三亚·新海岸休闲度假酒店可研

工 程 咨 询 资 格 证 书资 格 等 级 ： 甲 级 证书编号：工咨甲12320070066 发证机关：国家发展和改革委员会 咨询编号：琼工咨2011-35三亚新海岸休闲度假酒店项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司海南分公司GuangZhou International Engineering Consulting Corp. HaiNan Branch二一一年七月十七日三亚新海岸休闲度假酒店项目 可行性研究报告三亚新海岸休闲度假酒店项目可行性研究报告编组人员表总 经 理赖 布 克高 级 经 济 师副 总 经 理李 拥 宪高 级 工 程 师项目负责人唐 明 山高 级 工 程 师编 写 人 员唐 明 山高 级 工 程 师张 维高 级 工 程 师李 民 奎工 程 师蒋 燕助 理 工 程 师审 核张 维高 级 工 程 师审 定李 拥 宪高 级 工 程 师三亚新海岸休闲度假酒店项目 可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.1.1 项目概述11.1.2 项目所在区域概况11.1.3 项目建设地点及建设条件21.1.4 项目资金筹措31.2 编制依据和研究范围31.2.1 编制依据31.2.2 研究范围41.3 主要技术经济指标41.4 结论与建议5第二章 项目背景和发展状况62.1 社会发展状况62.2 项目提出的背景及建设必要性72.2.1 项目提出的背景72.2.2 项目建设的必要性8第三章 场址选择与建设条件113.1 场址所在位置现状113.2 场址周边现状图123.3 建设条件143.3.1 地理、环境及气候143.3.2 地形、地貌153.3.3 水文、地质163.3.4 交通条件173.3.5 建设条件17第四章 建设规模与行业市场分析184.1 建设规模184.2 主要技术指标184.3 度假酒店行业市场分析194.3.1 市场需求预测194.3.2 休闲度假酒店行业投资前景分析214.3.3 休闲度假酒店行业投资的经济性分析234.3.4 休闲度假酒店行业竞争势态分析24第五章 建设方案255.1 指导思想和建设原则255.1.1 指导思想255.1.2 建设原则265.2 设计依据265.3 总平面规划设计275.3.1 规划原则275.3.2 建筑平面设计285.3.3 建筑立面设计295.4 项目概况及建设方案305.4.1 项目概况305.4.2 建设方案305.4.3 人防设计315.5 结构设计335.6 绿化工程355.7 建筑防雷355.8 白蚁防治365.9 公用工程375.9.1 给排水工程375.9.2 供电工程405.9.3 消防系统415.9.4 空调、通风系统435.9.5 通讯工程445.9.6 道路交通规划44第六章 项目定位与营销策略456.1 功能定位456.2 开发该项目目的定位456.3 项目开发的市场需求定位456.4 市场定位466.4.1 以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析466.4.2 以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析506.5 价格定位526.6 物业管理定位526.7 营销策划52第七章 财务评价与社会效益分析547.1 评价范围、依据、原则和方法547.1.1 评价范围547.1.2 分析依据547.1.3 分析原则547.1.4 假设条件557.2 基础数据及其测算557.3 成本费用估算567.4 盈亏平衡分析57第八章 环保、节能专篇588.1 环境保护设计依据588.2 建设期对环境影响的因素588.3 运营期对环境影响的因素598.4 环境保护措施618.4.1 建设期间环境保护措施618.4.2 运营期间环境保护措施638.5 节能措施648.5.1 节能标准依据648.5.2 建筑节能648.5.3 节水措施66第九章项目建设管理和招投标699.1 项目组织与建设管理699.2 项目的招投标709.2.1 招标依据709.2.2 招标范围719.2.3 招标组织形式及招标方式719.2.4 评标729.2.5 招标基本情况72第十章 项目的进度安排73第十一章 组织机构与人力资源配置7411.1 概述7411.2 建设期组织机构和人力资源配置7411.3 项目资金管理75第十二章 风险分析与社会评价7612.1 项目主要风险因素识别7612.2 项目抗风险措施7612.3 社会评价7712.3.1 社会影响分析7712.3.2 互适性分析7812.3.3 社会风险分析7812.3.4 社会评价结论78第十三章 