20XX年7月郑州房地产市场研究报告-35页-同致行 精品.docVIP

淡季不淡，郑州楼市“走出观望”？眼花缭乱的促销广告，让人们忘记了这个炎热的季节，买房“送黄金”、“送装修”、“明星演唱会”、“名家讲坛”等楼市营销广告频现报端，久违的“低首付”也重回郑州市场。果不其然，7月的市场数据，足以让业内舒口气。供应量再上百万，达到109.73万平方米，环比增加2.2%，同比则大幅增加962%，成交量大幅回升，达到99.45万平方米，环比上涨31.7%，同比上涨8.2%。郑州市场淡季不淡，供销两旺。可谓繁荣依旧，但此刻的繁荣却透着凉意。从5月开始的供大于求局面已持续3个月，建业胡总在7月最后一天接受采访时的话让业内难以轻松：“大部分房地产企业的资金链是近5年来最紧的一个时期。河南16家地产商成立的公司，主要目标是拿地，但不仅仅是拿地，还抱团过冬。”同致行市场研究部认为：供求关系表明市场并未好转，7月市场上五花八门的促销手段实际上是试探性的调价行为，供方正在反复试探需方的价格预期。7月“量”能够逆市回升正是由于这些促销手段以及部分大盘的集中投放所致。不可否认，郑州市场潜在需求旺盛，这一点从7月的市场交易量以及调控以来非住宅市场连续3个月的成交放量（详见非住宅市场分析）可以佐证。我们需对市场保持信心，但切不可过于乐观，市场底尚未形成，客户普遍缺乏价格上涨预期，观望气氛尚存，后市或需更大的优惠力度来打破三个月以来的供大于求局面，促使市场筑底成功，重回平稳健康发展状况。郑州楼市“春天”来的如此之快，亦或仅仅只是“回光返照”？决定权在供方手中。一、土地市场分析数据来源：郑州同致行研究中心20XX年7月，郑州市土地市场急剧萎缩，单月成交经营性用地5幅（不含工业用地），总用地面积仅3.77万，环比减少97%。经过5、6两个月的市场放量，本月土地供应量大幅减少，是造成本月土地市场趋冷的主要原因，另外房地产市场不明朗，开发商拿地也趋于谨慎。7月郑州市土地交易图20XX年7月，郑州土地市场异常冷清。成交的5幅地块全部为协议出让土地，无一通过招拍挂出让。且经济适用房等保障性住房用地在前两月集中划拨后，本月也无成交。5幅地块中，仅寒山路、冯庄路地块为橄榄城项目用地，其余皆为定向用地，如银行职工宿舍等。就区位分布来看，本月成交地块全部位于市内，而且单块地块偏小，无大面积地块成交。20XX年7月郑州市成交土地信息一览表成交时间位置区域用途面积（）容积率成交总价（万元）买受人出让方式20XX-7-5寒山东路南、冯庄东路西二七区其他普通商品住房用地104462.5878.53河南中联创房地产开发有限公司协议出让20XX-7-19金水区工三街43号金水区其他普通商品住房用地744-57.24中国农业银行股份有限公司河南省分行协议出让20XX-7-19政六街东、红旗路北金水区其他普通商品住房用地1623-292.70中国农业银行股份有限公司河南省分行协议出让20XX-7-22京广南路东、航海路北二七区其他普通商品住房用地188463.45666.85郑州市第三建筑工程有限公司协议出让20XX-7-29紫荆山路西、人民路南二七区批发零售用地6028-1200时计宝（郑州）房产经营管理有限公司协议出让合计-37687-8095.33-数据来源：中国土地市场网二、行业热点资讯1、经济快讯1.1、上半年我省GDP增长14.3%今年上半年，全省经济社会发展继续保持了好的趋势、好的态势、好的气势。预计全省生产总值比上年同期增长14.3%左右，同比加快6.1个百分点，增幅高出全国平均水平3.2个百分点。下半年，将围绕开放招商、城乡建设等重点，多策并举，将好势头持续下去。7月16日省委召开经济形势分析会，卢展工书记对当前形势作出了精辟概括，他说：“上半年全省经济运行总体向好，好在持续；当前经济社会发展依然面临诸多矛盾和问题，难在持续；做好下半年的工作，重在持续。”1.2、钢价连跌十周出现年内最大倒挂包括国家宏观调控房地产在内的种种不利因素已经导致我国钢价跌破成本。受国家调控房地产等政策的影响，房地产发展和部分项目建设进度放缓，市场需求萎缩，4月钢价达到年内峰值后，进入下降通道。10-04-19河南钢价俩月下跌11%7月5日，中国钢材网的数据显示，现货市场上，以最具代表性的螺纹钢为例，目前华东区域上海市场报价为3960元/吨，与两个月前相比每吨下跌了430元。而河南市场目前报价为4040元/吨，与两个月前相比每吨下跌了480元，下跌幅度逾11%。河南钢企在第一时间已经做出回应。记者获悉，安钢集团于7月3日对其钢铁品种价格再次进行了下调。每吨价格下调40元100元。这已是安钢在两个月内第五次下调钢材价格。钢价出现严重倒挂从中国钢材网发布的数据来看，目前国内钢材出厂价和市场价产生严重倒挂现象，钢材出厂价基本上比市场价高出400元/吨左右。中国钢材网市场分析师李永伟表示。