我国房屋租赁市场析报告.doc

06年7月我国房屋租赁市场分析报告为规范发展住房租赁市场，2006年6月30日，国务院办公厅发出的积极发展房屋租赁市场的通知，明确坚持“租售并举”的基本住房政策。7月，受相关宏观调控政策及租赁市场“传统暑期交易旺季”的影响，北京房屋租赁市场再现火爆局面，成交量稳中有升。从本月整体租赁市场成交量方面来看，本月租赁市场整体成交量稳中有升。除受政策持续影响的部分消 费者外随着暑假来临注入京城的租赁市场的四股生力军也是推动北京本月租赁市场繁荣的强大动源。第一股：京城17.5万应届大学毕业生；第二股：外地来京找 工作的大学毕业生和因工作调动来京的工作者；第三股：京城为小孩求学而租房的本地中年人和部分 “深造教育” 人员；第四股：外地来京的旅游人员。他们直接带动了北京租赁市场成交量的增加，尤其高校周边房屋交易数量的增加。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显 示：无论在高端租赁市场还是普通民宅租赁市场，高校聚集的海淀都是成交量增幅最大的区域，涨幅高达30%。从本月高档租赁市场及普通民宅租赁市场交易量占综合租赁市场成交量比重来看，受传统交易旺季的影 响，本月用于自住的民宅租赁需求集中爆发，所以普通民宅租赁交易比重呈现上升势头。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：与上月相比，普通民宅租赁市 场成交比重上浮0.61。从本月整体租赁市场交易价格来看，2006年7月综合租赁价格指数为1147.25点与上月基本 持平。在普通民宅租赁市场上，受“传统暑期租赁旺季”的影响，“季节性”租赁需求突增，热点区域更是供不应求，普通民宅租赁价格指数稳中有升，环比上涨 2.87。在高端租赁市场，供大于求是不争的事实。“民宅禁商”文件下发后，中小型公司将不能选择高档居住性房屋注册办公，部分高档公寓的租赁需求开始 分流至写字楼市场，客户需求相对减少。供大于求的供需矛盾更为显著，本月高端租赁价格指数受供求关系影响小幅回落。 从本月整体租赁市场交易户型上看，综合租赁市场，一居室、二居室为租赁主导户型，分别占到本月交 易比重的32.75和56.01。普通住宅租赁市场，两居室以56.9%的成交量比重统领着整个普通民宅租赁市场；高端租赁市场，本月三居室成交量比 重上升8.38，一跃成为与传统主导户型的二居室并驾齐驱引领高端租赁市场的主力户型。据“我爱我家”市场研究中心2006年7月统计数据显示：在高端 租赁市场上，本月二居室、三居室的交易量比重分别为42.13和42.55。从本月居室交易价格变化来看：2006年7月北京整体租赁市场上，无论是高端租赁市场还是普通租 赁市场，占租赁主导地位的二居室的租赁价格指数均呈现上升势头。普通租赁市场除二居室外，一居室价格指数也呈现上涨势头，高端租赁市场三居室租赁价格指数 也随着二居室价格指数的上浮呈现小幅上涨的势头。从本月整体租赁市场各区域交易价格来看，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：北京市各区域 综合价格指数高低排名中西城区最高，本月为租赁价格指数为1386.7点，东城区其次，本月租赁价格指数为1327.88点。大兴区本月的租赁价格指数与 其它区域相比相对较低。各居室租赁价格指数高低排名中一居室、二居室租赁价格指数西城区最高，三居室租赁价格指数东城区最高，四居室租赁价格指数朝阳区最 高。从本月整体租赁市场各交易区域成交比重来说，据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：06年7 月北京市租赁交易量比重排名中仍旧是朝阳最高，本月成交量比重为34.37。海淀其次，本月成交比重27.82，无论高端租赁市场还是普通民宅租赁市 场，受“求学效应”及“传统暑期交易旺季”的影响，本月海淀区成交量比重都小幅上涨。综合租赁市场涨幅为1.42，高端租赁市场涨幅7.02，普通民 宅租赁市场涨幅1.30。在高端租赁市场朝阳、海淀仍是成交量比重最大的区域，合计占到整个租赁成交比重的74.04。西城区也作为租赁热点成交量比 重比上月上涨4.74。普通民宅租赁市场来说，丰台区作为热点地区本月成交量比重涨幅最为显著，与上月相比上涨1.22。