住宅开发成本控制及盈利分析.doc

项目地块成本控制及盈利分析二八年六月目 录第一部分 地块产品总体投资控制指标第二部分 地块产品成本明细第三部分 地块产品盈利分析第四部分 成本报告附件1、 地块成本测算单价说明表2、 地块住宅成本测算表3、 地块住宅精装成本测算组价明细表4、 地块住宅B户型精装成本测算表5、 地块住宅D户型精装成本测算表6、 地块B户型大堂精装成本测算表7、 地块D户型大堂精装成本测算表8、 地块车库成本测算表9、 4地块商业成本测算表第一部分、地块产品总体投资控制指标地块成本指标是按项目产品标准及前述规划物业类型、面积指标进行的投资估算。指标如下：4#地商品房（含住宅、车库及商业）项目总投资估算13.81亿元。其中住宅总投资11.93亿元，住宅销售单方为17,888元/平方米；商业总投资1.35亿元，商业建面单方为10,048元/平方米；车库总投资5,390万元，车库销售单价为154,892元/个。各物业类型投资估算指标见下表：地块总体投资控制指标物业类型地块总投资(万元)单方造价(元/平方米)4#地块4#地块住宅119,261销售单方（元/）17,888商业13,493建面单方（元/）10,048 车库5,390销售单方（元/个）154,892合计138,144第二部分、地块产品成本明细4地块拟销售物业类型共分三种：住宅、商业以及车库；其中商业因销售方案尚未确定，故只列出其建面单方，车库因没有人防部分，所以其建筑面积与销售面积相同，故车库建面单方与销售单方相同。一、住宅成本明细：住宅单方成本表项目地块商品房（元/）占总成本比例建面单方销售单方土地取得成本6637.786915.338.66%前期成本、建造期间专业费用202.68211.161.18%建安工程费用7444.837756.0943.36%市政基础设施配套费用534.68557.033.11%公用配套设施建设费用170.83177.970.99%会所156.38162.910.91%清洁密闭站14.4615.060.08%物业管理启动费18.3919.160.11%管理费用163.64170.490.95%销售费用819.78854.054.77%资金成本768.23800.354.47%不可预见费409.11426.212.38%总成本费用17169.9417887.81100.00%1、住宅成本测算说明：(1)土地取得成本：土地取得成本中征地拆迁安置费用单价以上市公司公告标准5200元/建筑平米计；按照现行方案面积195720平方米计算，征地拆迁安置成本为101774.40万元，商品房部分土地成本为50744.72万元。此方案测算中商品房住宅土地成本费用销售单方为6915.30元/平方米，其中征地拆迁安置成本销售单方为6498.38元/平方米；商品房住宅销售单方为17887.81元/平方米。土地取得成本中车库的征地拆迁安置费由住宅分摊。(2)前期成本、建造期间专业费用：此成本科目中车库的三通一平费用及现场临时设施费由住宅分摊。(3)建安工程费用：因二期4地块住宅产品配置的提升，对比一期7地块住宅产品增加成本折合销售单方为：1275.98元/平方米。其中：户内精装费用按套内面积4000元/平方米计取，折合销售单方为3032.92元/平方米对比一期增加了510.28元/平方米；电梯系统对比一期因品质的提升增加了41.98元/平方米；外墙石材工程因品质的提升比一期增加了185.79元/平方米；通风及空调工程对比一期产品新增加了户内新风系统（208.71元/平方米）以及中央吸尘系统（41.47元/平方米）；弱电工程增加了家居智能系统（158.8元/平方米），考虑了包括楼内穿线、设备安装等工程费用。 (4)市政基础设施配套费用：此成本科目中车库之市政基础设施配套费用的一半由住宅分摊。(5)公用配套设施建设费用：此成本科目包括会所以及清洁密闭站的全部建设成本，均由住宅分摊。(6)物业管理启动费：此成本科目中车库的物业启动费由住宅分摊。(7)管理费用：测算为前期成本费用、建安工程费用、市政基础设施建设费用以及公用配套设施建设费用共四项分项费用金额合计的2。(8)销售费用：测算为住宅销售收入的2.5。(9)资金成本：测算基数为土地成本至销售费用共八项分项费用金额合计的65%，以7.47的利率计取一年利息。(10)不可预见费：测算基数为前期费用、建安费用、市政工程费、配套工程费共四项分项费用金额合计的5。(11)总成本费用：土地成本至不可预见费共十项分项金额合计。2、住宅成本测算产品标准：序号项 目单价基准说 明3-1住宅建筑安装工程费3-1-1结构工程费（含基础、结构、初装修工程费）3-1-1-1土方、护坡、降水工程4地块68.27 元/平方米已签合同价为475万元,地块总建筑面积3-1-1-2地基处理工程4地块25.00 元/平方米已签合同价为174万元,地块总建筑面积3-1-1-3总包土建工程1494.00 元/平方米住宅总建筑面积。