河南市场也与国家保持一致，以二级螺纹钢为例，目前安钢的螺纹钢出厂价为4280元/吨，而郑州市场的现货价为4040元/吨，出厂价比市场现货价高出240元/吨。中国钢材网市场分析师李永伟说，目前钢价已经连续十周下跌。这是受到了国家调控房地产等政策的影响，房地产发展和部分项目建设进度放缓，钢材市场需求萎缩，钢材价格进入下降通道。1.3、郑东新区要建资本市场日前，工业和信息化部办公厅批准了关于河南省开展区域性中小企业产权交易市场试点工作实施方案，标志着中部六省中小企业快速融资的试点单位终于落地郑东新区。工信部批文要求：试点工作要“围绕中小企业产权、股权、知识产权流转、培育等设计试点交易产品，重点推进非上市中小企业股权流转相关交易，稳步推进标准化和连续交易”。此举不仅是对我国资本市场上主板、中小企业板、创业板市场建设的重要补充和完善，进而将逐步建立形成国家交易市场、区域性市场和专业化市场组成的多层次资本市场交易体系。河南省技术产权交易所作为中部省份唯一的试点机构，将搭建中部六省包括知识产权交易在内的中小企业产权、股权、债权交易平台，为中小企业提供直接融资服务。1.4、郑州新区经济跑赢全市平均水平7月29日，郑州新区召开工委工作会议，会议指出：郑州新区20XX年上半年主要经济指标增速高于郑州市全市平均水平，完成生产总值179.8亿元，同比增长14.5%。会议透露,上半年，郑州新区主要经济指标增速明显高于全市平均水平。其中，城镇固定资产投资保持了50%以上的高速增长，32个重点基础设施建设项目，完成投资62亿元。签约亿元以上项目21个，10亿元以上项目11个。今年下半年，新区将有76个新开工的重点项目，郑州新区将重点推动华强文化科技产业基地、恒天重卡等产业项目和四港联动、郑汴物流通道、地铁一号线、综合交通枢纽等基础设施项目。在郑州新区管委会公布的20XX年第二批重点建设项目中，重点建设项目57个，总投资596.9亿元，年度计划投资58.6亿元，其中新开工项目51个，总投资达517.3亿元。2、城市规划2.1、郑汴新区规划提交省人大审议7月28日，郑汴新区总体规划提交河南省十一届人大常委会第十六次会议审议，副省长秦玉海向大会报告了规划的主要内容。总面积2127平方公里原来初审通过的郑汴新区，规划总面积只有2077平方公里。新的规划总面积已变为2127平方公里，相当于现在郑州市区（303平方公里）的7倍大。范围包括郑州新区和开封新区，西至郑州市中州大道、机场高速公路、京广铁路，东起开封市金明大道，北起黄河南岸，南至中牟县及开封市区南界。其中，郑州新区面积1840平方公里，开封新区面积287平方公里。20XX年居住人口270万到20XX年，城市功能区居住人口规模为270万人左右。在新区内，基本形成骨干联络系统、生态系统、综合交通枢纽。到20XX年，郑汴新区总人口达到500万人，城镇化水平达到95%。建成五区一中心发展目标为：建设成为“五区一中心”，即现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，形成“北部旅游、中部城市、南部农业”的城乡经济发展格局，以8个城市功能区组团为主体。对郑汴新区的定位是：中原城市群新型工业化、新型城镇化和农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，全省经济社会发展的核心增长极。2.2、郑州市首次明确航空港区作为郑东新区发展的先行区7月27日，郑州市召开市委工作会议部署了全市今年下半年工作，其中明确提出下半年全面推进郑州新区建设，努力构建复合型新城区，要把航空港区作为新区发展的先行区加快培育。航空港区是郑州新区的重要功能组团和三大物流中心之一。按照“区港一体、协调发展”的理念，航空港区采用“一核两区一环”的空间布局结构。“一核”即机场核心区，“两区”即物流商贸区和临空产业区，“一环”即围绕三个功能单元的南水北调总干渠封闭生态环廊，重点发展航空物流业、飞机零部件制造及航空维修产业、汽车零部件研发制造、电子信息产品研发制造、现代服务业等。区域内还将规划建设综合保税区，形成开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的开放区域。2.3、郑州拟建新加坡物流产业园近日新加坡国际企业发展局与河南省商务厅签署了共建新加坡物流产业园合作备忘录。该项目是河南省与新加坡两地政府重点合作项目，将集中新加坡物流企业的能力，将郑州打造成为全国重要的现代物流中心。据悉，新加坡物流产业园选址在郑州经济技术开发区东部、郑州国际物流产业园内，控制面积约10平方公里，是郑州国际物流产业园的一部分。河南省和新加坡两方将共同投资30亿到50亿元人民币，用5年的时间建成。根据发展规划，该产业园将重点建设具有多式联运、集装箱中转、货运代理、保税仓储、分拨配送、流通加工、物品展示、信息服务等多功能的国际标准物流园区。