李光亚 毕业论文.doc

论文分类号： C93 2012届本科生毕业论文题 目： 宿州市物业管理企业用工状况调研 作 者 姓 名： 李光亚 学 号： 2008040140 系(院)、专业： 管理工程学院 人力资源管理 指导教师姓名： 宋 辉 指导教师职称： 讲 师 2012年4月5日 Thesis classification number：C93The2012college graduate graduation thesisExamination questions：Investigation of Employment status of Suzhou Property Management Enterprise Author full name: Li Guangya Learn a number: 2008040140 School: Management and Engineering Special Field: Human Resource Management Instructor full name： Song Hui Instructor office holder: Lecturer April 5, 2012摘 要为深入了解宿州市物业管理企业用工状况的现状，笔者采用了问卷调查法、电话访谈法、网页数据查询法和重点访谈的方式对在宿州市房地产管理局物业管理科备案的50家物业管理公司进行了调查，根据调查结果，对宿州市物业管理企业的基本信息如规模、资质、人数进行了统计，重点访问了各公司员工的年龄层次、学历结构、物业管理持证上岗人数、员工来源、离职员工去向、流动率大的工种以及物业公司的人力资源各模块实施情况，并进行了数据整理。在此基础上，本着没有实践就没有发言权的调研精神，结合最新的人力资源管理理念，对员工基本情况进行分析；从宿州市物业管理行业的人力资源开发与管理的现状出发，探索适合中部地区中小城市物业管理企业用工的合理模式及发展对策。关键词：宿州市； 物业管理企业； 用工状况； 调研AbstractUrban District Building Administration (UDBA) is different from the traditional government-employee building administration. UBDA is a new thing which is emerging since reforming and opening industrialization and urbanization,as a new type building administration,holds the characteristics of socialization,specialization,regularization etc,so UDBA is a new academic problem.By ways of questionnaires,telephone interviews, web data querying and so on,the basic informations of Suzhou City property management companies,such as the scale of the company,management qualification,number of employees,are obtained in the process of Statistics.Furthermore,it focuses on investigating ages distribution situation,degree level,the number of employees who have property managation certificates,source of employees,termination of former employees,post having more mobility, and implementation situation of human resources various modules. On the basis of these survey data,it analyses the fundamental