,另计入合同价2的重计量变更费用3-1-2强电工程费3-1-2-1电气动力、照明系统设备60.00 元/平方米设备材料费用3-1-2-2强电安装费190.00 元/平方米施工费用3-1-2-3泛光照明工程26.74 元/平方米按一期标准测算3-1-3外装饰工程费（含外墙装饰、外窗工程费）3-1-3-1外窗工程267.72 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面积，按铝合金考虑，外窗实际面积占地上建筑面积的22.31,其中外窗价格为1200元/，单价构成为：1200*22.31267.72元/平方米3-1-3-2外墙石材工程700.00 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面积，按国产石材考虑，外墙石材实际面积占地上建筑面积的80；其中石材价格为300元/,外墙保温为75元/，外墙工程费为500元/，单价构成为：（300+75+500）*80700元/平方米3-1-3-4其他外装饰工程30.00 元/平方米按住宅地上建筑面积。3-1-4室内精装修工程费户内精装修详见精装修成本标准3-1-4-14#地块4000.00 元/平方米测算面积为套内面积3-1-4-2大堂5000.00 元/平方米大堂面积。3-1-4-3电梯厅（主人梯）5000.00 元/平方米电梯厅面积。3-1-4-4电梯厅（服务梯）930.00 元/平方米服务梯厅面积，3-1-5电梯工程165.56 元/平方米测算总价为1150万元；按合资高档品牌电梯估算，主人梯100万元/部，服务梯50万元/部3-1-6通风及空调工程3-1-6-1户内新风系统工程费200.00 元/平方米镀锌板风管、橡塑保温，按住宅建筑面积测算。3-1-6-2空调系统工程费362.00 元/平方米LM管为铜管，LN管为镀锌钢管，按住宅建筑面积测算。3-1-6-3通风系统工程费24.00 元/平方米镀锌钢板风管，按住宅建筑面积测算。3-1-6-4中央吸尘系统工程费40.00 元/平方米镀锌钢管，按住宅建筑面积测算。3-1-6-5地板采暖工程费100.00 元/平方米PE-RT管（含有铜集水、分水器和温控阀等），按实际铺装面积测算。3-1-6-6采暖系统工程费81.00 元/平方米镀锌钢管（含热流量表、阀门等）3-1-7给排水工程3-1-7-1给水工程费31.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-2雨水工程费6.50 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-3温泉井凿井施工费13.83 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-4温泉水23.50 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-5中水工程费19.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-6直饮水工程费25.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-7生活热水工程费67.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-8同层排水工程费33.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-8消防报警工程25.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-9消火栓、喷淋系统55.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-10弱电工程234.65 元/平方米包括楼内穿线、设备安装等工程费用，按建筑面积测算注：表中未作特别说明之成本项目均按住宅总建筑面积作为计取依据。3、4地块成本与一期7地块成本对比：4地比7地在土地成本（差额3847.94元/）和住宅建安成本（差额为1275.98元/）两项差额最大，共计5123.92元/。 4#地与7#地商品住宅销售单方成本差异对比明细表序号项目4地块7#地块差额1土地取得成本6915.33067.363847.941-1土地出让金336.23325.8010.431-2拆迁安置费6498.382741.563756.822住宅建筑工程费4714.723438.741275.982-1外装饰工程费（含外墙装饰、外窗工程费）932.29705.59226.702-2室内精装修工程费3032.922522.64510.282-3电梯工程172.49130.5141.982-4新风系统208.710.00208.712-5中央吸尘系统41.710.0041.712-6给排水工程81.740.0081.742-7弱电工程244.8680.00164.86合计5123.92（注：1、前期费用、市政费用、公用配套三项标准与一期7#地基本相似，在此不作对比。