2.4、三环线上也有望建BRT7月8日，张桂兰、王留柱等省人大代表调研郑州公交，实地查看郑州城市公共交通条例实施一年来的情况。在调研中，省人大代表了解到，由于场站建设力度不够，公交公司2000多辆公交车晚上要停在大马路上，约占总数的一半。省人大代表表示会将公交现状反映给政府相关部门，督促贯彻执行该条例。市公交总公司总经理巴振东介绍，初步设想建设BRT2号线和3号线，将农业路两头分别延伸至郑东新区和高新区，航海路两端延伸至西四环和经开区，拉大整个BRT的框架，在三环线(北三环、西三环、南三环和中州大道)上建BRT线路，分担市区的交通压力。目前，该线路正在找专家论证。2.5、商品房每百平方米配建1个车位汽车增长快，道路增长慢，这种矛盾在郑州越来越突出。停车位对郑州来说也是短缺的资源。日前，郑州市城乡规划局完成了郑州市中心城区停车场专项规划（20XX年20XX年）修订工作。为了严格配建停车场规划管理工作，郑州市已从5月21日起执行郑州市建筑工程停车场（库）配建指标设置标准。根据规划，郑州市近期仍将以扩大停车供应为主，交通需求管理为辅。对城市核心区停车作适当限制，不鼓励在城市中心地区长时间停车。到20XX年郑州市将在中心城区利用公园、绿地、广场建设公共停车场19处，总面积约17万平方米，总车位4954个。所建公共停车场应充分利用立体停车场，设置在建筑边、绿地下、空地内等。郑州市城乡规划局制定了郑州市建筑停车配建指标试行规定，对停车场（库）的配建标准进行了严格规定。其中，商品房按照每百平方米0.81个车位配建；政策性保障住房按照每百平方米0.50.7个车位配建；省级以上行政办公建筑按照每百平方米1.52个车位配建；市区级按照每百平方米11.5个车位配建；市区综合商业大楼按照每百平方米0.50.8个车位配建；仓储式购物中心按照每百平方米1.52个车位配建；医院按照每百平方米11.5个车位配建；火车站按照35个车位/千旅客设计量配建。规定还对宾馆、商业服务设施、文体公共设施、游览场所、交通枢纽、学校等场所的停车场（库）的配建标准进行规定，标准较以前大幅提高。3、地产资讯3.1、国土资源部发出通知要求加强和改进征地管理工作为贯彻落实党中央、国务院关于做好征地工作的一系列指示精神，切实加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，日前，国土资源部发出关于进一步做好征地管理工作的通知，多措并举，进一步规范征地管理工作。通知要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价、探索完善征地补偿款预存制度、合理分配征地补偿费。建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，各地每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。未及时调整的，不予通过用地审查。按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付；应支付给被征地农民的补偿安置费，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用问题。通知对做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作、解决好被征地农民居住问题，规范征地程序、提高征地工作透明度等作了明确规定。通知要求，切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作，先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为；合理进行住房拆迁的补偿安置，因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题；统筹规划有序推进征地拆迁。建设用地批准后6个月内，市县国土资源管理部门应将征地批后实施完成情况，通过在线报送系统及时报送上级主管部门。3.2、省统计局：上半年全省房价每平方米2928元7月28日，河南省统计局发布上半年房地产市场分析报告显示：在房产政策的调控下，房屋施工、新开工、竣工面积增速放缓，商品房销售增速高位回落，商品房销售价格涨幅趋缓，宏观调控政策效应初步显现。商品房投资增速中部第二 上半年，全省房地产开发投资807.89亿元，比上年同期增长37.4%。全省房地产开发投资总量居全国第11位、中部六省第2位。房地产开发投资占全国的比重为4.1%，与上年同期持平。据统计，房屋施工、新开工、竣工面积增速均已放缓。商品房销售增速也持续回落，销售价格涨幅趋缓。上半年，全省商品房销售面积为1813.57万平方米，同比增长30.7%，增速比上年同期加快10.6个百分点，但比今年前5个月有所回落。