state of affairs of staff,combining with the latest theory of human resource management. Finally,it explores some reasonable models and development Strategies of enterprise employment ,which are appropriate for property management companies in the small and medium-sized cities and basing on the current Development and Management status of human resouce on property management industries in Suzhou City. Key words: Suzhou City; Property Management Companies; Employment Status; Investigation 目 录 2012届大学生毕业生论文 城市人才流动中的社会保障问题分析宿州市物业管理企业用工状况调研李光亚 2012届大学生毕业生论文 城市人才流动中的社会保障问题分析引 言近年来，随着劳动者由农村向城市迁移的规模不断扩大以及城市经济结构的不断调整，流动人口在城市聚居的倾向日益明显。流动人口为城市的建设与发展付出了自己的辛劳，却没有享受到对应的社会保障权益。这正是由于我国社会保障制度的滞后和缺失，也严重影响我国社会公平性问题，不利于和谐社会的建立。本文主要侧重于研究人口流动中的人才流动。一般而言，在人才流动过程中，人们关注的主要有人才区位、户籍、社会保险、工资福利、所有制形式、职位等身份体系的内容。从人才流动的动机来看，人们总是努力向经济发达、创业环境较好的区位流动，目的在于通过流动的方法来改变自身身份，追求更好的福利和更大的发展空间。在经济方面追求较高的待遇、收入，在社会方面追求改变身份，谋求更大发展空间，是促进人才流动的内在根本动力。但是，由于户籍管理制度、人事管理制度、社会保险等身份体系管理制度的约束，人才流动受到种种限制。一、调研背景、调研方法和调研计划 （一）调研背景 随着宿州市城市总体规划要求形成的“中心极化、组群互动、轴带发展、对接周边”空间开发格局的提出，宿城的住房和城乡建设正加大发展力度，新建商用、工业、住宅用地的矗立而起推动了配套产业的物业管理企业的进步。而众所周知，企业在激烈的市场竞争中最有价值的是其人力资源，宿州市物业管理企业的用工状况调查结果显示则与此原理并不十分协调，因此，对该地区物业管理企业用工状况的调研则显得尤为必要。同时，宿州是位于安徽省最北部的城市，与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，作为淮海经济协作区的核心城市之一，对宿州的研究是有利于我们对比周边中小城市的物业公司人力资源发展状况，从而得出相近而科学的结论。 （二）调研方法： 1.问卷调查法。此次调研过程中，为了能够对宿州市物业管理企业用工状况有一个深入细致的了解，我针对调查对象设计了专门的调查问卷，并在实际调研过程中有选择性的进行了发放；2. 重点访谈法。 在调查过程中，我针对主要调查对象采取了以个案访谈为主的调查方法，深入了解了相关情况；3. 文献研究法。 在前期调研的基础上，我们针对获得的第一手资料，通过比较分析确定重点，查阅了一定的文献资料，目前这一类的资料并不是很多，但对于课题的研究有着深刻的理论指导意义；4、 电话访谈法。 由于时间和地理位置上的不便，我对一些企业采取电话访谈方法，此方法要求快速准确的获取信息，虽然并不能获得很全面的信息，但有利于访谈者获得最重要、最有效的数据；5、 公开信息查询。 由于我选取的企业是在宿州市房地产管理局物业管理科的管理下运营，一些重要的信息能够在其网站上直接获得，这对调研者来说节省了不少时间，提高了调研效率。（3） 调研计划 针对宿州市物业管理企业的经理、主任、文员、一线员工进行调查，同时也包含我校物业管理专业毕业的专业人才，通过发放调查问卷，网络问卷以及重点访谈法等调研方法，对于宿州市物业管理企业的用工状况进行了调查了解，设定计划（时间安排）如下：1.十月中旬确定论文题目，初步拟定论文中心，理清思路；2.