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厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司（国家贰级房地产估价资质等级）摘要一估价对象石码镇工农路27-1号住宅房地产抵押价值评估权属人：洪丽娜二估价委托人张云锦三估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值四价值时点2014年07月16日五价值类型本次估价采用抵押价值标准。抵押价值为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。六估价结果房 号建筑面积（）单价（元/）总价（万元）27-169.37526536.52总价合计：人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值）。七重要提示为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额度时，估价报告使用者应充分关注“估价的假设和限制条件”、“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。八注册房地产估价师陈 海注册号：3520030056洪远金注册号：3520130066九估价机构厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司（国家贰级房地产估价资质）（备案条形码）十估价报告出具日期2014年07月20日目 录致估价委托人函3注册房地产估价师声明4估价假设和限制条件5房地产估价结果报告6一、估价委托人6二、估价机构6三、估价目的6四、估价对象6五、价值时点8六、价值类型8七、估价原则8八、估价依据9九、估价方法10十、估价结果11十一、变现能力分析11十二、相关风险提示13十三、参加本次估价的注册房地产估价师：13十四、协助估价人员13十五、估价作业日期13十六、估价报告使用期限14附件15房地产估价技术报告16一、估价对象描述与分析16二、市场背景的描述与分析17三、最高最佳使用分析19四、估价方法适用性分析19五、估价测算过程21六、估价结果的确定27（技术报告部分仅供估价机构存档和有关管理部门查阅，不提供给委托人）致估价委托人函洪丽娜：受贵方委托，我公司对洪丽娜所属的位于石码工农路27-1号（建筑面积69.37）住宅房地产抵押价值进行评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价人员依据国家有关法律、法规及贵方所提供的资料，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家规定的技术标准和程序，选用比较法和收益法的估价方法，采用抵押价值类型，对贵方委托估价的房地产进行了评估。经实地查勘、市场调查、专业分析，测算判断，在满足本次估价假设和限制条件下，最终确定估价对象于价值时点2014年07月16日的估价结果为：一、在假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值），单价RMB5265元/；二、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元；三、抵押价值为人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值），单价RMB5265元/。特别提示：欲知本估价报告详细内容，请阅读本报告全文。估价报告使用者应充分关注本报告中“估价的假设和限制条件”、 “变现能力分析” “相关风险提示”以及估价报告应用有效期等，以免使用不当，造成损失。 厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司法定代表人： 二一四二一四年七月二十日注册房地产估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。四、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。五、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及房地产抵押估价指导意见等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。六、注册房地产估价师陈海（注册号3520030056）、估价员曾超亮已于2014年07月16日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象外观和使用状况的一般性查勘。七、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师：姓 名注册号签 名陈 海3520030056洪远金3520130066估价假设和限制条件一、一般假设：（一）估价对象产权明晰、可在公开市场上自由交易，并能维持现状持续使用。（二）对委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了核对、检查，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的。（三）关注了建筑质量和安全，但未对其进行质量和安全鉴定，假定建筑结构等是安全的，在经济耐用年限内能够正常使用。（四）本次评估不考虑室内二次装修及可移动设备的价值，估价结果仅包含与房地产不可分隔的满足其使用功能的水、电、卫等配套辅助设施价值。二、不确定事项假设：无三、背离实际情况假设：无四、估价报告使用限制：（一）估价结果的有效性受本报告的估价目的、价值时点、估价结果的有效期、估价对象的范围以及估价假设条件等的约束和限制，报告使用者应当充分关注。