长城物流有限公司国际物流中心项目规划设计》编制体会.ppt

2007年度项目交流 非典型项目设计的几点经验介绍 长城物流有限公司国际物流中心项目规划设计 编制体会 技术统筹详细蓝图 交流内容 项目简介 项目解读 项目体会 位于罗湖区笋岗 清水河物流园区东北部 北邻泥岗东路 西靠宝岗路 东邻广九铁路 南接田心村居住社区 项目位置 研究协调范围14 0公顷核心设计范围7 83公顷 项目规模 项目要求 妥善处理项目与城市整体的关系 在对整体产业政策研究的基础上 明确 有所为 有所不为 结合城市规划要求 寻找合理的功能定位 确保城市功能的协调 获得市场关注与认可 在充分调研市场需求的基础上 寻找市场突破口 确保项目的竞争力提供完善的商业推广计划 吸引高质量的投资者 指导未来建设 切实改善区域整体环境 提出开发建设蓝图 指导用地更新建设总结经验 为类似项目提供借鉴 促进片区整体功能的提升改善周边环境形象提供更多的就业机会 为周边地区带来实惠改善交通环境 避免对周边地区带来压力 4 3 2 1 具有吸引力的 可操作的更新计划 由我院担任项目的组织者 总体承担项目的技术统筹工作及可行性研究 空间规划等技术服务工作 由戴德梁行房地产顾问 深圳 有限公司承担项目的职能定位 业态选择 经营模式 经济效益评估等技术服务工作 由深圳市交通研究中心承担项目的交通评估 区域交通协调等技术服务工作 项目组织 2006年11月 我院承接 深圳市罗湖04 01片区长城物流有限公司用地更新研究及规划设计 工作项目 工作历程 2006年11月底 我院完成了 工作计划书 与戴德梁行深圳公司与交通研究中心确定了技术协作关系 2007年12月底 我院编制完成了 深圳市罗湖04 01片区长城物流有限公司用地更新详细蓝图 并向规划局有关领导进行了汇报 2007年8月中旬 我院协同交通中心编制完成 项目可行性研究报告 通过了长城公司组织的专家论证会 2007年6月中旬 我院协同戴德梁行编制完成 项目建议书 通过了长城公司组织的专家论证会 2007年11月 我院完成了可研报告最终稿 并协助长城公司完成了申报市重大物流项目所需材料 交流内容 项目简介 项目解读 项目体会 破题 需要解决问题的核心 提出一个具有吸引力 可操作的更新计划 对政府而言 保障整体的和谐 对业主而言 实现价值的提升 对市场而言 完善产品的供给 思路 以 需求 与 供应 为线索展开本次项目工作 需求分析 供给分析 基于城市发展的政策性需求基于企业愿景的经营性需求基于市场因素的机会性需求 社会经济区位条件交通支撑空间存量开发条件 供需综合 用地更新计划 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 项目发展背景研究相关产业发展趋势分析市场供需分析项目条件综合评价项目发展方向 模式选择项目定位开发建设计划 总体定位 开发建设计划 发展背景研究 相关产业发展趋势分析 供需分析 发展方向 模式选择 发展条件综合评价 第一阶段 第一阶段 工作内容 第一阶段 技术力量 以戴德梁行为主 我院负责把握大方向 深圳市物流园区发展状况 笋岗片区发展状况 物业个案调研 项目竞争性分析 深圳市社会经济发展状况 笋岗片区产业政策研究 目标市场分析 客户需求调研 项目定位 主题定位 目标客户定位 功能定位 规模定位 开发建设计划 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第一阶段 工作方法 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第一阶段 工作成果 总体定位 国际电子采购中心功能构成 主体功能 配套功能 规模需求 总建筑面积30万平米左右 初步方案拟定技术论证项目市场前景评价交通影响评价市政设施影响评价环境影响评价经济效益评价风险评价论证结论改进措施修正设计方案 第二阶段 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第二阶段 工作内容 第二阶段 技术力量 以我院为主 戴德梁行和交通中心辅助 项目定位 初步方案 部门沟通 深化方案 技术论证 市场可行性 交通影响 市政设施影响 环境影响 经济效益评估 风险评价 反馈调整 指导修正 提供参考 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第二阶段 工作方法 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第二阶段 工作成果 建设规模 能够支撑30万平米规模道路交通 采取相应措施空间组织 三大功能分区运营模式 出租 出售预期收益 较为乐观 第三阶段 详细蓝图部门审查方案报批 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第三阶段 工作内容 第三阶段 技术力量 以我院为主 过程 将整个工作划分为三个阶段 每阶段工作重点各有侧重 第三阶段 工作成果 详细蓝图 交流内容 项目简介 项目解读 项目体会 体会一 此类项目产生的原因 市场化竞争日益激烈企业自生的成长需求 内在原因 外在原因 土地开发的政策性城市的快速发展规划的相对失位研究的科学性 复杂性 综合型项目 体会二 我们承接此类项目的优势 我们对于城市宏观发展态势的整体把握要优于其他机构土地开发的政策性比较强 我们能够快速做出反应多年的协调工作积累的丰富的经验 体会三 此类项目适合的合作方式 强调合作方在某一专业领域的专长及成熟经验 充分利用其在专业领域技术上的优势 保证各个技术环节的论证结果坚实可信 专项分包 专项切块 戴德梁行 交通中心 深规院 相关产业发展趋势分析区域发展现状及未来预测项目发展方向 模式论证项目总体定位及评估项目投资估算项目开发 运营 管理策略等 城市交通供给能力评价项目交通需求规模预测区域交通协调组织 领会甲方设计意图 分解设计任务综合统筹各技术力量进行资源条件评价市政设施供应影响评价空间形态规划内部交通组织景观环境塑造分期实施建议方案报批审查 体会四 此类项目对我们提出的新要求 扮演角色的转变 由单纯技术服务向多元化的技术统筹发展 技术方法的转变 项目初期做好工作计划 对工作任务进行梳理 针对工作的特点和要求选择与之匹配的技术力量 工作内容要有清晰的界定 对我方在各工作中的介入深度要有恰当的把握 组织方式的转变 外脑的选择 综合考虑多方面的因素 例如专业技术力量 以往项目的水平及评价 国际声誉 价格因素等 外脑的利用 对外脑的设计过程进行全面的质量监控 把握住项目的大方向 经常性地交换意见 保证技术外包成果发挥最佳效果 体会五 工作过程中需要注意的其他重要环节 宏观发展背景条件 基地条件的初步分析 判断要尽量准确 表达方式力求清晰准确 方便合作方尽早