第四章 土地使用权出让制度.ppt

第四章土地使用权取得制度 本章包括三节 第一节土地使用权出让法律制度第二节土地使用权划拨法律制度第三节土地使用权转让法律制度第四节土地租赁法律制度 第一节土地使用权出让法律制度 一 土地使用权出让的概念和特征 一 概念是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者 由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 理解此概念需掌握以下几点 1 土地使用权出让是土地使用权转移的一种特殊方式2 出让行为是让渡土地使用权的行为 不影响或改变国的土地所有权3 出让的标的是国有土地使用权 二 特征1 土地使用权出让是一种民事法律行为在土地使用权出让行为中国家行使的并非行政权而是所有权 国家并不具有法律上的优越地位 双方遵循平等自愿原则 2 土地使用权出让是一种设权行为土地使用权出让是土地所有者 即国家 为土地使用者设定他物权即土地使用权的行为 3 土地使用权出让是一种有偿行为土地使用者 即国家 以出让方式取得土地使用权须以向国家 即土地所有者 支付土地使用权出让金为代价 二 土地使用权出让的主体和客体 一 主体土地使用权出让的主体包括出让人和受让人1 出让人出让人是而且只能是国有土地所有权人即国家 具有垄断性 当然国有土地所有权人的出让行为是通过其代表来具体实施的 2 受让人土地使用权出让的受让人为一般主体 可以是个人 法人和其他组织 城市房地产管理法 第11条规定 土地使用权出让 由市 县人民政府土地管理部门实施 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第3条规定 中华人民共和国境内外的公司 企业 其他组织和个人 除法律另有规定者外 均可依照本条例的规定取得土地使用权 进行土地开发 利用 经营 二 客体土地使用权出让的客体不是土地本身 而是对土地一定期限的使用权三 土地使用权出让的范围土地使用权出让的土地仅限于国有土地 土地管理法 第43条规定 任何单位和个人进行建设 需要使用土地的 必须依法申请使用国有土地 四 土地使用权出让的方式为防止低价出让国有土地使用权 法律法规对出让方式进行强制性规范 主要有 协议 拍卖 招标和挂牌 有条件的 必须采取拍卖 招标 挂牌方式 无条件的 可以采取双方协议的方式 但法规规定6类情形只能采用拍卖 招标 挂牌方式 一 协议指出让方和受让人就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致 受让人在登记后取得土地使用权的民事法律行为 二 招标是指市 县人民政府土地行政主管部门发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的民事法律行为 定标 签订出让合同 办理使用权登记交付土地支付出让金 投标 招标 三 拍卖是指出让人发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者的行为 拍卖的实施 签订成交确认书 办理使用权登记交付土地支付出让金 拍卖公告与查看 拍卖委托 四 挂牌是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为的民事法律行为 实时更新挂牌价格 确定竟得人 办理使用权登记交付土地支付出让金 竞买人竞价 公开挂牌 签订出让合同 五 土地使用权出让合同 一 形式 书面合同 二 当事人 受让人 土地使用者出让人 市 县人民政府土地管理部门 三 内容 一般而言 为格式条款大多数内容由法律法规直接规定 并非由当事人自行决定 并且合同多采用土地管理部门拟订好的示范文本 城市房地产管理法 第14条规定 土地使用权出让 应当签订书面出让合同 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第11条规定 土地使用权出让合同应当按照平等 自愿 有偿的原则 由市 县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 六 土地使用权出让的登记土地使用权出让既包含债权行为 也包含物权行为 土地使用权出让合同的签定土地使用权设定登记 取得土地使用权的必要条件 债权行为 物权行为 土地管理法 规定 单位和个人使用的国有土地 由县级以上人民政府等级造册 核发证书 确认使用权 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第16条规定 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后 应当依照规定办理登记 领取土地使用证 取得土地使用权 七 土地使用权出让的期限 一 期限规定存在于公有土地制国家 私有土地制国家不存在 我国根据土地的不同用途 类型 对土地使用权出让的最高年限作出规定 1 居住用地七十年2 工业用地五十年3 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年4 商业 旅游 娱乐用地四十年5 综合或者其他用地五十年 二 期限满前收回1 因公共利益而收回2 因闲置而收回 三 期满终止土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 土地使用权由国家无偿收回 四 续展土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当至迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 应当予以批准 经批准准予续期的 应当重新签订土地使用权出让合同 依照规定支付土地使用权出让金 第二节土地使用权划拨法律制度 一 土地使用权划拨的概念和特征 一 概念是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将国有土地交付其使用 或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 二 特征1 行政性 行政划拨 国家此时行使的是行政权力 是政府分配土地资源2 无偿性 无需支付土地使用权对价3 无期性 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制4 无流动性 划拨土地使用权 除特定的情况外 不得转让 出租 抵押 二 划拨土地使用权的范围划拨土地使用权标的限于国有土地下列建设用地的土地使用权 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 1 国家机关用地和军事用地2 城市基础设施用地和公益事业用地3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地4 法律 行政法规规定的其他用地 三 划拨土地使用权与出让土地使用权区别 一 取得方式的性质不同 二 是否支付对价不同 三 存续期限不同 四 是否具有流动性不同 五 划拨土地使用权的流转 一 原因划拨土地的大量存在导致土地资源利用效率低下 引入市场机制成为必然 二 要件 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第45条 三 方式和程序先出让后处分原则先批准后处分例外 四 其他方式划拨土地使用权随房抵押划拨土地使用权随房出租 第三节土地使用权转让法律制度 一 土地使用权转让的概念和性质 一 概念是指土地使用者将其受让的土地使用权再转移给他人的民事法律行为 二 性质土地使用权转让属于物权的转让 受让人在进行登记后才能取得受让的土地使用权 否则仅仅享有相应债权 无权对抗已经取得登记的第三人 二 土地使用权转让条件 一 以出让方式取得土地使用权的转让条件原则 为防止投机炒卖地皮 凡未按规定投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 积极条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 二 以划拨方式取得土地使用权的转让条件见本章第二节五划拨土地使用权的流转 三 土地使用权转让的禁止条件1 以出让方式取得土地使用权的 不符合 城市房地产管理法 第38条规定的条件的2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3 依法收回土地使用权的4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的5 权属有争议的6 未依法登记领取权属证书的7 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 三 土地使用权转让的形式要件 一 订立书面转让合同土地使用权转让是要式民事法律行为 二 办理土地使用权过户登记受让人在进行登记后才能取得受让的土地使用权 否则仅仅享有相应债权 无权对抗已经取得登记的第三人 四 土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式包括出售 交换 赠与 继承和土地使用权入股 五 土地使用权转让的原则 一 权利义务同时转移原则又称 认地不认人 原则 指土地使用权转让时 转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利义务随之转移给受让人 土地使用权发生多次转移也是如此 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第21条规定 土地使用权转让时 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利 义务随之转移 二 产权一致原则指土地使用权与其上建筑物所有权的权利人一致 土地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权随之转移 地上建筑物 其他附着物所有权转让时 其使用范围内的土地