都江堰2018住宅市场报告.ppt

住宅市场产品承载力 都江堰房地产市场政策分析都江堰高层市场研究都江堰洋房市场研究都江堰别墅市场研究 市场监管政策 成都2016年10月出台限价政策 之后市场出现了 全款优先 捆绑销售 等不正当的销售行为 2017年11月出台摇号政策 维护市场秩序 2016年9月 价格监管 新增项目价格一般不得高于周边均价10 同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅 开发商预售价格申报 将按照楼面地价 建安成本 合理利润的方式申报 申报价格需提供价格构成资料 开发商不得以提高装修标准 提高设施设备档次的方式变相加价 2017年11月 摇号政策 引入 公证摇号 排序选房 全款支付 不得被 额外对待 开发企业不得设置捆绑销售 挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件 摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证 限价政策出台后 由于市场供不应求 各项目为了快速回现 实现更高的溢价 出现了 全款优先 捆绑销售 与中介合作价外收费 等不公平 不正当的销售行为 住宅市场 政策 市场监管再次加剧 现都江堰房地产销售同样采取摇号政策 市场政策 成都2018年5月15日出台限购政策 都江堰被划入限购范围内 再都江堰新购买商品住房或二手住房的 应当同时符合以下条件 大成都限购区域户口 1年社保 新落户未满2年需购买满1年社保 高层市场 整体供销 都江堰市高层物业近几年价格稳步上升 成交均价为6174元 目前存量为23 5万 去化周期达10个月 备注 统计时间截止于2018年4月高层物业包含小高层 供应端 都江堰市2015年供应面积高达88 4万方 主要为万达城入市 15年后供小于求 主要以去库存为主 目前市场房源较为稀少 销售端 自2015年万达城入市 年均销售面积高达60万 是2014年年销售量的2倍 其中万达城占比较大 存量端 2016年后都江堰市主要以去库存为主 截止2018年4月 高层存量为23 5万 去化周期为10个月 成交价格 都江堰市高层物业价格稳步上升 目前成交均价为6174元 高层市场 产品变化趋势 都江堰高层物业成交主力为100 120 改善型 90 100 刚改为次主 刚需型主要成交面积段为80 90 注重产品功能性 分面积段成交分析 刚需型 都江堰近近五年高层物业刚需型主要成交面积段为80 90 注重产品功能性 刚改 改善型 2014 2015年主力成交面积段为100 110 2017 2018年主力成交面积为100 120 改善需求较为明显 刚需型产品段 刚改 改善型产品段 高层市场 项目量价分析 高层物业项目共7个 单盘月均走量约90套 均价6283元 平方米 存量共计1810套 按照整体月均去化约540套 去化周期为4个月 本板块区域内房源缺乏 高层物业在售项目有正成源筑 万达城 百商绿优城等6个 单盘月均走量约90套 均价6283元 平方米 本板块目前仅百商绿优城单个项目在售 已售3 5号楼 仅300余套房源 排号2000余人 市场火爆 目前待推4号楼 共144套房源 高层市场 项目产品分析 市场高层主力面积段为80 120 其中以100 110套三双卫为主 2T4户 10 18层 产品基本情况 都江堰目前在售洋房物业项目共7个 普遍为清水 梯户比主要以2T3户为主 层高为10 18层 面积段分析 主力面积段为80 120 其中以100 110套三双卫为主 追求居住舒适度及功能性 洋房市场 整体供销 都江堰市洋房物业整体以去库存为主 价格稳定 成交均价为8336元 目前存量为23 5万 去化周期达10个月 供应端 都江堰市2015年后洋房物业供小于求 整体以去库存为主 销售端 都江堰市近五年年均销售面积为5 5万 自万达城2015年入市 洋房销量明显上升 最高年销售量达8 71万 存量端 洋房物业主要以去库存为主 2015 2017年去库存明显截止2018年4月 洋房存量为4 81万 去化周期为7个月 成交价格 洋房物业价格整体呈下降趋势 2014年价格较高 目前成交均价为8336元 备注 统计时间截止于2018年4月洋房物业仅包含7F及以下物业 