上海市老闵行地区商铺市场分析.doc

一、老闵行地区商铺市场分析：1、老闵行区域概况位于闵行区的南部，靠近黄浦江，和奉贤区的庄行镇隔江相望，原来是上海县西部的一个乡镇，1958年开始上海第一个卫星城规划，1981年，由上海市委、市府规划决定、国务院批准在老闵行开辟上海最早的国家级工业经济园区闵行经济技术开发区，成为与虹桥开发区、漕河泾开发区并列的上海早期的三大国家级开发区，被喻为“沪西南明珠”。2、人口及收入状况老闵行地区现主要有江川路街道、碧江路街道、华坪路街道、昆阳路街道，机电工业基地、开发区、及周边的北桥、马桥、塘湾构成，人口约25万左右，大多（约70%以上）是卫星城开发初期从市区迁移过来的，随着经济的发展，又吸引了外资企业的员工以及闵行经济技术开发区众多跨国公司的员工。由于历史原因，老闵行居民的总体素质相当不错，知识水平相对较高。由以下四点不难看出，老闵行居民的人均收入与市区居民相比不相上下： 老闵行原先的职工大多是从市区迁移过来并且作为第一个卫星城和国家重点发展的机电工业基地，市政府及相关部门相当重视，内部职工的收入状况良好。 闵行经济技术开发区内不少公司是全球著名的跨国企业，其员工收入和福利待遇自然不差。 老闵行居民的消费观念并不落伍，老闵行人特有的自豪感而引发的消费自信（第一个卫星城，并且区域内重点企业曾受到三代领导人的重视）。 这里的居民与市区保持千丝万缕的联系，消费与市区的居民仍没有明显的差异，讲究质量与品味。3、老闵行地区商业的地位老闵行地区虽然是联系了闵行和徐汇、奉贤，是闵行对外联系的一个比较重要的枢纽，但是由于历史原因，早就定下了其卫星城的地位，另外在距离上离整个闵行的商业中心比较远，在整个闵行自成一体，在基本生活配套商业上受到闵行其他商圈的辐射比较小，本身商业对外辐射力也不强，相对来说比较独立，但是在大型商业上由于缺少上档次的商业中心，居民的一些上档次消费都主要依靠区域外的商业，相对和外界的联系比较大。4、区域发展前景1) 在上海市总体规划中，老闵行被列入上海市11个中心城区的最前沿，达40万人口（九镇一城属第二层次）。2) 在新型的大上海格局之中，老闵行处于南北夹击的地理位置中，已经成为了新型的黄金走廊的重要结点和汇聚点，处于徐家汇梅陇（南方商城）莘庄（莘城）老闵行奉贤（南桥）上海市综合经济开发区、星火开发区金山化工区（石化）的梯度开发层次中，而千代广场、东川路、安宁路、金平路的建设又有后开发优势，正在形成老闵行的最大住宅、商业集中的板块，势头强劲；例如浦东就是后开发优势的范本，梅陇、莘庄也是这样。徐家汇万体馆现在已形成上海的政治、经济、文化、体育中心，闵行直接受到徐家汇商圈的辐射，承上启下的地理位置十分有利。莘闵轻轨线的建成，东川路、金平路相交处，又是轻轨中央广场站的站点段，老闵行城区实际上已经构成市区的延伸并实施了与市区的有效相连。3) 闵行大学城的重新崛起。从80年代始至今，很多有识之士都认为闵行的地理位置是极佳的，都提议大学城在闵行选址，现在规划出了2万亩建造以交通大学为核心的大学城和大学高新园区。首期5000亩的大学城开发已全面启动。大学城的崛起和建成必将给周边带来兴旺、发达、繁荣。除交大和高新区外，上海工程技术大学也即将落户闵行。4) 闵行悠久的历史文化、教育、人文素质优势的重新凸现。闵行作为上海的第一个卫星城镇，又有著名的交通钮带沪闵路，以及闵行区得天独厚的资源，对周边地区的凝聚（北桥、马桥、塘湾、西渡、部分奉贤和松江）闵行的明天会更好5) 行政区范围上的老闵行地区下一步计划开发的地块已非常稀少，老闵行将成为历史的老街，东川路将成为后起之秀而崛起，将成为亮丽的明星。6) 莘闵轻轨线建成后的闵行，发展速度也是不可估量的，而且必定会是超值的。5、区域商业发展状况（1）区域商业现状由于历史原因，目前老闵行地区的整体发展要高于周边地区，但是商业的发展要远远落后于区域其他各个方面的发展，目前区域的商业中心为江川路，江川路也成为目前老闵行地区最繁华的地段，是区域的经济中心，由于江川路的发展受到整体规划和现状的限制，目前老闵行地区的商业发展向着东川路和金平路发展，东川路金平路景观步行街将形成老闵行地区集休闲、购物、旅游为一体的新商业中心。