售价格水平。”从这里我们可以知道，现行的上海住宅商品房的销售面积，是由包括现房销售和期房预售在内的销售面积两部分组成。因此可以认为，2007年上海商品住宅销售面积的异常增加，主要是期房预售的因素造成的。于是问题就出来了，上海商品住宅的销售面积是真实的销售面积吗？根据上海市统计局公布的数据可以得知，2006年上海商品住宅每平方米的平均价格是7079元，2007年每平方米的平均价格是8253元。市场供大于求，商品的价格就会下降，供不应求，价格就会上涨。随着房屋销售量的剧增，2007年上海的房价的确是上涨了，从这一点来看，市场似乎是正常的。但是如果进一步分析，就会发现在2007年上海商品住宅月销售的情况出现了一些问题。图3资料来源：上海市统计网注：由于上海市统计局没有公布一月份的数据，因此表中2008年1月栏中空缺，但这并不妨碍我们了解情况。从图3中我们可以看到，上海商品住宅的月均房价在2007年中出现了巨大的波动。其中6月的房价是7165元，9月涨到了9706元，11月回落到了8450元，12月又涨到11066元。2008年2月又回到8315元，并在其后的几个月中，均保持在这个水平上。问题是，为什么在2007年上海的房价会出现如此大的波动？为什么上海房价运行的这一态势在2008年戛然而止，没有延续？三都说房价是房产商抬高的，这一点不可否认，因为近年来的“捂房”现象就是抬高房价的一种行为。虽说抬高房价是一种令购房者难以接受的行为，但是也应该看到另一面，房产商也是企业，既然是企业，就要盈利。因此房产商有提高房价的意愿也是很正常的事情。问题的关键是社会上是否有其抬高房价的条件，如果没有这些条件，开发商就是想抬高房价也不可能，如果有这些条件，那么其原因又是什么？虽然说需求旺盛是拉高房价的一个因素，但是上海的有关方面为房价的上涨也提供了条件。因为有关方面始终未能为市场提供一套公开、透明、清晰的房产数据系统，而这种房产市场数据不清晰的直接结果，就为房价非理性的上涨提供了条件。如果市场各方都能够及时得到明确而清晰的市场信息，那么即使有些房产商想抬高房价，也是比较困难的。通过分析统计数据，是全面了解市场的一个重要途径，因此统计数据的及时准确至关重要。统计数据模糊不清，势必会影响各方对市场状况的了解。对于购房者来说其弊端是显而易见