宏观调控下的户型变革.doc

如何在可操作空间中变“弊”为“利”宏观调控下的户型变革导语：在房地产市场比拼日益激烈的今天，谁赢得了人心，谁就能在市场站稳脚跟。如何才能赢得众多购房者的心，使自己的房子无可替代，成为众多开发商追求的目标。在产品同质化越来越明显的情况下，在细节上体现的独特优势，以及别具一格的人性化设计将成为未来户型创新的一个流行趋势。编辑/洪若麒 设计/一、未来户型九大创新套路套路一：入户“双动线”保障家庭私密现代人工作节奏快、压力大，请个保姆或钟点工做家政也是较常见的，但如果业主正在客厅接待客人，保姆却买菜回来穿越客厅，多少会让人感到不便和尴尬。 一些精明的开发商发现了这一点，便对入户设计了两条不同的路线，一条衔接厨房，一条进入客厅。这样不仅使主人的私密有了保障，更有效地实现了洁污分离。这便是“双动线”入户设计，日政不需进入室内，入户就可以直接进入厨房而不影响客厅礼仪功能的完整性。套路二：折叠式窗户，开合随心所欲阳台的玻璃是家庭主妇们打扫卫生时最为头疼的一个问题，但如果采用折叠式窗户，一切问题都会变得简单。当您需要开放式阳台时，它可以完全开放，一层层折叠在阳台尽头，而不遮挡任何视线；需要封闭时，将这一扇扇折叠着的窗户拉开，可以打开一两扇，也可以全部关闭形成封闭的空间。最重要的一点，因为每扇窗户都有正反面，甚至上下内外有棱棱角角，这些业主都可以不费力气地清扫得一尘不染，既方便又实用。套路三：同层排水，远离冲水噪声目前，住宅“厨卫”的排水管，多是上层的走在下一层的顶板下，既不美观也不卫生。如果下水管。发生渗漏水现象，受害的是下层邻居，想维修管道，还得请求下层住户予以配合，这样既容易引起纠纷，也给物业管理和维修工作带来不便。在一些新的建筑设计中，主体建造时将卫生间结构层局部或整体下沉，一般不小于30厘米，管道铺设在下降部分的填层内，坐便器采用下排水设计。回填层以上按地面标准达到所需的建筑平面，不仅免去维修及使用时的相互干扰，而且占用面积小。这样一来，隔音效果比较好，不用再担心休息时被楼上的冲水声干扰。传统卫生间的浴缸会高出地面3040厘米，人需要抬高腿才能跨入，进出不方便，而且老人、孩子还容易摔倒；而采用降板设计，浴缸下沉安装，距离地面仅厘米左右，进出轻松、方便，充分体现人文关怀。套路四：“平层高厅”享受跃层动感 众所周知，普通商品房的客厅高度一般在2.8米到3.0米之间，能在一个普通层高的房子里，拥有一个超乎常规的3.8米“高厅”也许只是一个梦想。目前，在西安市场上，有一种“平层高厅”的商品房，就专为有这样梦想的人而设计。 所谓“平层高厅”，就是在平层房屋设计上创造层次感，让普通的客厅变成“高厅”，而这种“高厅”也许只有别墅、跃层才会有。它采用95厘米的高差，使客厅高出房屋的本来地面，并向上“伸展”，形成3.8米的“高厅”。将厅下的部分空间充分利用，可以形成储物间，但并不占用地面以上的空间。 套路五：灵动空间，营造个性空间在一些跃层的大户型中，出现了三厅三卫的设计，但对于很多购房者来讲，如果只做“厅”或者做“卫”，显得有些浪费或多余，并不能物尽其用。 有着大窗户的卫生间可以设置成小书房、操作间，也可以设置成储物间等，楼上的厅可以做弹琴、作画、品茶的场地。只要自己愿意，空间可以灵活多变，做成任何方便自己生活的场所。 （插入图：06）套路六：透亮卫浴，营造浪漫情调 在中国人的传统观念中，卧室是私密的，卫浴间更是人们的隐私所在，不能轻易示人。但时下一些思想前卫、生活另类的人们却开始在私密的空间里尝试开放，让透明的卫浴室与卧室相通，不加任何隔档。 开放并不是为了“暴露”，只是讨厌昏暗与狭窄，想有一间大大的、明亮的卫浴间。将原有卫浴间的三面墙打掉，放上大大的木浴桶，将洗浴变成一种休闲，可以看电视、听音乐、甚至和爱人聊天、读书、看报，享受空间的透明给人带来的视野开阔和心理放松。 套路七：入户大厅，享受非凡高度 从入户单元门洞到今天的6米挑高入户大堂，显示了人们生活观念的转变和生活品质的提高。在富力城样板区，传统的入户门洞在这里被宽敞、挑空、气派的入户大堂所替代。柔软的沙发。敞亮的视野、宽阔的空间。6米高的挑空尺度，一种尊贵感由心底自然升腾。 