（2）区域商业分布情况目前老闵行地区主要的商业主要分布在：江川路沿线、东川路沿线、交大校门附近、以及好又多周边，具体分布情况见下图。（3）区域现有商业类型目前区域的商业房产的类型重要有以下几种：大卖场：目前该区域的大卖场不多，只有位于南方商场的好又多超市和东川路上的欧尚，但是由于区域的消费能力及水平，以其的辐射范围基本可以满足区域消费者的消费需要。欧尚大卖场位于位于东川路、沪闵路路口，靠近莘闵轻轨东川路站，将成为东川路金平路商业街的重要组成部分，营业面积20000平方米，是区域最大的卖场。目前欧尚大卖场的内部商铺采用只租不售的经营方式，价格为入口位置10元/平方米/天，靠里面的位置为7元/平方米/天。目前的招商经营情况比较好。好又多大卖场周边地区位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，也以沿街商铺为主，但是铺面比较旧，面积比较小，大多在20平方米左右，租金为2元/平方米/天左右，仅次于江川路的价格，但是总的来说由于整体缺少规划，商业气氛比较差，主要依靠好又多超市的人气。沿街底铺：是目前老闵行地区商业房产最典型也是最多的一种类型，它主要集中分布在老闵行商业中心江川路的两侧、沪闵路两侧、交大闵行校区的门口以及东川路步行街两侧，在其他的地方也有零星分布。江川路区域江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁华的地段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30-50平方米不等，租金为2.2-3元/平方米/天，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖店为主，目前的出租情况良好，没有招租或转让的铺面。交大闵行校区大门周边：位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为住宅底铺，面积在60-100平方米左右，租金为1.8-2.5元/平方米/天，由于靠近大学，主要以餐饮和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总体来说商业气氛比较好，经营情况也比较好，目前基本没有空余的铺位。目前正在销售和尚未销售的商铺只有学府阳光和金榜六期的部分商铺，学府阳光的商铺共计有1800平方米，为上下两层规划，面积为140平方米/套，预计售价为13000元/平方米，9月中旬开始销售。金榜六期的商铺目前销售已经接近尾声，总体量为9000平方米，也是上下两层，平均面积在100平方米/套左右，价格在10000元/平方米。东川路商业街商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，都为两侧商品住宅小区的商业配套商铺，由于这些住宅都为近期建造，整体的规划比较好，面积大都为50-60平方米，当时的售价在5000元/平方米，目前已经上涨了30%左右，租金为1.5-2元/平方米天，靠近欧尚的商铺租金达到5元/平方米/天。该地段的由于目前的人气不够，整体商业气氛不是很浓，人流量很少，但是由于规划中该地段是未来整个老闵行地区新的商业中心，随着周边欧尚大卖场和千代广场的开业，该地段靠近欧尚一侧由于人流相对比较大，商业气氛比较浓厚，目前商铺的价格在8000-9000元/平方米，而对面的价格要低很多，只有6000多元/平方米，差距比较大。综合商业中心在去年6月以前，老闵行地区没有综合性的商业中心，但是随着西南最大的综合商业中心千代广场的开业，填补了区域的空白，千代广场一个集超级购物广场与休闲娱乐中心为一体的综合商业中心。区域现阶段缺少的商业类型1、中高档商厦2、大型餐饮娱乐设施3、专业批发市场（4）区域商业发展特点：老闵行虽然人丁兴旺，但大型商业设施奇缺，不少居民仍会舍近求远去市区购物，表明老闵行商业存在一定的市场空档，有待挖掘。