东皇长春地块发展计划书.doc

中国长春 房地产项目立项书 集美组东皇地产长春地块发展建议 东皇房地产开发有限公司：承蒙信任，我司非常荣幸地提交东皇长吉南线地块项目的发展建议，供贵司开发时使用。本发展建议是根据我司基础数据库中的基本市场调研资料，并结合我司5年多的一线实际规划与销售经验而完成。以我司之经验，本项目的发展核心在于准确的产品、建筑与功能定位，应该说，这是项目得以立项的关键点，由于项目地理位置比较偏远，因此此次发展原点在于项目个体产品要有所突破，以解决未来销售中的需求替代问题，在此次方案中首次提出产品以立体空间的变化来替代传统的平面布局，其次在于项目的经济效益，这是促进项目成功的利益点；而项目后期销售中的项目包装与销售推广，将是保证项目最终能够成功的保障点。与其他经济行为一样，本项目的投资也是具备一定的风险，此发展计划目的为降低项目开发风险、提高项目经济效益、保障项目在合理的去化速度的前提下，尽量放大项目的利润率。由于时间和资料的限制，未必能将项目的实际情况与市场情况全面考虑在内，我司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致开发成功之目的。专此送达，敬祝商祺！ 集美组/2007年10月25日东皇地块项目规划概念图外立面参考图一、概论1、项目建设规模1.1、项目简介（1）、项目名称：（暂命名）；（2）、项目基本经济技术指标： A、地块位置：项目地理位置位于长春经济技术开发区东七路以东，武汉路以南，长吉南线以西，闵行路以北，是长春市经济开发区的重心，附近工业、工厂和其他产业的集中地，能够给项目带来部分需求，生活配套比较匮乏。B、经济技术指标宗地面积规划容积率总建筑面积预计开发周期73376平方米2.0214.82万平方米18个月绿地率建筑密度土地价格建筑高度30%40%约12600万元；高层55，小高层341.2、项目建设内容（1）、28-43号楼为高层住宅：高层住宅的总建筑面积约58012平方米，建筑类别为框架结构，顶层坡形，户型单体面积控制在78.5平方米-49平方米，户型采用错层式户型突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富。（2）、1-27号楼为小高层住宅：小高层公寓的总建筑面积约63344平方米，建筑样式为框架结构，顶层坡形，建筑类别为框架结构，户型单体面积控制在78.5平方米-49平方米，户型采用错层式户型突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富。（3）商业铺位与门市：商业面积为26921平方米，结合项目地块条件周边商业配套不齐全临路做两层商业作为小区的商业配套。（4）地下车库两层（位）：建筑面积30000平方米左右，约700个；二、项目功能与建筑定位1、项目功能定位1.1、各区的功能定位住宅部分序号建筑形式层数高度单元数量总户数建筑面积功能定位1高层17551梯3户81658012居住及投资2小高层11341梯3户89163344合 计1707121356商业部分序号建筑形式层数层高单位面积总户数建筑面积功能定位1临街做二层裙楼2924011226921群楼门市主要为小区做服务配套车库部分序号名称单体建筑面积个数总建筑面积备注1车库（位）42.8670030000总 计700300001.3、定位依据（1）、长春小户型楼盘调研表序号项目名称区域均价户型项目概况销售情况1宜家公寓朝阳500038-77宜家国际公寓占地面积1.1公顷，总建筑面积3.5万平方米，由五层裙楼和两栋二十层点式楼组成，其中14层是为餐饮娱乐业量身订做的商业门市，620层为精装修小户型商务公寓。已清盘，累计销售时间12个月2长影世纪村成品公馆朝阳650042-75总占地面积:280000平方米总建筑面积:400000平方米，成品公馆首期260多套房源，已有500多人明确购买意向。未开盘，预计开盘日即为清盘日3湖畔诚品朝阳450040-150占地6.05万，建筑面积18万，规划14栋，二期8栋，11万米，目前推6#楼，推出60套房源目前销售60%，小户型已销售完毕4万晟第一区南关330036.23-130.18占地1.16万，建筑面积3.93万，规划4栋建筑，其中高层3栋，多层1栋已销售完毕，累计销售时间12个月5万晟现代城南关未定价40-60今年万晟现代城将开盘发售一期产品，预计住宅约400套，商住公寓约1000套，住宅57.3(两室一厅)-117.6(三室两厅)、商套37-60.98、写字间40.28-167.05、门市45.23-520。