物业工程管理.ppt

物业设备管理基础 西北区域工程部 目录一 物业设备管理基础概述 意义及目标二 物业设备管理的内容三 物业设备管理制度四 物业设备管理的要求及标准 一 物业设备管理基础概述 意义及目标1 物业设备管理的意义和目标2 物业设备管理的意义3 物业设备管理的目标 1 物业设备管理的意义和目标 物业设备概述 什么是物业设备设施呢 物业设备既包括室内设备 也包括物业红线内的室外设备与设施系统 具体主要有给排水 供电 供暖 消防 通风 电梯 空调 燃气供应以及通信网络等设备 这些设备构成了物业设备的主体 是物业全方位管理与服务的有机组成部分 注 作为现代物业 无论是住宅 商业 还是写字楼 工业厂房或其他不同的物业类型 物业设备是其不可缺少的重要组成部分 是为了满足人们生活的基本需求 同时还是人们追求生活更舒适 更安全的物质保证 只有这些设备 设施正常运作 物业的功能和作用才能够得以实现 2 物业设备管理的意义物业设施设备管理有以下几个方面的意义 物业设备管理在为人们提供良好的工作 学习及生活环境中 起到基础性管理的作用 并提供了有力保障 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能 促进物业与设备现代化 规范化的强有力手段 物业设备管理是提高现有设备 设施性能与完好率 延长设备使用寿命 节约资金投入 保障设备安全运行的保证 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要 对文明卫生 环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设 3 物业设备管理的目标用好 管好 维护检修好 改造好现有设备 提高设备的利用率及完好率 是物业设备管理的根本目标 衡量物业设备管理质量的两个指标 A 设备有效利用率 设备利用率是指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比 是指设备的使用效率 是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标 B 设备的完好率 设备完好率能够体现 评估 出一个企业的管理水平 设备完好率高的企业或车间说明平时的维护和保养到位 是设备管理的基本依据 所谓完好设备一般标准是 a 设备性能良好 如机械加工设备的精度达到工艺要求 b 设备运转正常 如零部件磨损 腐蚀程度不超过技术规定标准 润滑系统正常 设备运转无超温 超压现象 C 原料 燃料 油料等消耗正常 没有油 水 汽 电的泄漏现象 对于各种不同类型的设备 还要规定具体标准 例如传动系统的变速要齐全 滑动部分要灵敏 油路系统要畅通等 公式中的设备总台数包括在用 停用 封存的设备 在计算设备完好率时 除按全部设备计算外 还应分别计算各类设备的完好率 物业设备是否完好的标准为 a 零部件完整齐全b 设备运转正常c 设备技术资料及运转记录齐全d 设备整洁 无跑 冒 滴 漏现象e 防冻 保温 防腐等措施完整有效 二 物业设备管理的内容1 物业设备基础资料的管理2 物业设备运行管理3 物业设备维修管理4 物业设备更新改造管理5 备品配件管理6 固定资产 设备 管理和工程资料的管理等7 工程资料的管理8 物业设备管理的机构和职责 1 物业设备基础资料的管理注 主要包括设备原始档案 设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策 法规 条例 规程 标准等强制性文件 1 设备原始档案设备原始档案包括 设备清单或装箱单 设备发票 产品质量合格证明书 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工 水压试验 调试 验收报告 2 设备技术资料设备技术资料包括 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料 3 政府职能部门颁发的有关政策 法规 条例 规程 标准等强制性文件 2 物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分 2 1物业设备技术运行管理应取得两个方面的成果 一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点 制定科学 严密且切实可行的操作规程 根据设备运行周期 对操作人员进行专业的培训教育 作业指导书 安全操作规程 必须严格要求持证上岗 加强维护保养工作 设备中的仪表 如压力表 安全阀等 安全附件必须定期校验 确保灵敏可靠 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理 而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上 做深入 透彻 准确的分析 对事故的处理要严格执行 三不放过 原则 即事故原因未查清不放过 对事故责任者未处理不放过 事故后没有采取改善措施不放过 二是从设备的购置到运行 