投资估算与资金筹措8013.1 投资估算8013.1.1 投资估算的依据及估算说明8013.1.2 单价8013.1.3 其他8113.1.4 估算结果8113.2 资金筹措81第十四章 结论与建议8314.1 结论8314.2 建议83附表： 1、投资估算总表 T-1 2、工程费用明细表 T-2 3、工程建设其他费 T-3 4、经济效益分析表附图：1、项目地理位置图2、项目总平面布置图3、项目噪声监测点位示意图4、项目污水系统规划图V第一章 总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目概述项目名称：三亚新海岸休闲度假酒店项目项目建设性质：新建建设单位：三亚市榕根社区居民委员会项目总规模：本项目占地面积9333.36 m2，总建筑面积为32539.8 m2 (含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约420 m2不计入)，计入容积率建筑面积28000 m2，其中地上建筑面积为29206 m2 (含架空层786 m2)，地下建筑面积为3333.8 m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m(至第18层顶层结构层)，客房310间，可接待游客约620人。项目总投资：7818.74万元1.1.2 项目所在区域概况拟建项目属于河东片区，河东区是三亚市委、市政府的派出机关，主要具有管理职能（市政建设、人口与计划生育、社会治安综合、经济、文化教育卫生等管理）；领导和指导各基层事业单位和社区居委会、村委会工作的职能；服务和协调的职能。总面积51平方公里。管辖9个社区居委会和2个村委会。社区总人口69728人。管辖区内有党政机关和事业单位63个。有南中国大酒店等星级酒店、宾馆51家。1.1.3 项目建设地点及建设条件本项目位于三亚市月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。（如图1-1 项目位置图）。项目所在区域，给水，排水，排污，电力，天然气均已到位。图1-1 项目地理位置图1.1.4 项目资金筹措本项目总投资估算为7818.74万元，其中：工程费用6805.47万元，工程建设其他费640.95万元，基本预备费372.32万元。资金来源为业主自筹。1.2 编制依据和研究范围1.2.1 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国环境影响评价法3、中华人民共和国建筑法4、中华人民共和国土地管理法5、三亚市城市总体规划6、建筑结构荷载规范GB500092001(2006年版)；7、建筑抗震设计规范GB500112010；8、建筑地基基础设计规范GB500072002； 9、砌体结构设计规范(GB500032001)； 10、混凝土结构设计规范(GB500102010)； 11、城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ502000)；12、建筑设计防火规范GB500162006；13、投资项目可行性研究指南(试用版)(计办投资200215文通知)；14、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；15、业主提供的其他资料。1.2.2 研究范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。1.3 主要技术经济指标表1 主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1用地总面积m29333.36约14亩2建筑总占地面积m225003总建筑面积m232539.8其中地上总建筑面积m229206其中计容建筑面积m228000首层架空层建筑面积m2786太阳能热水系统补偿面积m2420地下总建筑面积m23333.8其中人防地下室建筑面积：1185 m24容积率3.05建筑密度26.86绿地率45.54246.7 m27标准间间2328豪华间间789停车位个136其中地下室停车位个79地面生态停车位个5710总投资万元7818.74资金来源为业主自筹1.4 结论与建议三亚市有许多世界著名的旅游风景区，以海景为主题景观优美而独具特色，旅游资源丰富，每年都吸引很多的观光游客到三亚旅游或休闲度假，而作为旅游配套设施的休闲度假酒店自然就成了广大游客们精挑细选的话题，优越的住宿条件直接影响着游客们旅游度假的心情。本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进三亚市经济的发展，改善投资环境。因此，本项目的建设是必要的。