郑州楼市小户型房价调查与分析.doc

郑州楼市小户型房价调查与分析小户型为郑州房价的飙升冲锋陷阵。 小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。 2006年有调查显示，郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米，而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房？是不是中牟的？是不是新郑的？人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！ 基于国家住房结构调控政策的指引， 2007年，90平方米“七成令”让小户型越来越多。笔者对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。 此次共对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。一、精装小户型价格走势分析2006年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。 从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。酒店式公寓，是在小户型基础上的全面超越户型、装修、地段全面超越成就了酒店式公寓的绝对投资属性。 总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期等诸多因素或许是受局限的原因。精装修房子比毛坯房高出的那部分价格，具体用什么牌子、什么档次的装修产品容易产生纠纷。 但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达数码公寓，刚推出时6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在4000元/平米左右，如今，思达数码又涨了700元/平方米，而其它的项目则疯涨上千元，中油国际五星公寓更是后来居上，起价高达7500元/平方米。精装小户型均价已高达5862.5元/平方米。虽然国家调控紧逼，但全国房价涨势如牛气灌长虹,在这种消费心理控制下，房价依然会上涨，至年底，郑州精装小户型均价每平米将涨至6000元以上。郑州在售精装小户型价格一览表序号项目名称项目位置开发单位均价（元/平方米）电话1玫瑰公寓郑州市文化路与红旗路交汇处西200米郑州广厦置业有限公司5000691590002思达数码国际公寓东风路科技市场东邻河南思达置业有限公司6900693600003郑州国贸中心花园路与农业路交叉口河南新田置业有限公司630065736666 6200-63004名门盛世郑州金水路与玉凤路交叉口郑州发展置业有限公司6100655299995藏海郑州市中州景观大道与郑汴路交汇处东200米路北中南置业5500691590006兰桂东明路与郑汴路路西200米河南省高速快运实业有限公司500063717999/1117珍岗西堤湾建设路与华山路交汇处快乐屋（郑州）房地产开发有限公司460067658677 676596778中油国际五星公寓郑东新区商务外环路与众意路交汇处郑州中油置业有限公司7500（起）60977777精装小户型均价5862.5元/平方米二、普通小户型房价走势分析在2006年小户型扎堆之后，2007年楼市依然出现小户型群雄并起的局面。 2007年以来市场上在售的小户型项目有五六十家，据不完全统计，2007年中小户型投放量约在320万平方米。 开发商们渐渐对房地产领域的宏观调控表现出了空前的自觉性。90/70政策越来越得到落实。 据目前市场上产品设计的普遍情况，90平方米以下的楼盘又分成两居室或者一居室两种。如果按照面积来划分的话，60平方米又成了二者之间一个分水岭。来自郑州楼市2007年上半年市场的最新动态显示，60平方米以下一居室小户型今年以来异常活跃。它们的售价也往往以高于周边多层每平方米500元到1000元左右的水平引领市场价格前行。 从区域看，管城区小户型项目虽然不多，但大多地处郑州市中心，项目售价最高，均价高达5333元/平方米，金水区销售均价4760元/平方米，排第二。而金水区小户型项目占了郑州小户型市场大半壁江山，其它区域小户型项目相对较少。