十大最佳养老城市.doc

十大最佳养老城市2009年11月24日10:15 “尽早财务自由，离开喧嚣和紧张，找个自己喜欢的地方，过自己喜欢的生活。”不少年近不惑但仍在资本市场或职场中奋斗的人，都会有这种想法。一旦退出“江湖”，选择住所地的标准会发生很大的改变， 退休前主要关心赚钱机会、消费潮流和城市效率，而退休后更重视医疗服务、生活成本和休闲环境等。为了帮助读者找到一个理想的“隐退”之地，投资者报对国内30余个大中型城市进行了系统评估，经过对6大标准的反复比较，终于甄选出中国10个“最佳退休城市”，它们分别是成都、昆明、上海、大连、海口、苏州、青岛、烟台、珠海、厦门。我们相信，能在这些城市度过退休生活，会是一件幸福的事。 上海、成都医疗较好退休后两个问题很关键，首当其冲是财务问题，退休后赚钱的黄金期已经过去，收入曲线开始逐年下降，但接下来的时间，随着健康状况的下降，医疗和保健支出却不断增大。据统计，广州市退休人员的住院和门诊费用均为在职人员的5倍左右，而济南市退休市民医疗支出占总支出比例也在20%以上，远远高于在职人员水平。其次是突然从紧张的工作中脱离出来，失去了以前的精神压力和繁忙，人际之间的交流突然减少，很容易产生郁抑、失落等“退休综合症”。选择退休后的居住地，既要有利于健康、又要兼顾生活成本，同时还要有丰富的休闲生活，同时，随着年龄的增大行动会越来越不方便，城市的基础设施完善与否，也关系到退休后生活的质量和方便程度。针对这些问题，我们按6个标准来选择最佳退休城市。健康方面，关注城市的医疗服务水平和气候环境，生活成本方面主要考察城市的消费水平和住房价格，另外，重点衡量了城市的公共服务和社会环境以及城市的文化休闲生活的丰富水平。退休人士的医疗服务需求较高，医疗水平是选择退休城市的重要标准。在考量这个指标之前的时候，研究小组认为适合退休的城市一定会是风景秀丽、气候宜人的旅游城市，比如三亚、丽江、桂林这种充满“柔软时光”的慢生活城市一定会进入排行，但随着研究的深入，我们发现这些城市可能更适合短期的度假和旅行，作为后半生生活的城市还有很多不足，最大的问题是它们的医疗服务水平与入选城市尚有较大差距，医院的住院床位和从业医生数量偏低。根据2008年中国城市年鉴统计，入选城市的平均医院床位数为2万个以上，城市居民平均每万人拥有医院床位约150个，而三亚、丽江这样的旅游城市医院床位数还不到2000个，如此小的医疗服务规模，医疗质量相比大城市应该会有较大差距。另外一个衡量医疗水平的标准是城市三甲医院的数量，入选的十个城市平均三甲医院的数量接近10个，医疗水平最好的是上海，拥有30多家三甲医院，9万多个住院床位，处于全国领先水平。内陆城市医疗水平最高的应该是成都，其拥有以华西医院为代表的近20家三甲医院，医疗水平在国内也堪称一流。而旅游城市的三甲医院乏善可陈，三亚、丽江等地通过公开资料均未找到三甲医院。试想退休后遇见大病还得千里迢迢到外地就诊，是多么麻烦的一件事情。海口：空气最好，房价最低一个人每天要呼吸两万多次，一天至少要与环境交换一万多升气体，由此可见良好的空气质量对身体健康的重要程度。入选城市人口的平均寿命为77岁，而中国人均寿命为72岁，这组数据对比足以证明气候对健康的影响。所以，我们对环境的选择标准，重点参照国家环保总局所公布的各城市一级天气比例。今年世界气象日的主题为“天气、气候和我们呼吸的空气”，旨在呼吁人们关注气候变化和空气质量。目前，世界上许多发达国家对评估环境空气质量的衡量方法，是将一系列复杂的空气质量监测数据，按一定方法处理后，把空气质量划分为15级。当空气的污染指数在050范围时，空气质量级别是一级，空气质量为优。国家环保总局也是采取这个标准，定期公布各个城市的环境质量。入选城市中，环境最好的是海口市，全年有311天空气质量为优，一级天气占年度百分比为85%。其次是珠海和厦门，全年一级天气占比分别为64%和46%。10个城市的平均一级天气数量为137天，近四成时间空气质量为优。而全国主要城市一级天气的比例不到35%，而北京全年的一级天气才36天，仅为10%。在获得天气质量数据前，分析小组认为杭州入选的概率应该很高，因为众多宜居城市排行榜中，杭州都名列前茅，但国家环保总局公布的杭州一级天气占比还不到16%，优质天气数量只占上海的一半。如果打算选择一个理想的城市退休，这个城市的房价将直接影响到退休后的财务自由度，如果大部分积蓄用于购房，那么日常消费开支将受到挤压。当然，如果你已经有足够的积蓄，房价也许不是你最主要考量的因素。所以“住房价格”并没有作为我们筛选“最佳退休城市”的首要条件。住房价格分为新房价格和二手房价格，我们根据上半年全国前50个城市房价统计数据，计算出各个城市新房和二手房的平均价格，作为衡量房价的标准。在入选城市中，平均房价每平方米7200元，如果剔除上海，每平方米还要便宜700元。上海房价水平是入选城市中最高，房屋均价为每平方米1.4万元，当然这个价格最近还有所上涨。综合各类退休条件，分析小组认为内陆城市房价最为合适的是昆明，拥有医疗和基础设施完善，空气质量好，气候宜人，城市的快乐指数也很高，房价还不到5000元。而海滨城市中，房价最低的当属海口，每平方米平均4785元，这也是10大退休城市中的最低住房均价，按买一套140平方米的三居室计算，在海口买一套房产所需花费为67万元，而这个价格在上海只能购买一套48平方米的一居室。