（二）估价报告使用者若将估价对象作为贷款抵押物，抵押权人应自行负责对其进行审查、核准，本报告不作任何替代审查作用。 （三）估价报告应用有效期为半年，即自2014年07月20日起至2015年01月19日止。估价目的在出具报告后半年内实现，估价结果可作为确定抵押贷款额度参考，超过半年，需重新估价。（四）未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告用于公开的文件、通告或报告中，不得以任何形式公开发表。（五）我们执行房地产估价业务的目的是对估价对象的价值或价格进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任，估价结果不应当认为是对估价对象可实现价格的保证。房地产估价结果报告一、估价委托人张云锦， 住址：福建省龙海市石码镇工农路27号101室。二、估价机构厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司。法定代表人：陈 海。单位住所：厦门市思明区后埭溪路28号（皇达大厦）5A室。资质等级：贰级。行政许可决定书号：闽房价估（2005）10号。证书编号：2013069。联系电话5152098 5152368 (传真)。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 为洪丽娜所属的位于石码工农路27-1号的住宅房地产，包括分摊的土地使用权、地上建筑物及与房地产不可分隔的满足其使用功能的公共配套设施等，但不包含室内二次装修及可移动的设备。（一）估价对象实物状况：估价对象所在宗地为石码工农路27-1号房地产共用住宅用地，东至人民路、西至工农路、南至紫光路、北至工农路，地势较平坦、形状为不规则多边形，已达到红线内外五通一平，地上已建多栋住宅楼。估价对象坐落于石码工农路27-1号，现隶属于石码镇，小区由多栋多层住宅楼组成，物业管理较完善，绿化环境较好。估价对象所处建筑物为一幢地上三层混合结构住宅楼，外墙为方砖饰面，配备消防系统、电子防盗门等，设备设施较完善。估价对象建筑面积69.37，室内净高约2.8米，户型为一房一厅一厨一卫二阳台，客厅朝南，朝向较好。室内普通装修：入户门为防盗套门；客厅地面铺实木地板，墙面为涂胶漆涂料粉刷，天棚为乳胶漆涂料粉刷；餐厅地面铺实木地板，墙面为涂胶漆涂料粉刷，天棚为乳胶漆涂料粉刷；主卧地面铺实木地板，墙面为涂胶漆涂料粉刷，天棚为乳胶漆涂料粉刷卫生间地面铺防滑砖，墙面瓷砖墙面，塑扣板吊顶，卫浴设施齐全。估价对象1999年建成，目前自用，维护保养较好，使用正常，属完好房。经现场查勘，综合成新度约7成新。（二）估价对象权益状况：1、估价对象产权登记状况：房屋所有权人洪丽娜房屋坐落石码镇工农路27-1号登记时间2014年7月1日规划用途住宅共有情况/房屋性质/房屋状况总层数建筑面积（）套内建筑面积（）其他369.37住宅附记于2014年6月间经公证继承配偶产业。（房改房）2、估价对象权益现状：经现场调查，估价对象建成于2000年，除此之外，估价对象其他权益现况与委托方提供的龙房权证字第20141402号房屋所有权证登记的情况相符，位于石码镇工农路27-1号的房地产产权属洪丽娜所有，本次评估委托人为张云锦。至估价时点未见估价对象未存在抵押等他项权利。（三）估价对象区位状况：1、位置状况：估价对象位于石码镇中西部，所在区域土地级别为龙海市一级住宅用地，区位条件较好。估价对象距龙海市市政府1公里，距龙海市美一城广场约2公里左右，距长途汽车车站2公里左右，距漳州火车站约14公里左右。估价对象所在楼宇南北朝向，总层数为三层，估价对象位于第一层，所在层次较差。2、交通状况：估价对象所在地林工农路，区域内还分布有人民路、紫光路等主干道，道路通达度较高；估价对象附近有客运中心站辐射范围可到达市内外，乘坐的士方便，交通便捷；小区及附近停车较方便，无交通管制。3、配套设施状况：估价对象区域内已具备五通，城市基础设施完善；周边有运辉花园、紫鑫大厦、商店、超市、银行等，公共配套完善。4、环境状况：估价对象周边有南亭公园、街心公园等，绿化面积较大，自然环境较美，附近多为居住小区，景观较好、人文环境一般。五、价值时点委托人未对价值时点做特别约定，估价人员根据房地产估价规范的要求，以估价人员完成估价对象现场查勘之日作为本次估价的价值时点，即价值时点为2014年07月16日。六、价值类型本次估价采用抵押价值标准。抵押价值为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值，即抵押价值市场价值注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。具体内涵如下： （一）市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（二）注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款：假定在价值日期实现抵押权时，依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。七、估价原则根据估价目的，本次估价遵循以下原则：（一）独立、客观、公正原则：即要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。（二）合法原则：即要求估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三）价值时点原则：即要求估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值或价格的原则。