宽大的子母门，突破了传统入户门的宽度和高度，大大增加了室内高度和宽度上的空间感觉。这样的建筑尺度，完全是设计和施工技术手段支持的结果。 套路八：断桥合金窗，让室内冬暖如春 在北方的冬天，保持室内舒适温度是十分重要的。市场上现在最常见的就是推拉塑钢中空玻璃门窗，密封和隔热效果一般。而新出现的一种叫断桥铝合金窗的出现，则大大提高了密封和隔热效率，特别是冬天，室内的热空气很难向外传导，室外的冷空气也很难传导入室内。而且采用传统门窗平推方式，十分有效地保证了室内温度，降低了能耗，节约了日常使用成本。 套路九：外墙保温，让生活更节约 从厚墙体到外墙内保温再到今天的外墙外保温技术的应用，采用新保温技术的节能建筑正成为一种消费流行风尚。目前在西安的住宅开发市场上，开发商普遍加强了房屋的保温措施，运用了大量的保温技术，以提高房屋的环保节能功效。特别是在紫薇信息公寓、富力城、天地源曲江华府、雅荷春天、东尚、奥林匹克花园、融侨紫薇馨苑、白桦林居、华荣风景大院等新近开发的项目中，节能已经成为重要的设计主题。二、小户型产品升级之道2006年5月29日，国土资源部、国家发改委等九部委联合发文，要求从2006年6月1日起，各大城市新开工的项目中，套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%，也就是市民俗称的90/70政策。小户型受惠于“国六条”的同时，也面临着巨大的市场考验。 在房地产市场中，针对小户型产品主要有以下七种市场细分：表：小户型市场细分面积区间(平方米)户型舒适度置业类型客户特征产品提升空间30单间一般投资放租投资装修、酒店服务31-451房1厅较好投资，单身理财型投资装修、酒店服务46-552房1厅较好投资，单身投资自住相宜装修，物业高品质56-602房1厅一般单身，首次单身自由尺度空间61-702房1厅一般首次讲求实惠个性空间71-802房2厅较好自用买房安家景观配套81-903房1厅一般自用三口之家景观配套1. 小户型设计的七大难题难题一：房型合理性差在空间设计和取舍上，小户型受总面积的限制，各功能空间容易产生相互影响，并且户型也比较单一；在采光和通风上，由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾；在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹；由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康会产生不利的影响。难题二：房间使用率低从建筑面积上说，由于同一楼层户数增多，造成楼道面积加大，使得原本总面积不大的小户型，对公摊变得十分敏感；同时户内各种管道、墙体占用的面积，在寸土寸金的小户型中显得非常抢眼。难题三：居住人群繁杂小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，将购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象，这会使邻居不断更换。难题四：住户识别变难由于小户型设计相对密集，一层十几户至几十户呈鱼骨状、放射状或环状设计，导致各家各户的识别变得困难。走入楼道，往往使人失去方位，不辨南北，只能依靠门牌号码。难题五：上下交通不便一梯十几户至几十户，也使得乘电梯变得相对拥挤，平均每部电梯每天要承载一二百户的运量。难题六：安全系数不高迷宫似的楼道，使外人闯入难以察觉，给不法分子留下可乘之机；一旦出现火灾、地震等，也不易迅速疏散；租户的经常变化，使得已经不太稳定的邻里关系变得更加动荡，公共安全明显逊色于以大户型为主的社区。难题七：设施损耗增加由于社区户型密集度加大，单位面积人员增多，同时年轻人又充满青春活力，因而各种设施的使用频率较之大户型社区来说要多许多，一定程度上加大了损耗。（插入图：19）2.