昆明消费最低，成都最令人快乐体面而有尊严的退休生活，是每个人的追求。但如果同样的积蓄，领取同样的退休金，选择不同的城市退休，生活水平差距会很大。按入选的10大退休城市人均寿命77岁计算，如果选择60岁退休，退休后还能享受17年的美好时光。而消费水平的高低，将直接决定了未来20年的生活质量。按入选城市人均年消费水平1.3万元计算，退休后的总消费金额为22万元，但选择不同的城市退休差距却很大，比如在上海退休，年人均消费1.73万元，退休后总日常消费需要近30万元。而在昆明退休，年人均消费仅为0.87万元，退休后的总日常消费约15万元，相差将近一倍。在未入选城市中，深圳的年均消费最高，达到2.44万元，以至于最佳退休城市中的珠海由于临近原因，年人均消费也达到1.7万元，比上海略低300元。对于目前处于事业巅峰期的职场人士而言，上述社会平均水平的消费数据，可能还不到其当前消费水平的10%，而退休后依然需要保持工作期间的生活质量，需要准备的退休储蓄也需要是上面数字的10倍。对于中产阶层人士而言，退休后保持体面而有尊严的生活水平，用于日常消费支出的退休金，在上海需要准备300万元，而在昆明只要准备150万元。文明、安全、舒适、方便是一个城市的综合实力的体现，这取决于城市管理者提供的服务水平和城市居民的综合素质。所以，我们把一个城市的综合实力作为选择最佳退休城市的一项指标。中国社会科学院曾经做过一个城市综合实力排行榜，对中国100个城市进行了综合实力排名比较。本报研究小组取此排行榜中的“城市综合指数”，对“公共服务和社会环境”指标进行衡量。中国城市综合实力排名前100个城市，平均综合指数为46分。本报甄选出的最佳退休城市平均综合指数为96分。得分最高的城市为上海，其凭借良好的经济、社会和基础设施优势，获得了所有城市排名第一的综合实力。其他9个最佳退休城市中，除了海口以外，综合实力指标均高于前100城市的平均水平，其中大连、成都、苏州、青岛和珠海的综合实力指数都在70分以上。海口由于在此次评比中“社会”一项为负10分，而其他得分也相对较低，所以总指数仅为14分。这是这个城市最令人遗憾的地方，但由于该城市在其他方面明显的优势，我们还是将其纳入最佳退休城市名单。我们相信，随着海南区域经济建设的进展以及海南国际旅游岛政策的落实，海口的发展和变化将会非常显著，等真到了退休年龄，海口市的公共服务水平和社会环境应该会大幅度提高。摆脱“退休综合症”的最佳办法是让自己的文化和娱乐活动丰富起来，所以研究小组很在乎一个城市能不能给人带来乐趣。对于这个项目的考量，并没有太多数据上的依据，我们的评选标准有两点，其一是根据一次3000多位网民参与调查的“网民心目中的10大快乐城市”，另外是基于研究小组对各个城市的直观了解。在网络调查中，网民们认为令人最快乐的10个城市分别是成都、杭州、青岛、大连、昆明、苏州、桂林、厦门、香港、大理。其中杭州由于空气质量和房价、物价等原因未进入我们的最佳退休城市排行榜，而桂林、大理也由于医疗条件、基础设施等原因没有入选，香港则由于居住许可的原因并不在我们此次选择的范围之内。我们选择出的10个城市中，有3个城市没有进入网民“快乐城市”前10名，它们分别是上海、珠海和烟台。上海是海派文化的中心，它的文化和娱乐生活非常符合海派人士的口味，而且国内外文化交流活动频繁，休闲娱乐设施完善。珠海和烟台的城市乐趣不在于人文，而在于自然风景，安静中自有其韵味。智者乐水，仁者乐山。人们总能找到属于自己的乐趣，决定快乐的最重要因素不在环境，而在于自己。昆明：阳光、美景和鲜花 “七彩云之南，悠悠春城梦。”昆明，是一个让众多追求生活真谛的人圆梦的城市。 四年前，家在北京的林京经过艰难的思想斗争，最终放弃了家里帮忙联系好的一份不错的工作，大学毕业后留在了自己生活了四年的昆明。她说，自己喜欢昆明的明媚阳光、温和气候和美丽的湖光山色，更喜欢昆明悠闲的生活节奏。现在，毕业于云南大学外语系的林京在昆明一所中学做英语教师，与孩子们相伴的生活简单悠闲又不乏乐趣。“每个阳光明媚的午后，总有大批的昆明人走出家门，来到长满茵茵碧草的草坪上，或三五成群打牌游戏，或慢语清谈甚至独自小憩，男女老少一派悠然。这是我最喜欢的时候，躺在厚厚的草坪上，嗅着淡淡的草香，仰望头顶的蓝天白云，感觉人生的乐趣莫过于此。”说起昆明的好处，林京一脸陶醉。林京还喜欢昆明的人际关系和各民族和睦相处的氛围。“昆明人比较憨厚，朴实，平常很好相处。由于昆明天黑得很晚，所以每天晚上八九点钟，你总能在小区、广场等地看到不少身穿民族服装的居民在唱歌、跳民族舞。也只有这时，才能感受到云南民族多的特色。”喜欢林徽因的林京还经常去昆明东北郊的龙泉镇的麦地村的“兴国庵”。“兴国庵”占地十亩，殿宇虽不轩昂，却十分规整，殿外树林环绕，环境极为清净，大殿前庭院里四株桂花树，金秋时节清香四溢，四角配殿内天井里也是花木扶疏，格外宜人。林京经常来此徜徉。因为就是这样一座小小的寺庙，在距今60多年前的抗日战争时期，曾居住过来自北平的一批中国最优秀的古建筑学家，其中最具知名度的就是后来新中国国徽、人民英雄纪念碑的主要设计者梁思成和林徽因。在村里，还有梁思成、林徽因唯一亲手为自己建的房子，2004年已经被批准成为梁思成、林徽因博物馆。