三线城市房地产开发项目风险识别与防范

三线城市房地产开发项目风险识别与防范 摘 要房地产开发是一项较为复杂而充满风险的活动,具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期长、不确定因素多而存在大量的风险。目前,我国的房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,但有关房地产开发项目方面的风险研究仍处于起步阶段。为实现房地产业的持续健康发展,有必要研究和建立一套比较全面系统的理论和方法来促进企业加强对风险的防范和控制。三线城市是城市化进程中最为重要的载体,其房地产业的发展同样受多种因素的影响,面临着很大的不确定性。因此,对三线城市房地产开发项目的风险研究同样有着现实的意义。本文结合自身开发工作的实践活动,用风险的相关理论和方法,对三线城市房地产开发项目过程中的风险识别、风险评价和风险防范方法进行了初步研究,重点对应用性较强的理论和方法进行了详细的论述。目的是希望通过对风险相关问题的研究能引起房地产开发企业加强对开发项目风险的重视和对风险进行有效的防范,以提高开发项目的经济效益和社会效益。关键词:房地产开发 风险识别 风险防范1 AbstractThe real estate development is an activity to be complement and full of risk. The risks include great influence of policy,great demand for bund,long building time and many uncertain factors. At present,real estate has developed to be pillar industry of national economy. But the risk research about real estate exploration project is still in starting phase. For realizing the continuing and health development of real estate,it is necessary to study and build a set of comprehensive and systematic theory methods to promote risk identification and prevention. The three-lane urban level cities are the most important vector in the course of urbanization. The development of real estate also be effected by various factors and be confronted with great uncertainties. Therefore,the risk research to the three-lane urban real estate also has the same reality significance . The essay combines with own practice activity to have a first step research to risk identification,judgment and prevention to real developing project in the three-lane urban. Especially have a detailed discussion on applicable method. The purpose is that through the research to raise real estates attention to the business and prevention to risk and then to improve economic returns and social benefits on the developing project.Key words:Real estate developmentrisk identification risk identification2 目 录1. 绪论 ?1 1.1 研究的背景与意义 ?1 1.2 本文研究的主要内容与框架?5 2. 三线城市房地产市场发展分析?7 2.1 三线城市的定义及其分类?7 2.1.1 三线城市的定义?7 2.1.2 三线城市的分类?8 2.2 三线城市房地产的发展?9 2.2.1 三线城市发展空间?9 2.2.2 房地产商转战三线城市? 10 2.2.3 三线城市房地产市场特征 ?11 3. 房地产开发项目风险概述? 13 3.1 风险概述? 13 3.1.1 风险的定义 ? 13 3.2 房地产开发概述 ? 13 3.3 国内外有关研究现状? 14 3.3.1 国外有关研究现状? 14 3.3.2 国内有关研究现状? 15 3.4 房地产开发与风险 ? 16 3.4.1 房地产的政策影响性与风险 ? 16 3.4.2 房地产的不可移动性与风险 ? 17 3.4.3 房地产开发的周期性与风险 ? 17 3.4.4 房地产开发的资本需求性与风险? 18 4. 三线城市房地产开发项目风险识别 ? 19 4.1 风险识别概述 ? 19 4.1.1 风险识别的概念? 19 4.1.2 风险识别的基本方法? 19 4.2 三线城市房地产开发项目风险识别? 20 4.2.1 开发项目投资选择和决策分析阶段的风险识别? 20 4.2.2 开发项目前期工作阶段的风险识别? 23 4.2.3 开发项目建设阶段的风险识别 ? 25 4.2.4 开发项目房屋租售阶段的风险识别? 26I 5. 三线城市房地产开发项目风险评价 ? 28 5.1 房地产开发项目风险评价的主要内容? 28 5.2 房地产开发项目风险评价的基本程序? 28 5.3 房地产开发项目风险评价的基本方法? 29 5.3.1 房地产开发项目风险评价的定性方法? 29 5.3.2 房地产开发项目风险评价的定量方法? 30 6. 三线城市房地产开发项目风险防范 ? 34 6.1 风险防范概述 ? 34 6.2 房地产开发项目风险的分类? 34 6.3 房地产开发项目风险防范的对策 ? 34 6.3.1 积极的风险防范对策? 34 6.3.2 消极的风险防范对策? 35 6.4 三线城市房地产开发项目风险防范的具体措施 ? 38 7. 应用案例? 40 7.1 项目基本概况 ? 40 7.2 项目所在地环境分析? 40 7.2.1 社会环境分析 ? 40 7.2.2 经济环境分析 ? 41 7.2.3 消费观念分析 ? 41 7.2.4 其它? 42 7.3 项目的 SWOT分析 ? 42 7.4 项目的风险识别 ? 43 7.5 项目的风险评价 ? 