个人住房公积金贷款流程.doc

个人住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公 积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。那么申请上海住房公积金贷款流程是怎样的呢？借款客户需要提交哪些申请资料呢？ 步骤/方法1. 贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：1.申请人及配偶住房公积金缴存证明；2.申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件；3.家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；4.购买住房的合同、协议等有效证明文件；5.用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；6.公积金中心要求提供的其他资料。2. 对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送上海公积金中心；3. 上海公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行；4. 银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。5. 以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。参考资料上海贷款：/ 申请住房公积金贷款：/activity/product/d/fundloan.html 申请公积金装修贷款：/activity/product/d/fitment.html 原作者： 易贷中国_上海贷款住房公积金贷款业务相关政策及流程 来源：上海住房公积金网预备知识根据上海市住房公积金个人购房贷款管理办法（沪府发199927号）及其实施细则，申请住房公积金购房贷款应符合以下条件： 一、贷款申请条件： （1）具有城镇常住户口；（2）申请前正常连续缴存上海市住房公积金的时间不少于六个月；（3）购房首期付款的金额不低于规定比例（现为一手房20，二手房30）；（4）申请人有一定偿还贷款的能力；（5）申请时没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务；（6）共同借款人为主贷人的配偶、同一户藉一年以上的直系血亲；（7）具有完全民事行为能力；二、贷款所需资料： A：二手房：1.身份证（原件及复印件）申请人、配偶、所有共同借款人、产权共有人必须到场（未成年人：提供出生证明），并带好私章。2.户口簿（原件及复印件）申请人、配偶、所有共同借款人、产权共有人必须到场（未成年人：携带出生证明），并带好私章。3.婚姻证明：结婚证（复印件）/未婚证明+婚姻状况声明/离婚证明（复印件）+婚姻状况声明4.二手房买卖合同（原件）5.房产证（复印件）6.首付款收据（原件及复印件）超过总房价三成7.二手房评估报告：80年的都需评估，90年贷款额大于房价50% 8.上/下家提供指定银行的收款帐号 （若放款到上家需提供上家身份证复印件）9.公积金帐号：包括共同借款人10.个人活期存折（原件及复印件）通存通兑（还款用）B：一手房：（期房）1.身份证（原件及复印件）申请人、配偶、共同借款人、产权共有人必须到场（未成年人：提供出生证明）2.户口簿（原件及复印件）申请人、配偶、所有共同借款人、产权共有人必须到场（未成年人：携带出生证明），并带好私章。3.婚姻证明：结婚证（复印件）/未婚证明+婚姻状况声明/离婚证明（复印件）+婚姻状况声明4.预售合同（原件）5.预售许可证（复印件）6.首付款发票（原件及复印件）超过总房价的二成7.开发商营业执照、预告登记证、法人代表身份证（复印件）8.公积金帐号：包括共同借款人9. 个人活期存折（原件及复印件）通存通兑（还款）10开发商/代理商收款帐号B：一手房（现房）1.身份证（原件及复印件）申请人、配偶、共同借款人、产权共有人必须到场（未成年人：提供出生证明）2.户口簿（原件及复印件）申请人、配偶、所有共同借款人、产权共有人必须到场（未成年人：携带出生证明），并带好私章。3.婚姻证明：结婚证（复印件）/未婚证明+婚姻状况声明/离婚证明（复印件）+婚姻状况声明4.出售合同（原件）5.大产证（复印件）6.首付款发票（原、复）超过总房价的二成7.开发商营业执照、法人代表身份证（复印件）8.公积金帐号：包括共同借款人9.个人活期存折（原件及复印件）通存通兑（还款）10.开发商/代理商收款帐号11.现房地籍图原件二份、现房用地面积表原件、建筑面积分摊表原件C：装修贷款：（二手房）1.身份证、户口本、婚姻证明；2.房产证；3.最近一期对帐单、装修合同、附件、发票；4.工程施工单位营业执照或资质证明复印件；5.全部工程款首付30%的证明凭证；6.专人上门实地勘查、询价；D：个人建造、翻建、大修自住住房公积金贷款：1.工程自筹资金（不低于全部工程款30%）的证明；2.申请翻建、大修贷款的，提供房地产权证或土地使用证；3.申请建造、翻建自住住房贷款的，提供区、县规划部门颁发的建设工程规划许可证（零星），棚户简屋申请大修自住住房贷款的，提供区、县房地部门颁发的督修单等批准文件；4.与施工单位签订的工程合同、施工单位营业执照或资质证明； 三、贷款额度： 1.对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭贷款限额最高为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额最高为10万元。调整分两种情况： （1） 有二个人及以上参与贷款的家庭：首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度最高不超过20万元，补充公积金可贷款 额度最高不超过10万；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万，补充公积金可贷款额度累加，合计最高不超过10万元。一户家庭总 贷款额度最高不超过50万元。（2）只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，基本公积金可贷款额度最高不超过20万元，补充公积金可贷款额度最高不超过10万。总计最高不超过30万元。2.对非首次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，每户家庭最高贷款限额最高为20万；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额最高10万。3.一手房贷款额不超过总房价的80%；二手房不超过总房价的70%；五年以内竣工的二手房视作一手房可贷总房价的8成。4.不超过按还款能力所确定的贷款限额：公积金月缴存额的工资基数50%（国家规定的还款比例）12个月贷款年限=贷款额度5.额度计算：基本公积金帐户余额的40倍，最高不超过20万；补充公积金帐户余额的20倍，最高不超过10万。四、贷款年限： 1.一手房最长贷款期限为30年，二手房贷款最长期限为15年，五年以内竣工的二手房视作一手房。2.不超过主贷人法定离退休年龄后的五年，男的算到65周岁，女的算到60周岁。五、还款方式： 1.偿还本息的方式有以下两种：贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法，等本还款法等还款方法，按月归还贷款本息。