林徽因也非常喜欢昆明美丽的风光、良好的气候，在抗战胜利后身染重病时，“再次到昆明去，突然间得到阳光、美景和鲜花盛开的花园，以及交织着闪亮的光芒和美丽的影子、急骤的大雨和风吹的白云的昆明天空的神秘气氛，我想我会感觉好一些”。1999年，昆明代表中国第一次承办了世界园艺博览会，当时的主题是：人与自然和谐发展，吉祥物是可爱且濒危灭绝的滇金丝猴灵灵。现在，“世博园”已经成为昆明旅游、休闲的一大景观。“在昆明这个四季如春的地方，花儿也开得格外灿烂。”说起世博园，林京的语调带出了一分自豪，显然，8年的昆明生活已经让她产生了很深的归属感。除了四季如春的气候，鲜花四季盛开，这也是昆明叫作春城的原因之一。因为云南的气候、水土，加上昆明位于滇中，因此，昆明的鲜花不论季节，在冬天，仍然可以看见娇艳的玫瑰，蔷薇花甚至在1月份仍然在开花。“昆明的物价很低，鲜花和水果尤其便宜。玫瑰花在这里便宜到你可以每天送999朵给情人而不致破产；水果丰富得你可以吃一半扔一半。”“当然还有各种好吃又不贵的小吃，包浆豆腐是我的最爱，还有各色过桥米线，想想就流口水。”林京笑称，在昆明，鲜花不再高贵，“999朵玫瑰都是少的，包下一车鲜花求爱的例子也很常见。”低廉的物价确保了昆明人能在收入水平偏低的情况下保持较高生活水准。与全国其他大城市相比，昆明每平方米5000元左右的房价让林京也实现了“住房梦”。在毕业后的第二年，林京买下了自己的房子。格外喜欢才女林徽因的林京，将自己的房子选在了并不繁华的南城。由于世博会后南城已成为昆明新的“一湖四片”的建设重点，现在的南城已日渐繁华。但林京也有一些遗憾。“昆明的治安不是太好，因为离边境很近，昆明的逃犯和吸毒的人都很多，我在上学期间就曾经遇到过当街抓吸毒者的场面。”“昆明是名副其实的卫生城市，街道笔直干净，只是翠湖、滇池的污染有些重。交通也很好，除了车站附近基本不会堵车。”林京不满意的还有昆明的冬天，对来自北方的林京来说并不“悠闲”。2008年12月25日，昆明获选2008中国最具幸福感城市。而昆明已将“宜居城市”定为城市发展目标。“相信昆明的明天会更好。”林京对昆明和自己的未来都充满信心。苏州：姑苏城里诗意栖居 “苏州是中国文化宁谧的后院”。在为自己挑选老年栖居城市时，王明达想起了余秋雨在白发苏州中对苏州的这一描述。这座以园林著称的城市适合白发人居住吗？这是王明达最关心的。 从事投资的王明达50岁开外，长住北京，因小时候长在南方，对南方水乡情有独钟，退休后最大愿望便是找一江南小城，择水而居。不过，由于自己从事投资，王明达对城市的“宜居”条件里除了气候、环境、交通、治安、生活成本外，还多了地产、经济、城市规划等几项“硬件”。基于这些条件，王明达今秋改乘火车和公交车，亲自到苏州浏览一番。这座江南城市给王明达的最初印象是精致小巧，全市面积8488平方公里，户籍总人口826万人，其中市区户籍人口不过238万人。尽管浏览时并非阳春三月，但依旧空气温润，环境舒服。事实上，苏州地处温带，属亚热带季风和季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛。全城山水相间，周围低山丘陵零星散布，境内河港交错，湖泊出奇的多，西有太湖和漕湖，东有淀山湖和澄湖，北有昆承湖，城市中部还有阳澄湖、金鸡湖、独墅湖。这对在缺水北方城市久住的王明达而言，尤显难得。江南园林甲天下，苏州园林甲江南。最让王明达留连的还是当地名胜，中国四大名园中，苏州就占有拙政园、留园两席，同样齐名的还有“吴中第一名胜”虎丘，以及游人如织的水乡周庄和同里。站在寒山寺门前，王明达情不自禁念起唐朝诗人张继那首枫桥夜泊，想像自己老年后在姑苏城外游历园林和太湖，听寒山寺钟声，听昆剧和评弹，无限憧憬。不过，作为“宜居”重要条件的城市交通让王明达略感遗憾，苏州没有民航机场，乘飞机要取道上海虹桥机场、浦东机场或无锡硕放机场，但发达的公路交通似乎弥补了这一不足。苏州是江苏省通往上海、浙江的“东南门户”，目前有4个长途客运站，2008年上半年全市公路总里程达11033公里，其中高速公路482公里，一级公路1130公里。当地人对王表示，“全市95%的乡镇实现15分钟上高速，公路密度达到德国水平”。让王明达对苏州交通充满信心的还有两条大动脉。一是沪宁城际轨道交通，是继合宁城际铁路之后，江苏省又一条城际铁路专线，它将成为长三角地区城际交通的重要快速通道；另一条是在建的京沪高铁。苏州是国内第一个获批轨道交通的地级市城市。王明达了解到，2010年苏州地铁1号、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步与上海、无锡等周边地区轨道交通相接。尽管苏州人文气息较浓，但经济发展很快，2008年苏州GDP为6701亿元人民币，以总量计，仅次于上海、北京、广州、深圳，居中国大陆城市第5位，居中国地级市第一位。人均国内生产总值为78236元，仅次于深圳和广州，超过上海，位列全国第三。经济发展快往往房价偏高，王明达了解到，苏州市区目前房价平均约为7200元/平方米，“尽管也不算低，但与旁边的杭州相比，这一房价还算可以接受。”而且，与大城市不同，当地房价较平稳。以2008年为例，全市完成房地产开发投资718.08亿元，比上年增长19.3%，但全年实现商品房销售额下降41.8%，其中住宅销售额下降44.5%。