物业管理工作实施意见.doc

物业管理工作实施意见为进一步加快发展现代物业服务业，妥善解决我县物业管理工作中碰到的热点、难点问题，有效规范物业管理活动，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律法规、文件规定精神，结合我县实际，特提出如下实施意见。一、明确物业管理工作职责（一）县住房和城乡规划建设局（以下称县物业主管部门）负责全县物业管理活动的监督管理工作。加大对物业企业服务行为监管力度、搞好物业服务诚信制度建设和物业管理政策法规宣传培训工作；制定物业企业管理考核办法，对管理规范口碑良好的物业企业给予奖励，并进行宣传推荐，对管理混乱、出现重大问题的物业企业给予处理。（二）县发改（物价）、公安消防、环境保护、工商行政管理等部门按照各自职责，建立相关违法行为投诉登记制度，对举报的违法行为应及时作出处理，做好物业管理的有关工作。（三）开发建设单位有责任会同相关部门研究处理物业管理过程中出现的矛盾和问题。（四）镇（乡）人民政府应当制定年度工作计划、扶持政策，采取措施，落实工作责任，引导推动旧住宅区逐步实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进我县物业服务行业发展。（五）镇（乡）人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导和协调，指导本辖区小区业主大会、业主委员会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，应设专人负责接待、调解处理物业管理纠纷和问题。未实施物业管理服务的物业管理区域，镇（乡）人民政府应督促业主聘请物业服务企业实施物业管理，在物业服务企业进入前，要聘请人员进行日常巡逻、卫生保洁及共用设备的日常维修等服务。二、严格物业管理工作要求（一）加强前期物业管理。1.建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证前，应当提供前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区地上配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料，并在商品房预（销）售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件内容。2.前期物业服务合同约定期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效之日止。3.建设单位应当在物业交付使用30日前，与选聘的物业服务企业按照省物业项目承接验收管理实施办法的相关规定完成共用部位、共用设施设备、公共场地、物业服务用房及相关资料的承接查验工作。建设单位与物业服务企业在承接收单上签字盖章，并报县物业主管部门和镇（乡）人民政府备案。4.分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。5.未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由建设单位会同业主在镇（乡）人民政府及物业主管部门指导下共同决定有关事项。（二）规范物业服务收费。1.已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业竣工验收合格交付使用前发生的初期物业管理费，由建设单位承担。物业初期管理费，是由建设单位支付给物业企业，主要用于前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、服务人员的工资及其它费用。初期物业管理费的标准按地上总建筑面积，即多层房屋3-5元/平方米，小高层房屋4-6元/平方米，高层房屋等5-7元/平方米计收，同时最低不少于10万元，最高不得高于100万元，具体标准由双方在前期物业合同中约定。其中30%应在物业招投标开始前缴纳，其余70%在竣工验收备案前缴纳。初期物业管理费具体如何缴纳及使用由县物业主管部门制定相关文件。2.物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。3.物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。4.业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主限期交纳，业主委员会应当督促业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可在小区内进行书面提示告知，同时业主委员会可申请县物业主管部门函告未交纳物业服务费的业主所在单位，督促业主交纳物业服务费。物业服务企业也可以依法提起诉讼。（三）规范物业管理用房配置使用。1.建设单位应在批准的建设工程规划设计方案中明确标明物业管理用房的位置和面积，物业管理用房应与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。2.县住建部门应在建设工程规划许可证中注明物业服务用房的面积。业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。3.物业管理用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。业主大会成立前，物业管理用房由物业服务企业代管，物业服务企业应确保物业管理用房按规定用途使用，建设单位对违规使用物业管理用房行为应予制止，并向物业主管部门及时报告。业主大会成立后，物业服务企业应将物业管理用房移交业主委员会。（四）规范物业的使用和维护。1.业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有房屋合法权益证明、装修装饰方案、设计的装修施工图等资料向物业服务企业或所在地物业主管部门基层分局（所）进行申报；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。2.物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修装饰企业。3.物业服务企业应对小区装饰装修情况进行日常巡查，发现业主、物业使用人在装饰装修中违反有关规定或业主管理规约的，应当予以劝止，对劝止无效的，应及时报告镇（乡）人民政府及所在地物业主管部门基层分局（所）。对违反规定的，有关部门应及时处理。4.物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道和消防登高场地的行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，应及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。物业服务企业应建立健全消防安全制度，落实消防安全措施。同时应开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患。对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车道按规定进行维护管理，并落实消防设施专项维保经费。物业服务企业应落实消防控制室值班制度，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程。消防安全管理人员应接受消防安全专门培训。5.占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，物业服务企业在划定停车位置前应当事先征得业主大会同意，未成立业主大会的，由全体业主共同决定。（五）加强旧住宅区物业管理。1.镇（乡）、社区对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，实施准物业化管理。2.旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由所在地镇（乡）人民政府予以补助。3、社区应组织未成立业主大会的旧住宅区成立业主大会，并指导业主大会选举产生业主委员会。三、完善物业管理协调机构（一）建立物业管理工作联席会议制度，物业管理联席会议由镇（乡）、社区负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、消防中队、物业主管部门基层分局（所）、物业服务企业、业主委员会或者业主代表及相关单位参加。（二）物业管理联席会议主要协调下列事项：1.业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；2.物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；3.物业