2、管理费、资金成本和销售成本未能核算，因两地块在保证均按集团统一标准取费的前提条件下，在此不作对比。）4、二期4地块与一期7地块住宅产品建安配置标准变化二期住宅成本比一期住宅有所提高，主要体现在土地成本与建安成本两方面。其中建安成本因新增功能配置及产品标准提高，具体体现在以下几方面：序号成本增加项目一期产品配置标准二期产品配置标准二期成本(元/住宅销售)二期成本增加额1.1空调通风系统无新风系统新增室内新风加湿、净化、消毒空气系统208.71 208.71 1.2新增电梯厅空调、新风系统1.3新增地上地下大堂空调新风系统2.1吸尘系统无吸尘系统新增中央吸尘系统41.74 41.74 3.1给排水系统无温泉水系统新增温泉井凿井施工、温泉水系统38.95 38.95 3.2生活热水电伴热保温系统新增即开即热生活热水系统8.35 8.35 3.3无同层排水系统新增同层排水系统34.44 34.44 3.4无污废分流系统新增污废分流系统004.1弱电系统无家居智能化系统新增家居智能化系统158.80158.804.2弱电系统配置标准全面提升86.06 6.06 5.1建筑节能设计节能设计标准较低新增高标准节能系统006.1隔声降噪处理系统无室内静音系统新增高标准室内静音系统007.1电梯设备主仆电梯未分置新增主仆电梯分置，标准全面提高，包括梯速、尺寸、空调、智能化等方面，并拟选用纯进口梯172.49 41.988.1室内精装修橱柜及厨房家电套内395元/橱柜及厨房家电标准提高，套内740.29元/582.86 271.86 8.2洁具套内475元/洁具标准提高，套内651.02元/512.58 138.59 8.3衣帽柜套内36元/衣帽柜标准提高，套内90.28元/71.08 42.74 8.4精装修套内2370元/地板等主材精装修标准提高，套内2442.51元/1866.40 57.09 8.5套内总精装标准3276元/套内总精装标准3924.10元/3032.92510.289.1外檐装修外墙优质石材外立面标准提高，采用优质外墙石材674.37 185.799.2断桥铝合金外窗保温、隔热标准提高，采用高性能隔音保温外窗257.92 40.9110.1合 计1275.98 根据上表中的数据，二期4#地块住宅部分建安成本与一期同比销售单方增加1275.98元/平方米。二、商业成本明细：商业单方成本表项目4地块商品房（元/）占总成本比例建面单方土地取得成本5663.5956.37%前期成本、建造期间专业费用150.961.50%建安工程费用2498.9124.87%市政基础设施配套费用486.134.84%公用配套设施建设费用物业管理启动费15.330.15%管理费用62.720.62%销售费用555.475.53%资金成本458.024.56%不可预见费156.81.56%总成本费用10047.93100.00%三、车库成本明细：车库单方成本表项目4地块车库（元/）占总成本比例建面单方土地取得成本205.85.29%前期成本、建造期间专业费用132.73.41%建安工程费用280071.99%市政基础设施配套费用243.076.25%公用配套设施建设费用物业管理启动费管理费用63.521.63%销售费用1132.91%资金成本172.764.44%不可预见费158.794.08%总成本费用3889.63100.00% 在车库成本中，拆迁安置费用、三通一平费用、现场临时设施费用、小市政费用的一半、园林景观工程费用的一半以及物业启动费用由住宅来分摊。车库成本总金额为5390.25万元，销售车位共计348个，折合每个车位售价为154,892元。根据4#地产品定位，经商集团成本控制中心，并参考一期成本情况，初步估算4#地主要成本指标如下。在产品配置不变的情况下，我司计划通过严格的成本控制体系，将建安成本控制在本估算值的5%之内。第三部分、4地块产品盈利分析一、4地块产品总体盈利分析1、控制成本、售价原则：项目二期售价在参考一期水平条件，基本应控制在30000元/左右。但与一期7#地相比，4#地有政府房和三面临市政路等劣势，因此，必须在“适度控制”成本的条件，通过产品品质提升来弥补地块不足。2、综合考虑产品配置标准、市场售价、产品成本控制与公司盈利目标的关系，测算结论：项目具有较高可操控性和较强抗风险能力。具体测算数据如下:住宅保底销售均价为29018元/时，即可满足4#地住宅净利率不低于20%。4#地各项成本控制总体情况物业类型地块总投资(万元)成本住宅119,261销售单方17,888元/商业13,493建面单方10,048元/车库5,390销售单个154,892元/个合计138,1444#地售价、成本与盈利测算情况车库售价20