十月中下旬进行调查对象的确定和分类，（注意公司资质、地理分布、学区房与否、岗位等级、男女比例、年龄层次等），根据调查对象安排调研方法；3.十一月上旬进行调查问卷的设计和改进，并确定问卷；有针对性地对调查对象发放问卷，并开始进行网络问卷调查（调查问卷见附件1）；4.十一月中旬进行个例出现的访谈调查，做好记录，同时逐步收回问卷；5.十一月下旬，整理收回的调查问卷，进行分析研究。二、结果及分析 （一）宿州市物业管理企业基本信息 调查对象资质：资质三级（暂时）三级二级一级企业数量24家25家1家0家宿州市整体的物业管理企业资质分布并不均衡，一级企业暂无，二级企业只有一家（二级升一级需报国家住建部审批，三级升二级需省建设厅审批）。 （二）宿州市物业管理企业岗位架构信息1.管理人员和一线员工的比例：各公司比例差别很大，主要在于公司规模大小和管理面积，管理面积大的物业企业相应的保安保洁等一线员工会增加，但管理人员增岗有限。一般正常比例为1:9左右。2.管理人员岗位：经理，各部部长（如工程部、行政人事部、保安队等）等。3.管理人员来源：大城市物业公司有多年管理经验人员；事业单位转业；其他分公司调任；下岗工人中能力突出者；公司内部培训晋升；大专院校毕业等。4.一线员工岗位：保安、保洁、绿化、维修、消防等。5.一线员工来源：（1） 保安下岗工人，转业军人，物业公司附近待业中年等；（2） 保洁物业公司附近居民，农村闲置劳动力，学区房附近物业多是照顾小孩而来；（3） 绿化物业公司附近待业中年、下岗工人（经培训上岗）；（4） 维修有专业技能人员；（5） 消防多为外包人员，少数是内部培训上岗。 （三）宿州市物业管理企业员工具体信息1.员工年龄层次：年龄段1630岁3040岁40岁以上比例15%左右60%左右25%左右2.平均年龄：40岁左右。3.员工学历结构：学历 中专以下中专大专本科比例86% 10%左右3%左右1%4.物业管理持证上岗人数：根据各公司具体情况差距很大，最多的为46人，最少的0人，且绝大部分为物业管理经理上岗证，而不是含金量高的物业管理师和注册物业管理师。5.专业技术人员人数：各公司根据自身实际情况决定专业技术人员是否外包，因此同行业之间差距明显，最多的34人，最少的0人。 （四）宿州市物业管理企业人力资源各模块信息1.招聘方式选择：规范程度高的公司一线员工基本利用外部招聘，首先在宿州信息网发布招聘信息，随后电话联系进行面试，合格者予以录取；规范程度越低的公司则更倾向于内部推荐，熟人介绍，只要无明显缺陷，一般都会录用。大多数物业公司管理人员都是从内部晋升而来，部分外地物业管理企业会派遣驻宿州的主要负责人。2.流动率大的工种：各公司情况基本一致，保安、保洁岗位流动率最大。3.流动率大的原因：薪酬因素、人际交往因素等。4.是否培训：各公司基本都会进行培训，特别是一些技术性强的岗位。5.培训内容：包括一般技能，如服务意识、礼仪、文明用语等；专业技能，如电梯维修、绿化、消防、电工培训等。6.培训形式：根据公司实际情况选择由内部有经验员工进行讲授或报名参加外部培训。7.是否为员工制定清晰的晋升路线：各公司情况差异大，处于发展阶段的物业企业相对来说更注重员工的发展；已有一定规模的公司在这方面做的较差，晋升路线不明显。8.怎样考察员工绩效：由于物业公司的整体学历层次较低，技能要求不高，大多数公司采取的管理理念是“管理的一半是监督检查”。只要查岗时的表现良好，不会扣钱，绝大部分公司会采取口头表扬的形式对其进行精神简历，极少数会采用奖金进行奖励，表现不好会采取惩罚措施，如扣薪资、口头批评。9.员工离职去向：一线员工离职去向一般为同行业较高薪酬的企业；学区房附近基本3年一个周期的更换率；年龄偏大的员工退休。10.外包员工雇用情况：技术含量高的岗位一般都会聘请外部人员；部分公司保洁工作也使用外包人员。11.转业军人所从事工作：基本每个物业公司都会有部分转业军人，他们大多从事保安队长等中级管理工作，也有少数人从事经理职位。12.员工对工资、福利、津贴的满意程度：基本不满意。13.员工对公司环境满意程度：基本满意。14.员工留在公司的最大驱动力：照顾家庭方便；年龄偏大不好找其他类工作；转职而来事业单位老员工会保留编制；管理者相对来说竞争压力较小。15.是否遇到招工难得问题：基本未遇到。16.在实地采访中了解到的先进管理理念：管家项目；智能化管理。三、结论（1） 宿州市物业管理企业存在的问题1. 