公司标准工期.doc

版本号：项目工期标准（参考模板）1 地产项目开发周期基准1.1 地产项目总体开发基准周期 n 地产项目总体开发关键线路示意图n 地产项目总体开发周期基准值及其应用解释序号物业类型一定品质下的地产项目高效开发深圳上海昆明蒙自一期开盘竣工备案一期开盘竣工备案一期开盘竣工备案一期开盘竣工备案1别墅、TH4层+1层地下室325天535天2多层6层+1层地下室325天525天350天570天3小高层11层+1层地下室365天580天395天675天4高层24层+1层地下室400天680天435天790天5高层33层（含2层裙房）+转换层+1层地下室470天815天495天905天应用解释：(1) 地产项目开发基准周期计算起始时点为投资决策委员会决策会议通过时点。(2) 开盘节点的确定考虑了“取得预售许可证应具备的条件（多层封顶，小高层、高层主体形象进度2/3）”，样板房装修及销售示范区环境施工应满足这一节点要求。(3) 深圳、上海、昆明、蒙自等城市外其他城市对“取得预售许可证应具备的条件”有所不同时，应按当地政府要求重新计算开盘时间。(4) 本周期为一般类项目，如为大盘类、其他类项目相应调增周期。1.2 地产项目设计周期基准n 地产项目设计周期基准值简图n 地产项目设计周期基准值及其应用解释在确保设计品质的前提下控制设计周期序号设计阶段起始点结束点基准值（天）备注1 概念规划设计招投标投资决策委员会决策会议通过概念规划听证会60（135）括号内数字适用于“大盘”。其他均适用于一般项目。规划调整概念规划听证会经营策划报告完成152实施方案方案设计经营策划报告完成报批方案图完成50扩初设计报批方案图完成实施方案成果完成303施工图实施方案成果完成主体施工图成果完成45总计投资决策委员会决策会议通过主体施工图成果完成200（275）设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，如直接采取委托设计，以招投标周期为参考。设计招投标的前段为设计与策划互动的时间，由子公司自行设定； 扩初成果：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见设计管理阶段实施方案成果标准； 施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见设计管理施工图成果标准；应用解释：(1) 住宅项目按规模分为三类： “大盘”项目：占地2000亩以上，有城市道路穿过，有居住区级公建配套； “一般”项目：占地约1000亩以下的住宅开发项目； 其他类项目：占地约1000-2000亩之间的住宅开发项目；(2) 基准值为“一般”及“大盘”项目的主体建筑的设计周期。包含市场策划周期（策划与设计互动式并行开展，策划周期溶于设计周期中），不包含景观设计和装修设计的周期。其他类项目的基准值另行商定。(3) 原则上控制总设计周期，各阶段周期可根据项目情况自行调整或省略。(4) 上一设计阶段成果报批报建时，下一阶段设计工作即展开。要控制报批报建的风险，尽量避免因政府提出修改意见导致的设计返工。(5) 市场定位和目标成本的输入要尽早、准确，避免大的变更，与可研阶段结论保持一定的连续性。(6) 标准化项目的设计周期应短于基准值，建议如下：借鉴类：总设计周期可缩短约20天；定型化：总设计周期可缩短约2个月；(7) 由于特殊原因造成的设计周期延长，由子公司高管审定；1.3 总包招标周期基准n 地产项目总包招标周期基准值简图总包招标工程量清单编制20天20天40天n 地产项目总包招标周期基准值及其应用解释满足成本控制、合同管理与工程管理需求的前提下控制总包招标周期序号关键线路基准值（天）备注1起始条件：施工图报建图完成2工程量清单编制20施工图报建同期进行3确定总包单位20总周期40应用解释：(1) 所有项目均采用“工程量清单招标”，与施工单位签订“总价包干合同”；(2) 特殊情况下，如采用清单议标周期缩短10天；(3) 1万平米以内的销售示范区可实行费率招标（总部审批），此时将不占用关键线路时间。