（四）替代原则：即要求估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。（五）最高最佳利用原则：即要求估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。（六）谨慎原则：即要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致其估价对象价值或价格偏高的一面的原则。八、估价依据根据估价目的，本次估价主要依据如下： （一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章：1、中华人民共和国物权法（2007年3月16日主席令第62号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）（2007年8月30日主席令第72号）；3、中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日主席令第72号，1988年12月29日第一次修正，2004年8月28日第二次修正）；4、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日主席令第74号）；5、中华人民共和国担保法（1995年6月30日主席令第五十号）；6、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院令第256号）；7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号）；8、城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号，2001年8月15日修正）；9、商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）。（二）本次估价采用的技术标准：1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）、房地产估价基本术语标准（GB/T508992013）；2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）。（三）委托人提供的有关资料：1、房地产估价合同；2、委托人身份证复印件；3、龙房权证字第20141402号房屋所有权证。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。九、估价方法根据房地产估价规范，房地产估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。估价人员应根据估价对象所在地的房地产市场状况，结合估价对象具体特点和估价目的，对各种估价方法进行适用性分析后，选用其中两种方法对估价对象进行估价。（一）估价方法适用性分析：1、估价对象所在地区房地产市场发育较充分，区域内有类似房地产交易案例，有条件选用比较法进行估价。因此，本次选用比较法作为主要估价方法。2、估价对象可出租，属收益性房地产，且在估价对象区域内能收集到类似房地产的租赁案例资料,因此，选用收益法作为另一种估价方法。（二）估价技术路线：由于本次估价要求取的是估价对象抵押价值，因此，估价技术路线即：先求取假定未设立法定优先受偿权下的市场价值，再确定注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款，然后将在假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款，得出余值即为估价对象抵押价值。具体如下：1、求取假定未设立法定优先受偿权下的房地产市场价值。（1）比较法：即选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：第i个可比实例比准价格=可比实例i交易价格交易情况修正市场状况修正区位状况修正实物状况修正权益状况修正；估价对象价格（取算术平均数）=（可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格）/3。（2）收益法：即预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资产化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式： 其中：V房地产在价值时点的收益价格，A房地产的未来第一年净收益，Y房地产的报酬率，g净收益逐年递增的比例， t房地产的收益年限。（3）两种方法评估结果存在一定差异。为使评估结果更能反映房地产的市场客观情况，采用加权平均法求取最终评估价值。2、确定注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3、计算估价对象抵押价值，即：估价对象抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的市场价值注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。十、估价结果经实地查勘、市场调查、专业分析，测算判断，在满足本次估价假设和限制条件下，采用加权平均法求取最终估价结果如下：（一）在假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值），单价RMB5265元/；（二）注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元；（三）抵押价值为人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值），单价RMB5265元/。