已收取90%定金6富苑（超级星）朝阳400018.55-60.07占地22.18万，总建筑面积31.38万，今年推出704套小户型单位已销售完毕，累计销售时间9个月7宝迪克公馆南关500040-90占地面积2700，总建筑面积30000，共推出254套房源已销售228套，销售率90%8天茂城中央绿园330030-90占地面积13万，总建筑面积40万，共推出290套房源已销售260套，销售率89%总结：现长春在售小户型非常火爆，小户型基本在未开盘就有大比例排号客户预约，开盘基本就能够清盘，小户型能够支撑相对较高的价格，现在长春市场属供不应求，以今年上半年4万套的数据及现市场实际销售情况，以本项目近1707套小户型，预计18月内可完成销售，通过以上楼盘类比，预计可支撑的价格在3500元/平方米。2、建筑定位2.1、从项目利润最大化及项目容积率限制，项目建筑将以小高层为主，高层及商业为辅，而项目临街高层承载着项目的形象功能，因此一定要把楼体的气势在建筑上表现清楚，项目地块不是正南、北朝向，在建筑层面使用了飘窗及阳台的运用，如下图：2.2、个体产品定位从市场情况看，现实需求对个体产品的户型要求主要是两房,而一房为长春的畅销产品，消化速度较快（从湖畔诚品、万晟第一区与天茂城中央的销售速度能够得到证实），结合目标客户的消费档次差异，建议将项目个体产品的建筑户型定位于：一房一厅一卫及两房一厅一卫为主力户型的投资户型，在产品首次提出立体空间差1.2米的错层户型，建议主力户型以49-78平方米为主，建单套户型的建筑面积控制在78.5平方米以下，总价控制在30万以内；如下图：2.3、项目景观景观设计宁静且有韵味，丰富但不累赘，竖线条和纵向大室内多采取简约现代元素的运用，增添建筑的高耸之气和精致的细部设计。2.4、商业部分属于经济技术开发区东部，为传统郊区，经近几年区域的发展，新经济产业和工业已相对集中，但生活配套不完善，从项目发展眼光看，未来二年项目武汉路及闵行路开通后，其商业价值将非常大，因此在临武汉路及闽行路要预留商业门市，规划开间8米，进深15米，二层商业门市，单体建筑面积240平方米的商业门市. 2.5、停车场建议（1）、充分利用高层与小高层之间大面积的地下空间，建议将项目地下做成地下车库（位）；（2）、入口：长吉南线的公路，车流不大，项目地仅有长吉南线一侧为主要交通干道，建议临长吉南线做小区的形象主入口，其它临路都设有入口（详见规划图）三、开发建议及销售保障1、开发建议1.1、如项目资金没有缺口的情况下建议一期开发，如资金链存在一定问题建议本项目最多分二期开发。建议先启动项目临东七路小高层4至6号、22至27号楼10栋楼提前预售，通过销售商业回笼资金滚动开发二期，临东七路4至6号、22至27号楼建筑面积约为23320平方米，按3500元/平方米单价销售，预计可回笼资金8162万元,一期开发预计累积回笼资金8162万元。预计投入开发成本3000万元，预计6个月能完成销售资金回笼8162万元；1.2、销售保障A、销售4至6号、22至27号楼物业，共330户建筑面积23320平方米的销售保障；B、均价：3500元/平方米；销售策略：采用7成30年按揭策略即可；13、剩余地块物业：1377户住宅单位、30000平方米地下车库和26921平方米的临街门市的销售保障（1）、均价3500元/平方米；（2）、销售策略：A、采用7成30年按揭与商业采用5成10年按揭和首付分期的策略即可；B、销售策略：自然销售即可。2、基础销售时间安排与资金回笼2.1、从资金占有率角度分析，滚动开发是项目最有利的开发模式由于项目总投资在35301.81万元左右，如资金不能一次性到位，这就意味着项目的投资应处于一个滚动式投资，即项目分批进行开发，前期先开发部分商业，达到迅速回笼资金的目的，为后期项目开发踌躇资金。