工程管理专业-房-地-产-估-价-报-告.doc

房 地 产 估 价 报 告项目名称：北京#公司房地产价格评估委托单位：#估价单位：北京#房地产评估中心估价人员：# #估价日期：2012年1月13日至2012年1月13日报告编号fg200#15DY8目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告六、附件第一部分 致委托方函尊敬#：受您的委托，我中心对您所有的位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号现时市场价值进行了客观、公正的评估。该房地产建筑面积为45.67平方米，分摊土地面积为24.04平方米，土地产权为出让，土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2062年8月29日，估价对象于估价期日2012年1月10日的市场价格为人民币：95.59万元，大写金额：人民币玖拾伍万伍仟玖佰元整。其中，土地使用权价格为：11.88万元，大写金额：人民币壹拾壹万捌仟捌佰元整。房产价格为房产部分的价格为：83.71万元，大写金额：人民币捌拾叁万柒仟壹佰元整。上述土地和房产的价格只是为了完成房地产抵押登记出具的价格，只能在同一经济行为中使用，不代表估价对象土地和房产在分离使用情况下的价格。评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告及估价技术报告。北京*房地产评估中心2012年1月13日第二部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，写作本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.其他需要声明的事项（1）本报告估价时点为2012年1月10日，自估价报告提交之日2012年1月13日起有效期为壹年。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告评估结果为充分考虑估价对象具体情况和同类型、同区位房地产的市场行情而得的估价对象的市场价格，并且仅用于为委托方核实估价对象的实际房地产价格，进行抵押贷款提供客观、公正、科学、合理的房地产市场价格参考。 二、估价师签名 姓 名 签名 # # 第三部分 估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的国有土地使用证京市朝其国用（2002出）字第232#号，土地使用权人为#，估价对象分摊土地使用权面积为24.04平方米，土地证载用途为居住用地，实际用途为普通居民住宅。土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2062年8月29日，自估价期日，估价对象土地剩余使用年期为45.63年。二、垂杨柳小区7号楼1单元13号朝阳区广和东里，小区总建筑面积400平方米，根据委托方产权证的分摊土地面积、建筑面积测算，小区容积率为1.9。根据委托方提供的房屋所有权证京房权证市朝其字第2320007号，估价对象位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号。房屋所有权人为#。建筑面积为45.67平方米，建筑结构为砖混。三、估价对象产权状况根据委托方提供的土地证和房产证，估价对象为委托方自己居住使用，估价对象没有其他关于抵押、担保等方面的资料，在本次评估中，我们不考虑抵押权对评估值的影响，假设估价对象均没有设定抵押权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。产权资料由委托方提供，并对其真实、合法、完整性负责。估价对象，购买日期为1992年8月29日，产权为65年，截止日期为2057年8月29日。四、在估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。五、本次估价中估价师是采用公开市场价格标准，未来市场变化风险、短期变现和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响，在此我们不予考虑。六、我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行，如因这些资料的真实或估价对象未来利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。七、本报告评估结果仅为委估方核实估价对象的实际房地产价格，进行抵押贷款提供客观、公正、科学、合理的房地产市场价格参考，不适用于其它任何目的，否则，本评估报告无效。八、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。九、本次估价结果自估价报告提交之日起有效期为壹年。