王明达在苏州呆了几天，感觉告诉他，苏州不是个夜生活十分丰富的城市，粉墙黛瓦，小巷幽深，处处流露出安然与闲适，“生活成本不太高，是个比较适合生活，尤其适合老年人生活的城市。”对老年人而言，就医方便也不可或缺。王明达走访了苏州市几个区，医院和诊所比较密集，新区有苏州圣爱医院、枫桥人民医院、苏州市第七人民医院等9所；园区附近有九龙医院、跨塘医院、唯亭人民医院等8所；吴中区有市吴中人民医院、苏州市眼视光医院和吴中区长桥人民医院3所；相城区有相城区人民医院；金阊区有虎丘医院、金阊医院、市第三人民医院等4所；沧浪区和平江区分别有医院及诊所11家和7家。对王明达而言，习惯了北京大都市井然有序的治安，选择养老城市对治安要求也比较挑剔。通过3天体会，王感觉这个城市由于外来人口还不太密集，而且生活节奏没有大城市那么快，城市秩序与治安比想象的要好。入夜，到位于苏州西北部的“七里山塘”走走，一定能听到咿咿呀呀飘出来的戏曲声，那是苏州人用吴侬软语演绎的苏州评弹，这条重修后再现旧繁华的老街，浓缩了苏州的历史，也吸引着每年至少200万慕名而来的游客。烟台：品美酒，看大海 身在北京的老姚夫妇已经无数次收到来自烟台海景房信息的短信，还邀请他们周末坐上看房团的班车前去烟台。每平方米3500元均价的一线海景房，对于像老姚这样有着上百万元资产的退休人士来说，无疑是一种莫大的诱惑。 一个城市，如何获得人们的青睐并移居，并不取决于它的面积，也不取决于地形和资源。有时候只会因为一个景点，一方水土，一家咖啡厅甚至一种声音而移居到一个城市，但是从某种意义上说，诸如住房、交通和气候之类的“城外之物”，其形态或许更能左右一个城市的命运。十几年前，老姚曾经去过烟台，记忆中的烟台是来自一个叫做“所城”的地方，那里记录着老烟台600年沧桑风雨的变迁。现在，当老姚乘坐着购房团的班车来到烟台时，竟发现狭窄的所城街巷已经转变成烟台街巷的源头，而那些隐藏在所城宁静古巷之中青砖黑瓦的四合院，却用自己的方式点缀着这个城市。正如像义乌、温州那样的城市，在中国民营经济成长的过程中构筑出一张辐射中小城镇发展的商品网络一样，曾经古巷交错的“芝罘”（烟台古称），已经在大刀阔斧的改造中日新月异。和陈旧的容颜相比，暴露在所城之外的繁华无疑透露着时尚的风貌。看看黄海娱乐城上的海上明珠、西关大街的少年宫，再看看文化广场与南大街上一座座林立的高楼大厦，还有2004年滨海广场竣工时，发生翻天覆地变化的海岸路，以及基督教奇山礼拜堂和胜利路礼拜堂重整后的新颜，从所城到这里，烟台的“艺术人生”竞相绽放在这条“长廊”中。借看房之际，老姚更领略到了烟台的风景，风光旖旎的养马岛、彩绘木雕的天后宫、平静的芝罘岛、四大名楼之一的蓬莱阁、八仙过海宝葫芦，还有遍布斑斓彩石的长岛，以“鱼香大全”为首的小吃，无疑不吸引着在烟台购房的冲动。还有风景宜人的金沙滩海滨公园，可以想象，挽着爱人漫步在万米海水浴场，享受充足的日光浴，聆听海浪拍打乱石的声音，感受入夜时华灯齐放的魅力，一定别有韵味。在烟台，老姚不仅看到了海景房，还观摩到潘石屹和易小迪联袂打造的阳光100高端物业，这样的高端物业在烟台所处的地理位置，就好比北京国贸和香港铜锣湾。潘石屹曾说过，“印度有个叫做加阪勒的小城，因为这个城市居民的英语讲得非常好，所以全世界总部、服务中心都转向那里。”而阳光100的试验，也许能将烟台变成中国的“加阪勒”，让世界的顶级品在烟台落户，这不失为一个伟大的猜想。在通胀愈演愈烈的今天，高端物业不仅仅体现出隐藏的稀缺资源价值，更衍生出一定的商业价值。伴随着烟台宜人的空气和冬暖夏凉的气候，在那里居住，不仅能享受购75平方米以上住房的落户政策，更能为后代留下一笔不菲的增值资产。从城市化周期的角度来看，烟台仍然处在郊区城市化与中心城区升级并存的阶段，且由于旧城改造等多方面问题，郊区城市化的速度远远高于中心城区的升级速度。但从世界城市化进程的经验来看，未来10到20年，烟台将逐步从郊区城市化阶段进入到中心城区复兴阶段。在老机场蓬勃发展之际，烟台也正从空中破题，构建环渤海交通圈；交通方面，烟台已基本形成了以市区为中心，以烟威路、烟青路、绕城路、206国道等为骨架，干支线相连的公路交通网络；再加上琳琅满目的小吃和一个月不到1500元的开销，有什么理由不移居至此？现在，面临着建设蓝色经济区、高端产业聚集区和黄河三角洲高效生态区“三大战略”的新使命，已经形成了汽车、电脑、手机3个1000亿元产业方阵的烟台将着力培育船舶及海洋工程装备、现代化工、新型冶金和核电四个潜力产业，打造临港经济发展新的生力军，未来经济发展不可想象。而在烟台市长张江汀心中，“把烟台建成山东半岛骨干城市”的希望一定会实现。深谙葡萄酒之道的老姚看到了烟台的变化，看到了这座“国际葡萄酒城”的希望，走进“张裕酒文化博物馆”，在感受酒文化博大精深的熏陶之余，不知不觉回味起年轻时在烟台国际标准酒吧里那杯解百纳干红葡萄酒。这一切，足以打破退休移居的沉闷。珠海：毗邻繁华的桃花源 年过80岁的美国音乐家贝宝德已经来珠海10年，1999年，这位被麦当娜称为“最传神的爵士乐大师”跟随在平和英语学校执教的妻子珍，从美国佛罗里达州来到珠海定居。而现在，他和妻子非常喜欢在那条著名的情侣路上一路漫步。情侣路是珠海的象征之一，沿海铺建、景色秀丽、空气清新，沿途可以听到阵阵涛声。 