以下几点值得关注：1）缺乏大的餐饮集团进驻：虽有麦当劳、肯得基、乔家栅、避风塘等饮食连锁店，但缺乏像美林阁、东悦城、天天渔港、小南国、金粤渔村这样的大型餐饮连锁店。2）缺乏大型娱乐休闲场所：老闵行的娱乐城、歌舞厅很多，可以反映出当地居民对休闲娱乐的需要，但没有大规模的卡拉0K、娱乐城等，缺乏类似于市区的钱柜、金碧辉煌、云都浴场之类的大型娱乐场所。3）没有上规模上档次的影院、剧院、展览馆，居民的精神娱乐相对缺乏。4）缺乏区域综合商业中心：没有像南方商城这样的包罗万象的（有影院、大卖场、建材市场、菜场、专卖店、银行等）大型商业中心，江川路商业街大多是一些小型的商铺。5）缺乏上规模上档次的中高档商厦：中高档商品供应有一定空缺。（5）区域商铺市场供应情况目前区域的商业主要集中在以下三个区域，具体的体量情况如下：交大校门周边地区：街区小区户数小区人口（按3人/户计算）商铺位置商铺数量主要店面范围（平方米）商铺面积总计（平方米，以中间值计量）备注交大沧源小区、金榜四期五期、北欧丽景、东川花园、京浦花园348410452沧源路沿街7613-452204商业满足日常生活所需：农贸失常、小餐饮店、熟食店、缝纫店、日用小商品、手机店、面包店、洗衣店、洗发美容店、房产中介、超市、农村信用社等东川路南侧3920-501365餐饮居多，针对交大学生；另美发、乐器坊、鲜花、小超市、饰品等永坪路西侧1820-40540靠近东川路主要为餐饮，顾客为：小区居民、交大学生1016-252051218-42360德宏路北侧5612672美发、五金、装潢类等德宏路南侧2818-36756临时商铺，多为小型的汽车修理、清洁、小餐馆好第坊 （三期数据不确定）一期32811109843330东川路、永坪路356915套30-50；10套80-90；10套12026506730酒吧、咖吧、桌球、美容、便利店超市、网吧、服饰、复印、水果等二期3641092永坪路15120左右（上下层）1800三期约4181254永坪路、 德宏路191202280金榜六期92627783230-901920小计55201656034014752江川路沿线：街区小区户数小区人口（按3人/户计算）商铺位置沿街商铺数量主要店面范围（平方米）商铺面积总计（平方米，以中间值计量）备注江川路江川路沿线（沪闵路-兰坪路段）11310-603955银行、餐饮、服饰、鞋、手机、食品等。其中：KFC、中国银行、工行、达芙妮、迪比特手机等品牌鹤庆高层及老社区17725316兰坪路东侧2314-20391五金、装饰等，靠近江川路则为便利店、眼镜店、服饰、鞋店鹤庆路南侧209-30390五金、小型装潢店、建材、家居为主；靠兰坪路多为小餐饮、便利店鹤庆新村6601980鹤庆路北侧2515-45750茶室、理发、超市、餐饮老社区26728016兰坪路东侧2610左右260沿街小店：服饰、装饰、日用品华坪路沿线43430总计5104153122506176东川路沿线街区方位沿街小区户数人口（以3人/户计算）商铺数量面积范围面积总量（一般以中间值计算）备注东川路南侧鹤庆一街区（缘家园等）224467325550-1004125沪闵路-安宁路段鹤庆二街区15604680东川路上：5855左右3190安宁路-金平路段金平路上：3050左右1500鹤庆三街区（金铭福邸）12343702金平路上：28120左右3360金平路-河道段鹤庆路上：2170左右1470紫藤新园80424121414-26280河道-碧江路段富仕名邸一期54016203150左右1550碧江路沿街康乐花园78823642512-30525北侧欧尚-20000大型SHOPPING MALL鹤北新苑50415123530-551487安宁路沿线； 