十一、变现能力分析（一）估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分析。1、通用性分析：估价对象的合法用途为住宅，Error! Reference source not found.结构，面积适中，维护良好，周边居住聚集度较高，市场交易中较为常见，市场流动性较好，通用性较好；2、独立使用性分析：估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他公用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。3、可分割转让性分析：估价对象为成套居住物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割使用、转让，估价对象的公共配套设施和水电等亦不宜分割使用、转让。（二）价值时点可能变现价格与市场价值的差异程度分析。假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，大约为市场价值的70%80%，与评估的市场价值的差异程度大约在20%30%。（三） 估价对象变现时间长短分析经估价师调查，住宅类物业的处置期限一般为13个月。估价对象为居住物业，成新率较高，保养维护较好，且由于估价对象位于较繁华地区，地理位置与交通便捷度较好，居住聚集度较高，周边服务及其它配套设施较齐全，故较易于处置。故在当前市场条件下，估价对象预计变现时间为13个月。（四）估价对象变现税费和清偿顺序说明1、本次抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去法定优先受偿款和拍卖或变卖发生的税费之后的余额。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关，一般须支付以下交易费用与交易税费：交易佣金：约为成交价格的3%5%；营业税金及附加：一般约为成交价格的5.60%；印花税：一般约为成交价格的0.05%；土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；交易手续费:按面积计算3元/平方米；其它相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。2、本次估价变现所得价款按下列顺序清偿：支付处分估价对象发生的费用；支付处分估价对象发生的税金；偿还抵押权人债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。十二、相关风险提示（一）估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。（二）估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形式变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。（三）估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现对估价对象抵押价值带来的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。（四）本估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行重新评估。十三、参加本次估价的注册房地产估价师：姓 名注册号签 名陈 海3520030056洪远金3520130066十四、协助估价人员姓 名相关资格或职称签 名曾超亮估价员十五、估价作业日期自2014年07月16日起至2014年07月20日止。十六、估价报告使用期限自报告出具之日起半年，即自2014年07月20日起至2015年01月19日止。厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司 二一四二一四年七月二十日附件一、估价对象位置示意图及室外景观及室内照片二、估价委托人身份证复印件三、估价对象权属证明复印件四、房地产估价机构营业执照复印件五、房地产估价机构资质证书复印件六、注册房地产估价师注册证书复印件 房地产估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析：1、土地实物状况的描述与分析：估价对象所在宗地为石码工农路27-1号房地产共用住宅用地，东至人民路、西至工农路、南至紫光路、北至工农路，地势较平坦、形状为不规则多边形，已达到红线内外五通一平，地上已建多栋住宅楼；2、建筑物实物状况描述与分析：估价对象坐落于石码工农路27-1号，现隶属于石码镇，小区由多栋多层住宅楼组成，物业管理较完善，绿化环境较好。估价对象所处建筑物为一幢地上三层混合结构住宅楼，外墙为方砖饰面，配备消防系统、电子防盗门等，设备设施较完善。估价对象建筑面积69.37，室内净高约2.8米，户型为一房一厅一厨一卫二阳台，客厅朝南，朝向较好。室内普通装修：入户门为防盗套门；客厅地面铺实木地板，墙面为涂胶漆涂料粉刷，天棚为乳胶漆涂料粉刷；餐厅地面铺实木地板，墙面为涂胶漆涂料粉刷，天棚为乳胶漆涂料粉刷；主卧地面铺实木地板，墙面为涂胶漆涂料粉刷，天棚为乳胶漆涂料粉刷卫生间地面铺防滑砖，墙面瓷砖墙面，塑扣板吊顶，卫浴设施齐全。估价对象1999年建成，目前自用，维护保养较好，使用正常，属完好房。经现场查勘，综合成新度约7成新。