2014杭州房贷政策问题汇总.docx

2014杭州房贷政策问题汇总来源：365地产家居网2014-09-01 摘要：杭州二手房购房如何贷款？贷款时需要注意哪些事项是很多杭州二手房买房人关心的问题。杭州二手房贷款需要了解的内容包含杭州购房贷款的条件、杭州商业贷款买房首付和利率、杭州公积金贷款买房首付和利率、杭州公积金与商业组合贷款首付和利率、杭州购房贷款最新利率等。365二手房网.杭州二手房购房如何贷款？贷款时需要注意哪些事项是很多杭州二手房买房人关心的问题。杭州二手房贷款需要了解的内容包含杭州购房贷款的条件、杭州商业贷款买房首付和利率、杭州公积金贷款买房首付和利率、杭州公积金与商业组合贷款首付和利率、杭州购房贷款最新利率等。365二手房网为您详解2014杭州二手房最新贷款攻略。一、杭州房贷政策杭州购房贷款有哪些条件？1.买房人为本地户口，如果为外地户口，在杭州贷款买房需要交满一年社保或者满一年的纳税证明；2.购房人没有被限贷，没有两次以上的贷款记录；3.贷款人信用要好，个人信用报告没有问题，没有进银行的黑名单。详见杭州房贷政策杭州购房贷款有哪些条件？二、杭州房贷政策外地人能在杭州贷款买房吗？首先在杭州没有房子；此外，在杭州贷款买房需要有满一年的社保缴费凭证或者满一年的纳税证明。这里的纳税证明，是相对于没有社保缴费凭证的外地人来说的，比如个体户或者公司法人。详见杭州房贷政策外地人能在杭州贷款买房吗？三、杭州房贷政策如何查询个人信用报告？从3月29日起，凡持有33开头身份证的浙江居民个人，均可登录中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台查询本人信用报告，要查询首先要通过数字证书验证方式或私密性问题验证方式才能注册成为查询用户，网址为。详见杭州房贷政策如何查询个人信用报告？四、杭州房贷政策社保证明和纳税证明在哪里开？社保证明:一、参保人员通过以下两种途径申请1、提供本人有效身份证件至参保所在地社保经办机构申请。委托他人办理的，应同时提供委托人及被委托人的有效身份证件。2、凭杭州市社会保障卡（市民卡）、二代居民身份证或经认证的网上办事用户名，通过社会保险自助服务一体机打印参保证明，可要求社会保险经办机构加盖社会保险业务用章。二、参保单位提供单位介绍信及申办人有效身份证件至参保所在地社保经办机构申请。地址：杭州市人力资源和社会保障局地址：杭州市天目山路135号玉泉大厦邮编：310007电话：12333纳税证明：持身份证及复印件和税务登记证到杭州市财税大楼办理，填写纳税（费）证明开具申请表，审核通过后出具纳税证明，加盖主管税务机关前台业务专用章。地址：杭州市中河中路152号杭州市财税大楼邮编：310009总机见杭州房贷政策社保证明和纳税证明在哪里开？五、南京房贷政策有两次房贷记录还能贷款买房吗？杭州商业贷款和公积金贷款目前都是遵循认房又认贷的原则，公积金中心会在户口所在地，公积金缴纳地和房产所在地三处查册。如果有两次贷款的记录，再次购房，可以一次性付款，但不可以贷款。即使之前贷款已经全部还清，或者之前按揭的房产已经出售，只要央行个人征信系统查询到贷款记录存在，再次购房，依旧会被认定为第三套房，目前国家对第三套房暂无贷款政策。详见杭州房贷政策有两次房贷记录还能贷款买房吗？六、杭州房贷政策首套房和二套房如何界定？首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位，这个家庭概念是以夫妻加上未成年子女，成年单身个人也可算为一个家庭。目前对首套二套限购的政策只针对居住性房产，也就是住宅，其他性质的房产不在限购范围内，例如商业用房办公用房或底商等等。如果是在杭州申请公积金贷款买房，公积金中心会在您的户口所在地、公积金缴存地和房产所在地三处进行查册，并根据央行的个人征信系统查询你个人名下所有购房按揭记录，按照认房又认贷的原则来认定首套房和二套房，只要之前购房有过贷款，不管贷款是还清了，或者房产已经卖掉，再次买房，依旧会被认定为是二套房。如果是全款买的房子，后来卖掉，房屋登记系统查不到房产，再次购房则会认定为首套房。银行目前也是按照认房又认贷的原则来界定。详见杭州房贷政策首套房和二套房如何界定？七、杭州房贷政策二套房可以申请公积金贷款吗？1、符合贷款基本条件，且职工家庭（借款人、配偶）未使用公积金贷款或公积金贷款已还清。2、对购买第二套改善型住房的职工，现有住房建筑面积在140平方米以下，或按同一户籍家庭成员计算，人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年度平均住房面积水平的（注：2013年度杭州市人均住房建筑面积为34.68平方米），可以申请第二套住房公积金贷款。3、贷款首付款比例为不低于总房价的60%，贷款利率按国家规定的二套房住房公积金贷款利率执行。详见杭州房贷政策二套房可以申请公积金贷款吗？八、杭州房贷政策买八十年代的房子能申请贷款吗？买八十年代的房子能申请商业贷款吗？许多银行在办理商业贷款时，对所购二手房的房龄是有要求的，基本上都要求房龄在20年以内，八十年代的房子，基本上房龄都超过20年，只有少数银行才能予以办理商业贷款，例如中国邮政储蓄银行。买八十年代的房子能申请公积金贷款吗？杭州公积金贷款中心对于房龄没有要求，但是很多委贷银行不会接受超过20年房龄的贷款。目前八十年代的房子申请贷款的情况较少，公积金中心按照具体情况审核，比如如果是非成套住宅不可以申请公积金贷款；如果房产证上显示是成套住宅或一般住宅都还可以办公积金贷款，再如萧山地区，如果是学区房也是可以申请公积金贷款的。详见杭州房贷政策买八十年代的房子能申请贷款吗？九、杭州房贷政策如何购买贷款还未还清的房源？针对贷款未还清的二手房，如果是通过中介进行交易，重点就在于如何签好三方协议。