商品房混合价全国第27位上半年，全省商品房销售混合价格为2928元/平方米，居全国第27位；同比上涨12.7%，居全国第20位，涨幅高于全国平均水平4.0个百分点。 省统计局分析称，尽管全省房价在全国处于下游水平，但房价的过快上涨，必将对房地产市场产生一定的影响。商品房销售增速逐步回落，销售价格涨幅趋缓，预示国家和地方出台的一系列宏观调控政策效应逐步显现，但是供求双方对市场预期的博弈尚未得到缓解，观望气氛已现且逐步浓厚。3.3、受新政影响，6月郑州公积金贷款额减少近五成国家房产新政出台已经百日，对房地产市场的影响也越来越明显。郑州住房公积金管理中心7月27日公布的数据显示，6月份郑州市级公积金贷款发放额为1.7亿元，比5月份减少了近五成。数据显示，5月份的时候市级公积金贷款发放额还在继续增长，达到3.15亿元。6月份，贷款发放量出现了大跳水，郑州市级（包括市本级和县市区）公积金贷款额为1.7亿元，比5月份减少了1.45亿元，减幅达到46%；使用贷款的家庭也从1434户减少到798户，减幅也达到44.35%。虽然6月份公积金贷款额出现了大幅下滑，但前几个月仍在大幅增长，所以今年上半年本市公积金贷款发放量与去年同比仍有较大增幅。数据显示，今年1至6月，市级公积金贷款发放了14.4亿元，与去年同比增长了44%。3.4、16家河南本土地产大佬联手欲造“联合舰队”港交所上市的建业地产于7月5日将上述消息公之于世：建业、正商、天伦、东方、美景、亚新、金基不动产、鼎盛、嘉亿、宋基、永威、亚星、超达、楷林、三杰、绿都等16家河南房地产企业，将共同出资成立一家合营公司河南地产商会投资股份有限公司。在16家股东中，河南建业和河南正商各出资2亿元，以16.67%的持股并列第一大股东，河南天伦出资1.2亿元，占10%股权，河南东方的出资额为1亿元，占合资公司8.33%股权，其余各家均出资5000万元，各占4.17%股权。从股东构成来看，未来新公司“地产联合舰队”的意味甚为浓厚。公告披露，合资公司总注册资本拟为12亿元，经营范围包括物业开发、物业相关投资及代理服务，主要投资方向是要在郑州市郑东新区从事物业开发及物业相关投资。“联合舰队”注册资本达到12亿，通过信贷等金融杠杆可撬动百亿资金，大大增加了企业的融资能力，在目前调控政策毫无退意的情况下，开发商资金链普遍趋紧，“联合舰队”不失为明智的“抱团取暖”，另一方面联合后，可增加与绿地等资金实力雄厚的全国性房企在土地市场的竞争筹码。3.5、路劲宣布彻底“搞定”顺驰 郑州市场又添一实力房企 7月18日，一向低调的路劲地产集团有限公司（下称“路劲地产”）在上海世博会高调亮相，并于当日举办了盛大的宣传活动。路劲基建有限公司（路劲基建，1098.HK）董事局主席单伟豹对记者表示，这是因为收购顺驰“完全梳理好了，不会再变了。”顺驰是当年进入郑东新区的第一个跨区域大型开发企业，中央特区、第一大街是其当时在郑州的代表作。但是由于公司发生变动，顺驰未能更多的分享郑东新区高速发展带来的价值。经过长达3年多的纠葛，路劲基建最终完成了对顺驰的收购，据路劲地产人力行政中心经理何欣透露，集团目前正在大肆招聘前期发展部（拿地）及工程技术相关人员。前几年顺驰纠纷还未解决，路劲基建无心发展，在郑州仅有中央特区项目缓慢推进，目前已无后顾之忧，实力房企或将发力郑州市场。三、楼市动态1、新盘分析本月首次报广新盘项目共2个，具体信息如下表所示：项目开发商类型容积率位置体量万首次报广时间田园新城郑州荣成置业有限公司小高层、高层2.5三全路、园田路西北107月22日东方.鼎盛时代东方鼎盛地产发展有限公司小高层、高层2.36金水东路与农业东路南237月22日1.1、田园新城1.1.1项目概况田园新城坐落于郑州北部文化路与新柳路交叉口西200米路北，由郑州荣成置业有限公司开发。项目总占地52亩，总建筑面积10万，建筑密度24.67%，绿化率35%，容积率2.5，其中商业面积6557，地上停车位174个，地下停车位213个。社区内坡地园林高低起伏、错落有致，中央景观带长约300米，包含忆园亭广场、阶梯流水等多重立体景观。项目共由12栋现代欧式风格板楼组成，一栋为18层的高层住宅，其余为10栋11层小高层住宅和1栋11层公寓楼，总户数约为880套，其中有5栋住宅楼（标红部分），大约140户被市政协团购。预计本项目8月中旬开盘，本次开盘将把团购后剩余房源全部推出。 1.1.2推广分析田园新城于7月22日在大河报和河南商报同时首次报广，也是截止7月月底唯一的两次报广。推广力度较弱，本次报广诉求语为“田园新城价值几何”，而且还发布了“近日即将开盘”的销售信息，但具体时间尚未公布。如果按置业顾问所说8月中旬开盘，那么短短20多天的积累客户时间将会给营销环节带来较大压力。1.1.3户型分析田园新城公寓户型面积为45，独立厨卫，无阳台。小高层户型全为120-130三房户型，一梯两户，南北通透，270度八角观景窗是本户型的亮点。