工业地产市场分析.doc

.工业地产投资分析一、工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。二、工业地产企业盈利模式1.主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。 2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。 3.通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。三、我国工业地产的发展1. 我国工业地产的兴起 国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移； 国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求； 政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。2.我国工业地产的发展现状 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。 地方工业用地：自行发展规划发展导向发展集聚发展 工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。 圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。 2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题 “明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。” 招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢” 贪大求洋，面子工程 资金供应链不完善，融资成瓶颈。3.工业地产的发展趋势1）发展趋势的影响因素 政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益； 投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。四、工业地产投资（一）分析1、工业地产投资的过去在2008年年底，工业地产经历了突如其来的真空，由于金融危机对一些机构的影响，导致资金投入大幅下降。直到2009年下半年，投资者们才在中国工业市场特别是物流地产的投资和开发市场上看到了一丝新的活力和需求。从主流开发商的计划和2009年、2010年规划的物流仓储用地来看，仓储用地在2010年及之后一段时期都是供过于求。考虑到全球金融危机在2008年下半年爆发，大部分的规划用地实际上没有实施。从2010年开始，开发商开始重新审视在2009年被搁置的发展计划，然而在物业投入市场之前，项目建造往往需要18-24个月。因此在某些高速发展和高需求的市场，短期很有可能出现物流用地紧缺的情况。2、工业地产投资现状近年来，工业产地不断升值，从而引发了“掘金潮”。被看好的工业地产，特别是一些被评选为最具投资价值的工业园区更是吸金王。从去年开始，住宅地产频频受到宏观政策调控，限购限贷的政策使投资者掉头转向其他领域。工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”，被开发商、地方政府、投资客以及银行看好。从各地公布的十二五规划可以看出，2011年开始，各省区的产业园上马和扩建相当注目。据不完全统计，截至2010年底，全国有国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家；至于市级工业园，有业内人士保守估计的数量是超过10000家；县级工业园的数量更是难以一一统计。这意味着，未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。3、工业地产投资大热原因房企热衷开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。“相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的10%可作为配套建设。”仲量联行广州工业部高级经理 张宁指出，10%的配套建设可以涉及酒店、公寓等商业地产形态。一般来说，开发商拿下的工业地块面积较大，10%的面积也会有相当可观的利润。此外，工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制。加上工业地产融资环境要比住宅地产和商业地产好很多，这点燃了众多企业投资热情。据相关数据显示，工业地产的投资回报率一般为8%12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。(二)机遇与挑战1、机遇 工业地产就是“政治地产”，要永远记住“大树底下好乘凉”，因为工业地产永远是跟国民经济命脉紧紧相联系的，如果只是靠一个民营企业去开发，没有得到政府的支持是很难成功的。必须要有政府优惠政策，还要跟区域经济环境挂钩，还涉及所处区域的民众就业问题，这必须由国家创造相关配套。中国目前的大趋势是内陆地区搞工业地产开发，沿海地区偏向于工业物业升级改造。招商对象也发生了变化，内陆地区以转移企业为主，沿海地区以国企和产业服务型企业为主。2、挑战相对于住宅地产、商业地产而言，工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业地产领域前，需要有全盘的清晰考虑。“工业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”何世红对“工业地产热”并不感到乐观，“虽然国外金融运作模式比较成熟（如美国普洛斯集团），但国内缺乏相应的金融机制与环境，即便有PE和风投参与，也是阶段性介入，因受项目素质、投资回报期限等因素所限