维修与更新改造中 寻求以最少的投入得到最大的经济效益 2 2物业设备的经济运行管理 可从以下几个方面进行 2 2 1初期投资费用管理在购置设备时 应综合考虑以下因素 设备的技术性能参数必须满足使用要求 并注意考虑到发展的需要 设备的安全可靠程度 操作难易程度及对工作环境的要求 设备的价格及运行时能源的耗用情况 设备的寿命 设备的外形尺寸 重量 连接和安装方式 噪声和震动 注意采用新技术 新工艺 新材料及新型设备 2 2 2运行成本管理 能源消耗的经济核算 操作人员的配置 维修费用的管理 3 物业设维护保养 设备在使用过程中会发生污染 松动 泄漏 堵塞 磨损 震动 发热 压力异常等各种故障 影响设备正常使用 严重时会酿成设备事故 3 1维护保养方式 主要是 清洁 紧固 润滑 调整 防腐 防冻及外观表面检查 对长时期运行的设备要巡视检查 定期切换 轮流使用 进行强制保养 3 2维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查 在班中按操作规程操作设备 定时巡视记录各运行参数 随时注意运行中有无异声 震动 异味 超载等现象 在班后对设备做好清洁工作 定期维护保养工作是以操作人员为主 检修人员协助进行的 它是有计划地将设备停止运行 进行维护保养 设备定期保养内容 彻底内外清扫 擦洗 疏通 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况 调整配合间隙 检查安全装置 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞 清洗油箱 检查油位指示器 换油 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常 3 3三级保养制 3 3 1三级维护保养的内容 a 日常维护保养 班前班后由操作工人认真检查设备 擦拭各个部位和加注润滑油 使设备经常保持整齐 清洁 润滑 安全 及时消除各种泄漏现象 班中设备发生故障 应及时排除 并认真做好交班记录 b 一级维护保养 以操作工人为主 维修工人辅导 按计划对设备进行局部拆卸和检查 清洗零件 疏通管路 更换磨损的零件 调整设备各部位的配合间隙 紧固设备各个部件 c 二级维护保养 列入设备的检修计划 以维修工人为主 操作工人配合对设备进行部分解体检查和修理 更换或修磨零件 清洗 换油 检查修理电气部分 3 3 2 三级维护保养制 必须使操作工人对设备做到 三好 四会 四项要求 并遵守 五项纪律 三好 管好 用好 修好 四会 会使用 会保养 会检查 会排除故障 四项要求 整齐 清洁 润滑 安全 五项纪律 培训上岗 遵守安全操作规程 保持设备清洁 并按规定加油润滑 遵守设备交接班规定 管理好使用工具 3 3设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查 设备点检时可以停机检查 也可以随机检查 设备的点检包括日常点检及计划点检 设备的点检包括日常点检及计划点检 3 3 1设备的日常点检由操作人员随机检查 日常点检内容主要包括 运行状况及参数 安全保护装置 易磨损的零部件 易污染堵塞 需经常清洗更换的部件 在运行中经常要求调整的部位 在运行中经常出现不正常现象的部位 3 3 2设备的计划点检一般以专业维修人员为主 操作人员协助进行 计划点检内容主要有 记录设备的磨损情况 发现其他异常情况 更换零部件 确定修理的部位 部件及修理时间 安排检修计划 3 4物业设备的计划检修a 对在用设备 根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期 以检修间隔期为基础 编制检修计划 对设备进行预防性修理 这就是计划检修 b 实行计划检修 可以在设备发生故障之前就对它进行修理 使设备一直处于完好能用状态 计划检修工作一般分为小修 中修 大修和系统大修4种 3 4 1计划检修和维护保养的关系设备管理应建立 维护保养为主 计划检修为辅 的原则 4 物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是 只要通过技术改造能达到同样的目的的 一般就不采用设备更新的方式 5 备品配件的管理a 运转类的零部件将要磨损 老化 从而降低了设备的技术性能 b 用新的零部件更换已磨损老化的零部件 在检修之前就把新的零部件准备好 这就是备品配件管理的基本原则 c 备品配件管理工作的目的是 既要科学地组织备件储备 及时满足设备维修的需要 又要将储备的数量压缩到最低的限度 降低备件的储备费用 加快资金周转 6 固定资产 设备 管理固定资产是指使用年限在一年以上 单位价值在规定标准以上 并在使用过程中保持原有物质形态的资产 包括房屋及建筑物 机器设备 运输设备 工具等 不属于生产经营主要设备的物品 单位价值在2000元以上 并且使用期限超过两年的 也应当作为固定资产管理 管理固定资产应考虑的几个问题 固定资产 设备 的利用程度 利用率和生产率两个指标设备折旧 参考同类 根据设备情况以及技术进步程度设备的报废 