身在北京的周帅也想在老年后与妻子徜徉于珠海情侣路，现年30多岁的周帅目前是一家大公司的技术骨干，现在已经在开始考虑自己的退休生活，而珠海恰是首选城市。由于深受鼻炎之苦，周帅不适宜居住在天气干燥的北方城市，南方空气湿润的海边城市自然成为心仪之选。珠海气候宜人，年平均气温为22.4摄氏度，周帅曾几次出差珠海，觉得呆在这座安静、美丽的城市非常舒服，走在情侣路上，会看到珠海市的象征珠海渔女的石刻雕像。珠海渔女是一个关于仙女和凡人渔民爱情的美丽传说，如今她的石像静静地矗立在珠海风景秀丽的香炉湾畔领戴项珠，身掮渔网，裤脚轻挽，双手高高擎举一颗晶莹璀璨的珍珠，就像珠海这座城市，没有工业城市的烦劳，没有繁华都市的喧嚣。有山有水是珠海的特色，山中有城，城中有山，在这不断变化的山、水环境里，珠海人享受着怡然从容的生活，全然没有现代化大都市那种令人压抑的紧张和浮躁。歌唱家胡松华说，“珠海的空气质量好，非典时期没有1例。尤其是我居住的地方湾仔，被鲜花包围，这里的空气可以打包出售。”胡松华所说的湾仔，与澳门仅一水之隔，透过窗户可以看到澳门的街道，而每天清晨，胡松华都会在珠海的花香中舞剑吟诗。按照规划，“珠海长隆海洋世界”工程即将启动，该项目主要包括海洋主题乐园、国际海洋世界、户外休闲娱乐设施、道路、绿化及配套设施。2008年珠海常住人口的统计数据是148.11万人，是广东省人口规模最小的城市。除了治安良好外，珠海的交通也非常顺畅。目前，相关的热点是港珠澳大桥和广珠轻轨的建设。国务院近日正式批准了港珠澳大桥工程可行性研究报告。港珠澳大桥是一座连接香港、珠海和澳门的巨大桥梁，整座大桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速100公里，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥总工期计划为六年，预计2015年至2016年建成通车。广珠轻轨建设预计于一年之内投入使用，是珠三角轨道交通网的主轴线之一，工程全线总长143公里，根据计划方案，广珠线每天营业时间将从早上6时延至深夜12时。设计近期日客运量为39.5万人，远期日客运量55.7万人，建成通车后广珠全程只需40分钟。不过，伴随港珠澳大桥和广珠轻轨的是珠海不断飙升的房价。中山大学港澳珠三角研究中心副主任袁持平教授表示，大桥将促进三地生产要素自由流动，最终实现高度的经济一体化，珠海必将吸引更多的境外投资者前来投资，带动当地旅游、酒店等服务业，进而刺激房地产市场。在深圳居住、香港上班的人足有几万人，如果珠海能争取到相关政策，让珠海市民像深圳本地居民一样，可办一次证多次往返香港，对珠港两地的同城化进程更是巨大推动。澳门汇邦有限公司董事长黎远认为，珠海房地产上涨的最大动力是香港服务业转移及自身后发优势。深圳罗湖至香港的时间和珠海拱北至大屿山差不多，和乘船相比，大桥交通受台风海浪的影响相对较小，而香港人也习惯了每天跑两小时上班，必然有人从高房价的香港到珠海居住。2009年以来，珠海房地产业快速复苏。仅今年19月份，珠海二手住房交易面积116.9万平方米，同比增长83%。目前珠海新房均价在7710元/平方米，二手房均价6300元/平方米。周帅觉得目前珠海房价尚可接受，但是必定会涨，如果将来真要定居珠海，就要趁早在珠海买房，退休之后才能在这个浪漫之城生活。在贝宝德的个人自传手稿中，他描述自己珠海的感觉：它是我的第二故乡，我爱上了它。原因有很多，譬如温暖的气候、友好的人、简单的生活。厦门：低碳养老第一城 没有车马喧哗和人声鼎沸，只有久违的鸟叫、环岛路沿岸的涛声、银发老人聊天时的闽南语、戏台上咿呀的古老南音歌仔戏以及鼓浪屿小巷深幽的琴声。这是初次到厦门时给李晨留下的印象，那年他22岁。 10年时间过去了，李晨又去过厦门几次，留给他的全是美好。一个城市的味道，往往最终停留在记忆深处。郑成功、李叔同、舒婷，据说鼓浪屿的一草一木、一砖一瓦都有无数故事，可是当真走在其中，李晨也只是觉得走在纯粹的平凡生活中而已。“小国寡民”式的生活，“不知有汉，无论魏晋”，好像不是人类历史上的一环，就那样自在地一代又一代延续下去。厦门一年四季花木繁盛。由于生态环境良好，空气清新，栖息着成千上万的白鹭，形成了厦门独特的自然景观，又因为厦门的地形就像一只白鹭，因此被人称为“鹭岛”。除了自然风光优美，厦门的城市环境非常整洁。在国家级旅游景区鼓浪屿，街区除了环岛旅游电瓶车外见不到任何其他机动车辆，更听不到车马的喧嚣，因为有严格规定，不许任何其他机动车辆上岛。“未来，厦门在出让土地时，可能将要求开发商必须建设中水回用设施，使小区生活污水达到零排放；建筑的屋顶和外立面也将逐步安装太阳能电板，可再生能源将逐步取代传统的化石能源。”这些都不是天方夜谭，而是国际能源专家白瑞华为厦门作的低碳城市总体规划。这预示着厦门将大力发展成为低碳城市。这些设想都是低碳城市所必须具备的众多条件之一。低碳城市是指城市在经济高速发展的前提下，保持能源消耗和二氧化碳排放处于较低水平。上述规划计划通过多种途径降低厦门二氧化碳的排放量，并吸引国外组织投资这个计划，利用国际资金为厦门的节能减排“买单”。这种做法一旦成功，将是目前中国独一无二的。按照这份规划，未来厦门的每一栋建筑都是低碳的。良好的自然和城市环境是厦门适宜“养老”的先决条件。