本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。经测算，本项目在技术上。经济上都是可行的。从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发实际可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来三亚投资兴业。 85第二章 项目背景和发展状况2.1 社会发展状况三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、吉阳(三亚田独镇于2011年1月1 0正式更名为吉阳镇)、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人，是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。为经济社会持续快速发展创造了良好的人口环境。多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。三亚市2010年前三季度实现地区生产总值166.28亿元，同比增长18.3%，增幅同比加快4.7个百分点。其中，第一产业完完成增加值24.28亿元；第二产业完成增加值36.83亿元；第三产业完成增加值105.17亿元。服务业完成增加值105.17亿元，比上年同期增长20.1%，高于GDP增速1.8个百分点。全市工业实现总产值31.27亿元，增长32.9%，其中规模以上工业29.69亿元，增长32.2%。主要工业产品产量均有较大增长，其中水泥、商品混凝土分别增长86.9%、50.5%。农业增加值24.28亿元；全社会固定资产投资214.92亿元，其中，基本建设投资114.68亿元，增长54.4%；房地产开发投资97.39亿元，增长33.8%；社会消费品零售总额43.30亿元；增长26.1%；全市城镇居民人均可支配收入13086元；城镇从业人员参加失业保险人数135164人，覆盖率达96.26。全市接待旅游过夜人数604.15万人次，比上年增长 12.2% 。其中，接待国内旅游者553.00万人次，比上年增长13.7%；接待海外旅游者51.15万人次，比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元，比上年增长13.7% 。其中，境外旅游收入26206.84万美元，比上年增长7.4%。2.2 项目提出的背景及建设必要性2.2.1 项目提出的背景在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，业内人士认为，未来几年的三亚休闲度假式酒店具有较大的市场需求。随着海南国际旅游岛的建设，会吸引越来越多的游客来三亚观光、度假，而作为旅游配套设施的休闲度假酒店自然就成了广大游客们精挑细选的话题，优越的住宿条件直接影响着游客们旅游度假的心情。三亚市有很多高端型酒店，这样也造成了部分中低消费者人群的流失，本项目正是在这种大的背景下提出的，项目的建设有效地促进三亚市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进三亚市经济的发展，改善投资环境。2.2.2 项目建设的必要性一、发展旅游娱乐休闲业是国家产业政策的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。随着海南国际旅游岛如火如荼的建设，会吸引跟多的游客至此，因此就需要有良好的旅游配套设施的建设与发展，这位开发建设本项目带来了良好的契机。本项目的建设符合了国家产业政策的策略。二、项目的建设是当地经济和社会发展的需要三亚新海岸休闲度假酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时本项目是建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济快速的发展。三、项目的建设是加快海南国际旅游岛建设脚步，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要2011年2月21日，海南省四届人大四次会议开幕并审查海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案（简称“草案”），草案提出，“十二五”期间，海南省将提升发展以旅游业为龙头的服务业。按照把海南建设成为我国旅游业改革创新的实验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，推动形成海岛特色鲜明、山海优势互补、城乡和谐发展、人文环境优良的旅游格局，彰显“阳光海南、度假天堂”整体旅游形象。