第四部分 估价结果报告一、委托方委托单位：北京#公司单位地址：北京市西城区展览馆路1号联 系 人：#联系电话：010-6832xxxx二、受托方单位名称：#单位地址：朝阳区广和东里垂杨柳小区联 系 人：#联系电话：010-6776xxxx三、估价对象1.估价对象基本状况根据委托方提供的国有土地使用证京市朝其国用（2002出）字第2320#号，土地使用权人为#，估价对象分摊土地使用权面积为24.04平方米，土地证载用途为居住用地，实际用途为普通居民住宅。土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2057年8月29日，自估价期日，剩余土地使用年期为45.63年。根据委托方提供的房屋所有权证京房权证市朝其字第2320007号，估价对象位于北京市朝阳区朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号，为单个住户。房屋所有权人为#。总建筑面积为69.71平方米，建筑结构为砖混。垂杨柳小区7号楼1单元13号位于朝阳区广和东里，总建筑面积69.71平方米，其中建筑面积45.67平方米，土地公摊面积24.04平方米。根据委托方产权证的分摊土地面积、建筑面积测算，容积率为1.9。2.估价对象的产权状况根据委托方提供的土地证和房产证，估价对象为委托方自己居住使用，估价对象没有其他关于抵押、担保等方面的资料，在本次评估中，我们不考虑抵押权对评估值的影响，假设估价对象均没有设定抵押权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。产权资料由委托方提供，并对其真实、合法、完整性负责。估价对象，购买日期为1992年8月29日，产权为65年，截止日期为2057年8月29日。3.估价对象区位及周围环境状况垂杨柳小区7号楼1单元13号是普通居民住宅，坐落于朝阳区广和东里，地段优越。小区总建筑面积400平方米，物业配套齐全，区内有银行、邮局等公用设施，公共设施条件优越。周围商业办公齐全，有富力城商厦繁华程度较好。交通便利，邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通条件好。4.建筑物结构及装修情况估价对象为朝阳区广和东里垂杨柳小区5层的一户住宅，为砖混结构。7号楼外部装修为砖结构不抹灰墙面，楼道设声控照明系统。5.基础设施状况供电：实行双回路供电。现有市政供电设施能够保证区域内用电需要，供电保证率100%。供水：与市政水厂管网并网，共有两路供水，现有市政供水设施能够保证区域内用水需要，供水保证率100%。排水：雨污水管线与市政雨污水管网相连，实行雨污分流。现有市政排水设施能够满足区域内排水需要，排水保证率100%。通讯：现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求，保证率为100%。供暖：采用集中供暖和各户独立空调系统，现有供暖设施能够满足区域内供暖要求，保证率为100%。供气：市政干管接到宗地外，接自市政供气管网，现有供气设施能够满足区域内供气要求，保证率为100%通路：邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通快捷便利。四、估价目的本次估价的目的是核实房地产现值。 五、估价时点2012年1月10日六、价值定义此次评估的价值为建筑物和土地使用权的整体价值。其中，建筑物价值是指位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号，45.67平方米建筑面积的现状建筑物于2012年1月10日的市场价值；土地使用权价值是指估价对象的现状建筑物分摊土地面积24.04平方米用地，在开发程度为已居住，估价时点为2012年1月10日，居民住宅用途，45.63年期出让土地使用权市场价值。七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）北京市基准地价（4）城镇土地估价规程（试行）2.委托方提供的有关资料（详见附件）3.本中心掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的综合分析原则、最有效利用原则、替代原则、供需原则、多种方法相结合的原则、期日原则等，对估价对象进行客观、公正、科学、合理的价格评估。 九、估价方法根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，针对估价对象的用途为办公用途和房地产市场的运行规律，本次估价采用收益还原法和市场比较法对估价对象进行评估。收益还原法是运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。本次估价对象的现状用途为普通居民住宅，是有投资收益的房地产，其收益来自未来房屋出租，并且可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益还原法进行估价。