小户型五大设计优化对策对策一：改点式为板式，创新平面布局改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯两户或两梯三户的板式住宅，再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型，这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光效果，并能有效避免一梯几十户、中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。对策二：改“直套”为“横套”，缩短进深如果能将小户型改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强，居室自然通风、采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。对策三：细化功能区隔，合理面积配比小户型应在细化功能区隔、合理配比各功能区域的面积以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用功能。对于12人居住的一房一厅来说，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，如卧室不能小10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促。其他功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。对策四：变化局部间隔，增加储存空间为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似 “S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率，且还能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。对策五：房型设计与装修设计同步两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重要的、不可或缺的环节。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等，房型设计为装修设计创造条件，留有余地。装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。3. 小户型升级四大创新方案方案一：缩小型港式小三房在香港，有一种90平方米左右的三房房型，其客厅与主卧空间较大，一般在20平方米左右，最小的客卧面积约6-7平方米，最小的卫生间面积仅3平方米左右。与传统三居比起来，小三居最大的亮点就是用玻璃或者其他可拆装的隔断分割开了起居室和书房这两部分空间，使得两部分虽然单独面积较小，但组合在一起却有一种宽敞的感觉。同时，通过过道的压缩，实现了户型面积的最大化利用。厨房通过将部分功能转移到餐厅，实现了简化，有效压缩了面积。方案二：可自由拆分的多功能小户型居室安排与家庭成员密切相关，不同的成员决定了房子要承担的功能。作为一些年轻夫妇，为了今后新生命的降临，可灵活改造的户型才是理想的选择。在这种房型内，90平方米功能空间分布齐全：除了必要的起居、餐厨、卧室、卫生空间外，还有独立门厅及储藏空间，而且空间分配可根据住户需要和喜好做以下四种改变：表：多功能小户型的四种分拆方式居住人口改变方式夫+妻当只有夫妻两人居住时，可以只保留一间次卧室，主卧和书房部分开敞使用，甚至可以只保留一个卫生间，另一个卫生间可以作为贮藏室夫+妻+老人当小孩很小，家里需要有老人照顾时，可保留主卧和次卧，书房开敞。夫妻俩和老人分别使用主卧和次卧，孩子与父母同室居住。书房可以开敞作餐厅或者作书房使用夫+妻+老人+孩子当小孩长大需要独立卧室，而且家里仍然有老人居住时，书房可作为小孩卧室使用夫+妻+孩子当只有父母和一个孩子居住时，可保留主卧和次卧，书房可以开敞作餐厅或者作书房使用方案三：小双层类复式小户型这样的房型在空间没有任何浪费，并且在板楼中有实现的可能。除此以外，分隔成上下层的家可以很好地进行功能分区，比如：下层动、上层静；下层开敞、上层私密；下层饮食起居、上层睡眠洗浴，从而能够满足多种使用的需求。