高层户型有91-100两房和三房户型，两梯四户，三房为南北通透，二房为南向户型，厨卫虽存在采光不足的问题，但整体布局还算合理。 小高层A户型三室二厅一卫 约120 高层B户型二室二厅一卫 约91 1.1.4同致行观点田园新城位于郑州市惠济区，区位较为偏僻，但项目临近海洋馆，隶属北区中央居住区，存在价值提升空间，且项目户型设计合理，以舒适为主的户型符合周边居民需求特点。市政协在项目前期有部分团购，政府官员的入住从另一方面也提升了项目价值但从目前市场整体情况来看，未来项目要实现良好销售，还需加强推广力度，以提高项目影响力和大众认可度。1.2、东方.鼎盛时代1.2.1项目概况东方鼎盛时代项目位于郑东新区农业东路与商鼎路交汇处东南角，项目总建筑面积约23万平米，容积率2.43，是板块内少有的密度较低项目。项目位于郑东CBD核心商务区的东南侧，北接七里河、东临郑东新客站，南面是康平路小学、第九十六中学，一号地铁站点也临近项目。项目区域环境优美、配套完备、交通顺畅、生活便利。虽然目前项目周边入住率较低，但项目区位优越，自身综合价值较高，具有较强吸引力。东方鼎盛时代农业东路商鼎路一 期 东方鼎盛时代分两期开发，共1700余户，地下车位多达1551个。社区采取围合式布局，建筑和户型设计舒适度较高。一期为10栋楼，产品均为11-18层的薄板建筑，两梯三户，非常宜居。小区内自设国际双语幼儿园，与周边的教育资源形成全程教育体系。1.2.2推广分析东方鼎盛时代于7月22日在大河报上首次报广，当月累计在大河报报广3次，媒体推广力度一般。项目7月31日售楼部公开，当日客户蜂拥而至，再次印证了项目自身的强势吸引力。1.2.3户型分析本项目户型符合主流需求，面积在80-160之间，以85左右的两房，110-130舒适三房为主，户型布局设计合理，功能完善。两房两厅一卫 约85 三室二厅二卫 约130 项目两房户型均为两梯三户的设计,且近三分之二的户型南北通透，明显优于周边楼盘，在郑州市较为罕见，因此本项目两房在实用率及通透性上周边项目不可比拟，竞争优势明显。项目三房优势更为明显，南北通透，双阳台设计，且空间布局合理，平面结构为两梯三户及两梯两户，较周边项目户型空间布局更为合理实用。1.2.4同致行观点东方鼎盛时代项目前身为“阳光.公园道”，曾经荣获博鳌房产论坛20XX年度中国房地产十大风尚楼盘，项目自身区位绝佳、产品优势突出，在09年因资金问题开始停滞。目前被东方鼎盛地产发展有限公司重新包装推出，时下项目区域愈加成熟，在售楼盘却寥寥无几，竞争压力极小，预计上市之后将再次掀起郑东新区的热销高潮。2、楼盘活动2.1、7月楼市营销活动概览20XX年7月郑州楼盘营销信息一览表项目名称营销信息康桥.溪山御府7月3日全城VIP认筹。橡树玫瑰城5000-10000元优惠预约火热进行中。鑫苑.逸品香山持当日报广于7月15日前至现场购房即可获得6666元家电基金。正商.幸福港湾精致两居送15000元；幸福三居送25000元；部分房源送地下室。锦艺.国际华都购买指定户型，畅享6666元家电大礼包。嘉辰时代公寓7月5日VIP会所招募全城盛大启动。中豪.汇景湾中豪.汇景湾独家冠名林忆莲郑州演唱会；7月17日开盘。建业.密码国际7月18日，建业.密码国际风范开盘！中原新城4万元中原新城轻松购2房。郑东宽HOUSE7月18日三期开盘，3重优惠激情献礼，交5000有机会抵14000元。美景鸿城7月3日二期开盘，当日劲销1100余套。升龙凤凰城到访即可参加幸运转盘抽奖；30全明双气首付2万；认购两房、三房最高优惠3.8万。清华.忆江南7月17日，中原游闲文化论坛于清华.忆江南隆重举行；7月18日，清华.忆江南杯少儿DIY才艺大赛正式开始。正商.明钻最高优惠20000元，看房送好礼。晶华城7月17日三期公开。东方.鼎盛时代7月31日东方鼎盛时代销售中心开放。7月份，郑州市有多个项目进行加推、开盘、认筹等活动，优惠力度也依然较大，大多项目仍采用订金抵房款的优惠，开盘项目开盘当日优惠通常都在总房款的3%-4%水平。同时还有较多项目采用购房送大礼以及抽奖活动，如送家电、礼包等，各项目均在坚挺房价的同时以大量优惠吸引客户，力求实现快速去化目标。而清华.忆江南、中豪.汇景湾等项目则采用多样化营销手段频繁推广方式，通过赞助名人讲座、举行少儿活动、论坛活动等方式聚集人气，为项目后期销售做足客户积累。2.2、7月3日康桥.溪山御府VIP认筹2.2.1 项目概况康桥.溪山御府位于陇海路与嵩山路交汇处西南角金水河畔。项目总占地8.5万平方米，总建筑面积40万平方米，容积率4，绿化率为35%。本项目地处西区核心区域，生活氛围相当成熟，周边配套齐全，尤其教育、医疗资源十分优越。项目分3期开发，第一期开发四栋楼，总建面为11万平方米。建筑外立面采用Art-deco建筑风格，由为奥运会水立方建造外立面的中建国际公司承建。项目景观设计由贝尔高林设计事务所担当，欲打造市中心高档住宅社区。