10工程施工流程作业指导.doc

*公司* Co., LTD编号：版次：文件名称工程施工流程作业指导书生效日期：第 4 页 共 4 页1.目的通过对楼宇的综合验收、交接管理，规范公司物业接管验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，保障楼宇的房屋质量等各项功能指标符合规定的要求和标准；保证业主入住工作顺利进行。 2.适用范围适用于公司所承接的物业的验收、与房地产开发商的交接、对新接管物业的建筑、装修、设备等方面的验收、对使用过程中物业的正常使用检验；入住过程的管理。3.接管验收3.1 新竣工物业接管验收3.1.1目的按照发展商和物业管理公司前期物业管理委托合同的约定，在物业竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。确保物业住、用的安全和正常使用功能。3.1.2接管验收条件A.符合法规要求：根据深圳市建设工程质量管理条例第五十六条规定，房屋建筑工程竣工验收应当具备下列条件： （1）完成房屋建筑工程设计文件和合同约定的各项内容； （2）有完整的技术档案和施工管理资料； （3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （4）有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件； （5）有施工单位签署的工程保修书。根据深圳市深住（1997）16号关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知规定：住宅区入住应具备的基体条件：（1）房屋本体应接通水、电、煤气。即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电，煤气管道到户。（2）消防设施须经消防验收合格。 1.0 招投标阶段：1.1 收集工程招标信息，包括工程信息、人员信息等。1.2 购买标书，仔细阅读招标文件，并和招标方充分沟通、交流。1.3 据招标文件和项目实际情况编制招标文件。分经济标和技术标，其中技术标分方案和图纸两部分。1.4 配合招标方相关工作。1.5 施工合同的商议和签订。2.0 施工准备阶段：2.1 学习掌握相关的规范和标准，严格遵守建筑弱电安装工程施工及验收规范和所在地区的安装工艺标准及当地有关部门的各项规定。2.2 组建项目管理部，严格甄选各个岗位成员。2.3 熟悉和审查图纸。熟悉和审查图纸包括学习图纸，了解图纸设计意图，掌握设计内容和技术条件。2.4 组织项目部仔细、认真分析讨论图纸和合同，核对土建与安装图纸之间有无矛盾和错误，明确各专业之间的配合关系。2.5 参加、组织图纸会审。会审图纸后形成纪要，由设计、建设、施工三方共同签字，作为施工图的补充技术文件。2.6 重新绘制施工图纸，并提交业主方设计部、技术部、成本部签证。2.7 编制施工细化方案。2.8 编制施工进度计划表。依据问业主方整体工程进度计划、施工合同。一般采用的工具为Microsoft Office Project，及甘特图。2.9 对施工班组进行技术交底。一是明确所承担施工任务的特点、技术质量要求、系统的划分、施工工艺、施工要点和注意事项等，做到心中有数，以利于有计划、有组织，多快好省的完成任务。二是对工程技术的具体要求、安全措施、施工程序、配制等。2.10施工预算。据施工现场和施工图纸进行施工预算。备注：建筑安装工程预算，按不同的设计阶段编制的可以分为：设计概算、施工图预算、设计预算等。2.11据施工进度计划和施工预算编制材料需求计划并上报公司成本部。2.12编制施工组织设计。主要内容：工程范围及编制依据、工程概况、施工目标及组织管理架构和职责、施工现场平面布置、主要施工资源供应及采购计划、工程承包施工管理、施工进度计划及保障措施、分部分项工程的施工方法及主要部位施工技术方案、质量管理体系和保证措施、安全文明施工管理、工程验收及交接。