（二）估价对象权益状况描述与分析：龙房权证字第20141402号房屋所有权证中登记的情况及现场调查得知：1、土地权益状况：（1）土地所有权：国家所有；（2）土地使用权：国有土地使用权，使用权人为洪丽娜；（3）土地使用权类型：出让；（4）土地使用年限：自2000年01月01日至2069年12月31日止70年；（5）他项权利情况：根据委托人提供的相关资料得知，至价值时点，估价对象土地使用权未设定有抵押等他项权利；（6）土地使用管制：未见记载，无特别管制；2、房屋权益状况：（1）房屋所有权性质：私产；（2）房屋共有情况：洪丽娜私人所有；（3）使用情况：目前自用；（4）他项权利情况：根据委托人提供的相关资料得知，至价值时点，估价对象房屋未设定有抵押等他项权利。（三）区位状况的描述与分析：1、位置状况：估价对象位于石码镇中西部，所在区域土地级别为龙海市一级住宅用地，区位条件较好。估价对象距龙海市市政府1公里，距龙海市美一城广场约2公里左右，距长途汽车车站2公里左右，距漳州火车站约14公里左右。估价对象所在楼宇南北朝向，总层数为三层，估价对象位于第一层，所在层次较差。2、交通状况：估价对象所在地林工农路，区域内还分布有人民路、紫光路等主干道，道路通达度较高；估价对象附近有客运中心站辐射范围可到达市内外，乘坐的士方便，交通便捷；小区及附近停车较方便，无交通管制。3、配套设施状况：估价对象区域内已具备五通，城市基础设施完善；周边有运辉花园、紫鑫大厦、商店、超市、银行等，公共配套完善。4、环境状况：估价对象周边有南亭公园、街心公园等，绿化面积较大，自然环境较美，附近多为居住小区，景观较好、人文环境一般。二、市场背景的描述与分析（一）宏观经济形势和相关政策简况近年来，厦门市积极应对复杂严峻的国内外形势，科学编制和实施美丽厦门战略规划，加快推进跨岛发展，着力稳增长、调结构、抓改革、惠民生、促和谐，经济社会呈现持续平稳健康发展态势。2013年全年实现地区生产总值3018.16亿元，增长9.4%。重点是：主动提升，转型升级不断加快；重点突出，投资结构优化调整；跨岛发展，一体化同城化稳步推进；实力增强，开放水平不断提升；总体平稳，价格指数涨跌互现；和谐稳定，民生保障不断提高。（二）当地房地产市场总体状况厦门位于中国东南沿海，台湾海峡西岸，与台湾隔海相望, 是一个国际性海港风景城市，是中国最适宜居住的城市之一。厦门作为一个风景优美的海滨城市、移民宜居城市，并且随着特区的扩大、海峡西岸经济区的建立，厦门经济开始新的跨越，逐步腾飞，由此许多购房者都希望能在厦门长期工作生活，这一部分新厦门人也就为当地刚需注入了新生力量。因此，只要产品优质，特别是房价有吸引力，厦门便可以作为具有投资价值的潜力存在，从另一方面来说，虽然各种调控政策接踵而至，但作为不可再生资源，房产本身的投资价值并没有降低多少，厦门未来前景也被诸多投资群体所看好根据有关资料分析，近年来厦门市的商品房价格持续上涨，可谓供销两旺，市场活跃。（三）类似房地产市场总体状况1、2013年住宅市场持续火热，整体市场表现为供不应求，价格持续攀升。2013年厦门二手居住用房销售252万，环比上涨17%，一、二手商品住宅成交比为1.8 ：1。上半年受国五条出台影响，供销两旺；下半年来地方行政干预加强，影响供销局势，量价持续走低。2、可售存量情况。全市商住住宅可售存量持续低位。至2013年底库存量为255万，出清周期仅为6个月；岛内主要集中在五缘湾和湖边水库片区，岛外主要集中在集美新城和同安环东海域片区。3、购买力变化情况。刚需托市，总价在200万以下房源共成交292万，占比66%。另外，房价上涨不断增加购房成本，总价100万以下的产品比例不断下降，总价100-200万的产品成交比例持续上升。（四）未来房地产市场的变化分析2014年房地产继承式调控基调与收紧的信号，房地产市场调控将迎来市场化长效机制；基于当前厦门供不应求形势严峻，高地价倒逼房价上涨压力突出，2014年厦门的调控政策将不会放松，政策有加码可能。结合2013年12月中央经济工作会议提出和十八届三中全会精神，可以判断2014年房地产政策调控的方向：（1）2014年将继续执行2013年的政策，但会完善现有政策与改革房地产制度；（2）行政管制手段短期不会退出，限购、限贷、限价等行政调控手段将延续到2014年；（3）健全供应体系，保障房建设力度加强，将探索住房模式，加大保障房建设和供给；（4）以市场为主导的长效机制将逐步建立，“一刀切”调控不复存在，将形成以地方为主题的差别化的税收、金融、法律等手段调控。2、厦门的城市影响力持续放大，将吸引更多异地进城置业需求，外地客户较高购买力，将一定程度推高房价； 2013年厦门住宅存销比持续低位，逼近6个月的“心理底线”，市场供应偏紧可能引起房价进一步反弹； 2013年商住用地供应持续紧缩，助推楼面价高涨，高地价将倒逼房价上涨。 第3点删除三、最高最佳使用分析估价对象法定用途为住宅，现状用途为住宅，根据估价人员的现场查勘，分析估价对象所处地域的交通便捷程度以及周围环境，经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行，认为保持现状继续使用最为有利，因此，以保持现状继续使用为估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。四、估价方法适用性分析根据房地产估价规范，房地产估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。估价人员应根据估价对象所在地的房地产市场状况，结合估价对象具体特点和估价目的，对各种估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。（一）适用的估价方法：1、估价对象所在地区房地产市场发育较充分，区域内有类似房地产交易案例，有条件选用比较法进行估价。