估价对象周边类似物业较多，市场交易资料较多，因此可以采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时，依据替代原理，将估价对象与条件和使用价格相同或相似的若干房地产交易实例相比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面修正，得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。其基本计算公式如下：估价对象比准地价可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。 十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，采用收益还原法、市场比较法，我们确定估价对象在估价时点2012年1月10日的市场价格为：95.59万元，大写金额：人民币玖拾伍万伍仟玖佰元整。其中，土地使用权价格为：11.88万元，大写金额：人民币壹拾壹万捌仟捌佰元整。房产价格为房产部分的价格为：83.71万元，大写金额：人民币捌拾叁万柒仟壹佰元整。十一、估价人员*（注册房地产估价师、注册土地估价师）*（注册房地产估价师、注册土地估价师）十二、估价作业日期2012年1月10日至2012年1月13日十三、估价报告应用有效期本估价报告应用有效期为自估价报告提交之日起有效期为壹第五部分 房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件垂杨柳小区7号楼1单元13号位于北京市朝阳区朝阳区广和东里，四周交通十分发达，邻近东三环中路，劲松路，有多路公交线路，地铁10号线。乘公交车30分钟到火车站，40分钟到城中心。四周道路畅通，十分方便。该地区目前道路网络密度较高，与市区主要交通干道连通性好。2.土地面积及建筑面积根据委托方提供的产权资料，估价对象建筑面积为45.63平方米，分摊土地面积为24.04平方米。3.建筑物结构及装修情况估价对象为朝阳区广和东里垂杨柳小区5层的一户住宅，为砖混结构。7号楼外部装修为砖结构不抹灰墙面，楼道设声控照明系统。 4.基础设施状况5.基础设施状况供电：实行双回路供电。现有市政供电设施能够保证区域内用电需要，供电保证率100%。供水：与市政水厂管网并网，共有两路供水，现有市政供水设施能够保证区域内用水需要，供水保证率100%。排水：雨污水管线与市政雨污水管网相连，实行雨污分流。现有市政排水设施能够满足区域内排水需要，排水保证率100%。通讯：现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求，保证率为100%。供暖：采用集中供暖和各户独立空调系统，现有供暖设施能够满足区域内供暖要求，保证率为100%。供气：市政干管接到宗地外，接自市政供气管网，现有供气设施能够满足区域内供气要求，保证率为100%通路：邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通快捷便利。二、区域因素分析垂杨柳小区7号楼1单元13号位于朝阳区广和东里，东临劲松路，南临光明桥，西临广渠门外大街、北京工业大学附属中学，凯康国际酒店，北临京客隆超市，宇飞牛肉面饭店，邮局等。垂杨柳小区7号楼1单元13号位于东三环中路，向北延伸有富力城，区域交通便利、位置优势较为明显，周围商业办公齐全。该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越。三、市场背景分析（一）宏观经济形势一季度，北京地区生产总值增长8.6%，全社会固定资产投资增长20.1%，社会消费品零售额增长11.9%，地方财政一般预算收入增长36.7%，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均现金收入分别增长10%和11.6%，规模以上工业企业利润同比增长27.4%、限额以上服务业企业利润增长38.9%，城镇登记失业率保持在1.5%的低位。在经济平稳较快发展的同时，调结构、转方式取得积极成效。一季度全社会固定资产投资完成812.3亿元，增长20.1%，其中民间投资增长20.9%，占全社会投资的63.3%，同比提高0.4个百分点；工业投资增长1.5倍，占全社会投资的16.5%，比重同比提高8.7个百分点；房地产投资占全社会投资的比重为51.2%，同比下降2.9个百分点，其中政策性住房投资增长2.2倍，占全社会投资的10.6%，比重提高6.7个百分点；除政策性住房外的商品住宅投资占全社会投资的20.5%，占比下降5.7个百分点，商务楼宇投资增长19.7%，占10.8%，与上年同期持平。投向实体领域的投资明显增多，费用形式的投资由47.5%降为41.5%，建安投资比重达40.2%，基本恢复到正常水平。一季度，全市社会消费品零售额实现增长11.9%，高于年初目标1.9个百分点。电子商务持续升温，全市网上销售额接近480亿元，同比增长60%以上；具有保值增值功能的消费领域以及新兴时尚消费增长较快，金银珠宝零售额增长86.9%，通讯器材增长43.9%，文化办公用品类增长31.3%，服务性消费不断增加，扣除汽车类商品后，社会消费品零售额增长23.7%。