论房地产价格影响因素及走势分析.doc

论房地产价格影响因素及走势分析 广州市广播电视大学东方分校 07秋 行政管理专业 陈剑辉 摘要：房地产政策中有穷人论和富人论两种观点，易宪容认为，尽管房地产业推动了中国GDP的增长，但商业房价格、金融风险、地方政府业绩以及买不起房屋的百姓究竟谁更重要取决于中央政府的房地产政策，政府要改善中产阶级结构，改善收入结构，让大部分人都可以在按揭的情况下购买住房，这就是所谓的穷人论。而任志强认为，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量，在供应量很少的情况下，要先满足最富的人的需要，因为投资者是想拿这个钱去赚钱而不是去救济穷人，政府只做它应做的事情，房地产业最终还得交给市场用无形的手来调节，即所谓的富人论。研究房价走势成为近年来我国学者和个人（投资者）的热门话题，究竟一国房价受哪些因素影响，未来我国房价走势如何？关键词：房价 经济学理论 宏观调控 一 影响房价的因素的相关研究 不同学者对影响房价的因素有不同的研究结论，孙怀通等（2005）从住房质量、建筑、销售成本、消费需求、政策等多方面作了分析认为，我国房地产价格市场体系不完善、土地制度、房地产制度不健全是导致近年来我国房价普涨的主要因素；朱丽夏等（2005）通过名义GDP增长率、土地购置费和城镇人均收入三种因素建立计量经济模型检验却认为该三种因素对房价影响不显著，而影响房价的真正原因是需求、供给、房地产投机、消费者预期及经济预期；李立等（2006）研究认为，除土地费用、建安费用外，房地产价格是由国家经济政策、居民收入水平、经济发展景气度等多种因素决定的；张磊等（2006）研究认为影响房价的主要因素有地价、政府政策、需求、人口等；总之，不同的学者有不同的研究结论，那么在我国当前的情况下究竟房价受哪些因素影响呢？ （一）.房价、地价与租赁价格呈互动关系 房地产经济学理论认为，房地产市场上主要有三个价格变量，土地市场上的地价、销售市场上的房价、租赁市场上的租金存在着内在的联系。土地价格是房地产开发成本中最主要的一部分，在市场繁荣过程中有不断扩大的趋势，即使劳动力、水泥、钢铁等建设成本短期内升幅不大，但由于土地供给的弹性不足会导致市场繁荣与衰退期内有较大的起伏，土地价格一旦形成也会在一定时期形成价格粘性，从而影响人们对未来的预期，人们会提前或延后购房通过供求关系的变化形成房价与地价的循环影响，而在市场均衡情况下，房屋价格与租赁价格较一致，因为如果不考虑诸如税收、房屋修缮等支出，理论上房价是未来租金收益的贴现值，尤其对于投资者而言，如果当前房价太高，就不如到市场上租房合算，从而通过市场供求关系变化使租金和房价保持一致。（二）.国际热钱搅动房地产市场国际热钱短期套利和投机的特点决定了其追求高报酬及低风险而迅速在国际金融市场上流动，一般认为，国际热钱等于外汇储备增量减去外贸顺差及对外直接投资增量，近年来，国际货币市场上美元跌跌不休，人民币加速升值预期使国际热钱大量进入中国市场，尤其在美国次贷危机及美国经济放缓预期之下，美元不断贬值，热钱为了维持高额回报，大量买入高速成长中的房地产已是一个全球动向，由于人民币对欧元贬值，中国房价对欧盟国家来说不升反降也极大刺激了来自欧盟的热钱涌入中国房地产业，极高的回报率和不断上涨的房价使得大部分国际热钱放弃长期在中国股市中的打算，毅然携巨资涉足房地产业。中国经济的持续发展，导致对能源的需求不断增加，热钱进入这些行业后，通过炒作或哄抬市价等手段使价格飞涨，导致能源、钢材和水泥消耗大户的房地产成本大幅上升，这些增加的高额成本最后通过房价转嫁到消费者身上。当然国际热钱的危害也不能忽视，一旦当人民币升值上升到热钱的预期值或在楼市中获得高额回报后，热钱就会大量抽逃，从而会引起房地产市场的剧烈动荡，为此必须高度关注。（三）.经济发展对房价长期趋势具有决定作用房价与GDP互为因果关系实质上是房地产业与经济发展长期内在联系的外在表现，在经济发展与房地产市场发展的内在联系中，经济发展始终占据主导地位，经济发展决定了房地产市场的发展，当一个国家人民基本解决了温饱问题后，伴随着经济的腾飞和国民收入的提高，住房需求会出现一个较长的快速增长阶段，首先，经济发展会带来人民生活水平的持续提高，推动房价上涨；其次，经济发展伴随着城市化程度的提高会产生巨大的住房需求，刺激房价上升，三是经济发展带来基础设施、房屋质量和环境的改善，提高房屋实际价值，增加房价长期上涨潜力；四是全球化引发的国际需求将推动中国房价的进一步上涨。反过来，房地产业对经济增长也具有重要贡献，房地产是一种特殊商品，既作为投资品，又可作为消费品，这一特殊性决定了房地产对经济增长具有多重贡献，一是投资贡献，主要指新增房屋的价值；二是消费贡献，即以房地产销售占居民住房支出来表示的住房消费对GDP的贡献；三是房地产业对经济增长相关产业的带动贡献。研究表明，居民住房支出与经济增长存在明显的正相关关系，房地产市场的深化与完善直接推动经济增长，如房地产企业数量和规模扩大，房地产业利润与税收增长，住房市场化程度提高等都推动着经济增长，同时，房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应，能通过前向效应带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业，通过后向效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展，此外，房地产业发展不仅增加本行业的就业与税收，还往往通过带动作用增加相关产业的就业和税收，促进国民经济发展。（四）.国家政策的松与紧直接影响着房地产价格在我国，土地是国家所有，政府对土地出让一级市场是垄断的，所以土地价格在很大程度上并不是在市场中形成的，政府可在一定程度上控制土地的供给弹性，如近年来我国实行的收紧“地根”宏观调控措施，使土地供应不断减少，土地价格上涨成为必然。再有房地产业从土地储备到房地产开发、建设，再到购买，每一个环节都离不开银行信贷的支持，金融信贷政策对房地产市场影响巨大，如今央行上调商业银行对个人住房货款的优惠利率和个人二套房贷的付款比例，提高商业银行存款准备金率和二套房贷款利率等。就可以达到通过提高利率，增加购房成本来抑制投资需求，通过廉租房、限价房、经济适用住房的建设投资对中低收入住房保障水平的提高，就可解决部分中低收入者住房问题。当前，中国股市在大牛市过后，风险进一步加大，也可能使部分获利资金投身房地产，为此国家可通过房地产综合税收政策在房地产市场不同环节设置不同税种以达到不同的调控作用。二.对我国房地产宏观调控政策的建议房地产这一特殊产品市场不存在完全的自由竞争，其波动周期对国民经济影响重大，政府必须发挥看得见的手的作用，适时适度调控，过去几年，我国房地产调控政策同时调控供求并以调控供给为主，与旺盛的实际需求相比，投机需求并非主流，投机需求只能起到推波助澜的作用，现阶段，我国房地产调控政策必须兼顾供给与需求并以需求调控为主，一方面加快落实廉租房政策，鼓励住房租赁，同时加快发展多层次资本市场，拓宽居民投资渠道，另一方面，适度提高住房贷款利率，降低一人多套和大户型的贷款成数，控制住房消费贷款冲动，打击虚假按揭套取银行信用，