（一）等额本金：等额本金还款法每月以相等的额度偿还贷款本金，由于贷款利息随本金逐月递减，每月还款额亦将逐月递减。 （二）等额本息等额本息还款法每月以相等的额度偿还贷款本息，由于每月还款额中利息部分逐月递减，相应本金部分逐月递增。 2.提前还款借款人可提前归还部分或全部公积金个贷本息，目前不必支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。（1）部分提前还款：受托银行应在借款人履行原贷款合同一年以后，方可接受其部分提前还款的申请，与之以书面形式变更借款合同，并与借款人、担保机构签订 补充条款，并将有关情况书面告知上海市公积金管理中心贷款处。借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额；受托银行应与借款人商定部分 提前还款后剩余贷款余额的还款期限，此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限，贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档 次的公积金贷款利率确定；部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还，受托银行应重新为借款人计算每月还款额。（2）全部提前结清：借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。借款人应支付贷款本金余额，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退回。六、担保费收费标准： 每万元贷款担保费速算表 -金额单位：元 贷款年限担保费贷款年限担保费贷款年限担保费19.91160.221107.9214.71265.422113.0319.71370.723118.1424.71476.024123.2529.71581.225128.3635.31686.026133.5740.21791.227138.7845.51896.028143.9950.419101.329149.21054.920105.330154.3注：1）担保费贷款金额速算额（不同年限）担保费收取精确到角，角以下舍去。2）贷款提前结清担保费可部分返还上海二手房购买详细流程4：房款篇2010-01-31 21:06:58来源: 网易房产 标准按揭服务流程第一步 贷款方案咨询第二步 抵押物评估第三步 预审贷款资料通过签署贷款合同（下家)第四步 贷款资料进银行，银行审核通过第五步 房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）第六步 领取新产证、他项权利抵押证明第七步 银行发放贷款第八步 结案二手房按揭贷款知识汇总评估个人购房能力的七大步骤第一步：看现金等价物 此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金第二步：算资金周转 还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转资金周转留存=平均月开支35第三步：计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）第四步：计算月收入 月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）第五步：每月合理还款能力 合理还款能力=月收入40%50%第六步：估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得第七步：估算最大房款 最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额其中筹款能力 / 最大房款 20%30%20%为购新房，30%为二手房申请购房组合贷款应注意以下几点1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件； 3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。二手房贷款所需资料1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明3： 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；5： 房价30或以上预付款收据原件及复印件1份6： 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住律师支招：上海市二手房交易流程在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1、查看产权所有人的身份证件。2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。对即将进行交易的房产进行必要的了解。1、售方提供的房屋产权证是否属实？2、房产面积多大？3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？5、该房产是否已设定抵押？根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据上海市房地产转让办法的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的上海市房地产买卖合同，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：1、房款的金额是否写清楚？2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；6、房地产的风险责任何时转移给购房者？上海市房地产转让办法的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。五、买方交付首期房款或定金。申请购房组合贷款应注意以下几点 1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围； 2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件； 3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。 4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。 二手房贷款所需资料 1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。 