1、租赁价格指数（即租赁价格）变化：2006年7月北京租赁市场进入了传统的租赁旺季，整体租赁市场格外繁荣，成交量稳中有升，综合租赁价格指数与上月基本持平。普通民宅租赁市场受季节性影响呈现价量双升的局面，高端租赁市场受供求关系影响价格出现小幅回落的势头。1-1 从整体租赁市场来看，综合租赁价格指数与上月基本持平。受“传统暑期租赁旺季”影响，普通民宅租赁市场租赁价格指数稳中有升；受供求关系影响，高端租赁市 场租赁价格指数小幅下降。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年7月，我爱我家租赁综合指数为1147.25点，比上月的1149.57下 降2.32点，比去年同期的1067.59点上升79.74点，环比下浮0.20%，同比上涨7.47%。1-2 普通民宅租赁市场租赁价格指数同比、环比皆上升。7月份北京租赁市场进入传统暑期交易旺季，租赁市场面对巨大的租赁需求，尤其是热点区域的需求更是旺盛， 供不应求现象仍然存在，租赁价格小幅上升。据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示：2006年7月，普通住宅租赁指数为1212.27点,比上月的 1178.48点上升33.79点, 比去年同期的1107.65点上升104.61点,环比下上涨2.87%,同比上升9.44%。“我爱我家”市场研究中心认为：本月普通租赁价格指数稳中 有升的原因主要体现在以下方面：第一、毕业生求租的推动，各大高校暑期毕业临近，京城在短短几个月之内将要吸纳十几万毕业生，这就决定了大多数人都要投入到租房大军中来。需求的突增使得供需矛盾进一步显现，租赁价格响应抬高。第二、北京中小学新生报名也即将开始，在求学效应的催动下，相应区域由于学校集中，房源紧缺，需求较大，供需不相匹配，部分业主趁机抬高房价，也导致房屋租赁市场整体走高。第三、典型的“时间性”、“地域性”需求，由于集中在本月的大部分租赁需求都有较强的时间性限制 和地域性需求，导致相应的区域本月租赁价格呈现小幅上扬。例如：暑假来临之前以及暑假期间，租重点中学附近的房子，其价格一般要比正常情况下每月高出50 元100元，尤其，名校云集的中关村地区名校附近房屋租赁价格更高些，两居室平均达到2200元以上。 1-3北京租赁市场高端租赁价格指数本月同比、环比均呈现小幅下降趋势。据“我爱我家”市场研究 中心统计数据显示：2006年7月，高档住宅租赁指数为927.75点,比上月的1002.83下降75.08点, ,比去年同期的977.62点下降了49.87点，环比下浮7.49%,同比下浮5.10%。同比环比皆下降。主要是受高端租赁市场一居室与四居室租赁价 格下浮的影响。“我爱我家”市场研究中心认为：高端租赁市场租赁价格指数呈现环比、同比皆下降的趋势主要是受北京高端租赁市场供过于求的供求关系影响。就 目前北京写字楼租赁市场供求情况来看，供大于求是不争事实。“民宅禁商”文件下发后，中小型公司将不能选择高档居住性房屋注册办公，部分高档公寓的租赁需 求开始分流至写字楼市场，客户需求相对减少。供大于求的供需矛盾更为显著，本月高端租赁价格指数受供求关系影响小幅回落。 2、交易总量变化：2006年7月北京房屋租赁市场总体成交量同比、环比皆上升。据“我爱我家”的市场研究中心统计数据显示：受传统的“暑期租赁高峰”的影响， 2006年7月份租赁市场整体交易量与上月及上年同期相比，都有较大幅度的提升。本月成交量中，普通租赁市场交易量在整体市场上所占的比重与上月相比微幅 上升，比上月上浮0.61。 我爱我家市场研究中心认为；7月租赁市场呈现这种趋势的主要原因是：本月进入传统的暑期租赁旺季，毕业生的大量留京使得需求量也在逐步增大。据我爱我家市 场研究中心统计数据显示：7月份，高校聚集的五道口、航天桥、芙蓉里等区域的客户登记量同比上涨了35%。同时，传统热点区域，如团结湖、安贞、公主坟、 八通线沿线等区域也有小幅增加。热点区域的热租带动了本月北京总体租赁市场成交量的攀升。3、居室交易量变化：从2006年7月北京租赁市场居室交易结构变化来看，二居室为主要租赁户型，三居室成交比重小幅上升。3-1 2006年7月，整体租赁市场的居室交易量比重变化：据“我爱我家”的市场研究中心统计数据显示，2006年7月份，从整体租赁市场来看，一居、二居为租 赁主力户型，分别占到本月交易比重的32.75%和56.01%。