杭州商业格局的十五年蜕变史.doc

杭州商业格局的十五年蜕变史目 录前 言1一、商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城21 武林商圈21.1 定位杭州最繁华的核心商业圈21.2 国大城市广场启动，武林商圈品牌升级加速32 湖滨商圈：32.1 神秘“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈？43 吴山商圈：历史、仿古43.1 坎坷变革路 涌金广场能否“涌金”？54 黄龙商圈：5二、钱塘江时代，钱江新城崛起、钱江世纪城、滨江商圈显山露水61 钱江新城商圈：“钱江时代”、“城市心脏”61.1 定位杭州的CBD，城市的心脏61.2 三大商业综合体，将成三足鼎立之势62 钱江世纪城商圈：72.1 奥体博览城建设加速，庆春隧道过江，钱江世纪城商圈指日可待73 滨江商圈：8三、商圈第三篇：城市发展，更多新城商圈崛起91 庆春商圈：打造杭州“武林商圈第二”92 九堡商圈10四、商圈第四篇：城市发展升级，副城商圈兴起111 城西商圈：与浙大一同启航111.1 沃尔玛开业迎客银泰动工，城西商圈升级112 下沙商圈：123 城北商圈：133.1 杭州新天地集团打造杭州次级商务商业中心13前 言一个城市的发展壮大总是伴随着商业的发展，有人口就会有商业，而商业的发展又会带来人口的进一步聚集。纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。杭州商业地产发展历程一般可以用三个阶段来进行总结与回顾。第一阶段初步发展阶段(1997年以前)：1995年，延安路南段建设促进了吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。第二阶段快速发展阶段(1998年2001年)：1998年，银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。第三阶段高速发展阶段(2002年至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。经过三个阶段的发展，武林、湖滨、吴山三个商圈逐步成熟，并成为了杭州传统的核心商业区，人口聚集的盛地。武林、湖滨、吴山三个商圈的发展是围绕着西湖的，2001年，“大杭州”规划概念的出台，钱江新城这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。标志着杭州从“西湖时代”走向了“钱塘江时代”。2010年4月，杭州万家城正式开业，目前，波浪文化城已经建成，来福士广场也已经动工钱江新城商圈正在成型。此外，近年来，杭州商业格局发展迅速。沃尔玛入驻，银泰开工，城西商业价值逐步明晰；滨江星光大道正式落成，滨江商圈映入视线；从1995年开始算起，杭州的商业地产经历了15年的蜕变，现在到底如何呢？一、商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城1 武林商圈商圈范围：武林商圈位居杭州城市中心，北向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至庆春路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接。商圈内从北到南海包括密渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段。其中杭州(武林)中央商务区的核心区块初步确定为：东临中河北路、南起庆春路、西至武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，北到文晖路，面积约2.5平方公里。1.1 定位杭州最繁华的核心商业圈武林商圈，位居杭州城市中心，是杭州核心的商业金融圈，与湖滨商圈、吴山商圈一同形成杭城传统的三大商圈。1998年，银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，以百货为主力商家的武林商圈逐步形成。武林商圈成为了杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、国大百货、银泰百货等大型商场集聚地，也成为了杭城人气的集聚地。