开发商应对土地“贬值”六大战略.doc

开发商利剑出鞘破生死关开发商应对土地“贬值”六大战略导语：继万科将东莞市的“地王”项目50%的股权转让之后，近日，恒大地产又传出有6个项目寻求对外合作或进行项目融资，其中就包括员村广州绢麻厂“地王”项目。去年高价拿地的企业今年下半年将面临付清土地出让金的压力，在楼市趋冷、成交萎缩、土地“贬值”的今天，房地产企业将面临分化、重组的局面。而各大名企又有怎样的应对措施呢？编辑/洪若麒 设计/一、土地价格深度调整 促使房企两极分化1、“地王”房企转退让土地成风 随着楼市持续趋“冷”，去年大力扩张的房地产企业，在巨额土地出让金及资金短缺的压力下，不少轰动一时的“地王”房企不得不以转让土地、直接退地的方式图自救。 据统计，上海、北京、天津等城市都有不少于7块的土地在交易所挂牌转让或寻求项目合作。业内人士认为，去年土地市场疯狂之时，一些开发商为了拿地不惜成本，可一旦市场形势有变，这些开发商就将为自己的不理智付出沉重代价。链接：5月，东莞万科置地以500万元的价格转让了公司50%的股份，而东莞万科置地手中所持有的地块，正是一年前以14.12亿元拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。无独有偶，去年多次成就“地王”传奇的恒大集团，今年屡次被曝出几大“地王”项目被挂在二手交易所上，曾以“天价”之称的员村绢麻厂地块，据房管局内部传出消息，该地块已进入收地程序。 2、土地流拍频发地价缩水 数据显示，2008年上半年广州十区土地一级市场（不含工业，下同）共成功出让土地8宗，流拍2宗，底价成交6宗。总用地面积50.56万平方米，同比减少20.7%；规划总建筑面积101.62万平方米，同比减少25.9%。随着市场的持续低迷，众“地王”房企除承受资金压力外，还得忍受地价缩水之痛。 不仅是广州，今年全国土地市场上“流拍”事件频发，并有从深圳等一线城市向其他二线城市蔓延的迹象。我国房地产开发商在土地储备上沉淀的资金已达1.5万亿元左右，即便以贬值20%计算，也是一个天文数字。当年高价竞得地块，如今价值严重缩水，在融资困难的今天，无疑是“地王”房企心中最痛，不管是退地赔钱还是项目转让，都会使房企的资金面雪上加霜。 3、房企上演分化重组战 在银根紧缩下，今年一些房企出现资金链紧张乃至断裂，大多是去年过于扩张的房企，而对一向以“稳健”发展的房企来说，今年反而是发展的机遇。 迫于资金压力，昔日引以为傲的“地王”现正成为烫手山芋，不惜成本以低价抛地，只求换得“无债一身轻”。在这样的情况下，一些开发节奏与市场比较稳定、资金一向稳健的房企，可以轻松以“低价”拿到曾经的“地王”。下半年，如果楼市持续趋“冷”，不排除房地产企业会上演一场分化、重组战。 4、四大原因促使房企两极分化 有了土地却没资金开发而寻求合作伙伴，为了企业的生存不得不出让部分股份给大地产企业目前中小地产企业的发展面临着更严峻的形势。专家表示，今年房地产市场的显著特征将是分化和重组。土地价格预计将会出现深度调整，调整幅度将会超出房价的调整。形成地产企业两极分化的原因并非一朝一夕。 原因1：紧缩银根 支持房地产企业融资的三大渠道：银行贷款、预售款、企业自筹，这三方面资金来源占到企业资金来源的七成以上。然而，随着经济过热，国家宏观调控开始对整个地产行业都产生了深远影响，尤其是在紧缩银根的情况下，许多房企度日如年。 我国每年约有30%左右的中小地产企业倒闭，其中有超过60%是由于融资问题得不到解决导致的。今年，受股市低迷、信贷从紧等影响，部分中小房地产企业面临资金链的断裂。融资难再次成为企业关注的焦点。 原因2：紧缩地根 土地，不可否认地成为地产商赖以生存的基本条件之一，尽管在目前资金成为地产商最大的话题之时，仍然有不少地产商在私底下寻地，以图后市的发展。手中大把地的发展商从4年前的“831”土地大限就一改往日历史。 无地、少地的境况不仅困扰着大型房企，中小发展商更是在这一夹缝中难以生存。在地根紧缩的宏观调控下，小发展商赖以生存的空间越来越小，最终只能退出历史舞台。 原因3：观望浓成交低 楼难卖，成交量低成为自去年10月以来广州楼市的真实写照。根据广州市国土房管局公布的数据，今年16月，全市一手住宅的新增供应量约为360万平方米左右，同比增幅超过30%；与此同时，全市一手住宅的成交面积不增反而大减43.5%，只有241.78万平方米，是近5年来的最低位。市场消化率在连续4年超过100%之后，在2008年上半年突然下降到约70%，出现了供求关系的大逆转。 