康桥溪山御府住宅产品设计以57-86两房和88-136三房为主，还有少量四房，产品线丰富，适合不同人群的需要。产品户型设计功能性、实用性非常突出，赠送面积创新方面采用较少。2.2.2推广分析康桥溪山御府于5月11日首次报广，5、6月份每月集中投放广告13次，推广力度较大。项目售楼部开放后，6月中旬相继举办产品咨询体验、端午文化节等专场亲民活动。项目在大学路航海路交叉口竖起大型广告牌进行展示，首次认筹在嵩山路、陇海路沿线设置导视牌，引导展示较好。2.2.3认筹现场及优惠7月3日，溪山御府项目VIP卡正式公开发行，现场人气十足。从售楼部外停靠车辆及与客户交谈发现办卡客户以周边居住人群为主，大多为中老年客户。至上午十点左右已办理会员卡近300张，至周日办卡大概有1200多张。本次办卡只需持5万元银行存款回执单和身份证即可办理，当天办理VIP卡的可获得由康桥开发有限责任公司送出的夏日床上藤席套装一份。排卡序号不作为选房序号，VIP卡办理一直持续至开盘前，开盘时持卡客户可享受额外2%的购房优惠。 2.2.4 同致行观点溪山御府项目地处郑州市西部老城区核心地段，区域内大学路商圈已经十分成熟，周边医疗、教育配套资源丰富，区位优势突出，项目体量大、前期形象展示、推广效果较好，对周边居民具有较大吸引力。7月3日首次认筹，人气相对较旺，两天办理会员卡1200多张，且项目客户多为改善性需求客户，对项目区位、品质较为认可，预计开盘将取得较好的去化。2.3、7月3日英地.天骄华庭VIP认筹2.3.1项目概况 英地天骄华庭位于花园路农科路口，项目总占地132亩，总建筑面积30万平方米，容积率3.5，绿化率高达56，建筑密度低于22。社区分两期开发，一期为6栋33层的高层住宅，户型面积从78至143不等。社区内规划有一所9班幼儿园、泛会所以及1.4万平米的商业配套。项目周围交通便利，居住氛围浓厚，生活配套完善，人文氛围较浓，是市区黄金地段之一，区位优势明显。2.3.2推广分析英地天骄华庭自4月28日全城公开到7月3日VIP客户认筹，共累计投放报广11次，报广力度较低，广告主要诉求语以“一代天骄，静享华庭”为主，强调项目高品质。在报广之外，项目推广还借助公交站牌广告、道旗、户外大牌、网络等主流媒体进行宣传，目前来访登记客户已达5000余组。2.3.3产品分析英地天骄华庭建筑风格将古典主义与现代简约融合在一起。在规划上，项目采用低密度大围合的建筑布局模式，板点结合，打破城市街道一堵墙式的线性空间。园林整体布局以中央水景为主，散落在社区的小景观为辅，并给予每一个景观点以独特的名称，极大增强了客户吸引力。目前项目一期一批房源为1、2、5号楼，户型为80二房和120140三房，共计640套左右，其中二房400余套，三房不足200套。户型设计方正实用，功能分区合理，动静分离，并有较多的赠送面积，如落地凸窗、室内花园、挑高景观露台等。88二室二厅 78二室二厅 140三室二厅 143三室二厅 2.3.4活动分析英地天骄华庭7月3日办理VIP入会活动现场气氛火爆。由于本次办卡顺序便是开盘选房顺序，因此客户热情高涨，不少客户在7月3日之前便在外场排起了长队，项目人气之旺可见一斑。本次认筹活动中，客户需交纳2万元入会费办理“英地会会员卡”，由此享受开盘优惠，认筹当天共办理会员卡800余张。2.3.5同致行观点英地天骄华庭是高速集团在中心城区的一个品质楼盘，项目优势明显，卖点较多，产品与相邻蓝堡湾具有一定差异性，户型面积集中在80140平方米左右，是市场主流需求户型。项目开盘均价预计在8000元/左右，从目前认筹情况来看，客户认可度较高，预计开盘即将热销。2.4、7月10日美之上开盘2.4.1项目概况 美之上项目位于惠济区三全路与索凌路交汇处，由郑州美景置业开发。项目规模较小，仅规划有一栋26层高层、两栋6层多层住宅，住宅规划总户数190余户。项目临近郑州大学体育学院和省体育中心、北大学城，拥有一定人文氛围，但当前人气不足，配套稍显欠缺，且项目规模较小，客户接受度不强。2.4.2推广分析美之上项目于4月28日首次在大河报报广，以“20XX美景置业倾心力作美之上”、“美丽之上，生活至尚”为主要诉求，彰显品质生活形象。项目共于6月份发布7次报广，以软文结合硬广的形式解析项目品质、高性价比，以及具体产品信息，广告力度相对较大。7月份发布报广2次，告知开盘信息，开盘后推广减弱。2.4.3推售分析美之上此次开盘将3栋楼、190余套房源尽数推出，其中1、2号楼为6层多层，均为两个单元、一梯两户，主力户型为103和134三房，户型设计南北通透。3号楼为26层板式高层，仅一个单元，两梯六户，皆为85-90两房。据现场调研来看，多层房源优惠后开盘均价约为5800元/，高层房源优惠后均价约为5200-5300元/，楼层价差不大。2.4.4活动分析项目开盘之前经过约3个月的公开蓄水期，约积累VIP客户600组。