2.2、项目第一期开发销售与资金回笼安排第一、临东七路4至6号、22至27号楼，提供330户小高层住宅进行销售，提供单层建筑面积为212平方米，而且总价低，能迅速回笼资金，其一期开发总建筑面积为23320；第二、具体定价为：小高层住宅均价为3500元/；第三、4至6号22至27号楼销售周期与资金回笼表为：销售阶段时间（天）销售套数销售面积（）（元/）回款额（万元）回笼款累计准备期3030212013500742-预热期15302120135007421484导入期155035335350012372721开盘期157049469350017314452强销期301007067350024736925持销期305035335350012378162合计135330233208162-项目一期开发总资金回笼为8162万元。第六、具体的销售办法：采用7成30年按揭与商业采用5成10年按揭和首付分期的策略即可；五、投资效益分析1、项目投资效益概况1.1、项目总投资：35301.81万元，最大资金量为3000万元（不含地价）；1.2、项目总收入：61300.00万元；1.3、税前投资回报率为74%，利润值为25998.19万元；税后投资回报率为51%，利润值为19498.64万元；1.4、建设期12个月；投资回收期预计为6个月；1.5、项目投资估算东皇项目总投资为3亿5301万人民币。其中：（1）土地费用12600万元（2）建安工程费用17441万元（4）项目综合费用4742.40万元1.6、项目投资估算依据及说明（略）1.7、项目资金筹措（1）项目计划总投资：3.53亿（2）项目为滚动开发，一期启动资金：3000万2、投资及效益分析通过上述假设和预测，该项目的投资收益情况大体如下：序号项目总额（万元）一总投资（成本）35301.81二销售收入（期望值）61300.00三税前利润25998.19四税后利润19498.642.1、说明：（1）、上列测算数据未考虑土地增值税；（2）、经济技术分析A、理论投资回报率：51%B、投资回收期：18个月C、保本销售价格：2515元/平方米2.2、项目基础投资分析表一：“东皇项目”基本情况数据序 号项 目数 量单 位一基本情况（一）总占地面积73376平方米（二）总建筑面积148200平方米其中：（1）居住建筑面积121356平方米 （2）商业面积26921平方米（三）建筑容积率2.02（四）建筑覆盖率23%（五）建筑特征（1）居住建筑121356平方米包括：高层、小高层平方米（2）商业部分26921平方米（3）地下车库（位）700个（4）地下仓库平方米（六）销售部份（1）商铺26921平方米（2）商品住宅121356平方米二可变因素（一）工程开办管理费2%占总造价（二）宣传销售管理费3%总销售额（四）不可预见费4%占总造价三单位成本价2396.84元/平方米（一）综合地价850.00元/平方米（二）工程造价1176.84元/平方米（三）综合费用320.00元/平方米（五）销售及广告类50.00元/平方米四平均销售价格4136.00元/平方米住宅3500.00元/平方米商铺（外门市）7000.00元/平方米地下车库（位）元/个五税金（一）营业税城建税教育附加费5.55%占总销售额（二）所得税25.00%占税前利润编制说明：表中“基本情况”系由规划指标推算得出，更详尽指标查阅具体设计图纸。表二：“东皇项目”总投资概算序号项 目单位成本（元/M2）总 额（万元）所占比例（%）备 注一综合楼面地价850.0012600.0036%占总投资比例二工程造价1176.8417440.7148%占总投资比例其中：（1）高层1300.00 （2）小高层1100.00（3）商铺1100.00三综合费用320.004742.4013%占总投资比例 1小区园林绿化费用（包括弱电）70.00占总投资比例 2勘察设计费15.00占总投资比例 3水电增容费60.00占总投资比例 4不可预见费60.00占总造价3%5取暖（管线对接）80.006市政配套35.00四销售及广告费50518.703%按销售额1.2%五占用资金利息六合计（一至四项）2396.8435301.81100%七可售面积成本2396.8435301.81100%说明：1、总投资概算项目定位单位以总建筑面积分摊；2、未详资料按模拟摊算。表三：“东皇项目”经济技术分析序号项 目金额（万元）一销售收入61300.00二总投资35301.81三营业税