所谓三方协议，就是房屋买方，卖方和中介三方在经过平等协商之后签订的就房屋交易有关事项达成的具有法律效力的约束三方行为的协议。在三方协议中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。在具体操作中，有两种方式可以使得贷款未还清的二手房顺利上市交易：1.卖方在过户前，自己先将银行贷款还清。2.买方提前支付首付款给卖方去结清贷款后过户。在这种情况下，需要向资金监管中心申请首付款不监管。3.如果卖方用首付款还是无法还清贷款的，中介可以帮忙找垫资，或者大的中介公司自己垫资，利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，但垫资有一定的风险，要谨慎选择。详见杭州房贷政策如何购买贷款还未还清的房源？十、杭州房贷政策外地公积金能在杭州申请公积金贷款吗？在杭州地区缴存住房公积金的职工，无论是外地户口还是杭州本地户口，在外地购房后都可以申请提取公积金。而对于异地贷款，杭州公积金目前暂不支持在杭州工作并每月缴纳住房公积金的外地人口，他们在外地购买了房产后可通过自己的单位申请办理公积金提取业务，且与购买本地住房的市民享受同样的待遇。异地购房市民提取个人账户中的公积金后，只要符合相关规定，还可在杭州购房时申请公积金贷款。杭州本地户口居民，如果在外地购买房屋，只要符合条件，也可以提取公积金用于还贷。如果公积金缴纳职工的直系亲属在外地购房，只要符合相关规定，也可以申请提取公积金。详见杭州房贷政策外地公积金能在杭州申请公积金贷款吗？十一、杭州房贷政策贷款买房后如何办理提前还贷？1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。详见杭州房贷政策贷款买房后如何办理提前还贷？十二、杭州房贷政策提前还贷后如何办理房产抵押注销？1、双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具借款清结证明，卖方收回房地产其他权利证明。2、双方持借款清结证明到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。3、如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。在这里提醒购房者，办理提前还贷的过程涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。详见杭州房贷政策提前还贷后如何办理房产抵押注销十三、杭州房贷政策杭州房贷有限额吗？最高可以贷多少？杭州房贷限额和最高可贷多少主要与借款人年龄以及所购房产的年龄有关。借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款人年龄+贷款年限不超过65年，就是银行能够为其办理的贷款期限。所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的年龄将决定其房贷年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90以上最高可贷7成，贷款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般最高房贷年限可达10至15年，最高贷款额度可到7成。详见杭州房贷政策杭州房贷有限额吗？最高可以贷多少？十四、杭州房贷政策杭州房贷年限是多少？如何计算？公积金贷款年限：贷款期限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄延后5年（男性65周岁，女性60周岁）。其中，二手房贷款年限加房龄不大于40年。组合贷款年限：组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，同时所规定的最长贷款期限均不超过法定退休年龄(即男性60、女性55岁)。商品房最长贷款期限为三十年;私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为二十年。二手房贷款年限：1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过40年。2、二手房的房龄不能超过15年。3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限。4、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。值得注意的是，上述关于贷款期限的四点规定，必须同时符合。也即是说，最长的贷款期限必须同时满足上述四个条件。详见杭州房贷政策杭州房贷年限是多少？如何计算？十五、杭州房贷政策等额本金和等额本息贷款有何区别？什么是等额本息还款法?等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。什么是等额本金还款法?等额本金还款法是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但随时间推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。详见杭州房贷政策等额本金和等额本息贷款有何区别？十六、杭州房贷政策如何办理代扣公积金逐月还贷？1、住房公积金账户余额在百元以上方可转账；2、转账金额不超过借款人上月实际还本付息额，且转账后账户余额至少为1元；3、申请人同时缴存住房公积金补贴的，按先住房公积金、后住房公积金补贴的顺序核定转账金额，合计不超过借款人上月实际还本付息额；4、购房人及其直系亲属办妥还贷转账的，转账金额按登记先后顺序生成，同时各类性质资金的合计转账金额不超过