到2015年，接待国内外游客达到4760万人次，建成国家5A级旅游景区（点）达到8-10家，旅游业增加值占全省比重达到50%以上，第三产业从业人数占总从业人数的比重达到45%以上。随着海南国际旅游岛的不断建设与发展，会有越来越多的游客来海南岛旅游、休闲度假。三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。随着海南国际旅游岛的建设会吸引很多外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，因此本项目的建设是十分必要的。第三章 场址选择与建设条件3.1 场址所在位置现状本项目位于三亚迎宾路195号月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。项目所在区域，给水，排水，排污，电力，天然气均已到位。（见下图3-1）。图3-1 项目地理位置图3.2 场址周边现状图3.3 建设条件3.3.1 地理、环境及气候三亚位于北东经10856301094828之间。东西长91.6公里，面积1919.6平方公里，海岸线209.1公里，南北宽51公里，面积1019.6平方公里。年平均降水量1263毫米，610月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2。三亚港终年无雾。年平均气温25.5，7月份气温最高，月平均28.3，1月份气温最低，月平均20.7。为不规则日潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，日潮时最高潮位2.2 米，持续16小时，最低潮位0.6米，平均潮位1.03米，最大潮差2.26米，最小潮差0.06米。平均潮差0.79米。涨潮时水分为两支流，一支向东南流经码头处进入三亚河，流速0.35米秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速0.35米秒。落潮流向相反，流速分别为1.08米秒和0.07米秒。落潮时间持续8小时，泥沙被落潮带入大海，港池回淤量较少。三亚属于热带海洋性季风气候，阳光充足，长夏无冬，秋春相连。累年平均气温23.1。湿度变化比较稳定，约在7290%之间。年平均降水量1279.3mm，每年11月到翌年4月降水总量占全年的10%；5至10月的降水量约占全年的90%。三亚累年平均蒸发量为2339.2mm。累年平均相对湿度为75%。累年平均风速2.7m/s。年风向多东风，次为东北风。台风累年年平均影响个数4个，累年年最高影响个数10个。三亚台风季节从每年的6月份开始，10月份结束。累年平均日照时数2523.5小时，辐射总量160.6千卡/平方公里。每天平均7个小时，5至7月每天8至9个小时。3.3.2 地形、地貌三亚市北靠高山，南临大海，地势北高南低、西高东低，东西长 91.6km，南北宽 51km，地势为狭长状的多角形。北部山高岭峻，峰峦连绵，南部平原沿海海岸呈东西向分布。全市有大小山峰 200 多座，山峰大多在海拔 3001090m之间，其中海拔 800m 以上的山峰有 23 座，最高山峰是尖岭，海拔 1090m。全市境内分布有山地（海拔 5001000m）、丘陵（海拔 100500m）、台地（海拔50100m）、谷地和阶地平原（海拔 50m 以下）。它们分别占土地总面积的 33.4%、25.2%、15.5%、2.6%和 23.3%。土壤成分为壤土和沙质土，壤土主要分布西北部山区和丘陵地带，沙质土主要分布在东南沿海平原地区。场地地层有第四系新统沉积土（Q4）、第四系下更新统沉积土（Q1），根据地基土的岩性特征分为第层低液限粘土（Q4m）、第层高液限粘土淤泥质粉质粘土（Q4m）、第层含细粒土中沙（Q4m）、第1层低液限粘土淤泥质粉质粘土（Q4m）、第层低限粘土（Q1m）共四个工程地质和一个工程地质亚层。3.3.3 水文、地质三亚市的河流呈东北东南走向，并在东、中、西三个自然区形成了分别以藤桥河、三亚河和宁远河为主体的相对独立的河流水系。最大河流是宁远河，发源于北部保亭县的甘蔗山，干流90.2km，流域面积1073.81km，总落差 1100.6m。全市多年平均径流量为10.682亿m3。保证率 10%丰水年年径流量为10.015亿m3；保证率 90%枯水年年径流量为 5.336亿m3。境外流入本市客水年均径流量为6.247个m3，保证率 90%枯水年客水为3.082亿m3。地下水动储量 1.420亿m3，地下水按利用 1/4 计，则年总水量：丰水年为16.617亿m3，枯水年为8.773亿m3。大中型水库有：半岭、福万、汤他、抱古、水源地、大隆、麦田水库等。项目场地周围无地表水系。