1.4 典型物业施工周期基准n 地产项目典型物业施工周期基准值及其应用解释合理的成本、工程质量达行业内优秀水平前提下控制施工周期序号物业类型建议标段面积起始条件基准值备注地区竣工备案1别墅、TH4层+1层地下室2.5万平米桩基单位定标深圳上海295昆明蒙自2多层6层+1层地下室2.5万平米桩基单位定标深圳285上海330昆明蒙自3小高层11层+1层地下室5万平米及以上桩基验收完成总包单位定标深圳340上海435昆明蒙自4高层24层+1层地下室5万平米及以上桩基验收完成总包单位定标深圳440上海550昆明蒙自5高层33层（含2层裙房）+转换层+1层地下室5万平米及以上桩基验收完成总包单位定标深圳575上海665昆明蒙自应用解释：(1) 基准值为典型物业在合理的标段划分下的基准施工周期；(2) 不同地区由于行业生产力水平及市场开放程度的不同，基准值将有所不同；(3) 基准周期未考虑五一、十一、春节等法定假日的影响；(4) 基准周期未考虑北方冬施降效的影响，北方越冬施工的项目可调增30天冬施降效时间；(5) 南方雨季在周期制订时已予以考虑，不再另外增加。(6) 各典型物业基准施工周期的关键线路分析详见文后附表。 附表一：“别墅、TH4层+1层地下室”施工关键线路分析关键线路任务描述时间备注深圳上海昆明蒙自起始条件桩基施工完成确定总包单位施工准备总包单位进场桩基验收完成15地下室地下室垫层、防水及结构施工20如无地下室则扣减10天主体结构50屋面及二次结构屋面附加结构及室内二次结构施工30关键线路占用时间外装、拆架拆外架及修补外墙抹灰面砖涂料60水电安装同期进行室外工程室外管网、环境、小区道路水电调试90关键线路占用时间竣工验收竣工初验、整改、单项验收竣工备案30关键线路占用时间总 工 期295天注：按标段面积2.5万平米考虑。附表二：“多层6层+1层地下室”施工关键线路分析关键线路任务描述时间备注深圳上海昆明蒙自起始条件桩基施工完成确定总包单位施工准备总包单位进场桩基验收完成1015地下室地下室垫层、防水及结构施工2525如无地下室则扣减10天主体结构5070屋面及二次结构屋面附加结构及室内二次结构施工2030关键线路占用时间外装、拆架拆外架及修补外墙抹灰面砖涂料7070水电安装同期进行室外工程室外管网、环境、小区道路水电调试5090关键线路占用时间竣工验收竣工初验、整改、单项验收竣工备案6030关键线路占用时间总 工 期285天330天注：按标段面积2.5万平米考虑。 附表三：“小高层11层+1层地下室”施工关键线路分析关键线路任务描述时间备注深圳上海昆明蒙自起始条件总包单位定标桩基施工、验收完成施工准备总包单位进场1015地下室地下室垫层、防水及结构施工6060主体结构80120屋面及二次结构屋面附加结构及室内二次结构施工30关键线路占用时间外装、拆架外墙抹灰面砖涂料拆外架及修补8080水电安装同期进行室外工程室外管网、环境、小区道路水电调试5090关键线路占用时间竣工验收竣工初验、整改、单项验收竣工备案6030关键线路占用时间总 工 期340天435天注：按标段面积5万平米考虑；桩基需提前开工。附表四：“高层24层+1层地下室”施工关键线路分析关键线路任务描述时间备注深圳上海昆明蒙自起始条件总包单位定标桩基及垫层施工、验收完成施工准备总包单位进场1030地下室地下室垫层、防水及结构施工6060主体结构130160屋面及二次结构屋面附加结构及室内二次结构施工30关键线路占用时间外装、拆架拆外架及修补外墙抹灰面砖涂料150150水电安装同期进行室外工程室外管网、环境、小区道路水电调试完成3060关键线路占用时间竣工验收竣工初验、整改、单项验收竣工备案6060关键线路占用时间总 工 期440天550天注：桩基需提前开工。附表五：“高层33层（含2层裙房）+转换层+2层地下室”施工关键线路分析关键线路任务描述时间备注深圳上海昆明蒙自起始条件总包单位定标桩基施工、验收完成施工准备总包单位进场1030地下室地下室垫层、防水及结构施工6060裙房裙房主体施工3