精装修管理指引.doc

【当代.天境】精装修管理指引(参考文件)第一太平戴维斯 谨呈二零一零年九月目录一、 前言二、 精装修管理流程三、 前期准备的介入四、 施工管理与参与五、 验收移交六、 日常管理与维保运作七、 精装修管理常用标准与表格一、 前言为加强“当代.天境XXXX”项目精装修管理，提高工程质量，规范物业公司对精装修的管理操作，有效减少工程遗留问题及返修率，塑造项目、产品的良好口碑和市场形象，特制订本管理指引方案。本指引包含物业管理公司对项目精装修整体流程的分阶段参与、配合等方面的工作事项、规程、标准等管理建议；以第一太平戴维斯多年的物业管理经验结合“当代.天境xxxx”项目的实际，并提供部分参考文件，供项目精装修事务相关部门、人员参考使用。重要提示：由于对当代天境项目精装修相关资料缺乏，本管理指引的内容和附件仅作为参考，具体依据公司、项目实际情况调整、修改而定。二、精装修管理流程精装修方案设计土建/精装交接标准材料/部品选样精装修图纸设计精装修交房标准精装修施工招标材料/部品供货招标签订供货合同签订施工合同精装修方案确定 前期准备阶段土建整改土建/精装入场交接精装施工业主开放日精装施工管理、巡查；隐蔽验收精装初步整改精装初步验收精装竣工验收 施工阶段精装开荒保洁/移交物业问题收集分析，整改业主验房验收交房 验收移交阶段日常管理精装修维保 日常管理与维保阶段精装修竣工验收前期准备阶段的介入方案、图纸设计参与；1.1从物业管理、使用者角度审核精装修方案并提出建议；1.2对工序衔接、验收提出建议及参与监管的方式；明确物业管理在精装修管理中的地位和作用，及相应的权利、义务、责任；1.3从物业管理、使用者角度审核装修各专业图纸并提出建议；1.4参与考察、了解各专业施工承包商的资质、能力、业绩；1.5从物业管理角度提出招标书中对于未来维保的要求；材料/部品选样参与；2.1从物业管理、使用者角度对发展商工程部门提出的材料/部品备选品牌提出建议；2.2参与考察、了解材料/部品的质量、口碑；2.3从物业管理角度提出招标书中对于未来调试、维保和备品供应的要求；施工、供货合同关于维保、备品等条款拟订、修改；3.1参与施工、供货合同的拟订、修改；在招标书的基础上提出关于维保、备品供应等条款的建议；土建/精装交接标准审定参与；4.1土建、安装等工程验收计划的参与；物业管理初步资料的接管验收；实物接管验收计划制订；4.2参与土建/精装修交接标准的审定；4.3配合开发商工程部门制订精装修进场及工程计划；4.4与开发商工程部门确定必要的精装修施工条件；精装修管理物业管理筹备计划制订；5.1根据开发商工程部门的精装修工程计划，规划制订相应物业管理筹备计划；5.1.1施工条件的保证（水电供应、人员货物出入控制、消防安全等）；5.1.2人财物等物管运作条件保证；1. 精装修管理实施方案，相关制度制订；7.1精装修物业管理方案制订；7.2各部门初步制度、规范、标准的制订； 物管精装修管理期人员招聘、培训；物管筹备物料第一次采购。施工管理与参与土建、安装验收，土建/精装修交接参与；1.1土建、安装等工程验收的参与；根据实物接管验收计划开始接管；1.2参与土建/精装修交接，协助开发商工程部门监督土建、安装对缺陷的整改；1.3初步验收与交接资料的留存、整理；接管物业，物管人员入场；2.1保安人员入场，人员、货物进出控制；2.2工程人员入场，运作、装修监督小组开始工作；施工条件的配合；3.1土建、安装专业成品保护的实施监督；3.2精装修施工必须条件涉及的设备设施运作；3.3配合通道、卸货点、垃圾站等规划实施；土建/安装整改、精装修施工人员、材料进出控制；现场安全管理；4.1出入证办理；人员出入控制；4.2配合开发商工程部门对交叉工程进场控制；4.3材料出入控制；4.4现场安全、秩序、卫生巡查，成品保护实施监督；违规行为的纠正处理与上报；装修施工现场巡查，精装修隐蔽工程验收；5.1装修施工现场工程巡查；5.2配合对预埋管线、隐蔽工程等分项预验收；5.3参与开发商工程部门与精装修承包商的工程会议，就物管巡查中发现的问题提出建议；业主开放日筹备与配合；意见收集；6.1配合开发商工程、销售部门制订业主开放日计划；制订现场控制计划；6.2现场车辆、人员引导控制；6.3配合对业主意见的解释，收集、整理，反馈至相应部门；精装修初步整改与初验参与；7.1配合参与开发商工程部门对精装修的初验；7.2配合监督各专业施工承包商对遗漏、缺陷的整改；精装修竣工验收参与。验收移交精装修开荒保洁监督；1.1提出开荒保洁标准；1.2监督实施及初验；精装修物业验收移交；2.1图纸、资料等验收移交；2.2成品移交；监督各专业施工承包商退场；2.3维保与备材、备品移交；配合小业主验房；问题收集整理，监督整改；3.1交房准备；开荒保洁补充；3.2物业管理正式进驻；3.3精装修验房工具、图纸准备；3.4各专业施工承包商的配合要求及实施保证；3.5文件资料的准备；交房入住；精装修材料设施使用说明移交；4.1向业主交验房屋；收楼手续办理；4.2遗漏、瑕疵问题收集整理，并反馈落实整改；4.3精装修材料、设施使用说明移交；物管开始正式运作。日常管理与维保运作精装修日常巡查；业主反馈、投诉受理及移交，监督整改、维修；免费维保期内施工/供货商维保监督管理；精装修维保招标，签订物管维保合同，监督运作管理。精装修物业管理常用标准与表格（见附件）精装修交房标准（参考样本；建议由开发商工程、销售部门起草，物业管理参与审定）；精装修施工工艺流程（参考样本；建议由开发商工程部门起草，物业管理配合予以修订）；防裂防渗指引（参考样本）；精装修成品保护标准（参考样本）；精装修验收标准和办法（参考样本；由开发商工程部门、物业管理共同制订）；材料设施使用说明（由开发