坤和中心、同方财富大厦等50处商务办公楼群林立；集中了全市70%的各级、各类金融机构入驻于此；浙江电信总部、浙江移动总部、浙江联通总部等浙江省级通讯企业总部坐落于此2009年，武林商圈迎来一连串大事，位于西湖文化广场的浙江省科技馆新馆和浙江自然博物馆新馆开张；杭州大厦C座坤和店开张，十余万平方米的超大型高端消费购物城整体面市，代表杭州最高商务水准的纯租赁国际5A甲级写字楼坤和中心正式交付投入使用。这些，使得武林商圈的核心地位不可动摇。以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者。1.2 国大城市广场启动，武林商圈品牌升级加速2010年，杭州国际大厦改造项目国大城市广场，三年之后，在现在杭州国际大大厦原址上将矗立起一座130米，28层的新楼，并与五星级雷迪森酒店及裙楼共同形成一个集体验式商业、国际级酒店式商务港于一体的大型品质生活综合体。使武林商圈品牌升级加速。“杭州，商圈发展正从单中心向多中心格局转变，但武林商圈核心地位不可动摇。”国大城市广场构建办主任助理俞雷表示，两年后，杭州将多出两个武林广场，地下再生一个武林广场，地上再造一个武林广场。未来通过地铁上盖物业建设、百井坊巷区块改造、杭州国际大厦改造等工程扩充中心区域的发展空间，武林商圈凝聚能力更强，更好发挥中心商圈的商业价值凝聚力。据悉，国大城市广场建成后地上总建筑面积约11万平方米，其中地下2层到10层为新的购物中心，共6万平方米，11层到28层为国际级酒店式商务港，为住户提供白金五星级的办公生活体验，总投资约12亿元。2 湖滨商圈：商圈范围：北至庆春路，与武林商圈相连，南到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路。湖滨商圈紧邻西湖，是“一线三圈”市级商业中心的核心区块。以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。湖滨商圈的商业定位起点高：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。湖滨商圈内解百、元华、利星加上国际名品街以及名品街近7万平方米的二期工程(吴山路、延安路、解放路、平海路四条主要道路围起的部分)，在经营面积上将大大超过武林商圈。2.1 神秘“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈？延安路原浙大湖滨校区，这是一块万众瞩目的土地。在西湖边寸土寸金的地方，2005年10月，香港嘉里集团旗下的“嘉里建设”以24.6亿元取得了它的土地使用权；2007年6月，它又以万众瞩目的方式施行爆破，拆除了那幢原本“西湖边的第一高楼”。在2007年，嘉里中心公布了其概念性规划方案中，今后这里将成为一个综合性消费休闲中心，总开发规模约27.6万平方米。靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心，酒店的塔楼最高处为85米，比之前爆破拆除的”西湖第一高楼”还要高出十多米。靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南角的省级文保单位“红楼”融合。同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。因为规划等方面原因，嘉里中心的建设一再搁浅。市中心绝版宝地最后将兴起一个怎么样的综合体加码湖滨商圈，值得我们期待。3 吴山商圈：历史、仿古商圈范围：沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。吴山商圈依山傍水，兼具历史文化特色。商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。它不仅拥有一条仿古商街清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、西湖定安名都等商务楼相邻而立既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。清河坊街位于吴山广场，是一条极具历史传统特色的商业街。这里有很多百年老字号，同时也是寻求工艺品、古玩的好地方，茶社众多，花鸟城客源旺盛。家乐福涌金广场店的开业，也为吴山商圈积聚了不少的人气。3.1 坎坷变革路 涌金广场能否“涌金”？武林商圈、湖滨商圈和吴山商圈三大传统商圈相连，共同成为杭州商业中心的核心。但相比于前两个商圈一路走来的荣光与繁华，吴山商圈的崛起并非一帆风顺。一度被商业人士认为是杭州第二商业中心的吴山商圈，迟迟聚不起预计的人气。