三亚地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和海南地震局资料，三亚市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（1990）和海南省地震烈度区划图，三亚地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.35s。按6度设防时可不考虑饱和砂土或粉土液化的影响。场地类型规定为中软场地土，场地类别为类，建筑抗震分类属可进行建设的一般场地。3.3.4 交通条件三亚新海岸休闲度假酒店位于三亚迎宾路西北侧，东北临学校规划用地，西南临丹州小区入口路, 西北临丹州小区现状路；周边交通便利，方便了施工期间的运输。3.3.5 建设条件项目所在区域，给水，排 水，排污，电力，天然气均已到位。建设条件成熟。第四章 建设规模与行业市场分析4.1 建设规模本项目位于三亚市月川新城区E-25-1-1地块，基地形状为正方形，南侧临三亚市主干道迎宾路，东北临三亚丰和学校规划用地，西南临丹州小区出入口及三亚市人力资源局，西北临建成规划路，东侧有一个汽车修理厂，属于城市景观敏感地带。拟建占地面积9333.36 m2，总建筑面积为32539.8 m2 (含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约420 m2不计入)，计入容积率建筑面积28000 m2，其中地上建筑面积为29206 m2 (含架空层786 m2)，地下建筑面积为3333.8 m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m(至第18层顶层结构层)，客房310间，可接待游客约620人。本栋建筑采用对称布局，分别设置标准间、少量豪华客房、酒店大堂、中西餐厅、美容美发、办公、健身房等酒店配套设施，建筑形态舒展、错落有致、被绿树环抱，形成独特的生态城市景观。4.2 主要技术指标序号名称单位数量备注1用地总面积m29333.36约14亩2建筑总占地面积m225003总建筑面积m232539.8其中地上总建筑面积m229206其中计容建筑面积m228000首层架空层建筑面积m2786太阳能热水系统补偿面积m2420地下总建筑面积m23333.8其中人防地下室建筑面积：1185 m24容积率3.05建筑密度26.86绿地率45.54246.7 m27标准间间2328豪华间间789停车位个136其中地下室停车位个79地面生态停车位个5710总投资万元7818.74资金来源为业主自筹4.3 度假酒店行业市场分析4.3.1 市场需求预测随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在降临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，而结合了旅游休闲的度假酒店，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。休闲度假酒店主要是满足城市居民短期居住，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主题。休闲度假酒店客户群体目前主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旅游旺季该客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。由于两类客户的互补，决定了休闲度假酒店有很大的市场发展空间。我国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度假过，人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。旅游度假成为一种时尚之后，集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的休闲度假酒店也将随之应运而生，成为消费者选择的热点。而三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。三亚古称崖州，也称鹿城，历史悠久，源远流长，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落笔洞三亚古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。三亚地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，境内汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大风景资源。