北端为一个三层德农贸市场，内有家具城等欧洲花园5281584鹤庆苑17405220金平新村千代名墅红旗花苑72321692346-601219东川路沿线1650800碧江路沿线千代广场-33145-23565000综合型商业区富仕名邸二期1434295070左右3500总计1080832424717108006由上面可以统计出：整个老闵行的社区商铺和人口、住宅的比例关系，具体情况见下表：户数人口商铺套数商业面积交大大门附近55201656034014752江川路5104153122506176东川路108083242471710800621432642961307128934上面东川路的商业面积中包括了两个大型的商业中心欧尚和千代广场，扣除这两个商业中心的面积76000平方米，整个老闵行商业集中区域的社区商业面积大约为52000平方米左右，服务的人口大约为64000人左右，人均商业面积为0.8125平方米，略高于人均0.7平方米商业面积的人口商业比标准，说明江川路、东川路、交大附近居民的基础商业设施已能满足居民需要，基本处于一个饱和状态。按照整个老闵行地区的25万人口来计算，整体老闵行地区的人均商业面积只有0.52平方米，要低于正常的水平，由此可以看出，目前整个区域的商业远远不能满足整体的需要，特别是区域的商业空白点，这是未来整个老闵行区域商业发展的重点。 （6）区域商铺价格状况整体价格状况：目前整个老闵行地区商业房产的价格相对其他区域偏低，这是由于历史原因造成的，从下面的表格可以看出：与周边（南桥、南汇、松江）对比商铺地段商铺与住宅价比商铺的单价元/M2老闵行1.5A-2A7000-10000元/ M2周边（南桥、南汇、松江）2A-4A8000-12000元/ M2注：表中A=住宅房价的元/ M2单价。从上表可以看出闵行商铺价格比较低，和住宅的价格比要低于周边地区，形成这种状况的原因如下：l 是闵行人口工薪上班族多；l 目前的投资、经营相分离；l 资源配置在老闵行低效率，还没有形成经商走出去，招商出去。但闵行的消费群体购买力还是较高的，但购买力外流现象普遍较高，闵行还没有形成闵行自己的品牌和闵行板块。区域地段价格情况：区域销售价格租金价格江川路区域由于地段原因和历史原因，目前只租不售2.5-3元/平方米/天交大校门周边9000元/平方米（新房11000元/平方米）1.8-2.5元/平方米/天东川路金平路步行街7000-9000元/平方米1.5-2元/平方米/天好又多周边只租不售2-2.5元/平方米/天欧尚超市底楼商铺只租不卖入口位置10元/平方米/天，靠里位置7元/平方米/天6、重点个案研究千代广场项目概况千代广场雄踞闵行新城轴心版图，占据东川路的黄金路段，占地100亩，总建筑面积近60000平方米， 由上海裕莘房产和上海碧绿房产联合打造，将成为上海西南地区最大的综合商业项目，建成后的千代广场是一个集超级购物广场与休闲娱乐中心为一体的综合商业中心。整个建筑以直径64米的半圆型下沉式广场为中心， 两个大型圆形建筑衬托在两端，宛若双龙戏珠，由两排二、三层商铺连接，之间有550米长的宽阔步行街、空中弧型走廊、中央智能音乐水景、大型表演下沉式广场精彩点缀。整体规划整个广场按照经营功能划分为A、B、C三个区域：A区和C区A区圆形建筑和C区椭圆形建筑圆形建筑位于千代广场整体结构的两端，具有时尚前卫的建筑外观和相对独立的集中面积，暂定位为集娱乐、休闲、餐饮、康体多功能一体化的娱乐中心。A区建筑面积7800平方米，大型休闲康体项目需要相对安静的经营环境，A区圆形建筑物位于金平路东侧，距安宁路500余米，在地理位置上相对独立，人气兴旺而又闹中取静。A区目前由著名专业商开发东悦城开发，与梅陇南方商城的东悦城为连锁店,但在千代广场的东悦城规模要大得多，重点功能为：日式超大规模浴场、大型餐饮中心、火锅城及卡拉OK歌舞厅，总投资将超过7000万元。C区椭圆形建筑面积8800平方米，面积比较大，并且停车方便，适合大型餐饮娱乐项目的经营需要；这样规划正好填补了老闵行地区的消费空白，使人们在千代广场购物之余，有地方可以就餐和娱乐，干代广场独一无二的地段优势及其规模性、集约化的经营模式保证了餐饮娱乐项目所需的庞大人流量，同时，餐饮娱乐项目也使千代广场的功能更加完善，成为真正的沪西南多元化消费中心。