汽车销售9.3万辆，同比下降 67.1%，其中新车6.1万辆，下降65.5%；旧车3.2万辆，下降69.8%，机动车过快增长势头得到遏制。北部和南部产业发展带快速发展，中关村海淀园和昌平园技工贸总收入分别增长26.3%、47.1%，南部新区工业总产值增长15%以上。第一批市级重点实验室和工程研究中心完成认定。知识产权质押融资取得实效，已有60余家企业获得贷款7.8亿元。一季度，全市实现技术成交额751亿元，增长92.7%，轨道交通、电子信息、核应用技术输出力度明显加大。本市相继发布了加强本市房地产市场调控工作的通知和本市“稳中有降”的2011年度新建普通商品住房价格控制目标，住房市场交易量明显下降，价格有所松动。数据显示，3月份本市新建商品住房价格指数环比持平，同比上涨4.9%，涨幅已明显回落，同时第二套购房占比和非京籍居民购房占比明显降低，投资投机性购房得到抑制。另一方面，保障性住房建设和配售工作力度加大，保障性住房用地供应占住宅供地的52%，廉租房及公租房用地是去年的6倍，6万套公共租赁房按计划开工建设，亦庄公租房开始配租。 一季度，全市居民消费价格指数受国际国内市场环境变化等因素影响，累计同比上涨5.2%。本市发布了切实稳定价格水平保障群众基本生活有关工作通知、统筹推进本市“菜篮子”系统工程建设保障市场供应和价格基本稳定的意见等，努力稳定价格水平。通过加强生产、保障流通、稳定市场多措并举，生活必需品市场供应充足，运行总体稳定。“农超对接”、“农餐对接”、“场店对接”等措施加快实施，蔬菜、鸡蛋平均价格3月环比分别回落7.3%和13%。食盐市场波动得到有效处置。一季度全市城镇新增就业8.77万人，实现失业人员再就业4.48万人，帮扶2.55万名就业困难人员实现就业，0.91万农村劳动力实现转移就业。城镇登记失业率保持在1.5%的较低水平。社会保险覆盖面进一步扩展，截至3月，基本养老保险、基本医疗、失业、工伤、生育保险参保人数同比分别增长10.2%、12.9%、14.1%、8.8%、7.2%。实施出台了企业退休人员和城乡居民基本养老金、失业保险金、最低工资标准等一揽子待遇提高措施。一季度城镇居民人均可支配收入、农村居民人均现金收入分别增长10%和11.6%。财政用于民生的支出快速增长，其中教育支出增长77.9%，社保和就业支出增长30.1%，医疗卫生支出增长44.9%。实施出台了一揽子待遇提高措施，与物价上涨联动的低保救助机制进一步健全，城乡困难群众生活得到保障。医药卫生体制改革扎实推进，多项惠民措施加紧落实。 综上所述，一季度全市经济社会发展实现良好开局,但价格总水平上涨过快，住宅房市调控和消费替代还需要一个过程，全年稳增长、防通胀、调结构、转方式仍然面临较大压力。（二）房地产相关政策简况新“国八条”及部分城市地方细则出台后，尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方式，悄悄降价。在“京15条”的高压下，近日，北京部分楼盘新推房源价格出现松动，有新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米。同时，北京住宅总成交量较春节前大幅度下跌。自2011年1月26日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策后，“限购令”成为全国房地产市场的关健词，连日来，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出房地产市场限购政策，上周住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周，成交量跌幅超过五成；杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%；上海是7个重点城市中最早颁布限购政策（2月1日颁布）的城市，颁布后三周的成交套数明显低于北京、广州地区；深圳出台政策的时间（3月3日颁布）较晚，目前住宅成交套数还没有出现明显下降。而对32个城市近三周的住宅成交数据监控显示，2月14日-2月20日（第一周），全国住宅成交共31189套；2月21日-2月27日（第二周），全国住宅成交共43015套；2月21日-2月27日（第三周），全国住宅成交共21001套。可见，随着各个城市限购政策的陆续出台，第三周即最近一周，住宅成交出现明显下滑，环比第二周下降了51.18%。7月开始，北京住宅市场将推行房屋使用说明书制度，所有竣工交付的住宅项目，在业主收房入住时，开发商都要提供一份详细的“房屋使用说明书”，详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。二手房交易时，房屋的使用说明书也要一并移交给买房人。房屋使用说明书的推行，将有利于购房者和租房者得知更多关于房屋的详细信息，更好地保护消费者的知情权，这将有利于购房人和租房人在购房和租房之后的装修、使用和维修等。但是，在二手房和租赁房执行此规定时，将遇到诸多难题。一手市场执行此规定较为方便，由开发商出具即可。在二手房和租赁市场执行时将遇到诸多难题。