双月园税收筹划.doc

房地产企业的税务筹划前言市场竞争日趋激烈的今天，公司不但要“开源”，而且必须学会“节流”。换言之，企业在营销扩大自己的同时，必须通过公司内部的经营运作来降低企业的费用支出。根据有关研究，房地产业所承担的税率是比较高的占到总支出的10%30%，因此，房地产业如何进行税后筹划，以降低企业的税赋，就是房地产业必须重视的一个问题。在实践工作中税收是房地产较大的一项支出，此外，房地产公司涉及到开发、销售等种种业务，所涉及的税种也非常的繁多，这些条件导致房地产业进行税收筹划的空间变得很大。税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。下面我结合公司的实际情况分别对房地产业中几个主要税种进行筹划分析，希望能够给贵公司以合理的建设性意见，实现公司税务上的开源节流。一 、营业税筹划营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%，涉及的建筑业、装饰业的税率为3%。我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：1、价外费用的筹划在企业销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、暖开口费、闭路电视费、天然气开口费等各种费用。对于房地产开发企业来说，这些费用属于代收代交款项，不应作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内，所以把价外费用进行合理的处理。企业可以成立物业管理子公司来代收这些价外费用，税法规定对物业管理公司取得的手续费收入来征收营业税，就避免了价外费用的全额计税，所以就实现节税目的。2、销售方式的筹划 税法明确规定单位或个人以房产对外投资，参与利润分配，共担风险，免征营业税。所以企业可以把适当数量的商品房拿出来做为投资，即实现了投资收益又节约了营业税；其次企业可以把一些数量商品房对外捐赠给单位或者个人，虽然视同销售但是没有销售合同明确的价格所以要确定销售价格，在确定销售价格过程中就有很多不确定因素，可能评估出来的价格要低于平均价格或者销售价格。也就是计税营业额少了这自然就实现了节税。3、利用税率不同的筹划因为营业税率分行业采用比例税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。如果企业销售的精装房在确定价格时可以分两部分来操作：一部分是毛坯房的价格，一部分是装修的价格。例如。面积为100平米精装房，售价是12000元/平方米.操作如下:、100*12000=1200000元；税=1200000*5%=60000元。、如果分10000元销售价格与2000元装修费计算如下。100*10000=100000元；税=100000*5%=50000元100*2000=200000元；税=200000*3%=6000元 营业税合计是56000元。结果显然，实现了我们筹划的目的。二、土地增值税纳税筹划方法当前对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。可以从以下几个方面着手进行税收筹划。 1、收入分散筹划法按税法规定在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产销售价格中分离出来，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。 2、费用迁移筹划法（费用转成本）房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、营业费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。 3、“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅。出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。 首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。例：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为60万元。假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-60=140（万元）。但如果定价960万元（X一800800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加20万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。 4、费用均分筹划法(同时两个或两个以上房地产开发项目时用)这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，地区差异会导致相关税费的不同。这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。 5、利息支出筹划法（利息的处理：视利息费用的高低来选开发费用的方法）房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。三、企业所得税筹划1、从计税工资、职工福利费、教育经费等进行纳税筹划 新企业所得税法取消了计税工资制度, 规定据实扣除合理的工资费用，即工资从限额扣除转变为全额扣除。企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费支出, 不超过工资薪金总额14%、2%、2.5% 的部分, 准予扣除；其中职工教育经费超过部分，在以后纳税年度结转扣除, 这意味着职工教育经费可全额扣除。 尽可能多地列支工资薪金支出、扩大税前扣除应是税收筹划的基本思想,可采用的措施有: 提高职工工资,超支福利以工资形式发放。 持内部职工股的企业,把向职工发放的股利改为绩效工资或年终奖金。 企业股东、董事等兼任管理人员或职工,将报酬计入工资。 增加职工教育、培训机会，建立工会组织,改善职工福利。 应该值得注意的是，其一，职工工资需缴纳个人所得税, 增加工资幅度时需权衡利弊, 必要时可采用提高退休金、住房公积金、增加职工福利等替代方案。其二，内资企业在作税前扣除工资支出时，也要参照同行业的正常工资水平，做到真实合理，否则工资支出远超同行业的正常工资水平，税务机关会认定为“非合理的支出”而予以纳税调整。 2、从业务招待费、广告费用和业务宣传费扣除上进行纳税筹划 新税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出, 按照发生额的60%扣除, 但最高不得超过当年销售(营业) 收入的5。即业务招待费的扣除标准有所下降, 且超支部分不得向以后年度结转。因此筹划时要特别关注业务招待费的发生额。实务中业务招待费与业务宣传费部分内容有时可以相互替代。例如, 外购礼品用于赠送应作为业务招待费, 但如果礼品印有企业标记, 对企业的形象、产品有宣传作用的, 也可作为业务宣传费; 相反, 企业因产品交易会、展览会等发生的餐饮、住宿费等也可以列为业务招待费支出。因此, 可以适当规划广告费、业务宣传费、业务招待费的列支比例, 当其中某一项费用超支时, 及时进行调整。例如, 当业务招待费可能超过限额时, 则应以业务宣传费名义列支。 新税法没有区分广告费和业务宣传费,规定企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出, 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15% 的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。企业应把握广告费的认定条件，注意广告费与赞助费的区别，新税法明确规定了赞助支出不得在税前进行扣除。 3、从公益性捐赠扣除上进行纳税筹划 新税法规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业进行纳税筹划时，应当注意捐赠符合税法规定的要件。捐赠应当通过特定的机构进行捐赠，而不能自行捐赠，应当用于公益性目的，而不能用于其他目的。如果企业在当年的捐赠达到了限额，则可以考虑在下一个纳税年度再进行捐赠，或者将一个捐赠分成两次或者多次进行。通过符合税法要求的捐赠可以最大限度降低企业的税负。 4、从环境保护、生态恢复等专项资金扣除上进行纳税筹划 旧税法对环境保护、生态恢复等专项资金的扣除没有明确规定，新税法规定，企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面专项资金，准予扣除。上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。 具备条件的企业在进行纳税筹划时，如果预期当年利润非常可观，则可以考虑依照法律、行政法规有关规定提取环境保护、生态恢复等专项资金，增加当年可扣除金额。然后在以后出现亏损的年度，再“改变”这笔专项资金的用