B区B区为连接A区和C区的中间部分，重要由独立店铺为主，店铺为楼上楼下复式结构，面积为120平方米左右，经营方式为由管理公司统一招商管理，主要经营为服装和日用品为主。房型配比面积范围单元数（套）所占比例24-44319.4%45-8612236.9%87-105206.0%110-16510331.1%175-2355516.6%331100.0%从上面可以看出，整体上千代广场在规划中45-86平方米和110-165平方米的房型所占的比例比较大，这也可以看出，整个区域对产品的需求主要集中在这两个面积段上。价格状况千代广场最早一批内定的价格为4000元/平方米，开盘价格为均价5000元/平方米，已经全部售完，目前价格已经根据位置的不同上涨了50%-120%不等，靠近里面的位置目前售价在8000-9000元/平方米，沿街一楼12000-13000元/平方米，租金目前为2元/平方米/天，物业管理费为3.5元/平方米/天，目前出租率在50%左右。 购买客户来源：主要以周边的居民为主，这部分客户占到了整体的70%左右，还有一些来自于闵行区的其他地方，象莘庄等周边区域，由于开发商在推广阶段专门去温州进行了产品宣传，在客户中有一定比例的温州投资客户，从这些可以看出，商铺投资具有很强的地域性，消费者更愿意投资自己比较熟悉的地区的商铺产品。5、总结 区域的商铺价格比较低，这是由于历史等一些特殊原因造成的，这造就了区域市场极大的开发投资潜力。 区域的商铺市场已经有了将近两年的市场空白，有大批的投资者正在持币观望，市场消费潜力巨大。 区域商铺目前主要集中在比较繁华的江川路地段，作为老闵行的商业中心，由于规划的限制，未来的发展潜力不大。 随着欧尚大卖场和千代广场的开业经营，区域的商业中心将逐渐转移到东川路沿线，东川路作为规划中的商业步行街，未来将成为区域的新的商业文化娱乐中心。 区域目前的商业形态主要以沿街商铺为主，随着千代广场的开业，丰富了区域的商业形态，对于整个区域人气的聚集和新的商业中心的形成起到了不可或缺的作用。 未来区域的商铺价格将会不断升高，区域商铺的投资价值也将增加，这对于本项目开发的大环境上起到了比较重要的促进作用。A、 二、区域消费者研究1、购买动机投资还是自用区域购买商铺的消费者主要以投资为主，自用的比例很小，所以区域商铺市场是投资型市场。区域的投资性消费者占到了80%以上，占绝对优势。2、选择因素 大部分投资商铺的消费者为第一次投资，认为商铺比较有投资价值。 对于区域的选择都认为老闵行地区的商业发展潜力比较大，由于轻轨的通车，区域的未来将更好。 从投资的消费者的居住区域来看，大部分消费者来自周边地区，说明商铺投资的地域性比较强。 消费者购买商铺的决定性因素是价格和投资潜力。3、产品需求（1）业态需求区域消费者对于产品的类型的要求不是很高，对于业态的选择不是很注重，对于投资者来说，重要的是投资价值。（2）产品类型需求：消费者对于商铺的房型和面积的要求比较高，但是总的来说，从投资的角度来说，房型的面积控制在100平方米以下市场接受度较高。消费者对于商铺的要求比较集中在可以自由分割上，这样在投资的时候可以比较灵活，在出租的时候选择余地也比较大。对于商铺的装修，大部分消费者要求是突出个性，对于全装修的商铺接受度不高。4、对区域市场的看法（1）对于区域市场价格的看法目前区域市场的消费者所购买的商铺大多是在2年前，当时的价格在4000-5000元/平方米之间，目前大部分都上涨了30%左右，有一部分已经上涨了50%，对于目前的这个价格大部分的消费者均在购买的时候没有预计到，对于市场未来的前景，目前的投资者均一致看好。（2）对于区域市场商业环境的看法普遍认为目前老闵行地区的商铺已经饱和，生意比较难作，区域市场在大环境的影响下要有大的发展必须有一个比较长的阶段，这个周期大约是两年时间。大部分的商铺经营者认为目前整个老闵行区域的商业中心是江川路，那里是目前最繁华的地段，但是随着欧尚和千代广场的开业，区域的商业重点将逐渐向东川路沿线转移。