房地产开发企业成本收入核算流程综述.doc

行业比较会计期末论文论文题目 房地产开发企业成本收入核算流程综述 专业名称 会计信息 学 号 2009093053 年 级 2009级2班 姓 名 陈 扬 谦 房地产开发企业成本收入核算流程综述一、房地产企业概述 所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其生产经营的范围包括规划设计、土地开发、工程施工、经营销售直到物业管理等各个方面。二、房地产企业会计核算的特点 房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于：（！）开发经营的计划性。（2）开发产品的商品性。（3）开发经营的复杂性（4）开发建设周期长，投资数额大。（5）经营风险大。三、房地产企业主要业务的核算（一）房地产企业成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。由于不同房地产开发项目的成本核算具有各自的特殊性，下面将按照开发项目种类介绍开发成本的核算。（1）土地开发成本的核算 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。 为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。1、 商品性建设场地 对于土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发的直接费用，在费用发生时，根据有关凭证： 借：开发成本土地开发成本贷：银行存款、应付账款等 对于发生的间接费用，先计入“开发间接费用”账户的借方，期末按一定分配标准结转应由土地开发成本负担的开发间接费用：借：开发成本土地开发成本 贷：开发间接费用结转开发完工的建设场地成本：借：开发产品土地 贷：土地开发成本土地开发2、 自用建设场地： 企业开发自用建设场地，其直接费用的核算是： 借：开发成本自用土地开发成本 贷：银行存款、应付账款等。 如果企业开发成本能够分清负担对象的，应直接计入有关房屋的开发成本，计入“开发成本房屋开发”账户的借方；如果不能分清负担对象，其费用先通过“开发成本土地开发”账户的借方进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋的开发成本： 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发（二）配套设施开发成本的核算 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目。企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发”账户进行核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出：借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款、应付账款应付工程款等对能有偿转让大配套设施的开发间接费用：借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用开发完工后，第一部分配套设施工程开发成本，应按一定标准进行分配结转：借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发第二部分配套设施工程的开发成本，应转入开发产品：借：开发产品配套设施 贷：开发成本配套设施开发期末，“开发成本配套设施开发”账户的余额，表示正在开发的配套设施的成本。（3）房屋开发成本的核算 房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务。 企业在开发房屋的过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”成本项目。如果费用发生时分不清成本核算对象，或应有两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过“开发成本土地开发成本”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转记入“开发成本房屋开发成本”账户。房屋开发过程中进行的建筑安装工程，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核素方法。采用出包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目的，借：开发成本房屋开发成本 贷：应付账款应付工程款采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目的，借：开发成本房屋开发成本 贷：库存材料、应付工资、银行存款等如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，月末可将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户，并计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。房屋开发成本应负担的而开发间接费用，应先通过“开发间接费用”进行归集，期末，按一定标准分配计入房屋开发的成本，即：借：开发成本房屋开发成本 贷：开发间接费用结转开发完工商品房等开发产品成本，借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发期末，“开发成本房屋开发”账户的余额，表示正在开发的房屋的成本。（4）代建工程开发成本的核算 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。包括土地、房屋、市政工程等。开发企业接受委托代为开发的土地，分别通过“开发成本土地开发”和“开发成本房屋开发”账户进行结算，待开发工程完工，验收合格时，再转入“开发产品代建工程”账户。除土地、房屋以外企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则通过“开发成本代建工程成本”账户进行核算。发生各项开发直接费用时，借：开发成本代建工程成本 贷：银行存款期末分配结转开发间接费用，借：开发成本代建工程成本 贷：开发间接费用代建工程竣工并验收合格后，结转其开发成本，借：开发成本代建工程 贷：开发成本代建工程开发期末，“开发成本代建工程开发”账户的余额表示正在开发的代建工程成本。（四）房地产开发企业收入的核算 房地产企业营业收入是对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其他多种经营活动所形成的经济利益的总流入。一般包括主营业务收入和其他业务收入两部分。（1）主营业务收入的核算 房地产企业为了核算对外转让、销售、结算和出租房说取得的营业收入，应设置“主营业务收入”账户，为了反映主营业务收入的具体内容，可以设置“土地转让收入”、“商品房屋销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等明细账。房地产企业按照签订的销售合同，结算开发产品的价款，借：银行存款、应收账款等 贷：主营业务收入当房地产企业将各期实现的主营业务收入入账时，应同时将其相关的主营业务成本结转入账，借：主营业务成本 贷：开发产品、出租开发产品、周转房等（2）其他业务收入的核算 房地产企业为了反映其他业务收入的核算，应设置“其他业务收入”账户，并可在其下