2001年，杭州西湖大道和延安路交叉口，诞生了令人瞩目的“涌金商圈”。清波商厦、耀江广厦和涌金广场在黄金十字路口汇聚成了聚宝盆。然而，当这三大物业逐步开张后，却没有真正聚集起人气，所谓的涌金商圈人流稀疏。十年之间，这里的三大商厦都经历了数度招商、数度业态变更。商业地产的一位业内人士指出：吴山商圈实际上已经成了杭州商业地产一块难愈的伤疤。2007年，吴山商圈还一直饱受最大MALL太平洋商业中心在杭州水土不服的窘境之痛，可以说是吴山商圈的一个阴影。2008年，吴山商圈始迎来命运的转折点。银泰西湖店在吴山商圈筹备开业，成为吴山商圈新的商业核心。五星、国美争夺杭州涌金广场吴山商圈趋热。此时，随着相关的一系列高档商业店铺入住计划的出台，吴山商圈的店面租金水涨船高。2010年春节后，人们经过涌金广场时，再一次被其门口的红色横幅所吸引，上面写着“涌金时尚服饰城隆重招商”几个大字。占据优越地理位置的涌金广场，近几年吸引了家乐福、屈臣氏还有银乐迪等多个知名品牌的加盟，应该说聚集了比以往更为旺盛的人气，而全新进驻的杭州风尚投资管理有限公司，这次能力挑重担，背负起涌金广场快步前行吗？4 黄龙商圈：商圈范围：黄龙商圈以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散，主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路。黄龙区域一直是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的主要区域。从现状来看，黄龙区块已经确立为杭州城内的高尚商务圈。黄龙世茂区域已经聚集了诸如世贸丽晶城欧美中心（EAC）、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。据有关数据统计，主要位于杭大路、玉古路、天目山路、曙光路等范围的黄龙商圈写字楼体量约达40万平方米。黄龙商圈的购买力十分强，因为这一带相继建造了世茂中心、黄龙世纪广场、嘉华国际、国际花园、求是大厦、中田大厦等高档写字楼，还有世茂丽晶、丁香公寓、黄龙雅苑等高档住宅楼，是城市高收入者的聚集地。二、钱塘江时代，钱江新城崛起、钱江世纪城、滨江商圈显山露水1 钱江新城商圈：“钱江时代”、“城市心脏”商圈范围：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥。根据一期规划，钱江新城由秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合而成，目前已经完成基础设施建设，实施景观绿化100多万平方米，13个政府投资公建项目，30多家企业集团落户。钱江新城管委会的统计资料显示，未来钱江新城商业的总体量(含地上和地下)将达到70万平方米。1.1 定位杭州的CBD，城市的心脏2001年“大杭州”规划概念确立了杭州城市发展新坐标，形成了以钱塘江为轴心的新的居住生活圈，钱江新城从此浮出水面。2003年起，钱江新建设相继启动，2004年，杭州大剧院首先落成。2008年10月份钱江新城核心区正式开放，市民中心、国际会议中心、杭州大剧院等大型公建项目落成。钱江新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心，届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公。1.2 三大商业综合体，将成三足鼎立之势钱江新城的三大城市综合体值得一提：杭州万象城、凯德来福士广场和高德置业广场。2006年12月23日，杭州万象城举行奠基仪式，标志着钱江新城第一大“航母级”城市综合体正式启航；2010年4月，万象城正式开业，LV、Prada等重量级时尚品牌；代表了中国香港电影院最高水准的百老汇与Strawberry的甜品等小子们的最爱同时登台亮相，从此规划蓝图中的“杭州未来城市新中心”有了一个真实的立足支撑点，钱江新城商圈开始上演再一度蜕变。2009年12月18日，备受关注的杭州高德置地广场项目正式奠基，拉开建设序幕，并于享誉全球的集团酒店管理公司Jumeirah Group正式签约。据了解，杭州高德置地广场位于钱江新城核心区，与杭州市民中心仅解放东路一路之隔。该项目总建筑面积约41万平方米，其中包括8-10万方的零售商业。2009年12月28日，凯德置地在中国自主开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑杭州来福士广场迎来盛大的开工典礼。