（三）2011年1-5月份北京市房地产市场运行情况（北京市统计局）1、房地产开发投资完成情况 1-5月，全市完成房地产开发投资915.6亿元，比上年同期增长4.1%（根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据），占全社会固定资产投资比重为51.9%，比1-4月提高1.1个百分点。其中，住宅完成投资541.9亿元，增长23.8%；写字楼完成投资72.1亿元，下降13.2%；商业及服务业等经营性用房完成投资90亿元，下降3.9%。房地产开发投资中，建安工程投资为352.4亿元，同比增长38.1%，占全市房地产开发投资比重为38.5%。2、房地产市场供给情况住宅施工面积为5210万平方米，增长19.5%，增幅比1-4月提高2个百分点；住宅新开工面积为778万平方米，增长26.6%，增幅比1-4月提高8.3个百分点；住宅竣工面积为179万平方米，下降43.2%；写字楼为81.2万平方米，增长27.1%； 3、房地产市场销售情况住宅销售面积为312.3万平方米，下降29.8%；其中住宅销售面积为52.7万平方米，比上月减少14.7万平方米。4、政策性住房建设情况1-5月，全市政策性住房完成投资209.7亿元，比上年同期增长2倍，增幅比1-4月提高12.3个百分点。5月末，全市政策性住房施工面积为2591.5万平方米，比上年同期增长99.1%，增幅比1-4月提高8.8个百分点。新开工面积为398.1万平方米，增长1.9倍，增幅比1-4月提高55.9个百分点。5、房地产开发企业项目资金到位情况1-5月，全市房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1-4月的同比增长2.2%转为下降2.6%。其中，金融贷款为484.2亿元，增长12.9%；自筹资金为622.3亿元，下降5%；定金及预收款为564.1亿元，下降1.5%。（四）2010年第一季度北京商品住宅房地产市场分析据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合对外发布的数据，今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173.9万平方米，同比（较去年同期）下降18.9%。其中，住宅销售面积为132.3万平方米，同比下降21.1%，呈两位数大幅下降。“京十五条”以户籍或连续5年纳税证明作为购房资格的限购政策落地，对北京楼市产生了立竿见影的效果。北京市住宅竣工面积也呈两位数大幅下降。1至2月，北京市商品房竣工面积为200.8万平方米，同比增长2%。其中，住宅竣工面积为79.6万平方米，同比下降34.8%。3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月楼市交易出现了较大幅度下降。北京房地产协会秘书长陈志表示，房价下调是必然趋势，信贷紧缩，准备金上调，都让开发商资金压力陡增，加之限购政策、调控目标的出台，房价走低不可避免。4月的北京商品住宅市场延续了3月的回暖，呈现出“价量齐升”的局面。从数据上看，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为6983套，较3月的5743套继续呈现回升态势，上涨21.59%。其中，期房成交量为6219套，较3月的4853套增长28.15%，而现房全月成交套数略有下跌，为764套，相较于3月的890套大幅下滑14.16%。与此同时，成交均价也呈现出止跌回升的势头，回升至20461元/平方米，环比上涨6.50%。不过，要说市场已回暖未免为时尚早，库存量在连续下跌了几个月后首次出现了增长，可售房屋套数共计97，901套，与3月相比上涨4.67%。其中，可售期房套数为63，348套，未签约现房套数为34，553套。另外，本月的开盘均价出现大幅回落，随着开发企业预期的调整，开盘均价降至22746元/平方米，环比下降13.22%。本月开盘项目共计23个，也比上个月略有增加。尽管4月份的成交量和成交均价都呈现上扬，不过库存量的增加和开盘均价下跌仍反映出当前市场还处于调整期，市场的不确定性因素较多，特别是来自政策方面的压力更大。本月，存款准备金率和利率再次上调，“一房一价”执行细则也浮出水面，无疑凸显出政府对本轮调控的信心和决心。我们认为，在政策压力下，市场仍将长时间处于调整期，无论从成交量还是成交均价都不太可能在短时期恢复以前的高位。5月的北京商品住宅市场保持了稳中有升的态势，不仅成交量小幅放大，成交均价也有所攀升。从数据上看，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为7346套，较4月的6983套继续呈现回升态势，上涨5.20%。其中，期房成交量为6139套，较4月的6219套微降1.29%，而现房全月成交1207套，相较于4月的764套大幅上升57.98%。与此同时，成交均价继续回升，达到21972元/平方米，环比上涨7.38%。另一方面，开盘均价和库存量显示出市场并未企稳回升。