供大于求，买家的选择余地大了，大发展商凭借自身的经济实力和品牌效益，出现了一轮又一轮的价格战，而小发展商却在价格中“死守”，成交量的一度下滑，让中小发展商资金回笼速度放缓，资金压力与日剧增。 原因4：运作能力受考验 任何大企业都是从中小企业发展而来的，在逆市中更考验一个企业的运作能力，优胜劣汰在目前的宏观经济形势下会成为企业发展的必然规律，大企业将更为强大，不走差异化的中小企业将会走向死亡。 二、开发商利剑出鞘欲破生死阵楼市持续低迷耗尽了开发商的信心，自万科率先“领降”后，碧桂园、富力等品牌房企也相继推出优惠活动或特价房，价格策略成为一种集体行为。在深圳，5月许多新开房源均以低于周边房价10%20%的低价发售，此举正是企业的“快速周转”策略。 事实上，在当前的市场形势下，“降”肯定比“不降”好，“先降”肯定比“后降”好。与其等待市场供需双方不断博弈经历价格回调周期，不如主动出击，一步到位地降低入市门槛，以获得相对竞争优势，快人一步回笼资金。据了解，各大开发商理性定价策略在资金回笼方面取得了较佳的效果，碧桂园“五一”假期低价抛盘3天之内收金9亿元、富力劲销2亿元 资源有限房企“小小联盟”大量囤地 房企并购重组大型房企地产巨头加快融资步伐高房企趁低抄底低房企转战异地 中小开发商“弃地保命”开发商应对土地“贬值”六大战略对策一：中小开发商“弃地保命”关键词：土地转让 战略收缩 冯仑去年曾预言，地产企业在未来35年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计，35年后将只有不到5%的企业可以存活。据统计，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。如果把非一级资质的企业划归中小企业，近几年百强地产企业的市场占有保持在20%左右，中小企业创造了70%左右的销售业绩，换句话来说，今年至少7000亿元的资金空洞压在了融资能力较弱的中小企业头上。 伴随着楼市观望气氛的进一步深化，自有资金回笼的难度在逐渐加码，对于中小型地产企业而言，抛地换钱无疑是解套的有效途径。典型案例： 4月，重庆市各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个。 5月9日，南京传出消息，有开发商不得不为2000万元的资金瓶颈抛售土地。 在广州，今年一季度提交土地转让的申请的标的土地明显多于去年同期转让数量，由于土地转让的审核较为严格，大多土地转让还在审核中。 站在“百日”的中间点上，潘石屹“剧变”的预判在土地市场上似乎在逐渐得以佐证，全国相当一部分中小房企在战略性收缩的同时已经开始“卖地求生”。 小结：房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化，意识到整个中国房地产市场的逆转，这就是国内土地流拍及市场泡沫破裂的意义所在，为了撑到“春天”，多数仍为了活下去的小地产商开始“弃地保命”。 对策二：资源有限 房企“小小联盟” 关键词：投资集团 对于融资渠道较窄的中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉，而对于那些土地等资源非常有限的中小企业而言，可能连被并购的机会都较少，身上没有“肉”，很难获得“雄鹰”关注，惟独只有靠自己团结自救。浙江一些中小型房地产企业正在自发组织起来，利用各自的优势，壮大企业。同时还有开发商表示，他们正在寻求合作伙伴，把各自手上的项目和土地集中起来，形成一个房地产投资集团，各自持有股份，而原来的房地产公司还是保持不变。 面对调控“从紧”的政策，部分实力不足的房企除“小小联盟”抵御风险外，还开始高息贷款。典型案例： 5月22日，大红鹰发出公告，拟将自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给广源地产，年利率高达18%。浙、闽一带通过各种渠道流入地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构去年提供资金的10%，这些资金或将成为许多中小房地产公司的救命稻草。对策三：大量囤地 房企并购重组 关键词：资源整合 一系列调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显。在楼市“冬季”之中，资金条件宽松的大开发商忙碌于“趁虚而入任志强入”，然而并购或许只是表面现任志强现象，大鳄们看中的是被兼并对象丰富而又低价的土地储备。兼并重组成为市场发展的必须，甚至可以说是一种原动力。