开盘当日推出订房优惠凡7月10日-11日订房者，可直减1万元房款，并额外赠送1%房款优惠。就选房结果来看，开盘当日销售率约达80%，与其他项目相比，解筹率较高。 2.4.5同致行观点美之上项目区位一般，且项目本身规模较小，不具有社区性，在一定程度上增加了客户心理排斥度。但项目户型设计皆为市场主流需求的两房、三房，加上美景的品牌优势，较好的实现了项目快速去化。2.5、7月17日中豪.汇景湾一期开盘2.5.1项目概况七里河心怡路金水东路一期 中豪.汇景湾由河南中豪置业有限公司开发，项目位于金水东路与心怡路交汇处，占地面积9.4万平方米，总建筑面积达33万平方米。项目临近CBD中央商务区、CGD中央政务区以及未来新东站商圈，交通便利，周边配套资源丰富，地段价值潜力较大。项目地块方正，规划为囊括住宅、商业、酒店、写字楼等多种物业类型的城市综合体，整体采用ArtDeco建筑风格，为郑东新区高品质新盘。项目整体定位为湾景高尚住区，产品注重舒适度和品质感。此次推出的四栋楼全部为1梯3户，最小户型为88。两房户型88124，附带赠送面积，可实现两房变三房；三房户型143，南北通透、阔绰舒适；少量四房户型，面积达到178， 大客厅、大卧室，极具奢华。2.5.2推广分析中豪.汇景湾自5月首次公开以来，通过大河报等媒体一共报广12次，频率一般。该项目卖点较多，但在推广时并不仅仅强调其“金水路”、“新东站”等地段优势（广为熟知的明显优势），而是突出其临七里河的“湾景”噱头（七里河改造正在进行），较好的拔高了项目档次，取得了较好的推广效果。2.5.3推售及价格分析中豪.汇景湾一期房源共计784套，其中主要为两房、三房产品，辅以少量四房。项目5月开始积累客户，6月26日公开认筹，当日认筹客户接近1000组，情况较好。7月17日开盘，优惠措施为两房二万抵四万，三房以上二万抵五万，换算后优惠幅度在2%-3%，优惠后销售价格6900-7900元/平方米，销售均价约为7500元/平方米。开盘当日销售场面火爆，销售率约达90%。 2.5.4同致行观点中豪.汇景湾依托自身项目特点，客户定位为改善型需求客户，在产品设计以及营销推广等方面目标明确，尤其在推广方面成功将产品形象拔高到高品质住区。价格方面，该项目考虑了目前市场下行预期浓厚，改善型客户最易观望的实际情况，采取较为谨慎的定价策略，开盘价格在多数客户预期之内，且大多户型均有大量面积赠送，最终依靠性价比争取客户决策，较好的实现了项目快速去化。2.6、7月18日建业.密码国际开盘2.6.1项目概况密码国际和4#3#2#1# 建业.密码国际位于嵩山路与棉纺路交汇处北200米，由河南建业住宅建设有限公司开发。项目总占地1.4万，总建筑面积约5.7万，规划总户数476户。项目建筑规划设计由兰闽先生担纲，采用后现代建筑风格，白黄相间的立面凸显立体感。项目隶属碧沙岗商圈，并临近二七商圈，周边有苏宁电器、丹尼斯、五星电器、国美电器等商业配套，距离碧沙岗公园约500米。2.6.2推广分析建业.密码国际推广力度较小，自公开入市到开盘前夕共投放报广11次，以整版和半版为主。形象期报广以“风格派建筑 生而有别”、“见你所未见 让生活具有观赏价值”为主要诉求语，凸显项目品质、高端的形象，以硬广结合软文的方式进行产品细节解析，并于6月20日举行产品发布会和VIP招募活动。2.6.3推售及价格分析建业.密码国际开盘推出1-3号三栋26层的高层住宅，皆为独单元设计。其中1号楼为两梯三户，户型为151.03四房、117.75和137.81三房；2号楼也为两梯三户设计，户型分布为133.27和114.61三房、143.93四房；3号楼平层两梯六户，户型为55.43和58.39一房、88.49三房。本次共推出297套房源，开盘当日售出126套，销售率为42%，优惠后均价约为7100-7200元/，畅销户型为88.49三房。2.6.4优惠活动开盘当日针对VIP客户推出优惠：一次性付款优惠4%房款，并直减1万元现金；按揭付款优惠2%房款，并直减5000元现金。凡7月18日以后购房者，各优惠均减半。2.6.5同致行观点建业.密码国际位处成熟居住区，周边配套齐全，人群吸附力较强。项目依据地段优势和建业的品牌影响力，在推广力度较小的情况下，引起了较高的客户关注度，因此在均价较高的情况下，相比周边其他项目取得了较高销售率。但项目本身规模较小，产品规划上大户型过多，面积较大，因此拉低了整体销售率，就当日成交情况来看，140以上户型销售效果较差。四、数据楼市1、商品房市场20XX年7月，商品房供应量持续维持高位，单月批准预售过百万，达到109.73万平方米，环比增加2.2%，同比则大幅增加962%，成交量也出现较大幅度回升，达到99.45万平方米，环比上涨31.7%，同比8.2%，郑州市场淡季不淡，供需两旺主要是由于部分大盘集中开盘或签约。价格方面，本月商品房成交均价自上月走高后，本月出现下滑，为6025元/，环比减少5.4%，同比上涨21.7%。 