郑州在售普通小户型价格一览表 区域序号项目名称项目地址开发单位均价电话金水区1爱回家丰庆路与庙李路交汇处河南新佳苑房地产有限公司未定63568999 635699992名门盛世郑州金水路与玉凤路交叉口郑州发展置业有限公司5700655299993御金城北环与中州大道（老107国道）西南角河南省山顶房地产开发有限公司450065620000 656277774美景花郡郑州金水区花园路北段河南美景置业有限公司470065666888 656669995好莱坞农业路报业大厦东200米路北河南嘉业房地产开发有限公司470069501111 695022226上都国际公寓文化路与优胜北路交叉口向西50米河南天运一品置业有限公司560066916666 658099997天明森林国际公寓东风路与天明路交汇处东（绿荫广场旁）天明地产520060920777 609231118恒升府第3期经三路与畜牧路交叉口东400米河南恒升房地产开发有限公司430065853888 658539999亚新美好时光三期优盘南阳路与东风路交叉口向北200米路西郑州亚新房地产开发有限公司490063266777 6326688810鑫苑金融广场经三路北段101号河南鑫苑置业48006555199911明珠小城金水路与沙口路交叉口200米（沙口路118号）河南物华实业有限责任公司470063692666 6369277712明天花园非常男女丰庆路与拖厂路交汇处西300米路北郑州明天实业有限公司435063520777 6352066613花半里2期花园路与新柳路交汇处河南千万间置业有限公司42006569011114金阳光居易东风路天明路南150米河南亨业开发有限公司430063608222 6367277715清华园SOHO广场郑州市金水路与南阳路交汇处郑州清华园房地产开发有限公司470063696666金水区小户型销售均价4760元/平方米中原区区域序号项目名称项目地址开发单位均价电话中原区170年代2期伏牛路与淮河路交叉口向南50米路西郑州平安置业有限公司4100686686662鑫苑国际城市花园2期金水路与棉纺东路交汇处郑州建投鑫苑置业有限公司4800677238883金源第一城建设路与秦岭路交叉口向西100米路北（西站对面）河南世纪金源置业有限公司460067686666 676899994怡心苑桐柏路与建设路交汇处北150米郑州一棉有限责任公司未定678711115秦岭蓝天佳园建设路与秦岭路交叉口向东50米路北郑州荣成置业有限公司410067607666 676079996绿都城二期中原路与西环路交汇向南50米路西宇通集团绿都置业480067957888 67957777中原区小户型销售均价4540元/平方米管城区区域序号项目名称项目地址开发单位均价电话管城区1兰桂东明路与郑汴路路西200米河南省高速快运实业有限公司5000637179992首座国际广场未来大道与商城路交叉口东北角北京泰益德置业集团有限公司5200663066663郑州新天地2期天和居陇海路与熊耳河交叉口郑州中岳秀峰房地产开发有限公司580066992666 669816664伟业芝华室郑汴路与玉凤路交叉口向北50米郑州东鑫置业有限公司未定60136000管城区小户型销售均价5333元/平方米 小户型项目的涨幅也是最大的。很多项目在调查过程中，会被告知，下周就要再涨价了！这也许是一种营销策略，是一种对消费者的心理威胁，更是一种放肆。笔者对一些楼盘开盘价与现行价格进了对比。从表格可以看出，郑州小户型涨幅最大的高达28.8%，平均涨幅18.29%。没有最高，只有更高。根据这样的趋势，郑州普通小户型项目销售均价年底将冲刺5500元/平方米。郑州小户型项目开盘价与现售价对比（部分）项目名称开盘价格（元/平方米） （备案时价格）现在销售均价 （元/平方米）涨幅首座国际广场4380520018.7%郑州新天地二期4500580028.8%秦岭蓝天佳园4000490022.5%绿都城二期3500430022.8%森林国际公寓500052004%郑州国贸中心5500630014.54%花半里390042007.6%明珠小城3790470024.01%清华园SOHO广场3900470020.51%金源第一城3850460019.48%三、同质化难题可以想见，在建筑面积30平方米到60平方米之间的空间里，小户型的户型设计很难有什么“花样”。而一居室的使用定位也让这些小户型难以摆脱“酒店标准间”式的设计窠臼。 许多项目户型设计都差不多，一般就是一个开放式厨房、一个小卫生间和一间卧室，它们的户型设计大同小异，感觉比较生硬。由于小户型集中供应，出现了一些区域内的同质化竞争，产品相似、户型相似，不少项目打出了精装修、小豪宅的概念。 小户型同质化背后另一个深层次隐患是，有些开发商仅仅盯着面积和销售额而忽视了小户型的功能，小户型是能卖掉，但卖掉之后往往给消费者带来了麻烦。 市场上存在不少像这样有着迷人包装，入住后却让消费者感到不舒服的小户型项目。四、郑州租售比中部最低，投资需谨慎根据郑州市房管局公布的数字，8月份郑州市商品住宅的销售均价为3636元平方米，而郑州市目前二手房的月租赁参考均价为889元平方米，租售比为14131404。 “租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200。 如果租售比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。据了解，在中部城市里面，郑州的租售比最低。郑州房产