6 1固定资产的管理要求 1 保证其完整无缺 2 提高其完整度和利用效果 3 正确核定其需用量4 正确计算其折旧额 计划性地计提折旧 5 进行其投资预测 7 工程资料的管理资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录竣工验收资料设备管理资料二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法 文件档案管理和电脑管理两大类 工程资料管理的要求 归档 要求和时间保管 严格做到 七防 防火 盗 高温 潮 虫 尘及有害气体 每年年底一次特别清理 8 物业设备管理的机构和职责8 1机构设置 符合需要 责任明确 精简高效 8 2物业设备管理人员岗位职责工程部主管是对物业设备进管理 操作 保养 维修 保证设备正常运行的总负责人 各专业技术主管 工程师或技术员 负责所管辖的维修班组的技术 管理工作 并负责编制所分管的机电设备的保养 维修计划 操作规程及有关资料 协助部门经理完成上级主管部门布置的工作 维修人员 技术工人 负责完成主管安排的各项维修工作 保管员负责对设备配件及工具进行保管 对进出库物品进行登记并定期盘点 资料统计员负责对设备相关资料进行归档保管 并对相应的质量记录进行定期归档保管 三 物业设备管理制度 一 生产技术规程方面的制度 二 管理工作方面的制度 三 责任方面的制度 现代物业管理都是专业化管理 最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度 物业管理的规章制度有下列三大类 一 生产技术规程方面的制度物业设备接管验收制度物业设备的安全操作规程物业设备的保养维修规程 二 管理工作方面的制度1 物业设备预防性计划维修保养制度2 设备运行管理制度 包括巡视抄表制度 安全运行制度 经济运行制度 文明运行制度等 3 工具领用保管制度 三 责任方面的制度各专业 技术工种及管理岗位责任制度值班制度交接班制度报告记录制度从而实行专业化 制度化的物业设备管理 四 物业设备管理的要求及标准一 设备管理体制二 设备技术与经济管理 四 物业设备管理的要求及标准一 设备管理体制1 企业负责人管理职责2 设备管理部门及其人员配备3 健全必要的管理制度4 技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求 二 设备技术与经济管理1 设备前期管理2 设备技术管理3 设备经济管理4 设备使用与维护管理5 特种设备管理6 设备管理现代化7 技术档案管理8 设备技术台账管理 1 设备前期管理设备前期管理是指从设备需求提出直至设备采购 安装调试 验收投入使用的管理 它包含设备需求策划 设备采购评审 设备招标 签订技术协议和合同 设备到厂检验 设备安装 设备调试 设备终验收 设备移交等过程 2 设备技术管理1 职责范围1 工程技术部负责制定并完善本制度督促 检查 评比 考核本制度的执行情况 2 设备标准1 设备标准包括技术标准和管理标准 设备的设计 制造 安装 使用 维护 检修和报废等环节 应认真贯彻执行国家标准和专业标准 没有国家标准和专业标准的公司都应制定公司标准 2 设备技术标准 应根据设备用 管 修 造的需要制定出设备操作规程 设备维护检修规程 设备制造工艺规程以及相应的安全技术规程等 设备管理标准 应根据设备管理工作内容制定工作程序 并根据各级责任制 制定相应的工作标准 3 设备经济管理设备经济管理的内容 1 设备的前期管理方法 重在提高设备投资决策的科学性 2 研究应用设备周期费用的理论和方法 提高和延长设备的经济寿命 3 开展成本分析 降低维修费用 4 制定设备管理与维修定额标准 5 加强全面经济核算 提高设备的综合效率 6 做好设备节能降耗工作 4 设备使用与维护管理 设备设施检修 维护 保养管理的目的是为了加强设备的管理 安全合理有效的发挥设备的功效 做到正确使用 精心维护 使设备经常处于良好的工作状态 以保证设备的安全稳定运转 操作人员 1 培训后上岗 严格按操作规程进行设备的运行 2 设备执行 定人定机 的专机负责制 认真填写运行记录 3 认真做好设备润滑 维护保养工作 4 严格执行交接班制度 5 保持设备整洁 及时消除设备的跑冒滴漏等现象 5 特种设备管理 5 1特种设备管理制度 5 2特种设备操作规程 6 设备管理现代化 采用计算机辅助管理 采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式 设备制维修和改造中采用新材料 新工艺 新技术 逐步实行全员化 社会化 规范化的方向努力 7 技术档案管理工程技术部要有公司管重要设备的技术档案设备技术档案内容包括 a目录b安装使用说明书 设备制造合格证及压力容器质量证明书 设备调试记录等c设备履历卡片 内容包括 设备编号 名称 主要规格 安装地点 投产日期 附属设备的名称与规格 操作运行条件 设备变动记录等 d设备结构及易损件图纸e设备运行累计时间f历年设备缺陷及事故情况记录g设备检修 试验与技术鉴定记录h设备评级记录i设备润滑记录 8 设备