三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。根据相关统计数据显示，2009年，尽管受到国际金融危机冲击，但三亚市游客数量、旅游收入不降反升，共接待过夜游客669万人次，同比增长10.74；实现旅游收入103.77亿元，同比增长13.97。2010年上半年，三亚旅游产业增速保持较快发展势头，产业效益明显改善，结构不断优化，共接待过夜游客476.19万人次，同比增长23.2；实现旅游收入75.40亿元，同比增长29.6。旅游饭店客房平均开房率达65.7，同比提高3.0个百分点。根据以上数据显示，三亚的休闲度假酒店的发展市场还有很大的空间，市场的需求也会随着海南国际旅游岛的建设不断的增加。本项目的建设为三亚旅游配套设施注入新的血液，提高了游客接待能力，满足了部分游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。4.3.2 休闲度假酒店行业投资前景分析中国是休闲度假发展的一个巨大潜力市场，旅游休闲度假资源体系在全国各区域形成一张大网，旅游风景区（景点）、休闲度假区、大型休闲娱乐度假地和度假酒店等应运而生，休闲度假、旅游房地产、分时度假等模式也随之发展，旅行社营销网络、互联网站、传统旅游产业公司、营销销售代理等机构大量介入，极大促进了休闲度假产业的形成与发展。目前，中国国际旅游行政部门已经把如何适应市场变化，开发更多的休闲旅游度假产品来满足老百姓和市场的需求，并引导国民健康、理性出游，提高旅游的质量，纳入了国家旅游行政部门的议事日程。我国旅游市场可供国民进行休闲度假的旅游产品太少，形式也比较单一，不能很好地满足人们的需求。我国目前休闲度假项目很多，但是缺乏创新、模仿现象严重。很多项目要么盲目地引用国外休闲度假产品，要么仿造国内其它同行的产品。我国休闲度假产品最大的问题在于没有灵魂、没有主题、没有特色，非常缺乏像美国迪斯尼这样的休闲度假精品。 中国旅游业经过了30年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是进入21世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新时期，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐以及国际化进程,突显出旅游的广阔开发前景和巨大的发展潜力。目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着集旅游、休闲、娱乐、健身运动等为一体的休闲度假酒店的发展，我国目前休闲度假酒店的营销模式还不完善，具有很大的市场潜力，也是近几年来旅游配套设施建设的投资热点。4.3.3 休闲度假酒店行业投资的经济性分析1、三亚休闲度假、星级、经济型酒店经营状况非常好，尤其是旅游旺季还会出现供不应求的现象，这些酒店有着各自的目标客户群和市场份额，而一些小规模硬件设施不好的酒店、旅馆等经营较为惨淡。2、星级酒店主力客户为商务休闲，经济型酒店主要针对短暂停留商务人士和自助旅客，休闲度假酒店主要客户群体为休闲度假，同时占有很大比例的公司、机关商务客户。3、星级酒店主要分布在中央商务区，经济型酒店主要分布在新建酒店式公寓中，中央商务区外围成本较低区域，而休闲度假酒店主要是为了游客们方便出行、旅游、休闲、娱乐，主要分布在景区周围。4、入住率星级、经济型、休闲度假酒店都比较高，基本保证淡季、旺季平衡。而只有休闲度假酒店旺季休闲度假的个体旅游者入住率较高；公司、机关客户商务会议使用团体客户淡季的入住率较高，实现很好的淡旺季的互补。5、从经营规模、费用、成本、配套来看，休闲度假酒店规模中等偏大、成本较低配套设施、休闲、度假、运动建身、会议、培训等多功能一应俱全。综上所述，休闲度假酒店由于具有较低的成本、较高的收益、很强的目标客户群以及完整的配套功能和服务优势，因此，具有较强的生存性和良好的投资效益。4.3.4 休闲度假酒店行业竞争势态分析三亚新海岸休闲度假酒店位于三亚迎宾路西北侧，东北临学校规划用地，西南临丹州小区入口路, 西北临丹州小区现状路。周围大型的休闲度假酒店不多，有竞争势态的是位于地块南侧的巴哈马度假酒店。1、本项目同巴哈马度假酒店相比较，具有共同的特点：a、都位于三亚迎宾路旁边b、均为休闲度假酒店2、本项目与巴哈马度假酒店相比较具有如下优势：产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房屋的需要，套房户型可自由组合）总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。