方案四：SOHO型新小户型对于目前的现代白领们，家的功能已不仅仅是休憩，在家中工作也成了他们生活节奏的一种需要。但办公休息二合一并不意味着可以牺牲这两方面的质量，这时，功能分区是否层次明确，面积设计是否实用合理，就决定了人的生活品质。第一，狭长且方正设计，在90建筑面积内将使用空间明确划分为工作、休闲、休息三部分，按空间性质从开放到私密的过渡以一条流线贯穿，走廊的几米之外，是截然不同的生活状态。整个户型的使用层次明确，互不干扰。当一人在工作间会客时，另一人同样能够拥有足够的私密空间。第二，跃层设计，将办公和休息严格区分，用楼梯实现不同的功能切换。同时巧妙的居室安排最大限度规避了楼房的特定限制，比如把卧室安排在二层的北面，因为白天利用率高的工作室需要更多阳光。三、别墅夹缝中革新手法别墅用地禁令及住宅新政实施后，那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品成为广大需求方追逐的对象。新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等支撑起整个别墅市场，但其力量的非均衡使需求市场稳定性不强。中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅，性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高，增值空间高的别墅等等。（插入图：14）在政策的夹缝中生存，别墅或许可以从以下八种革新中找到出路：手法一：启动“小而精”的开发模式 别墅禁令的频繁出台，受益者是那些已经获批并上市的别墅项目，有效抬高了新的竞争者的进入门坎，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，价格随之上涨。在这样的宏观背景之下，别墅开发在政策的夹缝中探索生存之道，开发模式与发达国家的发展轨迹相比，并没有沿着往市场化的倾向发展，而是出现了前所未料的被动转折。别墅开发模式倾向于小而精，即规模小、设计、施工精度高。由于目前别墅项目比较稀缺，所以开发商在开发过程中力求打造精品项目。而与之相对应的别墅大盘化时代刚刚拉开序幕就受到政策的遏制。大开发商之所以热衷于大规模的地块，是因为零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响，而规模较大的地块抗跌性比较强。同时大盘对区域价格影响力较大，开发周期较长，市场供应量需分批释放，房价容易被逐渐拉高。这与政策调控的目的恰恰相反，因此，建设部拟将严控大宗土地出让，以限制大盘开发。从土地供应的源头治理使得别墅市场以后很难出现真正的大盘。手法二：丰富“类别墅”产品种类由于别墅用地受到限制，别墅产品的供应量将逐年下降，这必然导致一些开发商为满足市场需求，将市区或近郊区的一些低密度住宅小区，通过在户型、空间、造型等方面的设计，或者在高层住宅的顶层以及增加空中花园等手法，开发满足第一居所的类别墅。如顶层开发成大户型称之为空中别墅，还有叠加别墅、连排别墅、城市别墅等。从开发的角度来看，此类产品不属于政策严打的“独门独院独户”的范围，又保持了别墅的某些特质，基本可以满足消费者对别墅的需求，同时由于其地理位置、交通、市政设施等方面的优势，故在未来的一段时间内还将有较大的发展空间。随着郊区的城市化快速发展和新农村建设的不断深入，上述几种类别墅产品特别是联排别墅也将在产品形态，空间设计等方面有所提升。从早期第一代的小面宽大进深多层数、第二代的大面宽小进深、第三代的大面宽多庭院、第四代的房子包院子，到现在第五代的高科技节能高舒适度。各种类别墅产品将更加丰富和繁荣。同时，别墅还继续成为开发商为提高住宅小区质量，提升产品形象与拉升房价的一个重要手法。开发商在普通住宅的中间，利用日照间距的空隙，在中间建一两排别墅。提高别墅售价并使其成为住宅部分的参考价格。这种产品在短期内还将继续存在。手法三：回归“第二居所”别墅概念多年以来，由于别墅购房者对别墅功用定位含混，在购买别墅的时候定位为第二居所，但又同时在不断的在交通，市政配套上提出过高要求，要求上班车程半小时，离城市商圈半小时等。