一居室、四居室本月交易比重与上月相比，分别下降1.39%、0.08%。二居室、三居 室所占比重呈上涨势头，涨幅分别为1.32%、0.16%。 “我爱我家”市场研究中心认为：面对本月巨大的租赁需求，一居室由于房源相对匮乏，成交量比重小幅下滑，而二居室由于房源充足的供给成交量比重稳中有升， 而本月主要的需求者多为很在意租房成本的新毕业的大学生，大多选择了通过合租分担平均成本。导致本月三居室成交比重小幅上升。3-2 2006年7月，普通住宅租赁市场的居室交易量比重变化：据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示，2006年7月在普通住宅租赁市场，一居、二居为租赁 主力户型，分别占到本月交易比重的34.28%和56.9%。与上月相比，一居室、三居室、四居室交易比重分别下降了1.45%、0.21%、 0.08%。二居室比重上升1.74%。3-3 2006年6月高档住宅租赁市场的居室交易比重变化：据“我爱我家”市场研究中心统计数据显示，2006年7月在高档住宅租赁市场，三居成交量比重小幅上 升，一跃成为本月高端租赁主力户型，交易比重达到42.55%；与传统主力户型本月交易比重为42.13%二居室并驾齐驱。与上月相比，一居室、二居室本 月交易比重分别下浮2.88%、5.97%。三居室、四居室比重分别上涨8.38%、0.48%。4、居室交易价格变化： 2006年7月北京整体租赁市场无论是高端租赁市场还是普通租赁市场占租赁主导地位的二居室的租赁价格指数均呈现上升势头。普通租赁市场一居室价格指数也呈现上涨势头，高端租赁市场三居室也呈现小幅上浮。4-1从整体市场的各居室租赁价格指数来看，据“我爱我家”市场研究中心数据显示：本月二居室、 三居室价格指数呈现上升势头，与上月相比二居室租赁价格指数上涨0.61%、三居室租赁价格指数上涨4.52%。一居、四居室租赁价格指数呈下降势头，与 上月相比一居租赁价格指数下浮了2.93、四居室降幅更为明显。综合租赁市场总体趋势主要受价格较高的高端租赁市场价格影响。4-2从普通住宅市场的居室租赁价格指数来看，在北京普通住宅租赁市场，一居室、二居室、租赁价格指数本月呈上升趋势，分别上升3.70%、2.68%。三居室、四居室租赁价格指数与上月相比呈现下浮势头。4-3从高档住宅市场的居室租赁价格指数来看，在北京高档住宅租赁市场，一居室、四居室租赁价格指数本月有所下浮，二居室、三居室的租赁价格指数本月均出现小幅上扬。与上月相比分别上涨了2.80%、4.49%。5、交易区域变化：2006年7月依旧西城租赁价格指数最高，朝阳成交比重最大，受求学效应的影响，海淀区成交比重小幅上扬。5-1从本月整体租赁市场各区域交易价格及交易区域来看,据“我爱我家”市场研究中心统 计数据显示：从本月整体租赁市场交易价格来看，西城区最高，本月租赁价格指数为1386.7点;东城其次，本月租赁价格指数为1327.88点。大兴区本 月租赁价格指数与其它区域相比，相对较低。5-2从本月整体租赁市场各区域成交比重来看，无论是普通住宅租赁市场还是高档住宅租赁市场，朝阳、海淀仍是租赁市场的主流，从整体租赁市场来看二者合计比重仍占整个租赁市场成交量的62.19%。海淀区作为目前北京三大商务核心区之一，本月成交量比重为27.82。成交量比重比上月增长 1.65。由于该区知名IT企业的入驻，及北大、清华、中科院的教学科研机构的存在，使这里已经成为北京乃至全国最具科技创新能力的区域之一。众多的求 职者及频繁的工作变动，使得以中关村为中心的海淀区域租赁市场的繁荣大大的促进了北京房屋租赁市场的长足发展。朝阳区由于CBD区域和望京区域本月房屋租赁市场的繁荣，仍以33.84的成交量比重统领着整 个租赁市场。CBD区域因有大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团设立的总部或分支机构，开展各种商务活动，经过这几年的高速发展，其作为北京中央商 务中心的经济地位及国际影响力都大大提高。一直是毕业生心目中的首选工作区域，毕业在即，大量毕业生的入驻促进了本月该区域租赁市场的红火；望京区域在九 十年代被建成全国乃至亚洲最大的住宅小区，不仅绿化面积大，社区环境绝佳，生活配套设施也相当完善。摩托罗拉、索尼爱立信等国际企业的争相入驻，使其国际 化的氛围更加浓厚的同时也促进了该区租赁市场的蓬勃发展。5-3