44 7.6 项目风险防范的具体措施? 46 8. 结论与展望? 47 8.1 本文的研究结论 ? 47 8.2 本文的未来研究展望? 47 参考文献 ? 49II Contents1. Introduction?1 1.1 Background and significance of the study ?1 1.2 Main contents and the framework of this paper ?5 2. Analysis of the real estate market development in three-lane urban?7 2.1 Definition and classification of three-lane urban?7 2.1.1 Definition of three-lane urban?7 2.1.2 Classification of three-lane urban ?8 2.2 Development of the real estate in three-lane urban ?9 2.2.1 Development space of the real estate in three-lane urban ?9 2.2.2 The Real estate industry have moved to the three-lane urban ? 10 2.2.3 Characteristics of the real estate market in three-lane urban?11 3. Risks of the real estate development project? 13 3.1 Overview of the risks ? 13 3.1.1 Definition of the risks? 13 3.2 Overview of the real estate development ? 13 3.3 Research of the real estate domestic and abroad ? 14 3.3.1 Research of the real estate domestic? 14 3.3.2 Research of the real estate abroad? 15 3.4 Development and the risks of the real estate? 16 3.4.1 The policy implications and risks of the real estate ? 16 3.4.2 Non-mobility and risks of the real estate? 17 3.4.3 Cyclical nature and risks of the real estate development? 17 3.4.4 Capital needs and risks of the real estate development ? 18 4. Risk identification of the real estate development project inthree-lane urban ? 19 4.1 Risk identification overview? 19 4.1.1 Definition of risk identification? 19 4.1.2 Basic method of risk identification ? 19 4.2 Risk identification of the real estate development project in three-lane urban ? 20 4.2.1 Risk identification of investment and analysis of decision-making phase? 20 4.2.2 Risk identification of preparatory work for the real estate development Project? 23III 4.2.3 Risk identification of construction phase for the real estate development project ? 25 4.2.4 Risk identification of rental period for the real estate developmentProject? 26 5. Risk Assessment of the real estate development project in three-lane urban? 28 5.1 Main contents of risk assessment for the real estate? 28 5.2 Basic procedures of risk assessment for the real estate? 28 5.3 Basic method of risk assessment for the real estate? 29 5.3.1 Qualitative methods of risk assessment for the real estate ? 29 5.3.2 Quantitative methods of risk assessment for the real estate ? 30 6. Risk prevention of the real estate development project in three-lane urban? 34 6.1 Overview of risk prevention? 34 6.2 Risk classification of the real estate development project ? 34 6.3 Countermeasures on risk prevention of the real estate development project ? 34 6.3.1 Positive response for risk prevention ? 34 6.3.2 Negative response for risk prevention? 35 6.4 Specific measures for risk classification of the real estate developmentProject? 38 7. Application Case?40 7.1 Basic information of the case ? 40 7.2 Environmental analysis of the case? 40 7.2.1 Analysis of the social environment ? 40 7.2.2 Analysis of the economic environment ? 41 7.2.3 Analysis of consumer attitudes ? 