这座城市独特的气质，决定了其更适合那些“提前”退休的中年一代，因为厦门是充满发展机会的城市。厦门是福建省的一个副省级城市，是中国5个计划单列市之一，同时也是首批实行对外开放的五个经济特区之一，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权。不仅如此，厦门在交通设施方面的巨大投资也已经进入收获期，集美大桥、杏林大桥、BRT快速通道的通车已将厦门向外延伸，近期，中国第一条海底隧道翔安隧道即将通车。未来，一出翔安隧道就能看见翔安新城，而集美新城就介于集美老城区和新城区两大功能片区之间。这让李晨看到了厦门巨大的升值前景。已在广州10年的李晨目前在一家互联网公司工作，去年刚被公司提拔为销售部总监，月薪1.5万元，妻子月薪5000元。尽管收入可观，但李晨每月要承担5000元的房贷。在日常生活开支上，小两口和孩子平时吃饭都是上馆子，加上两人私家车的油钱、孩子教育投入以及其他费用，家里每月节余也只有3000元左右。但互联网行业竞争激烈，李晨经常加班到深夜，深感工作疲劳，因此他希望能提前退休到厦门养老。提前在厦门购置房产成为李晨一家当务之急。为了购买一套适合自己的住房，从去年底到现在，李晨没少往厦门跑，而且在买房问题上与妻子发生无数次“内战”。去年底在厦门度假时，他与妻子看中了厦门莲前东一套160平方米的二手房，当时售价7500元/平方米，这对李晨还是比较有吸引力的。当时李晨提议再等等看，谁知等过了春节，房价节节攀升，每平方米涨至近万元，购房的计划也只好搁浅了。根据相关数据显示，从购房人群分布来看，厦门本地人购房面积占购房总量的45.71%，外地人占总量的54.29%。在外地购房人群中，福建省内占大多数。正是源源不断涌来的外地人群，令厦门的生活消费水准节节攀升。9月份，厦门商品住宅价格自今年2月以来首次下跌，但进入10月份后，厦门楼市成交量和房价又开始攀升。李晨11月份最终选择了环岛路边的一套复式二手海景房，单价18000元/平方米，虽然房价超出自己的预期很多，但他说：“等20年后退休之时，厦门的房价将翻34番。看好厦门的升值潜力，这是我不再等下去的原因。”不妨以房养老 传统的养儿防老目前已不能解决养老问题，市场经济意义上的以房养老应时而生。以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。 租售换养。以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付两位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房，而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕，他们利用房产投资的方式来优化养老规划。以大换小。适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。售后返租。又称“以房自助养老”，实际是由机构主导，最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是，凡65岁以上老人，通过将名下房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如果老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。倒按揭。又称“住房反向抵押贷款”，是西方发达国家采用的主流模式。在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出。中房集团董事长孟晓苏在幸福人寿大力推动的倒按揭，是专为以房养老设计的险种。该险种投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额=（房屋现值 + 房屋增值预期+保险公司预支贴现利息-房屋折损）/（预期寿命-投保时寿命）12。退休买房：明年更合适贺志霞老两口最近乐开了花：6月底在青岛市北区购置的一套新侨花园114平方米的房产已经从6000元/平方米涨到目前的7400元/平方米。高兴的不止是房屋的升值，更多来自老有所居的快乐。贺志霞夫妇上世纪70年代就离开青岛，支边去了内蒙古乌拉山电厂。虽然在当地有过几次单位分房的机会，但都让给了同事，因为夫妇俩一直以来想等退休之后回青岛再买房。不成想，青岛的房价一路飙升，让退休之后的梦想差点儿成为泡影。“经验告诉我们，如果想到另一个城市去退休，必须在当地先购置好房屋。”贺志霞告诉投资者报。但记者在对投资者报十大最佳退休城市的房价进行调查后发现，目前房价水平已处于一个高位。“随着政策、通货膨胀等因素的刺激，明年房价将会有一个小幅调整，到时准备退休的人可提前选购房产。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为。今年29岁的李浩，几年前怀揣加州大学金融学学位只身来到上海。如今，他在一家外资投资公司担任经理，月收入2万元，然而他并不想在上海买房。“作为成都人，将来老了还是想回老家，所以最近一直在关注那边的房子。”俯视着陆家嘴和外滩的美丽夜景，李浩坦言。但成都楼市早已被引爆。