2.13编制开工报告，并提交监理方签字。主要内容及表格：工程开工报审表、施工组织方案报（复）审（施工组织设计（方案）报（复）审表、施工组织设计（方案）报审表(内部)、施工组织设计方案）、分包单位资格报审（分包单位资格报审表、公司资质资料、企业主要负责人介绍）、工程施工进度计划报审（工程施工进度计划报审表、喜年广场施工时间计划表）、技术交底SG-006、图纸会审记录SG-007。所有表格必须为“四川省建设厅监制”的标准表格。2.134同业主方协商项目办公室和仓库事宜，施工现场必须有足够大、方便材料出入库且安全的仓库。3.0施工阶段：3.1 组织安全文明施工交底，组织项目管理部入住施工现场，3.2 拜访业主方、监理方、总包方等负责人及工程师。并随时与其沟通交流。3.3 严格按照施工几点计划进行施工，控制施工时间节点，把好质量、进度关。3.4 按时参加业主方、监理方的主持的各项会议。开会之前就施工进度、质量、安全等内容进行总结和分析，为会议做充分准备。会议上要就工程上需协调的内容及时提出。会后及时将会议内容传达至项目部施工人员和向公司领导汇报。3.5 项目部内部定时进行周例会、培训，加强成员之间的沟通和交流。3.6 不定时、随机抽查施工情况，包括进度、质量、安全等。3.7 每道工序开工前需做技术交底，完成之后需自检合格后报监理方、业主方工程师验收，待合格签字后方能进行下一道工序。每道工序完成后内部需开会讨论、总结，并形成会议纪要存档。3.8 如果某道工序验收不合格则随即整改，整改后再报业主方、监理方验收。需填写“整改复查报审表”。3.9 施工过程中出现同其它工程交叉作业时，需同其协商工作流程。3.10施工过程中做好产品、半成品保护措施，包括我司工程和其它工程项目。一旦发现我司工程产品受到损坏，应及时拍照取证，然后提交业主方和监理方协商处理，现场严禁同工人发生冲突。3.11施工过程中需对所有材料进行报验工作，表格为“建筑材料报审表”，附属材料为：材料出厂文件、检查报告、合格证等。此表共一式三份，其中必有一份为原件。3.12及时做好签证、变更。资料为：签字变更单、签证变更图纸、设备参数、工程造价，资料为一式三份。3.13按照业主方的规定按时申报进度款。申报资料：进度款申报表、监理签字认可的期间工程完工量、合同复印件。3.14时刻关注项目部成员的安全问题，包括生活、生产安全。4.0 调试开通阶段：4.1 设备安装完毕后，所有电源系统均应处于断开状态。4.2 单体调试和试运行，并做好调试记录。4.2 单个子系统联网调试和试运行，并做好相关记录。4.2 整个弱电系统全部投入试运行，全面实施实时跟踪，并做好相关记录，如果出现任何问题必须及时处理。4.3 试运行超过三天后，待稳定运行是报业主方、监理方并组织验收，验收期间准备好相关表格及资料，验收时实事求是做好记录，待验收完成后让业主方、监理方签字认可。5.0 验收结算阶段：5.1 绘制竣工图纸。竣工图纸有两种方式绘制：一是直接以施工图、签证、变更组成一套竣工图。二是重新绘制图纸并出图待监理方、业主方签字认可。5.2 编制竣工文件。整理验收资料和填写相关表格，然后报监理方签字盖章。资料填写方式提前咨询监理方工程师，分打印和手写两种方式。5.2 将竣工文件和竣工图纸整理装订成册，报监理签字盖章。所有资料通常为一式四份，业主方、监理方、质检站、施工方各一份，具体要求同业主方和监理方沟通。5.3 部分项目需配合总包向质检站报验。5.4 部分项目需向物业移交。5.3 验收完毕，资料结算资料并上报投资业主方公司。结算分两种方式：一是按图结算，就是以监理方、业主方签字认可的竣工图为依据结算，因此提交资料为结算申请单、竣工图原件、合同复印件、签证变更资料原件。二是按合同结算，就是以合同清单、签证变更单为依据，因此提交资料为结算申请单、合同复印件、签证变更资料原件。6.0 售后服务阶段：6.1 将工程竣工资料、竣工图