数据表示，5月开盘项目均价继续出现回落，随着调控的进一步深入，开盘均价降至22276元/平方米，环比下降2.06%，受调控政策逐步深入，开发商的预期愈发悲观。而库存量也突破了“十万套”大关，其中，可售期房和现房套数分别为66，369套和34,922套，环比分别上涨4.77%和1.07%。尽管5月份成交量和成交均价均出现小幅回升，不过开盘均价的继续下跌仍反映出开发企业的预期并不乐观，特别是库存量突破“十万套”大关，在低成交水平的市场形势下，将成为影响市场走向的重要因素。而CPI和PPI的持续走高，下一阶段仍有可能进一步调整存款准备金率和利率，银行进一步缩紧对开发企业的资金安全也带来巨大考验。因此，下一阶段市场仍将处于调整期，开发企业应当针对市场形势，及时调整项目开发节奏和销售策略，以保证稳健持续性经营。2011年行将过半，京城楼市推盘量明显加大。6月中上旬，全市已有18个住宅项目取证入市，新增期房住宅超过6000套，创年内供应新高。前6月，北京新增期房住宅逐月上升，从1016套增加到6月中上旬的6007套。同时包括现房在内，整个新房住宅成交并未创新高。6月中上旬，新房住宅成交4894套。相对于前5月成交量均高过期房住宅供应量，6月中上旬，新房成交量在年内首次低于同期供应量。 5月份二手房价开始冲高回落，6月份的二手房市场显现出量价齐跌的态势。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，6月（128日）全市二手住宅成交总量为6566套，日均成交仅234套，6月份铁定不足8000套的成交量，将创下29个月来新低。回首2011年上半年，二手房住宅价虽然大幅上涨的态势得到有效遏制，但是二手住宅价格依旧缓慢攀升，并不断刷新历史新高，然而从5月份开始二手房价格开始冲高回落，5月份成为房价的分水岭，6月份二手住宅价格的下跌之势已逐渐形成。（二）微观角度：关于教育因素对住宅价格的影响1、住宅价格是多因素综合作用的结果，在理论上可以把住宅价格分离为住宅建筑因素价格和区位特征因素价格两个部分。对于住宅价格而言，区位特征因素价格是其重点。对北京二手住宅价格影响因素中距市中心的距离仍是最重要的因素之一，二手住宅价格（的自然对数）与距离（的自然对数）间得到相关程度达到70.2%。2、对于拟合北京二手住宅价格的区位特征模型的选择来看，全对数模型显示出较为优良的性质，拟合程度高，解释力强。同时，回归系数反映了各区位特征因素的弹性系数，具有较强的经济决策意义。3、与通常的观念不同，住宅所处位置与大学远近价格的影响较小，而且呈现负相关的关系。住宅所处位置与中学和小学距离远近、教育质量等存在一定的正相关关系，说明人们对基础教育质量较高区域住宅的需求水平较高，存在推高住宅价格的影响。反过来也说明，改善住宅所处区域的基础教育质量能够吸引人们对住宅的要求。（三）中观角度1-3月，受“国八条”、“京十五条”调控政策影响，开发商开始对市场观望，并放慢推盘速度。4月，政府再次调整贷款利率，开发商为争夺限购政策后的住宅市场和尽早使资金回笼，开始加快推盘速度，使单月推盘量达到了1-3月供给量的总和。1月-5月22日，新增供给总量同比下降一半。四、最高最佳使用分析垂杨柳小区7号楼1单元13号位于朝阳区广和东里，临近东三环中路，东临劲松路，南临光明桥，西临广渠门外大街、北京工业大学附属中学，凯康国际酒店，北临京客隆超市，宇飞牛肉面饭店，邮局等，向北延伸有富力城，区域交通便利、位置优势较为明显，周围商业办公齐全。该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越，区域优势明显，是居住和租房的最佳选择。五、估价方法选用（一）评估方法的选择根据估价对象的特点和房地产市场的运行规律，本次估价过程针对住宅用途，采用收益还原法进行评估。收益还原法是运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。本次估价对象的现状用途为办公，是有投资收益的房地产，并且可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益还原法进行估价。估价对象周边类似物业较多，市场交易资料较多，因此可以采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时，依据替代原理，将估价对象与条件和使用价格相同或相似的若干房地产交易实例相比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面修正，得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。其基本计算公式如下：估价对象比准地价可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。（二）评估测算步骤1.运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估测算所需的各种参数。2.