据了解，杭州来福士广场是中国目前最大的来福士，总建筑面积39万余方，其中商场面积将超过10万平方。预计2013年左右，继万象城之后又一座集星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓为一体的地标性城市综合体将矗立于钱江新城。钱江新城商业三大巨头，万象城、来福士、高德置地广场已经慢慢浮出水面。三大地标性建筑形成了钱江新城商业的三足鼎立之势。加上波浪文化城(地下购物中心)等商业项目，未来钱江新城商业的总体量(含地上和地下)将达到70万平方米。2 钱江世纪城商圈：商圈范围：与钱江新城隔江对望，以奥体博览城为中心的区域辐射范围圈。钱江世纪城和钱江新城，一南一北两座新城隔江相望，是杭州沿钱塘江两岸打造的中央商务区，未来杭州的城市新核心。庆春隧道顺利过江，将这两座一南一北的新城连在了一起。2.1 奥体博览城建设加速，庆春隧道过江，钱江世纪城商圈指日可待由杭州奥体中心和国际博览中心组成的“奥体博览城”，位于钱江世纪城核心区。“奥体博览城”区域总建筑面积高达261万平方米，功能定位为承办全国性或洲际性体育赛事的主场馆区，以及举办国内外大型会展活动的现代化大型会展中心，形成以体育、博览功能为主，集商务、旅游、休闲、文化、居住功能于一体的城市综合体。作为连接钱江新城和钱江世纪城最重要的过江交通庆春隧道的建设，其对萧山区融入主城区的意义，不言自明。庆春路过江隧道盾构已经于2010年3月28日全线贯通，并有望在今年年底实现通车。届时，钱江世纪城到杭州主城区的距离越来越近，只需要6分钟的车程。此外，根据杭州市城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同构成未来杭州城市核心和杭州中央商务区。因为在主城江对岸，与钱江新城隔江相望，钱江世纪城又被称为“杭州浦东”。钱江世纪城党工委书记朱先良在去年年底的一次讲话指出：2010年是钱江世纪城实施“三年行动”计划的攻坚决战之年，争取2010年底前世纪城核心区内有50多幢高端商务楼动工建设，4年后60幢高楼大厦拔地而起。目前，奥体博览城建设正在加速进行中，庆春隧道全线贯通，钱江世纪城商圈的成型指日可待。3 滨江商圈：商圈范围：以滨江星光大道、区政府为核心范围圈，沿线钱塘江南岸的滨江大道中段部分。滨江区的前身为杭州高新技术产业开发区，建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区。1996年12月，滨江区经国务院批准设立。2001年，根据杭州市政府的规划，滨江区块既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心。在新世纪里，滨江区一直在稳步的发展与前进。近几年，随着滨江区的发展，亦开始形成滨江商圈。2003年，华联竞得星光大道项目地块，计划打造成成中国内地首条文化艺术星光大道。这条星光大道全长达1300米，总建筑面积约30万方，北临钱塘江，南至江南大道。它将被打造成一个明星汇聚的展示平台，杭州首个国际化体验式主题商街，杭州最大的综合性商业中心。2007年11月，第六空间大都会家居博览园在滨江盛大开幕，形成了以钱塘江畔为中心的家具核心商圈，不仅成为杭城市民购买家具的首选场所，还将通过在区域内的聚集和辐射作用，迅速推动当地和区域间的商业往来，拉动娱乐、交通、旅游、服务等行业的发展。2008年，滨江区着手打造家居商圈，除了体量超大外，其特点更体现在内部运行的复合模式上。第六空间拟将大都会家居博览园在横向上打造成8个家居主题商场、2条旗舰品牌街，以及五星级酒店、时尚餐饮场所、写字楼、展览中心等，以有别于一般的家具商业街、家具商场。在纵向上形成不同定位的商场，比如凡尔赛宫欧美馆，定位于欧美家具主题商场，外表是巴洛克风格宫殿，内部则划分成欧美原装进口、经典美式、欧式、欧美乡村及新古典等四个区域，像一楼全部引进原装进口品牌，是排屋别墅的家具专场，这就渗透了复合式的两层含义。2008年，10月25日，滨江区政府和宜家(中国)投资有限公司签订了合作意向书，这也意味着全球著名家居品牌宜家(IKEA)正式落户滨江。滨江宜家将被打造成为一个城市综合体。宜家的落户，将与大都会家居博览园组成一个60万方的新业态，形成家居业大商圈。目前滨江商圈尚处于起步和发展阶段，但从其规划理念和前景来看，滨江商圈即将成为一个极具特色的家居业态，引领杭城家居产业向前发展。三、商圈第三篇：城市发展，更多新城商圈崛起2008年，6月20日，江干区召开“决战东部”三年行动计划动员大会，计划用三年时间，投入1500亿打造一个不同凡响的江干。