41 7.2.4 Analysis of other environmental ? 42 7.3 SWOT Analysis of the case ? 42 7.4 Risk identification of the case? 43 7.5 Risk Assessment of the case ? 44 7.6 Specific measures of risk prevention for the case? 46 8. Conclusion and Outlook? 47 8.1 The conclusions of the study in this article ? 47 8.2 Prospects for future research of this article ? 47 References? 49IV 1. 绪论 1. 绪论1.1 研究的背景与意义 房地产业作为国民经济发展的一个基本生产要素,与国民经济的 50多行业有着显著的关系,不仅与建筑施工业、建材装饰业、银行业有着密切的联系,而且可以带动钢铁、化工、机电等大行业的发展,还为家用电器业、家具家居业提供很大的市场机会。由于房地产业的关联度非常高,带动力强,己经成为我国国民经济的支柱产业。房地产业的健康发展,可以提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众日益增长的物质文化生活需要;也可以促进消费,扩大内需,从而拉动投资增长;在发挥人才资源,扩大社会就业方面同样起着重要的作用。实现房地产业的持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 房地产业具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期长、市场变化快等特点,其发展过程中易受到社会政治、经济、文化、技术等很多因素的制约 。因此,房地产业有很大的不确定性,面临着大量的风险。 在全球范围内,由于投资的急剧增长,自 1990年以来,德国、瑞士、日本和韩国的房价均出现了下滑。日本上世纪 80年代 6大城市地价指数 10年间上涨了 5倍,鼎盛时期房屋市值总额高达 4000万亿日元,相当于美国地价总值的 4倍,土地单价是美国的 100倍, 1991年房地产“泡沫”破裂后,仅银行的坏账就高达 6000亿美元,整个日本经济由此很快进入衰退期,十多年都无法振兴。美国 2006年以来,随着房屋价格持续下跌及美联储不断调高利率,导致贷款人的还款压力迅速增大,次级房贷违约率不断上升,2007年次级房贷市场形势继续恶化,2007年 4月 2日,随着美国第二大次级抵押贷款公司新世金融公司的申请破产保护,次级房贷危机愈演愈烈,次级抵押贷款市场危机引发了严重的金融市场动荡,导致全球各大股市暴跌。 在我国,房地产业发展历史不长,还属于新兴产业,可供借鉴和积累的经验不多,面临的风险更大。上世纪 90年代,总人数不过 655.8万人的海南岛上竟然出现了 2万多家房地产公司,据中国房地产市场年鉴1996统计,短短的几年,海南岛商品房价由 1988年的平均价格 1350元/可到 1992年的 5000元/可,增长近4倍,1993年更是达到 7500元/m,。投资热引起的“泡沫”结果是 600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和 800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就美查尔斯.J.雅各布斯著,任荣荣、张江改编,房地产概论,电子工业出版社,2007 美盖伦.E.格里尔著,龙胜平、张愕等译,房地产投资决策分析,上海人民出版社,20051 三线城市房地产开发项目风险识别与防范 高达 300亿元。同样,香港房地产“泡沫”破灭后,房价从 1999年的最高峰开始了持续 6年的下跌,跌幅累计达 65%,港人财富蒸发 2.2万亿元。 以上这些房地产发展中出现的问题应引起我们的高度重视,作为深刻的历史教训,要求我们在新的时期重视对房地产开发中风险的研究,加强对房地产开发中的风险管理。 我国近几年来的房地产业发展很快,总体上看是健康和理性的。但由于经济利益的驱使,一些地方仍然投资增幅过大,盲目投资现象依然严重。在房地产发展过程中,已经暴露出了很多较严重的问题。主要表现在以下方面: 1.房价地价过高,且有加速上涨的态势 据国家统计局的统计显示,2004年-2006年全国房价分别上涨 9.1%、7.6%、5.6%。进入 2007年以来,尤其是二、三季度,全国房价地价出现加速上涨的态势,70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅,从 4月的 5.3%,到 7月的 8.1%,再到8月的 12.2%,呈现逐月增长态势。部分热点城市涨幅更大,如 11月份新建商品住房售价同比涨幅:乌鲁木齐 21.1%、宁波 18.8%、北海 18.3%、北京 17.4%、长沙 17.2%、深圳 17.0%、杭州 16.7%、南宁 16.1%,房价的快速上涨已涵盖东中西部。地价上涨同样很大,70 个大中城市土地交易价格,2007 年一季度同比上涨9.8%,二季度同比上涨 13.5%,三季度同比上涨 15%。据国家发改委、国家统计局的最新统计,2008年 3月,全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.7%;2008年一季度,全国房地产开发投资接近四千七百亿人民币,较上年同期增加三成多。 与此同时,我国的人均国民收入在全球居 110位,相当于美国的 4%、日本的4.8%、韩国的 10%,而房价却名列前茅。2007年 12月在北京举办的“2007中国房地产市场形势分析报告会”上,北京科技大学赵晓教授说,据他近期对美国房地产市场的考察,美国大部分普通住宅每平方米不到 8000元人民币,美国家庭 3年的年收入可以购买一套住房。而在我国大中城市一套普通住宅大约等于城市居民 10-15年的收入。赵晓教授感慨:“我们是第三世界的收入,第一世界的房价”。 2.开发资金主要依赖银行贷款 我国房地产开发投资的资金来源结构如下表所示: 俞文青,房地产开发企业财务管理,立信会计出版社,20012 1. 绪论 表 l一 1中国房地产开发企业资金来源结构2004一 2008年 年 份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 平均数 20.75% 银行贷款 23.09% 21.99% 22.52% 23.8% 18.4% 18.17% 19.52% 18.48% 利用外资 2.81% 1.76% 1.64% 1.40% 1.33% 1.99% 2.56% 2.97% 2.06% 自筹资金 26.91% 28.33% 28.51% 28.63% 30.33% 32.46% 31.33% 31.01% 29.69% 定金和预47.12% 47.87% 47.30% 46.16%