3、本项目与其他项目相比较具有的劣势：本项目属于新建休闲度假酒店，与建成有一段时间的巴哈马度假酒店相比较，在客户市场上可能会有所不足。第五章 建设方案5.1 指导思想和建设原则5.1.1 指导思想1、设计中贯彻执行国家强制性条文及国家规范、规定及规程。2、总平面图设计符合城市规划要求，使建筑布局及空间组合与环境相适应，有利于改善城镇景观，有利于节约用地，有利于居住者生产与生活。3、建筑平面布局合理，功能齐全，户型多样，以满足游客的不同需要及适应性。4、对场地进行充分绿化，创造一个优美的居住环境。5、合理利用能源，采取措施节约能源，注重环境保护。6、本工程的建设应符合海南省土地利用总体规划和城市总体规划、控制性详细规划、酒店建设规划的要求，要按照发展节能省地环保型的要求，坚持适用、安全、经济、美观的原则，优选规划设计方案，满足使用功能。7、休闲度假酒店的建设应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。并积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。5.1.2 建设原则1、要与周边的自然环境相协调，具备文化内涵2、确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假功能，要求功能齐全、便利、舒适3、配套设施要一应俱全，满足不同游客的休闲、度假、餐饮、住宿、娱乐、购物等需求5.2 设计依据1、三亚市城市总体规划2、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；3、混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；4、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；5、建筑结构荷载规范；6、高层建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年修订版；7、城市居住区规划设计规范；8、住宅建筑规范；9、居住建筑节能设计标准；10、公共建筑节能设计标准；11、海南省现行有关技术规范、标准及相关法律法规。5.3 总平面规划设计5.3.1 规划原则鉴于该地带位于迎宾路主干道旁，属于城市景观敏感地带，因此在酒店总平面规划上强调以下几个设计原则。1、建筑主体尽量后退迎宾路，建筑退后规划道路红线32米，大大超过规划设计条件的26.5米，把更大的空间留给城市，使城市道路的景观更加开阔、大气。2、临迎宾路布置大面积的绿化及生态停车场，和道路绿线范围内的绿化结合在一起，其间点缀酒店泳池，花丛、园林小品，在提高酒店园林配套设施品位的同时给城市增添一景。3、由于迎宾路为城市主要干道，因此本地块主要出入口设计避开迎宾路，位于地块西北侧临丹州小区规划路上，次要出入口位于西南丹州小区入口路上，减轻城市交通的压力，使交通更顺畅。4、在沿迎宾路城市考虑的角度，整个建筑呈U型布局，面向迎宾路，使整个建筑从迎宾路上的视觉观感开阔、包容，和城市融为一体；在建筑形体处理上，沿迎宾路向用地内侧层层退后，屋顶露台种植绿化，整个建筑错落有致，被绿树环抱，形成独特的生态城市景观。5、建筑低层U型平面变成一字型布局，U型的两翼做架空层，架空层下种植绿化及作为活动空间，使整个建筑更通透轻盈，室内外空间更加融合，具有浓郁的热带风情。5.3.2 建筑平面设计1、整体布局建筑平面采用对称布局，酒店标准层采用单外廊式布置客房。外廊配备活动百叶窗，适应各种不同天气的变化，可遮阳、挡雨。灵活使用，更加人性化，适应三亚当地气候特征，并有良好的节能效果。2、交通组织四个交通核沿外廊布置，平面功能分区明确，交通流线便捷方便，交通平面及外观上具有良好的可识别性，每个楼梯间都有大开窗，自然采光通风，节约能源，宽敞明亮。3、通风组织每间客房都有良好的穿堂风，适应三亚热带海洋性气候条件，减少空调费用，每间客房都设计大阳台，在屋顶错层部份设置大露台，阳台露台立体绿化丰富，平屋顶用于太阳能设备4、平面功能酒店做一层为两层通高的酒店大堂、前台服务及中西餐厅和配套设施，所用公共空间均双向采光通风，视线通透，景观优美，临入口处外墙边布置水池，减少太阳能辐射量，休闲花园布置大量绿化、泳池及休闲设施。酒店二层为美容美发、办公、健身房等酒店配套设施及部份客房。三层以上为客房，客房主要为标准间及少量的豪华客房。5.3.3 建筑立面设计立面设计采用轻灵明快的现代建筑风格，符合海滨度假休闲的气氛，由于层层退台，建筑的体量关系高低错落丰富生动，再配以阳台，构架、挑板、花台、木百叶窗等细部元素，使建筑具备了亲切宜人，赏心悦目的观感，展现了热带居住建筑性格。建筑的色彩运用柔合的浅米黄色和咖啡色的有机组合，给人以典雅宁静的视觉印象。