三年之后的江干，钱江新城核心区建成开放，集磁悬浮、高速铁道、客运中心等大工程为一体的东站交通枢纽核心区完成拆迁任务，以东站枢纽为标志的城东新城初具雏形；三年之后的江干，银泰百货、五星宾馆、高档酒店、国内一流家装设计等聚集庆春广场周边，杭州“第二武林商圈”崛起在杭城东部；三年之后江干，以大规模、低成本、高效能、高中档次服装专业批发为核心，以交易、物流、旅游购物功能为主，信息、展示、检测、金融等服装交易配套功能为辅，市场化、专业化、规模化、信息化和国际化的中国四季青服装交易中心，将展示其与国际时尚同步的服装业“超级航母”无限魅力；三年之后的江干，80多万平方米的经济适用房全部建成，近百万平方米的商品房公建配套全面开工，一座交通便捷、配套完善、居住适宜的九堡区块现代化大型居住新区呼之欲出“决战东部”计划实施已经两年之久，如今庆春银泰店正式开业，支撑庆春商圈成型，九堡客运中心站正式落成、九堡地铁站开工建设、九堡大桥预计2011年建成通车，今天，四季青服装大市场、华贸鞋城等市场、商场为主体的“九堡商圈”已然形成。“决战东部”只是杭州更多副城发展的一个方面，城市的发展，带来了人口的聚集。城市商圈总是由着单心式的封闭结构走向多心式的开放结构。在杭州的城西，大型城市综合体银泰动工，商业综合体印象城开业，大城西商圈浮出水面；在城北，杭州新天地百万方综合体启航，美达北城天地奠基动工，城北商圈成型升级城市发展，更多个“心”在形成，并可以成为一个区域人口的集聚地。杭州商业地产格局结构升级1 庆春商圈：打造杭州“武林商圈第二”商圈范围：庆春商圈是以庆春广场为核心，以庆春东路、凤起东路、新塘路和秋涛路为轴线的“井”形商圈。2008年6月20日，江干区提出三年“决战东部”计划，杭城东部将崛起以庆春广场为核心，银泰百货、五星宾馆、高档酒店、国内一流家装设计等聚集的“第二武林商圈”庆春商圈。庆春商圈是以庆春广场为核心，以庆春东路、凤起东路、新塘路和秋涛路为轴线的“井”形商圈。其中庆春广场东、西、北三面，将规划建大型宾馆、五星酒店、商务办公楼。庆春商圈形成中将与四季青服装特色街改造、钱江新城商业板块相呼应。1.1 庆春银泰开张 百大银泰旁拿地加码庆春商圈2009年4月10日，银泰庆春店正式开张，这是银泰百货集团继武林店、西湖店之后，在杭州倾力打造的第三家门店。银泰庆春店的开张为庆春商圈人气集聚带来了一个焦点。2009年10月27日，庆春商圈又迎来一件影响深重的大事。百大置业经过整整一个多小时的鏖战，以高达13565元/平方米楼面价竞得银泰庆春店旁边的商业地块。随后，百大集团在上海证券交易所网站发布公告称，该地块系由公司子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司联合竞得，并将共同设立项目公司进行后续的投资开发，其中百大置业持有70%的股权，绿城集团持有30%的股权。这不仅标志着一直以住宅为主业的绿城集团将进军商业地产，更为重要的是，百大将携手绿城为庆春商圈新添一个重量级百货商场。2 九堡商圈商圈范围：位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，以九堡站、九堡东站向外辐射，地铁一号线往下沙和临平路段将在这里会和。决战东部计划不只造就了庆春商圈，更加造就了九堡商圈。在2008年，决战东部计划为九堡商圈描绘了一个蓝图服装交易中心、大型居住新区。“决战东部”的三年，九堡将建成以大规模、低成本、高效能、高中档次服装专业批发为核心，以交易、物流、旅游购物功能为主，信息、展示、检测、金融等服装交易配套功能为辅，市场化、专业化、规模化、信息化和国际化的中国四季青服装交易中心。三年，九堡将现现代化大型居住新区，80多万平方米的经济适用房全部建成，近百万平方米的商品房公建配套全面开工。2.1 汽车东站、地铁一号线：九堡商圈打造杭州的交通枢纽临近杭州运河钱塘江码头，距杭州萧山国际机场半小时车程，九堡区域日益成为连接上海、宁波、江苏等长三角城市群的最重要的纽带和门户。九堡的北侧是德胜快速路。德胜快速路，是杭州市首条东西向的城市快速道路，东段全长13公里，连接了主城区、九堡和下沙。目前，德胜快速路东段和中段已经建成通车，西段方案已定。九堡的东侧是规划中的九堡大桥，还有杭州高速公路长途客运中心。2010年1月，杭州东站客运班线基本调整搬至九堡，从此，九堡客运中心站成为了客运的重要集散地。此外，地铁1号线在七堡至九堡沿线将设置4个站点，分别为七堡站、九和路站、九堡站和客运中心站地铁的开通，不仅会给九堡的住户带来便利，更会给九堡站点及周边土地和物业带来巨大的升值空间。