截至11月18日，成都市主城区房屋成交均价比年初上涨1500元/平方米，达到6800元/平方米，这个价格，早已超过了2007年的高峰时刻。最新公布的国家统计局数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，环比上涨0.7%。新建住房销售价格同比上涨4%，环比上涨0.9%。昆明10 月房价比去年同期上涨4.9%。90平方米及以下新建住房房价比去年同期上涨了11%，创今年以来最大同比涨幅。“昆明的房价正在走向新的历史高位。”中原地产云南分公司总经理刘天旸表示。上海的投资热度在11月也未见降温。上海外滩区域的华润外滩九里项目在10月31日低调开盘，开发商对销售价格和销售进度甚至一度保密。来自内部消息称，此前盛传开盘价只有5万元/平方米的外滩九里项目到开盘时已经升至均价7万8万元/平方米。销售人员更表示，首期开出的92套房源目前只有一套总价超过2000万元的豪宅待售，但单价已经达到9.3万元/平方米。按照9月份厦门岛内14987元/平方米的均价计算，以购买一套100平方米的岛内住房为例，若首付2成，即便购房者能够享受最低7折的按揭贷款优惠利率，若选择20年还清贷款，则购房者月供大约为7310元。而2008年厦门市城镇单位在岗职工月均收入仅为2695元。“投资者可以通过转让或租赁获得地产投资的短期收入，并可寄希望于长期增值。由于房产是实物资产，可以规避通货膨胀风险。”杨少锋认为。刘天旸分析：“作为养老计划的一部分，房产投资首先必须目标明确。合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额，以及科学选择房产投资的品种。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。”珠海的孟女士退休后最近相中了一间商铺。“租金可以作为养老用。”她分析，这间商铺所在的雅居乐项目还没有交付使用，但租金已达2000元/月，未来5年内租金价格达到3000元/月没有问题，这笔钱可以用于老年生活的各种支出，非常划算。她认购的商铺为100平方米，价格为49万元。这比珠海市区的商品房价格要便宜许多。“避开中心城区进行投资，也成为目前退休老人投资的一种新型模式。”珠三角地产投资专家黄俊怡说。在大连，商铺投资也备受关注。目前住宅投资收益率约为8%，商铺投资的收益率则能达到10%至15%，如果位于主力商圈收益率会更高。“底商基本上出租10年能将总房款赚回来；住宅产品投资收益周期要比这个长许多。”大连市房地产经济学会副秘书长贾广葆表示，“此外，底商受税费等政策优惠影响不大。去年公布的16项优惠政策中，几乎与公建无关。”不过贾广葆也提醒：“过多的投资房产会占用大量资金，晚年生活如需大量现金，只能低价出售，这会带来经济上的损失。所以，投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理范围之内。”退休需要多少钱？ 退休是一个普遍的社会现象，但退休之后的生活状况却千差万别。 产生这些差距的真正原因是退休前有没有做好理财规划。已经做了理财规划的人退休后与之前的生活水平相差不会很大，甚至品质会更高，还会有更多的时间享受生活。北京：退休需要315万元要想生活品质不发生变化，一个不二的法则就是收入在退休之后没有减少或者减少不多。目前，除了国家公务员外，很多人如果要想维持原有的生活品质，就需要提前准备。不同的生活方式所需开支肯定不一样。不同的城市退休之后的开支也不一样。在北京、上海大城市与在昆明、珠海生活支出肯定有区别，大城市不仅要维持基本生活费，还要承担很多社会附加的费用，如由于人口众多导致物价更高的费用，大城市空气污染严重，增加疾病发生的几率而付费等等，而小城市则相反，消费相同的商品和服务其费用就会低很多。退休之后到底需要多少钱取决很多因素，不能简单用一个绝对数字予以概括，但有一些办法可以计算退休需要多少钱。首先要测算在退休前维持生活每年大约多少钱。测算这个要考虑两个因素，一个是现在消费支出，一个是社会平均工资的增长率。测算个人消费支出的一个重要办法就是将每年的消费支出和所处城市的社会平均工资相比，这个消费比率也就是未来退休前的消费占社会平均工资的比率。当然这个前提是现在的消费已经保持了一个基本的幸福感，如果对现在的消费极不满意，那么说明消费上升空间很大。以北京为例，北京2008年的社会平均工资大约4万元，如果一个人年支出是5万元，那么这个人的消费支出比例为社会平均工资的1.25倍，同理，将来退休前的消费也占当时的社会平均工资的1.25倍。考虑通货膨胀率和国家经济的发展，社会平均工资每年将会不断攀升，北京地区1991-2006年社会平均工资增长率18%以上，很有可能未来每年保持5%的增长。按此增长率在30年之后退休，北京市的社会平均工资将达到17万元。按照上面的比例和社会平均工资，能计算出30年后的消费水平。一个一年消费需要5万元的人，等退 休时一年的消费将会是21万元，值得注意的是现在没有考虑未来消费的升级，如果考虑这个方面这种消费会更高。第二要测算退休之后预计还能生活多少年。随着医学发展，人的寿命不断延长，现在中国的平均寿命72岁，再过30年，平均寿命至少将延长到75岁。根据上述两方面资料，可以大概计算一个人退休之后需要多少钱。