数据来源：郑州市房管局从供求关系来看，市场并未好转。本月虽然成交有所放量，但依然是供大于求，7月供求比为1：0.9，连续第三个月供求比小于1。数据来源：郑州市房管局本月市场上五花八门的促销手段实际上是试探性的调价行为，供方正在反复试探需方的心理价格预期。从本月供求来看，供方不可盲目乐观，虽然郑州市场潜在需求旺盛，但市场尚未探底，客户普遍缺乏价格上涨预期，观望气氛依存，后市尚需更大的优惠力度来打破三个月以来的供大于求局面，促使市场筑底成功，重回平稳健康发展状况。2、商品住宅市场2.1、整体市场20XX年7月，郑州市商品住宅供应量97.02万平方米，环比增加8.6%，同比则大幅增加10倍。成交方面与整体市场相似，本月出现一定幅度反弹，成交量达到81.51万平方米，环比增加37.5%，同比减少12.2%。成交均价5318元/平方米，自上月微降后本月环比再次小幅下降1.9%，同比则上涨14%。供求关系方面，本月虽较上月有所缓和，但供求比依然小于1，供大于求局面持续。数据来源：郑州市房管局2.2、细分市场2.2.1、区域市场细分20XX年7月，金水区依然是郑州市商品住宅主要成交区域，该区域在售项目众多，一直是郑州房地产活跃区域。管城区美景鸿城、新蓝钻等大盘本月集中开盘，成交量明显提升，单月成交突破20万，该区域房地产市场主要依靠大型城中村改造项目支撑。价格方面，郑东新区本月成交均价再次冲高突破7000，达到7074元/平方米。郑东新区房源稀缺，而需求旺盛，支撑了该区域价格持续走高。数据来源：郑州市房管局2.2.2、客户来源细分从客户来源来看，20XX年1-7月，省内其他地市是郑州住房的主要客户来源。该区域客户1-7月累计成交量达到262万平方米，占比达到50.11%。郑州市区客户成交量185.39万平方米，占比35%，从成交价格来看，市区客户成交量中有相当体量的经济适用房。 数据来源：郑州市房管局2.2.3、物业类型细分从物业类型来看，高层住宅已经成为郑州市场的主流产品。20XX年7月郑州高层住宅供应量85.5万平方米，成交量68.5万平方米，占据8成以上市场份额，从供求关系来看，高层住宅已经出现明显供大于求局面，而多层住宅供应较少，需求旺盛，7月供求比高达1：2.8，市场对多层产品依然青睐有加。数据来源：郑州市房管局2.2.3、面积段细分从住宅市场面积细分来看，80-90、120-144平方米面积段套型是市场的主流套型，该面积段主要为舒适型的2房和3房产品，供应量和成交量均占据市场较大份额。从供求关系来看，由于本月整体市场供大于求，各面积段住宅也基本都是供大于求，其中90-100平方米产品供求最为悬殊，供求比仅为1:0.3，市场去化压力巨大，该面积段住房既无法做到舒适型的3房产品，也无法享受政策对90平方米以下套型的保护措施，市场接受度最低。另外，144平方米以上的大户型产品本月出现供小于求，大户型产品在郑州市场去化速度较慢，市场规模一直较小，供方对此类产品的开发较为谨慎，但其市场需求不应忽视，市场潜力依然存在。数据来源：郑州市房管局2.2.4、价格段细分从住宅市场成交价格来看，5000-6000、6000-7000元/平方米占据郑州市场主要价格区间，该价格区间7月成交量达到47.41万平方米，占总量的58%。另外2500-3000元/平方米价格段7月成交量突破10万平方米，该价格段主要为经济适用房，随着保障性住房建设力度不断加大，经济适用房逐渐成为郑州住宅市场的重要组成部分。数据来源：郑州市房管局3、商品非住宅市场与住宅市场不同，郑州市非住宅市场近阶段市场活跃度极高。7月，非住宅供应量12.71万平方米，环比减少29.4%，同比上涨742%。成交量则创12个月以来新高，达到17.94万平方米，环比增加10.7%，同比上涨15.4%。成交均价9234元/平方米，环比下降6.3%，同比上涨38.8%。20XX年4月以来，得益于住宅市场宏观调控的“挤出效应”，郑州市非住宅市场供应开始放量，5月供应量更是冲高到26.42万平方米，成交量跟随供应持续走高，本月更是扭转供求局面，出现供小于求。郑州非住宅市场可谓一片繁荣。 数据来源：郑州市房管局20XX年7月，郑东新区汇智金融大厦等写字楼项目放量成交，使东区依然引领郑州非住宅市场。金水区作为郑州市较为成熟的商务办公区，非住宅市场一直较为稳定。其他区域目前商务氛围较弱，非住宅市场主要是社区底商，市场规模较小。 数据来源：郑州市房管局4、二手房市场20XX年7月，郑州市二手房市场交易量22.13万平方米，环比上涨18.3%，同比减少4.8%。备案成交均价为4252元/平方米，环比增加4.7%，同比增加29.4%。郑州市二手房市场整体表现平稳。数据来源：郑州市房管局五、楼盘销售top50列表根据同致行研究中心对郑州市主要在售楼盘的监控，7月市区171个在售项目（不含尾盘），共销售商品房8007套