2014年主要成交为青城山片区高端洋房物业 宝信青城 13247元 置信芙蓉青城 12071元 价格稳定期 洋房市场 产品变化趋势 都江堰洋房物业成交主力为110 120 120 130 刚为次主力 注重产品舒适性 分面积段成交分析 远期 2014 2015年洋房物业主力成交面积段为100 110 2016年主力为90 110 近期 2017 2018年主力成交面积为110 120 次主力买诺记为120 130 客户追求产品舒适度 洋房市场 项目量价分析 洋房物业在售项目5个 仅万达城新推 预计价格9500 10500元 平方米 含3000元 精装 其余项目待推 本板块区域内无洋房项目在售 洋房物业在售项目有正成源筑 万达城等5个 仅万达城新推 预计价格9500 10500元 平方米 含3000元 精装 本板块目前无洋房物业项目在售 洋房市场 项目产品分析 市场洋房主力面积段为93 130 其中以105 120套三双卫为主 1T2户 5 7层 追求居住舒适度 产品基本情况 都江堰目前在售洋房物业项目共5个 普遍为清水 梯户比主要以1T2户为主 层高为5 7层 面积段分析 主力面积段为93 130 其中以105 120套三双卫为主 追求居住舒适度 别墅市场 在售项目属性 玉堂板块依托万达和城市规划发展 青城山板块新增项目稀缺 主城区宁江大院目前待推 后期规划不明确 主城板块 别墅市场 整体供销 都江堰市别墅物业整体以去库存为主 联排别墅走量明显 目前整体成交均价为12183元 目前存量为26 98万 去化周期达22个月 供应端 都江堰市2014 2015年别墅物业供大于求 2016年以后整体以去库存为主 销售端 都江堰市近五年年均销售面积为9万 自万达城2015年入市 别墅销量明显上升 最高年销售量达16 28万 存量端 别墅物业主要以去库存为主 截止2018年4月 别墅存量为26 98万 去化周期为22个月 近两年 成交价格 别墅物业价格2014年前为青城山区域传统别墅物业 价格较高 2015年万达入驻 以新产品 小面积 低价格走量 拉低区域价格 目前整体成交均价为12183元 分物业分析 近五年 都江堰市联排别墅走量增长明显 主要为万达城90小联排别墅拉动 2015 2017年叠拼别墅走量逐步上升 备注 统计时间截止于2018年4月别墅物业包含独栋 联排 双拼 叠拼别墅 备注 统计时间截止于2018年4月 别墅市场 量价分析 性价比 联排 叠拼 120 以内 1 1 1 4万元 轻奢类产品 联排 合院 130 160 1 4 1 6万元 叠拼 在售叠拼物业项目为龙湖小院青城 面积为85 98 成交均价16500元 精装 联排 别墅市场主力物业 面积跨度大 以海航中国集 龙湖小院青城为主的140 200 大联排 成交均价12000 14000元 以万达城为主的90 108的小联排 成交均价14000元 面积赠送大 总价低 旅居类客户接受度高 合院 合院产品主力面积为120 150 成交均价14000 16000元 为都江堰别墅市场近年新型产品 客户接受度较高 独栋 主力面积200 300 成交均价15000 19000元 面积大 赠送大 赠送率高达100 150 别墅市场 产品分析 联排 主力物业 分为140 200 大联排 90 108的小联排 叠拼 85 98 合院 近年新型物业 主力面积为140 160 独栋 200 300 大面积为主 叠拼 目前市场在售叠拼物业项目主要为青城山板块的龙湖小院青城 面积为85 98 赠送面积大 精装修 联排 别墅市场联排为主力物业 面积跨度大 以海航中国集 龙湖小院青城为主的140 200 大联排 赠送大 总价高 以万达城 明宇豪雅青城为主的90 108的小联排 面积赠送大 总价低 旅居类客户接受度高 合院 合院产品主力面积为140 160 为都江堰别墅市场近年新型产品 客户接受度较高 独栋 面积大 赠送大 赠送率高达100 150 住宅市场 项目端存量 高层洋房类 18年以前成交地块新推项目15个 其中12个位于蒲阳 幸福板块 均为高层 小高层产品 高铁站板块2个 总存量面积达56 4万 因长期囤地 2018年都江堰预计入市货量约56万 除万达城 5285套住宅入市 容积率控制在3 5以下 以小高层为主 但随着城市化进