当然看中这块蛋糕不只有国内的开发商，海外资金也加大了对中国房地产市场的兴趣。中国房地产业协会研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。业内人士分析，这一次如期而至的并购大潮将彻底打破目前楼市的资源分配格局，今后的地产资源集中度将变得更高，具有规模优势的企业将获得更多的生产资源。 典型案例： 上海万锦置业发展有限公司100%股权、上海林汇房地产开发有限公司80%股权、上海金城房地产投资咨询公司55%股权等多家房企就开始纷纷挂牌转让股权。 5月26日，SOHO中国宣布以22亿元出价购北京凯恒房地产有限公司全部权益，并承担该公司总共33亿元债务。从目前的趋势看，地产行业股权转让、行业兼并的现象将越来越趋于普遍和平常。对策四：大型房企 地产巨头加快融资步伐 关键词：IPO上市 增发 尽管在降价的棋局中，大地产商一直处于主动地位，然而到期债务和庞大开发资金令大鳄们也同样尴尬，以上市公司为例，万科每股经营活动净现金流为-1.52元，招商地产为-1.72元，保利地产为-6.74元，金地为-7.52元。 在流动性收缩的背景下，大力拓展资金渠道，积极融资成为地产大鳄们的共识。典型案例： 华远地产成功借壳SST幸福。 重庆龙湖地产已原则上通过香港联交所的上市聆讯，预计今年三季度开始招股，集资额至少10亿美元。 相对于龙湖的等待，滨江集团已经品尝到了上市成功的喜悦。5月29日，滨江集团在深圳证交所挂牌交易，通过此次发行共募集资金逾12亿元；6月2日，招商地产增发80亿元逆市拿地。 初步计算，4月以来，以资产认购的股份折合成资金的话，全国13家房地产企业的融资规模总额超过420亿元人民币 。小结：由于巨额资金沉淀于土地，尽管第一季度部分开发商的促销回笼了一定的资金，但通过各种方式积极融资仍然是接下来大型房企的必修课。原因有三点：第一，开发商自有资金回笼进度尚不完全明朗，销售回款能否与不低的短期债务相抵，关键看后续月份的销售情况，而且资金回笼进度并不一定与债务结构即债务到期时间相符。第二，降价销售在一方面缓解企业短期债务压力的同时，可能影响将来的利润率，进而降低长期债务的偿还能力。第三，部分企业现金流方面虽然比较充裕，但往往有趁淡市抄底的动机，先融资、再拿地或并购成为他们的“扩张三步曲”。 对策五：高房企趁低抄底 关键词：拿地 扩张 不少实力型地产企业表示，在宏观调控的政策下，有很多的机会去拿地，如果你不敢拿，等时机都过去了，大家都好起来了，就失去竞争力了，所以今年下半年，应力增扩大土地储备，这也是考验一个公司的能力。 典型案例： 6月2日，招商地产的股东们以再一次的高票通过了增发修改方案，募集资金不超过80亿元人民币用于收购公司控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权及投资本公司的房地产开发项目共14个。 地产大鳄万科乘机兼并了不少开发商的项目，抄了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米，均属超值。而在东莞，最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边，万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。 小结：相比于前几年的勃勃信心，品牌房企业如今的土地战略变得十分谨慎，但仍然难以阻挡其“低价诱惑”，目前的淡市对他们来说也是一大扩张契机，于是楼市出现这样一幕：开发商一只手在拼命融资，另一手在到处物色抄底对象，还有一只手拿出了自己部分项目寻求合作开发，降低风险。 对策六：低房企转战异地 关键词：分散风险 部分房企今年在中心城市的运营遭遇到一些动荡，某上市“百亿房企”今年1月在中心城市销售面积较前一个月下降了一半，幸好二线城市开始出现强劲增长才使整体业绩仍有可圈可点之处。 典型案例：在此背景下，地产大佬的资金明显开始转道二级市场，中恒集团6000万元广西拿地；恒基地产积极开拓内地房地产市场的发展计划正在展开。据恒基地产执行董事叶盈枝透露，公司未来将会在沈阳投资220亿元。另据悉，二线城市天津出让土地面积也逐步活跃，跃居全国首位。 小结：部分开发商对地产开发的风险有所担忧，因此在客观上有分散风险的要求，采取的方式也是异曲同工，有忙于谋划进军海外的，也有拓展企业经营面甚至干脆转型的。对于债务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其