如一个现在每年在北京消费支出大约5万元的人，60岁退休到75岁死亡之前，如果退休后不改变生活品质，大约需要315万元，如果提前退休，比如55岁就需要至少420万元。当然，如果愿意降低生活品质，可能不需要那么多钱。具体到每个人身上，具体的钱数不同，主要影响的值是消费支出、退休时间和工资增长率。养老理财选投资一谈起退休费，大部分人可能会说自己有社保，将来可以领这些钱养老。据社保养老专家测算，基本现在是按最高的标准在上缴养老费，将来能领到的养老费不会超过社会平均工资的50%，如果按照最低标准在上缴，只能领到社会平均工资的25%，显然这个水平不能保证自己的生活品质。未来庞大的养老费怎么解决？从大多数国家来看，居民退休金来源由3部分组成：国家基本养老所提供的国家退休金；企业雇主的年金或团体年金；个人储备的资金。国家基本养老所提供的资金不能满足需要，企业年金在中国只有少数大型企业的员工才能享受到，能够自己掌握的只有个人储备资金了。个人储备资金不等于简单的存款，应该包括合理使用目前的所有理财工具，如存款、购买债券、股票、基金和保险。全部依靠定期存款肯定很难抵御通货膨胀的吞噬，可以简单计算一下，如果需要300万元储备金，工作30年，意味着每年要存10万元。实现一个预期的养老目标需要有明确的理财计划。养老理财首先要尽早准备。如果在大学毕业开始准备，大约有35年准备时间，每年的积累要求会更低些，但是太早投入过多的资金准备养老也存在一个缺陷，那就是限制了自己的再教育的投资，在发展后劲上可能受到影响。理财专家建议，养老准备最晚不要超过35岁，也就是说至少要为自己养老准备留够25年。其次，养老理财一定要有方法，简单的存款显然不够。而是要投资，投资不仅可以抵御通货膨胀，而且能形成“钱生钱”机制。在年轻的时候可以多配置些高风险的投资品种，如股票。从上世纪90年代至今，中国的股市的收益率不仅远远高于通货膨胀，而且也高于经济增长率。股票投资也是一个非常专业的领域，如果没有这方面的专业知识，可以考虑通过专家理财的方式购买基金或者理财产品，其中基金可以购买偏股型基金。随着年龄的增大，高风险的资产持有比例将逐渐下降，在配置高风险的股票或偏股型基金之外，还要配置些低风险的产品，如债券或者债券基金。具体高风险和低风险产品的配置比例，按风险和年龄的“80定律”配置，如现在一位30岁的居民，大约可以配置50%的风险资产，随着年龄的增大，高风险的配置可以逐渐减少，直到退休时，收益率只要能抵御通货膨胀就足矣。此外，适当配置一些保险产品，如果自己做了基金、股票等理财产品，只需要配置一些意外险，这样当出现一些风险时可以减少损失，尽快渡过难关。保险的投资有一个“双十定律”可供参考，就是家庭里保险的保额大约为家庭年收入的10倍，保费的支出大约为家庭年收入的百分之十。一份退休后的理财规划书 11月5日至8日，第五届北京国际金融博览会在北京举办，有许多即将退休或已经退休的中老年投资者参加了此次博览会，他们关注更多的是寻找稳健的理财产品，希望通过合理的配置让手中有限的资金获得合理的分配，并获得稳健的收益来满足自己高品质的退休生活。 固定收益类要占6成现年60岁的乔先生是其中之一。乔先生夫妻两人有一套独立无贷款的住房，子女已经结婚并独立生活，基本不用乔先生操心，夫妻两人都有医疗保险。乔先生两人每年的退休金约6万元，目前的主要现金资产约230万元，其中160万元用于股票投资，50万元购买了信托类的固定收益产品，此外还有20万元的活期储蓄。支出方面，由于乔先生比较讲究生活质量，除了基本生活支出外，他每年还要和妻子出国旅游一次，同时闲暇时还会与朋友们一起打打球。全部费用一年大约在15万元左右。但作为退休后的理财计划，乔先生上述的资产配置显然不是非常合理。因为其有超过70%的资产投资在了风险较大的股票二级市场。而乔先生这个年龄段并不适合过多追求高风险和高收益的产品，一旦投资受到损失，很难再有足够的时间和精力重新再来，自身退休的生活质量也将受到较大影响。较为合理的公式是“100减去年龄”之后的部分用于浮动收益类投资。老年人的风险承受能力比较低，理财规划的核心策略是防守型，退休后的投资一般以保本的固定收益类为主。不管投资者处于哪个年龄段，在做资产配置前都需要考虑一些主要因素，首先是收益率，其次是风险承受能力，第三是投资期限，还有一点就是结合现实的市场做相应调整。乔先生的资产配置可以进行如下调整：保本固定收益类产品可以占资产总额的60%，安全稳健是这部分资金配置的前提。其中首先要有一部分保本但又要能够变现灵活的理财产品，另一部分就要求有稳定和满意的收益回报。产品方面，可以选择配置保本型变现灵活的银行理财产品，占总资产的8%，另外一部分配置一些固定收益类的信托产品，占总资产52%。第二部分为浮动收益类产品，这部分配置要尽量分散，浮动收益类在收益上有很大波动性，放到不同的篮子里能够较好地规避投资风险。这部分选择的范围较大，可以考虑股票、公募型基金以及一些稳健的创新性理财产品，占总资产比例为39%。此外为现金类，占总资产1%左右，储蓄账户不用放很多钱，如果需要可以从固定收益类里的银行理财产品中随时变现。具体产品如何选择在不考虑财产传承的前提下，退休后首要考虑的因素是，不因为退休使自己的生活品质下降，除了每月固定的退休金以外就是要靠投资收入来补充这部分缺口。乔先生夫妻两人每年的资