四、商圈第四篇：城市发展升级，副城商圈兴起1 城西商圈：与浙大一同启航商圈范围：主要是指东西走向的文一西路、文二西路和南北走向的紫荆花路、古墩路、丰潭路，其中以丰潭路、古墩路商业街为代表。目前城西商圈内的文二西路、古墩路、萍水路商业氛围比较浓厚，欧尚、沃尔玛、银泰都逐步入驻圈内。一直以来，城西虽然酒店林立、商贸市场云集，但城西房地产的商住味道，却因缺乏大型综合商业配套项目而不被认可。城西商圈一直以来都以西城广场作为购物娱乐及餐饮的商业中心。2002年，浙大紫金港校区正式建成。浙江一大名校的入驻给一直以来以住宅为主导的城西板块带来了一剂商业强生剂。欧尚、沃尔玛、银泰百货城西板块商业利好不断。因此，城西商业地产的发展是伴随着浙江大学紫金港校区选址三墩而迎来了新一轮的蜕变。1.1 沃尔玛开业迎客银泰动工，城西商圈升级2010年1月28日，期待已久的社区型购物中心杭州印象城携手近150家知名品牌商家盛大开业，为周边消费者生活提供购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的时尚生活。2009年12月23日，城西银泰都市综合体正式奠基，进入动工建设阶段。不久的将来，这里将崛起一个建筑规模达40万平方米，集休闲、娱乐、购物、餐饮、健身、商务办公为一体的现代商业航母。”银泰百货集团总裁/CEO陈晓东表示，银泰都市综合体项目将带动杭州商业格局出现重大变革，以银泰都市综合体为重心的新城西城西核心商圈，将与武林商圈、吴山商圈一起，在杭州形成“三足鼎立”之势。沃尔玛的进驻、银泰动工，新城西商圈的轮廓不再模糊，城西商圈的热度迅速升温。城西，特别是申花板块的商业用地价值也受到投资商的广泛认可。2 下沙商圈：商圈范围：下沙商圈主要以白杨街道为主，型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等为辐射圈。白杨街道位于位于杭州经济技术开发区中心区域，东至文津路与11号大街，西至文渊路、2号大街、1号河渠、6号大街与1号大街相接，南至12号大街，北至绕城公路。下沙是我国最大的移动通信生产基地；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是医药工业生产基地；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地。根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心(即下沙副城)。下沙围绕建设花园式生态型城市副中心的目标，着力构建便捷的生活服务设施。近几年陆续建成并投入使用的有福雷德文化广场、华元十六街区、邻里中心、金池商贸、海达大酒店、文化体育中心、松下健身中心等。下沙商圈主要以白杨街道为主。白杨街道位于杭州市区东部，据杭州市中心约20公里，由原下沙镇析至，于2002年9月经浙江省人民政府批准成立，位于杭州经济技术开发区中心区域，东至文津路与11号大街，西至文渊路、2号大街、1号河渠、6号大街与1号大街相接，南至12号大街，北至绕城公路。白杨街道辖区由高教园区、工业园区、开发区公建区、住宅区、出口加工区五大主要功能区域组成。辖区内有开发区主要政府机构、金融单位和配套服务部门；有浙江理工大学、杭州电子科技大学、中国计量学院等14所高校；有包括摩托罗拉、西门子、东芝可口可乐、中策等数十家全球和国内知名企业在内的各类企业400余家；月雅苑、未名园、文苑风情、大北、裕园、文汇苑、香榭里、北银、景园、清雅苑等住宅小区坐落其中，一批大型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等已建成使用。沿革：杭州市下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区。下沙商圈的崛起当以“三美世界”入驻阳光星城为起点。2005年底，物美超市正式入驻阳光星城，其近两万平方米的卖场，一站式的购物环境，一改下沙新城商业业态单一的现状，在给下沙居民生活带来极大便利的同时，也给自身带来了丰厚的回报。2006年末，新美商城入驻阳光星城。其一、二楼入驻了肯德基、两岸咖啡、吴良材眼镜、步步高等近百个知名品牌，涉及服装、百货、鞋类、皮具、金银首饰、化妆品、手机等多个品类，三楼为榕树下美食城，聚集了中华老字号“百岁鱼”、东南亚主题餐厅菩提阁、东阳名菜、千尊比萨、日本料理、蒸功夫等8大主题餐厅，目前都已开始营业。2006年，浙江凯恩集团引入国际酒店业巨头美国戴斯酒店入驻海达大厦，共