表5-1 项目总平面布置图5.4 项目概况及建设方案5.4.1 项目概况本项目占地面积9333.36 m2，总建筑面积为32539.8 m2 (含架空层和地下室，其中太阳能热水系统补偿的建筑面积约420 m2不计入)，计入容积率建筑面积28000 m2，其中地上建筑面积为29206 m2 (含架空层786 m2)，地下建筑面积为3333.8 m2，停车位为136个，建筑高度为66.2m(至第18层顶层结构层)，客房310间，可接待游客约620人。本栋建筑采用对称布局，分别设置标准间、少量豪华客房、酒店大堂、中西餐厅、美容美发、办公、健身房等酒店配套设施，建筑形态舒展、错落有致、被绿树环抱，形成独特的生态城市景观。5.4.2 建设方案在建筑体型方面，利用建筑本身出挑的阳台、走廊以及檐口的出挑，保证了相当好的遮阳效果，控制了能耗。在高层酒店客房是外廊式的平面布局，保证了建筑本身良好的通风性能及较为优越的遮阳效果。在酒店公共区域采用了宽阔外檐廊结构，大阳台，通风好。建筑构造上采用底部架空的楼板，均采用附贴聚苯乙烯泡沫塑料板，保证整个建筑的节约效果，充分考虑了海南的气候条件，利用自然风，大堂等一些公共开敞空间均不采用空调制冷。门窗：外窗采用单框双层中空玻璃或德国呼吸式玻璃幕墙降低传热系数，并使围护结构符合最新节能标准，从而使冷、热负荷减少，节约能源及运行费用。外墙及屋顶：外墙装修易采用安全、耐久、节能、低维修、易维护晌防潮防火的做法，避免脱、坠。装修简洁适度，不奢华。填充墙或复合墙的复合部分必须与主体结构有可靠的连接。屋面便于检修，可设置屋顶绿化，屋顶为上人屋顶时，必须设置安全防护栏杆。女儿墙的防护栏杆的最小高度为1.5m；利用上人屋顶开展文体活动时，屋面必须采取隔声措施。5.4.3 人防设计本方案人防地下室位于三亚新海岸休闲度假酒店地下一层，平时作为车库；人防地下室为全埋式,抗力等级为乙类常6级。本工程人防地下室按照平战结合的原则设计，平时作为车库，战时转换为防核武器6级，防常规武器6级，防生化武器丙级甲类人防汽车库。本工程人防地下室地下室(含两个防护单元):独立全埋式汽车库: 地下室建筑面积：3333.8m2，平时作为车库，战时转换为防核武器6级，防常规武器6级，防生化武器丙级甲类人防汽车库。其中防护区总建筑面积1185m2,地下室含两个防护单元, 各防护单元内的防护设施及设备自成体系。抗爆隔墙及抗爆挡墙用500厚粗砂砂袋堆垒,防护单元设两个战时出入口，直通一层,按防倒踏考虑,防护单元口部设防护密闭门,密闭门各一道，各通风口部设有扩散室及悬板活门。人防地下室采用一级负荷要求供电，一路供电、自备发电，在末端切换，正常电源引自市电系统，备用电源由自备柴油发电机配电系统引来。所有电缆和电线均采用铜芯导线，动力配电线路和照明配电干线，采用全塑型电缆，支线采用塑料绝缘线，所有导线均采用钢管敷设。人防地下室接地方式采用电源中性线（N）与保护线（PE）分开的（TN-S）接地保护系统，接地电阻不大于1欧。人防地下室顶板厚250，外墙厚300，内隔墙厚250。抗渗等级S6。地下室基础为桩筏板基础。人防等效静荷载标准值：钢筋砼顶板=60KN/m2；钢筋砼外墙=50KN/ m2；钢筋砼底板=40KN/ m2；出入口临空墙=240KN/ m2。与防空地下室无关的管道，不宜穿入人防围护结构。当因条件限制需要穿过其顶板时，只允许给水、采暖、空调冷媒管道穿过，且其公称直径不得大于150mm。所有埋入墙内和混凝土内的木制构件均需涂刷防腐油，埋入砌体内的金属件需刷防锈漆，外露金属构件涂红丹防锈漆二度，银粉漆二度。凡设有地漏的地面，均不小于0.5%坡度坡向地漏，且其地面应比相连房间或通道地面低20mm。人防构件的预埋均需按厂家要求安装，不得遗漏。经密闭通道的门，若为平时疏散门则为活门坎,否则设150高的固定门坎。凡给排水，电气，通风等设备孔洞应严格按结构及公用专业，不得临时打洞，外墙穿管均按翼环套管预埋。5.5 结构设计1、设计荷载（1）楼面屋面活载按建筑结构荷载规范采用或根据实际使用情况采用。（2）风荷载基本风压 Wo=0.85KN/m2（按50年一遇考虑）（3）地震荷载根据建筑抗震设计规范(GB500112001)2008年修订版,陵水县地震基本烈度为六度，本工程设防烈度为六度，应对整个小区大楼进行结构抗震设计。本工程建筑物类别为丙类，因无地质勘察报告，场地类别、场地特征周期、场地砂土液化分区暂时无法确定。2、结构体系本工程为18层高层休闲度假酒店，根据建筑平面布置特点及建筑功能设计要求，采用框架剪力墙结构。本工程所有单体建筑结构安全等级为二级，结构设计正常使用年限为50年。3、基础工程（1）因无地质勘察报告，基础设计拟采用机械钻孔灌注桩基础或预应力管桩基础。（2）本工程基础土方开挖采用机械开挖、人工修整挖土，明沟排水与挖土相结合的施工方法，挖出土方原则上考虑场地及后期回填就近堆放，多余土