商业银行房地产信贷风险管理.doc

商业银行房地产信贷风险管理摘要：近年来，随着我国经济快速稳定的发展，房地产市场迅速发展，我国商业银行在房地产中的信贷业务得以迅速扩张，房地产信贷规模越来越大。由于我国房地产市场机制发展不完善，房地产融资模式过于单一，融资渠道狭窄，过分依赖银行，加之缺乏科学、合理、规范的经营，再加上商业银行房地产信贷管理的不完善，房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的信贷风险。关键词：风险管理、商业银行、房地产信贷 一、商业银行房地产信贷扩张情况1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大的刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资的高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快的业务。表1 19982007年商业银行房地产贷款扩张情况 1998199920002001200220032004200520062007房地产贷款/万亿元0.270.370.590.901.271.852.382.773.684.80房地产贷款增幅/%31.8036.7061.9050.8040.5044.7028.7016.1022.1033.60各项贷款增幅/%15.508.366.0812.9816.9221.1011.579.7515.7216.16房地产贷款占各项贷款比重/% 3.123.955.948.019.6711.6413.4214.2316.3318.34房地产开发贷款余额/万亿元50.340.440.660.740.931.411.78房地产开发贷款增幅/%-3.907.7334.8430.2548.9512.1225.6851.6126.24房地产开发贷款占各项贷款比重/%2.602.502.543.033.386.266.80个人住房贷款余额/万亿元0.040.140.340.560.831.191.641.842.273.20个人住房贷款增幅/%225.192218.78148.6765.7747.7143.9137.8212.2023.3733.04个人住房贷款占各项贷款比重/%0.491.453.404.986.307.489.249.4510.0811.54个人住房贷款占消费贷款比重/%58.1296.4579.7481.5578.7375.6482.4984.15 94.1992.35个人住房贷款占中长期贷款比重/%2.065.6612.1014.2417.0118.7721.3821.0321.3122.97数据来源：国家统计局历年统计公报（/tjhg/）、历年（中国货币政策执行报告）（）披露的数据计算整理 首先，从房地产开发贷款看，其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅，占各项贷款的比重也大幅增加；其次，商业银行个人住房贷款余额也直线上升；再次，个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上，占中长期贷款的比重也达到了22.97%（见表1）。二、对商业银行、房地产信贷、风险管理的理解 在我们来看，商业银行的定义主要包括以下几点：第一，商业银行是一个信用授受的中介机构；第二，商业银行是以获取利润为目的的企业；第三，商业银行是唯一能提供“银行货币”的金融组织。商业银行房地产信贷主要包括法人客户房地产开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。风险与风险管理的内涵：风险是在特定的时间和特定的环境存在的，可以测量的实际结果与人们预期结果的离差或是实际结果偏离预期结果的概率，是一种面临损失的可能性状况。风险管理可以定义为有关纯粹风险的管理决策，从本质上讲，风险管理是应用一般的管理原理去管理组织的资源和活动并以合理的成本尽可能减少灾害事故损失和它对组织及其环境的不利影响。风险管理的程序主要包括：（1）制定风险管理计划，（2）识别风险，（3）衡量风险，（4）选择对付风险的方法，（5）贯彻和执行风险管理的决策，（6）检查和评价。三、商业银行房地产信贷风险成因2008年，美国次贷危机对全球经济造成了巨大冲击，美国几家上百年的银行破产，其中房地产降温是引起次贷危机的原因之一。