2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明 3： 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房 4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份； 5： 房价30或以上预付款收据原件及复印件1份 6： 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份 7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份； 8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份 9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份 10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等） 11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份 12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必） 13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房 房屋交易流程： 1、买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格； 2、到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证； 3、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如：面积、房屋坐落等； 4、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋所有权转移登记后，买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证； 5、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，银行将贷款一次性发放； 6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。上海二手房交易详细流程：产权调查篇2010-01-31 20:29:19来源: 网易房产 二手房产权确定方式在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权 证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资 格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协 议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产 权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为 该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房 地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验 有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内 容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 （抵押见下文）最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买 的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如何看房产证学会看房产证是二手房交易一门必修课。房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。上海市房地产权第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3契税和5综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。第七、第八页是房屋的 地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义根据1996年3月1日起施行的房地产登记条例，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。上海房产交易流程中的交税跟过户手续交税阶段: 1 、契税核价:请先准备买卖合同原件1本,产证原件1份,去契税窗口拿一张契税申请表(把表上打勾的地方填一下)然后将合同和产证和契税申请表一同交给契税 窗口进行契税核价,这是很关键的一步,如果合同价格太低审核不通过的话,以后的事情就不能办理了,核价之后产证和合同及契税申请表都会还给你。2、 营业税 土地增值税 个人所得税申报:契税核价通过后,准备买卖合同原件1本,产证原件及复印件各1份,上下家所有人的有效证件的复印件1份,所有房东本人带好有效证件原件去 营业税窗口办理营业税申报。3 、营业税 土地增值税 个人所得税缴纳:税单出来后去缴税窗口交税,然后将付过钱的税单拿去复印一份,再将税单原件和复印件交到营业税审核的窗口,最后会让房东去签收产证和房产 发票,契税单,已经交了的那些税单,拿到这些东西之后就让下家去交契税就好了,交完契税别忘了去拿贴花,到此交税阶段全部结束。 过户阶段: 1、 材料审核:请办完交税后去门口领个过户的号码,再准备好产证原件,合同原件1本,有贷款的准备好贷款合同和银行给的那套资料,上下家有效证件复印件1份, 所有上下家带好有效证件原件,受理窗口核对材料和上下家身份后会打印收费单; 2 、交费和领证:拿着收费单去收费窗口交费,把交完的收据交给受理窗口就会把收件收据交给你了,交易就结束了。所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房；购房人现在名 下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。 契税：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%， 首付；对个人首次购买第一套房将最低首付款比例下调为20%， 利率：下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点等。二手房要缴纳的税费税费:双方都要缴纳的： 印花税在二手房买卖过程中，买卖双方均须缴纳印花税，税率是房产成交价的0.05%。 买方需缴纳的： 非普通住宅契税要加倍，如果您想买房，要注意所选的房子是不是普通住宅。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高档住宅3%全部由买方承担。地方规定，住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。卖方需缴纳的：年头长短定税费 如果想卖房，那您所要缴的税款可能根据购房时间长短而有很大差异。 2005年6月1日以后，二手房转让除了要交印花税、营业税、城建税和教育费附加以外，还要交土地增值税和个人所得税。取得所有完税证明后才能开出购房发票，才能办理产权证过户。 如果购房时间小于2年，全额征收营业税，税款包括：0.05%的印花税，5%的营业税，0.35%的城建税，0.15%的教育费附加，土地增值税和个人所得税。如购房时间超过2年且不足5年，那只要缴纳印花税和个人所得税。如购房时间超过5年，那么除了印花税以外，不需要缴纳任何其他税。一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：90-140平米的是房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 印花税：房款的0.05% 3、营业税：5.5% （满5年免征）3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：按各区具体规定 5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除） 这个税种你可能不需要缴纳了。