因此，应以比较法作为主要估价方法；2、估价对象可出租，属收益性房地产，且在估价对象区域内能收集到类似房地产的租赁案例资料,因此，也应选用收益法作为一种估价方法；（二）不适用的估价方法：1、现时住宅房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际价格，故不适宜采用成本法为估价方法；2、估价对象属于建成并投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不宜采用假设开发法为估价方法（三）估价技术路线根据估价目的，本次估价求取的是抵押价值，因此，估价的技术路线是：先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，再确定注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款，然后将在假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款，得出余值即为估价对象抵押价值。具体如下：1、求取假定未设立法定优先受偿权下的房地产市场价值。综合以上分析，选用比较法和收益法作为本次求取假定未设立法定优先受偿权下的房地产市场价值的基本方法。（1）比较法：即选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：第i个可比实例比准价格=可比实例i交易价格交易情况修正市场状况修正区位状况修正实物状况修正权益状况修正；估价对象价格（取算术平均数）=（可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格）/3。（2）收益法：即预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式： 其中：V房地产在价值时点的收益价格，A房地产的未来第一年净收益，Y房地产的报酬率，g净收益逐年递增的比例， t房地产的收益年限。（3）两种方法评估结果存在一定差异。为使评估结果更能反映房地产的市场客观情况，采用加权平均法求取最终评估价值。2、确定注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3、计算估价对象抵押价值，即：估价对象抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的市场价值注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。五、估价测算过程（一）比较法： 1、比较实例选择：根据替代原则,选取近期交易的三个项目为比较案例：可比实例A: 龙海市锦江道（锦江道小区）, 交易价格为5743元/平方米, 交易日期为2014年06月,钢混结构，中等装修，建筑面积101平方米，建成于2014年,南北朝向，带电梯。可比实例B: 龙海新城区二环路北侧（东方康桥），交易价格为7121元/平方米，交易日期为2014年03月，钢混结构，毛坯，建筑面积66平方米，建成于2004年,西北朝向，带电梯。 可比实例C：龙海市山后钻石大酒店右侧（龙海三远小区），交易价格为5806元/平方米，交易日期为2014年04月，钢混结构，毛坯, 建筑面积124平方米，建成于2004年,南北朝向，带电梯。 2、比较因素的选择：根据估价对象条件，影响房地产价格的主要因素有：（1）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。（2）市场状况：确定房地产价格指数。（3）房地产状况：包括区位状况、实物状况、权益状况。3、比较因素条件说明：将上述可比实例分别与估价对象进行比较，估价对象与比较案例的比较因素条件具体如下：项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C坐 落石码工农路27-1号龙海市锦江道（锦江道小区）龙海新城区二环路北侧（东方康桥）：龙海市山后钻石大酒店右侧（龙海三远小区）交易价格-5743元/7121元/5806元/交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易市场状况价值时点2014年7月交易日期2014年06月交易日期2014年03月交易日期2014年04月区位状况位置条件商业繁华度较高、住宅聚集度较大, 区位条件较好商业繁华度较高、住宅聚集度较大, 区位条件较好商业繁华度较高、住宅聚集度较大, 区位条件较好商业繁华较高、住宅聚集度较大, 区位条件较好交通条件临工农路路，通达度较高，交通较便捷临锦江道路，通达度较高，交通较便捷临二环路，通达度较高，交通较便捷临人民东路，通达度较高，交通较便捷基础设施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平公共配套周边学校、医院、公园、银行等，公共配套设施较齐全周边学校、医院、公园、银行等，公共配套设施较齐全周边学校、医院、公园、银行等，公共配套设施较齐全周边学校、医院、公园、银行等，公共配套设施较齐全环境质量噪音较小、绿化较好、环境质量较高噪音较小、绿化较好、环境质量较高噪音较小、绿化较好、环境质量较高噪音较小、绿化较好、环境质量较高所在楼层第1层第10层第10层第19层朝向景观南朝向、景观好南北朝向、景观好南朝向、景观好西北朝向、景观好规划条件较好较好较好较好实物状况物业管理较完善、品质较高较完善、品质较高较完善、品质较高较完善、品质较高建筑结构混合钢混钢混钢混设施设备较齐全较齐全较齐全较齐全功能布局一般较好较好较好采光通风一般较好较好较好内外装修不计装修中等装修毛坯毛坯建成年份2000年2014年2004年2004年权益状况他项权利本次评估设定无无无无租约限制本次评估设定无无无无其他因素无特别限制无特别限制无特别限制无特别限制4、编制比较因素条件指数表：将上述可比实例的价格统一价格内涵后，编制比较因素条件指数表。根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，确定比较因素指数如下：（1）用途修正：估价对象规划用途及现状用途均为住宅，各可比实例规划用途均为住宅。