房地产市场的降温，使贷款者无力偿还贷款本金和利息，从而产生了银行资本亏损等连锁反应，最终导致了次贷危机的发生。美国次贷危机对我国商业银行房地产信贷管理敲响了警钟。在后金融时代，虽然我国房地产业有所发展，但是整个房地产市场还很落后很不规范，具有明显的畸形发展性质。具体来说，房地产融资渠道狭窄，国家目前对房地产开发商基本限制上市，造成房地产开发商过分依赖商业银行贷款，缺乏银行以外的融资机制。虽然，自2008年以来，央行采取紧缩的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少反而一直在增加，这使得房价增长过高过快，加之高层遏制房地产的力度加强，地方政府也在酝酿抑制政策，楼市的成交量有所萎缩，短期内开发商的资金不能回笼，当房地产领域出现空置率上升不能吸收增加的货币供应量时，就会导致通货膨胀的上升，从而助长房地产泡沫经济的形成和发展，使商业银行贷款产生风险。四、商业银行房地产信贷风险种类具体来说，我们可以把商业银行在房地产信贷中的风险分为以下两个方面：首先是源于开发商方面的风险。如果开发商销售不力，资金不能迅速回笼，开发商的资金就会紧张。特别是在国家紧缩银根、严控炒房炒地、严厉整治房地产市场这样大的动作下，会对开发商产生巨大影响。有些开发商为了缓解压力，就会铤而走险，运用各种手段包括一些违法措施来骗取银行贷款。例如假按揭贷款，它是指商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，目的是让开发商资金套现，这是商业银行贷款中典型的违规行为。假按揭贷款蕴藏着很大的风险，由于购房借款人的购房意愿不真实，所以还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，因此，虚假按揭贷款把房地产开发过程中的风险转嫁给了商业银行。其次是源于购房者个人按揭贷款的风险。个人住房有价值稳定的房产作抵押，有一定的安全保障，而且收益率较高，因此受到各家银行的追捧。然而美国次贷危机的爆发表明商业银行在经济处于上行周期时，降低个人贷款标准，会给银行带来重创。在我国，个人住房贷款导致的银行风险表现为两个方面：首先是股市低迷，以房产作为抵押获得的短期消费贷款出现坏账的风险增加。以2007年第一、第二季度每月新增的居民短期贷款来看，它在新增总消费贷款中的比例高达50%，大多来自住房贷款抵押，而其中资金流向大多进入了证券市场。在股市大跌的情况下，这些贷款出现坏账的风险在增加。其次是变现困难，银行关于违约贷款的处置成本很高，一旦个人个人无法偿还贷款，由于变现困难和存在的法律障碍，银行的变现能力会受到很大制约。2004年，最高人民法院规定人民法院可以查封，但不得将抵押住房拍卖、变卖或者抵债；到2005年，这一情况发生改变，抵押住房可以拍卖，变卖或者抵债，但申请执行人必须为被执行人及其家属提供临时住房，对已经产生的租金，从房屋拍卖或者变卖的价款中优先扣除。这样银行就会面临违约风险。这样，银行在处理无法还款的抵押房屋时会产生高额的处置成本，潜在压力和风险显而易见。五、房地产信贷风险管理方法 针对上述商业银行房地产信贷存在的风险种类，商业银行应对房地产信贷做一些必要的风险管理。 首先，商业银行应规避政策性风险。房地产业的发展直接受国家宏观经济调控的影响，央行采取紧缩银根等宏观政策，使得相当一部分房地产项目下马，大量商业银行贷款沉淀。因此，商业银行要把握好国家政策，及时准确解读国家经济金融调整政策，密切关注国家产业政策的变化，强化银行信贷授信的总量控制，尽量避免政策性风险。 其次，信用风险。在对房地产开发商贷款时，要做到正确认识风险和衡量风险。商业银行应建立严格的贷款项目审批机制，要对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，确保房地产开发企业贷款担保的真实、合法、有效。在对待个人住房按揭贷款时应正确评估其贷款风险，创新住房信贷品种，支持合理住房消费；合理把握个人住房贷款利率浮动幅度，审慎确定不同客户的首付比例。 第三，充实风险管理专业队伍。对企业的风险识别、衡量、监测和控制以及对房地产贷款的规范操作都需要一批各类专业人才。 第四，尽快完善房地产金融体系，加强金融监管。增加房地产信贷金融渠道，规范房地产市场体系，以减少商业银行的风险压力。此外，单一的央行监管模式难以适应现代金融监管的要求。因此，我们有必要建立起包括央行、银监会、房管等在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。 第五，商业