现在一般的地方所有的钱都是由买房承担。上海房地产交易税费清单：合同公证费出售方:总房款0.3%购买方:总房款0.3%备注：由引发方承担合同印花税出售方:总房款0.05%购买方:总房款0.05%双方（暂免征收）交易手续费出售方:2.5元/平方米建筑面积购买方:2.5元/平方米建筑面积交易登记费出售方:-购买方:80元/套备注：免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费抵押登记费出售方:-购买方:a.商业及组合200元/套b.纯公积金100元/套配图费出售方:-购买方:25元/张权怔印花税出售方:-购买方:5元/本契税出售方:-购买方:a.普通住宅：总房款1.5%备注：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。b.非普通住宅：总房款3%营业税出售方:1.普通住宅：a.两年内：房款差额5.55%b.两年后：-2.非普通住宅：a.两年内：总房款5.55%b.两年后：房款差额5.55%购买方:-备注：售后公房和动迁房首次转让可免征营业税（注：售后公房须有凭证，动迁房应该是唯一一套拿房的动迁房，须有证明所得税出售方:1.普通住宅：总房款1% 或 利润202.非普通住宅：总房款2% 或 利润20购买方:-备注：、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。、出售前后年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。、经查询无法确认利润的按照普通住宅总房款的非普通住宅总房款的缴纳。土地增值税出售方:1.普通住宅：征免2.非普通住宅（暂免征收）a.可以提供购房发票：应纳税额=（卖出价买入价买入的契税本次营业税及附加、印花税交易费） X 适用税率扣除项目合计 X 速算扣除系数。 增值率 50%，适用税率30，速算扣除系数0；50% 增值率 100%， 适用税率40%，速算扣除系数5%； 100%200%， 适用税率60%，速算扣除系数35%b.无法提供购房发票及契税单：转让收入的0.5%购买方:-备注：凡符合以下两项条件任何一项的，且居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收。 个人因工作调动出售房屋（需提供调动双方单位出具的调动证明及营业执照复印件） 因改善居住条件为目的出售房屋（需提供新购入住房产权证）。中介费出售方：总房款1%购买方：总房款1%备注：或由一方支付2上海市人民政府关于印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局：根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法印发给你们，请认真按照执行。实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。二一一年一月二十七日上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。一、试点范围试点范围为本市行政区域。二、征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。三、纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。四、计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。五、适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。六、税收减免（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（五） 持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其 上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。七、收入用途对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。八、征收管理（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按中华人民共和国税收征收管理法等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。九、部门职责（一）建立工作机制市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。（二）协同征收管理市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。（三）实现信息共享市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。十、评估机制房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。十一、其他事项本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。本暂行办法自2011年1月28日起施行。为子女购房要提供结婚证明？暂行办法特地就婚姻购房是否会与房产税 “不期而遇”作出专门说明，“对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一住房，暂免征收房产税”。消息一出，不少“80后”父母赶赴交易中心，为自家子女咨询政策，最关注的莫过于“为子女买房，要想免征房产税，必然用于其结婚，那是不是在买房时得提供结婚证？ ”据了解，不少家庭，尤其是一些动迁配套房家庭，为了多拿点补偿费用，把自己的子女名字加入住房产权证中，如今，子女还未开始真正意义购房，便已经是“有房一族”。那原有的这一套颇有些“强加”意味的住房，其套数、面积究竟算还是不算？对此，专家解释，家有“小囡”初次购房，立马就“被二套”、“被三套”，甚至是“被多套”的情况之前也发生过。但暂行办法中明确，“婚房” 要想顺利“避”开房产税，必然得满足两项条件：子女要成年，为新购；原有住房为该子女家庭唯一住房。只有满足上述条件，子女方能“了无牵挂”地购买属于自 己的婚房。对于此次上海房产税征收试点而言，明确要想“既往不咎”，就是要用于“婚姻”等原因。一般说来，依照之前惯例，购房者无需在购房环节就出示结婚 证明，而是签署一份承诺书，承诺本人此次购房用于婚房。但目前房产税试点尚未出“磨合期”，因而，房地产交易机构如何操作这一细节问题，还有待观察。子女“挂名”父母房产新购认定“二套房”在上海市去年10月出台的“沪十二条”中规定，居民家庭，包括夫妻双方及未成年子女，贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不 得低于基准利率的1.1倍。今年1月，二套房首付比例又提高到60%。以80平方米，单价每平方米2万元计算，购买二套房与首套房相比要一次性多支付48 万元首付款。而在上海，出于避税等因素考虑，未成年子女挂名父母房产证的情况并不罕见。而当这些当初的未成年子女逐渐走上社会，需要购买自用住房时，当初的“精明”之举正逐渐成为凭空飞来的负担。上海市房产交易中心工作人员在接受网易财经采访时明确表示，已成年子女若已在房产证挂名，则将被认定