估价对象与可比案例的规划用途相同，因此，无须作用途修正。（2）交易情况修正：各比较实例均为市场正常交易价格，与可比实例的价格价格内涵统一，因此，无须作交易情况修正。（3）市场状况修正：市场状况修正是将实例在成交日期的价格调整为估价期日的价格。通过估价人员对当地市场的调查、了解，参考有关部门统计数据及厦门市二手住房价格环比价格指数确定：可比实例A交易日期修正系数为1.01，即101/100；可比实例B交易日期修正系数为1.03，即103/100；可比实例C交易日期修正系数为1.02，即102/100。（4）房地产状况修正：将各项修正因素分为优、较优、稍优、相同或相似、稍差、较差、差7个等级，以估价对象为基准，结合具体情况，每相差一个等级向上或向下修正。（5）根据以上比较因素指数确定情况，将可比实例的价格统一价格内涵后，编制比较因素条件指数表如下：项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格-5743元/7121元/5806元/交易情况正常000市场状况基准132区位状况位置条件基准000交通条件基准000基础设施基准000公共配套基准000环境质量基准000所在楼层基准336朝向景观基准000规划条件基准000小 计100+系数小计103103106实物状况物业管理基准000建筑结构基准000设施设备基准000功能布局基准00-2采光通风基准000内外装修不计装修000建成年份基准333小 计100+系数小计103103101权益状况他项权利基准000租约限制基准000其他因素基准000小 计100+系数小计1001001005、求取修正后的比准单价：（1）实例修正后的房地产价格计算如下：第i个可比实例比准价格=可比实例i交易价格交易情况修正市场状况修正区位状况修正实物状况修正权益状况修正；估价对象价格（取算术平均数）=（可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格）/3。项目可比实例A可比实例B可比实例C交易价格(元/）574371215806交易情况修正100/100100/100100/100市场状况修正101/100103/100102/100区位状况修正100/103100/103100/106实物状况修正100/103100/103100/101权益状况修正100/100100/100100/100比准价格5467.466913.595531.59简单算术平均数5971（取整）（2）采用比较法计算的估价对象单价为：5971元/。（二）收益法。1、年净收益的测算：（1）年有效毛收入=年潜在租金收入+年其他收入-空置租金损失。其中：月租金：经调查档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近房地产的租金水平，用比较法推算估价对象客观月租金如下： 可比实例A龙海四中人民6幢304西路第3层（共7层），建筑面积88，普通装修，月租金900元；可比实例B石码邮电局宿舍楼第三层（共7层），建筑面积120，中档装修，月租金1100元；可比实例C龙海市东方康桥小区第2层（共18层），建筑面积90，中档装修，月租金1500元；项 目可比实例A可比实例B可比实例C坐落地点思明区金鸡亭小区第1层（共7层）思明区金鸡亭小区第3层（共7层）思明区金鸡亭小区第7层（共8层）比较实例租金（元）10.239.1716.67交易情况修正100/100100/100100/100市场状况修正100/100100/100100/100区域状况修正100/100100/100100/100实物状况修正100/103100/103100/103修正后的租金（元）9.938.916.18简单算术平均数（元）12（取整）备注：年潜在租金收入=月租金12 。其它收入：包括押金利息收入。押金一般为一个月的租金，利率取现行一年期银行存款利率3.00%，即押金利息收入=月租金3.00%。除此，无其他收入。空置租金损失：空置租金损失按0.5个月计算，即空置租金损失=月租金0.5。（2）年运营费用：包括维修费、管理费、房产税、营业税及附加、保险费等，即：维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋建安造价的0.5%计，即：维修费=房屋建安造价0.5%；管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按租金总收入的1.5%计；即：管理费=年租金收入1.5%；房产税：根据财税（2000）125号文，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按租金收入的4%征收；即：房产税=年租金收入4%；营业税及附加：根据财税（2000）125号文，个人按市场价格出租的居民住房，营业税减按租金收入的3%征收，教育附加按营业税的3%；地方教育附加按营业税的2%；城建税计营业税的7%，合计按租金收入的3.36%征收，即：营业税及附加=年租金收入3.36%；保险费：按房屋建安造价的0.2%计。即：保险费=房屋建安造价0.2%；以上年运营费用=维修费+管理费+房产税+营业税及附加+保险费。（3）年净收入=年有效毛收入+押金利息收入-年运营费用。2、报酬率：采用安全利率加风险调整值法进行测算。以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率；风险调整值依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的综合分析确定。即：报酬率=安全利率3.0%+风险调整值1.0%=4.0%。3、可获收益年限：根据规范,建筑物经济耐用年