导致别墅产品特征一直在第一居所和第二居所之间游移，在产品的定位和市场营销方面出现混乱。多数作为第二居所的别墅产品不具备郊区休闲生活的资源配置，市场供应中缺乏真正有吸引力的产品。随着国家加大对土地的调控，别墅开发用地越来越少，同时离城区也越来越远，别墅第二居所的价值得以真正体现。购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。同时，为了满足个性化需求，定制别墅将得到一定的发展。定制别墅将通过对生活方式，建筑材料，园林景观的个性化定制，将逐渐成为高端产品的重要渠道。而在第二居所模式下，定制的优势更能得到充分的体现。而且也只有以定制模式开发的第二居所别墅产品，才能实现消费者真正意义上的个性化需求。这种别墅，无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面，都不拘一格，在满足规范及国家相关法规的前提下，具有充分的灵活度。完全是因人而异、因地制宜。设计师只是在艺术格调、立面造型等方面重点掌控。手法四：加速发展高端产品由于别墅市场需求的两极分化，顶级别墅和经济性别墅都存在较大需求。别墅产品因此将呈现两端发展的态势，高端豪宅和低端小户型将得到快速发展。由于国内缺少住宅品质等级的指导性规范标准，此前的别墅项目产品同质化严重，各地虽有号称楼王的豪宅尊邸，品质多停留在面积规模以及装修奢华程度方面，别墅户均占地多在两亩以下，缺少顶级的山水环境等景观资源配置，虽有各类豪宅的炒作，但缺少实际卖点支撑，导致高端客户在多次（别墅）置业后，无法满足进一步的别墅升级需求。下一阶段的别墅类豪宅将出现城堡化、庄园化、会所化。虽然中国的地产环境缺乏国外城堡、庄园、贵族传统、人文名胜等支撑，难以出现能与法国南海岸、夏威夷、弗罗里达、贝法利山等那样的贵族、富豪、名流云集的具有深厚的区域历史和文化价值的富人聚居区，但在一些具有极致环境景观资源，板块上仍然有可能出现超越目前别墅水平的顶级产品。另一方面，别墅定制的趋势明显。越来越多的客户提出量身定制的需求，这一点同国外相一致。国外的顶级别墅都是分别定制决不重样，因其设计的唯一性成为传世之作。随着开发商开始运作定制式别墅，别墅的个性化将得到大发展。也有部分有资源的大客户开始筹备自建会所式别墅。手法五：完善别墅产品功能别墅功能的完善意味着生活品质的开发，新的别墅功能包括：家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能将把别墅品质提上一个新台阶。而居民生活方式的改变将带动户型面积比例的改变。由于生活方式的变化，即便是客厅也少有接待访客的机会。城市的配套服务日益完善，各类交际场所逐渐取代了客厅的功能。生活方式的巨变以及对室内空间多样化的需求促使了户型平面的进一步细化。各部分空间比例的分配也将发生变化。别墅细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配将更加合理。新一代别墅对购房者的郊区生活渴望和室外功能拓展将有所升级。院落空间私密化,更注重室内外空间的交流，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化上人屋面等灰色空间，满足业主在阳台上、雨廊听雨赏花的户外活动需求。手法六：提高别墅品质与设计精度别墅设计精度的提高不但要求深化设计每一个细节，更要突破现行设计规范的标准。目前别墅设计基本上套用定型的图纸，内部的细节有相当多亟待深化的方面。比如传统的框架结构导致突出的壁柱或露明的过梁，这些柱与梁只要经过结构的优化设计完全可以处理成扁柱或者扁梁，提高室内空间品质。再如窗户的设计都放在外墙的中轴线上，如做在外墙线上，可以在室内形成坐人的台面；如果做在内墙线上，可以在室外形成摆放植物的花池。而在中轴线上最不合理。特别是现在都采用外墙外保温做法，窗户更应该设在外墙线上。高精度的设计将避免类似常见的设计失误。高精度设计也将进一步推动建筑装修景观一体化。别墅类产品是最昂贵的消费品，完全有必要提供内外的精装整体设计。虽然别墅有园林景观和样板房经装修，但建筑外立面仅停留在宏观造型层面，缺乏动人的细节。很多别