金银湖教育社地块.doc

金银湖教育社地块第一种方式 住宅（预估容积率2.4）(一)、销售收入：根据目前周边行情，预估一年后该住宅的价格均价为6500元/，商铺的价格均价为11000元/，占地净规划面积为18060.66平方米（27亩），总建筑面积为43345.6平方米，总销售收入为29540万元。销售收入表销售单价（元/）面 积()销售收入（万元）住宅650040311.426202.4商铺110003034.23337.6合计43345.629540(二)、成本和费用分析1、土地成本分析：以250万/亩左右作为拟起始价对土地出让价格的不同，作如下分析；楼面地价分析表（一）序号名称投标总价（万元）每亩单价（万元）每平方单价（元）楼面地价（元）实际土地总价（含契税）（万元）1拟起始价6750.02503749.8840.93645.02拟投标价格一8100.03004499.81009.14374.03拟投标价格二9450.03505249.71177.35103.0注：楼面地价：（土地投标价）/43345.6（建筑面积）2、建筑、安装成本：该项目建筑安装成本按1700元/计算43345.61700元/=7368.7万元3、前期、配套等相关费用：包括可行研究、设计、规划、消防、通讯、质量监督等。43345.6350元/=1517.1万元4、不可预见费用：（一）+（二）+（三）的2%不可预费见用表（二）序号土地成本（含契税）（万元）建安成本（万元）前期费用（万元）不可预费用（万元）13645.07368.71517.1250.624374.0265.235103.0279.85、管理费：项目管理费为建筑安装成本的2.5%7368.8万元0.025=184.2万元6、财务成本：（1+2+3+4+5）50%7%2年财务成本表（三）序号土地总价（万元）建安成本（万元）前期费用（万元）不可预费用（万元）管理费（万元）财务成本（万元）13645.07368.71517.1250.6184.2907.624374.0265.2959.635103.0279.81011.77、销售费用：销售收入的2%29540万元0.02=590.8万元8、相关税费以销售收入的11%计：29540万元0.11=3249.4万元综上所述，根据地价不同，总成本和费用分别见下表：地价成本和费用汇总表（四）序号地价（含契税）（万元）2（万元）3（万元）4（万元）5（万元）6（万元）7（万元）8（万元）合计（万元）单价（元/）13645.07368.71517.1250.6184.2907.6590.83249.417713.34086.624374.0265.2959.618509.04270.235103.0279.81011.719304.64453.7(三)、收益分析：总收入扣除不同总成本、费用及所得税后，其收益分别见下表：收益表（五）序号每亩单价（万元）销售（万元）成本（万元）收益（万元）12502954017713.311826.7230018509.011031.0335019304.610235.4注：停车位收益未计算。第二种方式 写字楼/公寓（预估容积率3.0）(一)、销售收入：根据目前周边行情，预估一年后该写字楼/公寓的价格均价为7000元/，占地净规划面积为18060.66平方米（27亩），总建筑面积为54181.9平方米，总销售收入为37927.3万元。销售收入表销售单价（元/）面 积()销售收入（万元）写字楼/公寓700054181.937927.3(二)、成本和费用分析1、土地成本分析：以250万/亩左右作为拟起始价对土地出让价格的不同，作如下分析；楼面地价分析表（一）序号名称投标总价（万元）每亩单价（万元）每平方单价（元）楼面地价（元）土地总价（含契税）（万元）1拟起始价6750.02503749.8672.73645.02拟投标价格一8100.03004499.8807.34374.03拟投标价格二9450.03505249.7941.85103.0注：楼面地价：（土地投标价）/54181.9（建筑面积）2、建筑、安装成本：该项目建筑安装成本按2400元/计算54181.92400元/=13003.7万元3、前期、配套等相关费用：包括可行研究、设计、规划、消防、通讯、质量监督等。54181.9350元/=1896.4万元4、不可预见费用：（一）+（二）+（三）的2%不可预费见用表（二）序号土地成本（含契税）（万元）建安成本（万元）前期费用（万元）不可预费用（万元）13645.013003.71896.4370.924374.0385.535103.0400.15、管理费：项目管理费为建筑安装成本的2.5%13003.7万元0.025=325.1万元6、财务成本：（1+2+3+4+5）50%7%2年财务成本表（三）序号土地总价（万元）建安成本（万元）前期费用（万元）不可预费用（万元）管理费（万元）财务成本（万元）13645.013003.71896.4370.9325.11346.924374.0385.51398.935103.0400.11451.07、销售费用：销售收入的2%37927.3万元0.02=758.5万元8、相关税费以销售收入的11%计：37927.3万元0.11=4172.1万元综上所述，根据地价不同，总成本和费用分别见下表：地价成本和费用汇总表（四）序号地价（含契税）（万元）2（万元）3（万元）4（万元）5（万元）6（万元）7（万元）8（万元）合计（万元）单价（元/）13645.013003.71896.41896.41896.4370.9325.11346.9758.54172.025518.44709.824374.0385.51398.926314.14856.635103.0400.11451.027109.75003.5(三)、收益分析：总收入扣除不同总成本、费用及所得税后，其收益分别见下表：收益表（五）序号每亩单价（万元）销售（万元）成本（万元）收益（万元）125037927.325518.412408.9230026314.111613.2335027109.710817.6注：停车位收益未计算。第三种方 住宅（60亩，预估容积率2.4）(一)、销售收入：根据目前周边行情，预估一年后该住宅的价格均价为6500元/，商铺的价格均价为11000元/，占地净规划面积约为60亩，总建筑面积为96004.8平方米，总销售收入为65427.2万元。销售收入表销售单价（元/）面 积()销售收入（万元）住宅650089284.458034.8商铺110006720.47392.4合计96004.865427.2(二)、成本和费用分析1、土地成本分析：以250万/亩左右作为拟起始价对土地出让价格的不同，作如下分析；楼面地价分析表（一）序号名称投标总价（万元）每亩单价（万元）每平方单价（元）楼面地价（元）实际土地总价（含契税）（万元）1拟起始价15000.02503749.81273.412225.02拟投标价格一18000.03004499.81528.114670.03拟投标价格二21000.03505249.71782.817115.0注：楼面地价：（土地投标价）/96004.8（建筑面积）2、建筑、安装成本：该项目建筑安装成本按1700元/计算96004.81700元/=16320万元3、前期、配套等相关费用：包括可行研究、设计、规划、消防、通讯、质量监督等。96004.8350元/=3360万元4、不可预见费用：（一）+（二）+（三）的2%不可预费见用表（二）序号土地成本（含契税）（万元）建安成本（万元）前期费用（万元）不可预费用（万元）112225.016320.03360.0638.1214670.0687.0317115.0735.95、管理费：项目管理费为建筑安装成本的2.5%16320万元0.025=408万元6、财务成本：（1+2+3+4+5）50%7%2年财务成本表（三）序号土地总价（万元）建安成本（万元）前期费用（万元）不可预费用（万元）管理费（万元）财务成本（万元）112225.016320.03360.0638.1408.02306.6214670.0687.02481.2317115.0735.92655.77、销售费用：销售收入的2%65427.2 万元0.02=1308.5万元8、相关税费以销售收入的11%计：65427.2万元0.11=7197万元综上所述，根据地价不同，总成本和费用分别见下表：地价成本和费用汇总表（四）序号地价（含契税）（万元）2（万元）3（万元）4（万元）5（万元）6（万元）7（万元）8（万元）合计（万元）单价（元/）112225.016320.03360.0638.1408.02306.61308.57197.043763.24558.7214670.0687.