商品房预售许可条件.doc

1、商品房预售许可申请表；2、营业执照正、副本复印件核对原件；3、房地产开发资质证书正、副本复印件核对原件；4、土地使用证原件和复印件；5、建设工程规划许可证及附件附图原件和复印件；6、建筑工程施工许可证原件和复印件7、工程形象进度鉴证单原件；8、标准地名批准使用证复印件核对原件；9、银行同意抵押土地在建商品房进行预售的函原件；10、商品房预售资金监管协议书（含工程形象进度表和资金使用计划）；11、物业用房缴交确认单原件；12、拆迁安置情况详细说明原件；13、申请项目计划文件复印件；14、项目初步设计批复复印件；15、建设用地规划许可证复印件；16、土地出让合同或建设用地批准书复印件；17、拆迁安置用房核查登记表原件；18、房号清单原件；19、商品房预售方案；20、住宅项目提供物价工作联系单（含附表）；21、高层项目提供人防易地建设费核定单；22、预测绘成果复印件；23、开盘承诺书24、住宅项目需提供住宅区配套公建项目建设合同；25、住宅项目需提供社区配套用房预留承诺书；政 审 批 事 项审批项目的名称商品房预售证受理部门市场处审批项目编号-审批项目依据1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、城市房地产开发经营管理条例 3、浙江省房地产开发管理条例 4、城市商品房预售管理办法 5、商品房销售管理办法审批收费依据无审批总时限五个工作日单位名称：杭州市住房保障和房产管理局处（科）室名称：职 务姓 名电 话邮 箱职 责处长成英87063690全面负责市场处工作。副处长郑智华89830612市场管理副主任科员俞晓军89830614市场管理科员傅佳卿89830610市场管理科员李娜89830610市场管理机构职能负责房产市场信息管理；负责参与土地使用权出让方案的拟定工作；负责房产转让、交易、租赁、抵押、互换、中介、评估等市场管理，包括商品房预（销）售登记工作、合同备案工作、城乡各类房屋租赁登记备案工作、房产评估机构资质审批和评估规范管理、房产中介机构资质审批和服务规范管理等。杭州商品房预售许可条件及办理程序来源: 作者： 日期：10-12-22 商品房预售(期房交易)不同于商品房销售(现房交易)，因其不可预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公平、销售方式不规范等，而这些风险点最终都归于承购人一方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房预售许可证正是其中之一，也是最为重要的规制要件。所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为中华人民共和国房地产管理法第四十五条;城市房地产开发经营管理条例第二十三条;浙江省房地产开发管理条例第二十五条;商品房销售管理办法第六条;城市商品房预售管理办法第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。笔者现将杭州地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后，以供参考。一、商品房预售许可证的核准条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例中，后两点规定于城市商品房预售管理办法第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。可以说，针对期房的不可预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。二、申请商品房预售许可证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。杭州市房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容：1、商品房预售许可申请表(原件);2、营业执照正本和副本(复印件);3、房地产开发资质证书正本和副本(复印件);4、申请项目计划文件(复印件);5、项目设计批复(复印件);6、建设用地规划许可证(复印件);7、土地出让合同或建设用地批准书(复印件);8、土地使用证(原件及复印件);9、建筑工程施工许可证(原件及复印件);10、建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件);11、建筑总平面图(复印件);12、标准地名批准使用证(复印件);13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件);14、银行出具预售款监督方案(原件);15、工程形象进度鉴证单(原件);16、物业用房缴交确认单(原件);17、拆迁安置情况说明(原件);18、拆迁安置用房核查登记表(原件);19、房号清单。 (以上资料均为一份)上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查;4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核;如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。第14项银行出具预收款监督方案源于房地产管理法第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”根据上述规定，中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了浙江省商品房预售资金监管暂行办法，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户;未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证;商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请;商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该暂行办法于2010年11月1日起实施。工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，三、申请商品房预售许可证的流程房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请，市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。在复审通过