由于区域的市场已经有两年的时间没有商铺供应，大部分的投资者也在持币观望，一旦有新的商铺投入市场，区域的潜在投资消费能力不可小视。5、对于本项目的接受度（1）地段：大部分的消费者多余本项目的地段持否定态度，但是少部分的消费者对于本项目周边的开发规划比较了解，对于区域的未来也比较看好，但是总的来说价格是他们选择的最大影响因素。（2）价格：大部分的消费者认为本项目可以接受的价格为7000-8000元/之间，超过8000元/平方米就有一定的风险，由于消费者在购买的时候都有心理价格的差距，所以本项目的价格应当可以到8500元/平方米。（3）业态规划：大部分的投资客户对于业态的要求不是很高，他们主要看重的是他们投资的商铺的潜在价值，对于投资的汇报普遍没有概念，他们更多的是考虑商铺自身的升值。B、 三、本项目商铺的考量1、本项目商铺市场前景考量（1）从区域大环境来看项目所在的区域为规划中的集中居住区，整体规划开发量达到4000多亩，未来周边的人口将达到10万人，将成为一个人口聚集的区域，这必将带来巨大的潜在的消费力，所以从远景上看，区域的商业发展是有很大的潜力的。但是由于目前区域的项目只有本项目开始启动，其他的项目基本都没有开始，区域相对还没有成熟，按照目前的发展速度，区域人口的密集将有一个相对比较长的时间过程，只有区域形成了一定的人口聚集，区域的商业才能得到有利的支撑，商业也才能有比较好的发展，因此目前区域的商业不是很好，但是前景还是比较广阔的。 （2）从交通方面来看本地块南面和剑川路中间隔一条铁路，地块到剑川路距离大约有100米左右，剑川路规划中是两快两慢的快速干道，快速干道对于商业的辐射有很大的影响，所以本地块的商业对于南面的商业辐射力较小。地块的西面紧邻华宁路，华宁路规划也是快速干道，在西面不能规划商业，所以本项目所邻的两条道路的商业前景均不是很好。本项目规划的商业目前主要集中在北面的银春路和小区的内部，但是银春路为一断头路，对外的联系不好，作为开发商业的地理环境不是很好。而小区内部的商业主要以满足本社区内部的日常生活配套为主，缺少辐射周边的能力。从公共交通上面看，本地块目前只有一条公交线路闵马线通过，交通能够带来的人流不多，作为商业可以带来的流动人口基本没有。综上，本项目从交通的角度来看，商业开发的前景阻力巨大。（3）从商业辐射的角度来看本项目距离莘庄地铁站8公里左右，莘庄商业的辐射基本对本项目没有影响，本项目距离目前老闵行的商业中心江川路3公里，距离未来的商业中心东川路2公里左右，所以从商业辐射的角度来看，江川路和东川路的商业辐射力也就在3公里的半径内，所以本项目也就只是在其辐射的最外围，所受的商业辐射比较小，所以本项目居民未来的基本生活商业配套必须依靠项目自身的商业配套，从这点上可以看出本项目社区基本商业设施的开发有一定的前景。综合以上的因素，我们认为本项目的商铺在目前阶段商业价值不是很高，但是由于区域规划前景的原因，未来的发展潜力比较大，前景比较好，但是由于消费者对于区域发展的周期普遍估计比较长，从目前来看，本项目商铺的价值无法得到消费者的认同。2、本项目商铺价格考量（1）从目前区域商业房产价格考量目前老闵行地区商业用房主要集中在江川路、东川路和交大对面等三个区域，三个区域的价格目前分别为：区域价格江川路目前放盘不多，少量转让的价格比较高，15000元/平方米东川路目前的商业氛围不好，路的北面由于有欧尚超市的带动，人气相对比较旺，这一侧的价格相对比较高达到8000-10000元/平方米，并且越靠近欧尚价格越高，而路的南面由于轻轨的隔断，不能和对面进行交流和联系，价格只有6000-7000元/平方米。交大附近目前二手商铺的价格在7000元/平方米左右，但是相对比较旧，新开项目的商铺目前在售的体量相对比较小，但是价格比较高，到到10000元/平方米以上。从区域的价格水平来看。还处于一个相对低的水平，按照目前市场的价格结合消费者调查的结果，商业用房的价格只达到住宅的1.5-2