根据市场调研和对北京市近年同类型房地产价格的变化趋势分析，结合估价对象的具体情况，确定估价对象的预期年总收益，再根据同类型物业经营的一般情况，确定估价对象经营的年总费用，二者相减即估价对象的年纯收益。最后，根据房地产估价技术参数标准并加以调整，确定估价对象的综合还原利率，确定估价对象的待开发投资额，根据估价对象的剩余有效收益年限，利用科学的计算公式测算估价对象于估价时点的市场价格。六、估价测算过程（一）运用收益还原法求取房地产总价格在对估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。1.测算年总收益本次估价对象的现状用途为住宅，是有投资收益的房地产，其收益来自未来房屋的出租，目前，根据估价人员对同类地区、同类型、同档次的类似物业的市场行情调查如下：周边小区住宅租金和销售价格调查表项目用途位置租金广和东里6楼住宅朝阳东三环路内关，光明桥西北侧1.8元/天平方米广和东里8楼住宅朝阳东三环路内关，光明桥西北侧1.6元/天平方米根据周边同类办公物业的租金水平，我们确定估价对象的租金水平为1.7元/天平方米。收益还原法测算表项目价格（元）费率租金1.7出租率100%天数365总收益620.5物业费6.00供暖费72.00总支出78.00净收益542.50均值6241.45元/平方米1.年总收益租金水平天数出租率2.测算年总费用年总费用的计算按照房地产评估中的惯例，住宅（物业费和供暖费）测算如下：3.年纯收益房地产年纯收益年总收益年总费用4.房地产价格（1）综合还原利率物业的价格为其经营收益于评估基准日的收益折现值，还原利率从纯理论上讲，应等于同等风险条件下资本的平均获利率。还原利率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法等方法。根据近年来我国经济形势趋于平稳发展的态势，本次估价我们采取贷款利率加风险调整值法。这里我们根据2008房地产估价技术参数标准并加以调整，应用房屋资本化率和土地资本化率进行加权平均确定估价对象的综合还原利率，为8.48%（0.075*24.04/69.71+0.09*45.67/69.71）（2）房地产价格根据下面公式，计算房地产价格： a：为年纯收益；r：为综合还原利率；n：为房地产剩余使用年期；则房地产单价p为：6241.45元（二）市场比较法测算估价对象的价格市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时，依据替代原理，将估价对象与条件和使用价格相同或相似的若干房地产交易实例相比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面修正，得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。其基本计算公式如下：估价对象比准地价可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。评估过程如下：（1）选择比较案例根据替代原则，并结合估价对象所在位置，我们分别选择了相似的三个比较案例。这三个比较案例与估价对象属于同一区位，因此具有可比性。（2）编制估价对象与比较案例的比较因素说明表我们选择了交易方式、用途、区域因素、个别因素等对估价对象和三个比较案例分别进行了描述。比较因素说明表比较因素委估宗地实例1实例2实例3售 价-20179元/平方米21429元/平方米21930元/平方米位 置朝阳区广和东里7楼*朝阳广和东里10楼*朝阳广和东里8楼*朝阳广和东里13楼*交易日期1992年2月1992年3月1993年2月1993年8月交易情况-出售出售出售用 途住宅住宅住宅住宅区域因素繁华程度周围商业办公齐全，有富力城商厦繁华程度较好。周围商业办公齐全，有富力城商厦繁华程度较好。周围商业办公齐全，有富力城商厦繁华程度较好。周围商业办公齐全，有富力城商厦繁华程度较好。公共交通邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通条件好邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通条件好邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通条件好邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通条件好公共设施区内有银行、邮局等公用设施，公共设施条件好区内有银行、邮局等公用设施，公共设施条件好区内有银行、邮局等公用设施，公共设施条件好区内有银行、邮局等公用设施，公共设施条件好集聚条件周边小区数量较多，集聚条件较好周边小区数量较多，集聚条件较好周边小区数量较多，集聚条件较好周边小区数量较多，集聚条件较好个别因素临路条件临东三环中路临东三环中路临东三环中路临东三环中路建筑结构砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构成新率65%60%65%70%楼层5层4层3层5层装修调整精装修精装修精装修精装修朝向户型两居朝南两居朝北两居朝南两居朝北（3）编制估