宿州市物业管理企业虽然处于发展阶段，但整体的物业覆盖率并不高，物业管理服务的范围涵盖普通住宅小区、高档小区、别墅、办公楼、工业区、学校等，与周边城市相比，管理水平处于较低的地位，行业的自律水平也比较低，于沿海发达城市相比，相差更远了。这是从横向的角度看宿州市物业行业发展水平。纵向角度来看，虽然在经济效益总量上取得了明显进步，但是产业格局滞后明显，与东部沿海城市成熟的物业管理模式相比，宿州市物业管理企业的管理模式趋于老化。原因何在，一方面受制于城市经济发展的总量，另一方面，较低的收费水平也严重制约了行业的发展。此外，宿州市物业企业许多有丰富经验的管理人员大都从沿海大城市返乡从事同类工作而来，由于年龄和工作经验等诸多因素的影响，会导致三、四线城市的发展模式一开始就受到局限。2. 结合人力资源管理相关知识，企业用工方面存在着以下不足之处：（1）宿州市物业管理企业年轻员工比例很小，企业平均年龄40岁左右。年龄层次偏高会导致企业发展缺乏动力，且发展思路缺乏新意。不利于企业战略提高。（2）宿州市物业管理企业员工整体素质不高，拥有大专以上学历的管理者屈指可数。学历层次偏低同样会导致企业发展局限性明显，如在管理理念上的创新，拥有高学历的员工相对来说在企业能更好地起到推动作用，示范效用明显。（3）宿州市物业管理企业极少运用先进的管理模式以节省成本、提高服务效率。在走访的数家物业管理企业中，提到或正在尝试进行的较先进管理理念的只有两家。（4）宿州市物业管理企业虽然基本都对员工进行培训，但是培训内容和培训形式并不能满足日益增长的消费者的需要。员工入职只需要了解基本的操作规范和服务意识，但是运用到实际中，并不能真正达到企业的要求。（5）企业人力资源管理制度人性化程度较低，相应的惩罚措施要多于奖励措施。一般企业都会有查岗查勤制度，对于表现好的员工，基本没有物质奖励，而一旦在某次检查中表现较差，则会运用相应的处罚机制。（6）企业并不重视员工个人发展问题，缺乏明显的晋升路线以及相应的职业生涯规划指导。企业多数认为员工年龄偏大，没有必要进行员工职业生涯方面的指导，殊不知大龄员工与年轻员工一样，都需要社会、企业对其进行相应的照顾，如果为其制定合适的晋升路线，大龄员工发挥的作用甚至可以超过年轻员工。（7）企业人员招聘门槛相对很低，没有经过正式的考核但是稍加培训就直接上岗，导致部分行业流动率很大，影响企业正常运营，甚至损害企业声誉。（8）企业人力资源保障措施运用不到位，导致员工满意度普遍很低，与之相对应的激励机制并不明显。（2） 宿州市物业管理企业存在问题的原因1. 受制于城市经济发展，经济水平不高 由于宿州市在所属经济区内经济水平偏低，整体物业行业发展水平较低，最终导致产业水平落后与周边地区。2. 产业格局落后（三）解决措施1.提高技术防范措施，降低保安的需求量，以此为企业节约成本。在宿州市物业管理企业用工状况的调查中我了解到，基本上每个企业的保安数量都超过了50%，最高的甚至达到80%左右，因此，引入先进的技术，如红外线报警系统，则可以大大减少保安的需求量，流动性也会因此而减少，因为竞争压力减小，工资收入也会相应提高。2. 大力开展多元经营。物业企业虽然是从改革开放之前的房管局转化而来，部分企业仍带有公有性质，但是，现在毕竟处于市场经济体制当中，任何一个个体都不能脱离经济体制而取得生存。因此，物业管理企业应该自寻出路，通过多种经营来弥补经费的不足，如利用场地优势建立洗车厂，出租电梯广告位，根据业主需要满足其人性化要求，收取适当费用，为小区业主提供餐饮服务等等。这些都能在一定程度上满足业主需要，同时又能充实物业公司相对来说较低的经济效益。3. 采用合理方式适当提高物业管理费。由于近年通货膨胀逐渐影响中西部省份，宿州市的物价水平和居民消费水平涨幅明显。物业企业可以采取价格听证会等形式，将物业费的账目公开，让业主明白物业费开支在哪里，并设法取得业主理解，适当提高物业费标准，增加企业的物业费收入。当然，高质量的服务仍是赢得业主认可的主要依据。4. 建立物业费与社会最低工资标准的联动机制。最低工资标准不断上调而物业费并不能及时与之对应，这就导致物业企业没有更多的经费去上调工资标准以稳定员工队伍或招聘到素质更高的员工。在这种情况下，建立物业费标准与社会最低工资标准的联动机制就显得尤为必要。从有利于行业长远健康发展的角度看，这一做法值得肯定，且有一定的推广价值。5. 建立学习型组织，提升企业的学习力，开发员工潜能。企业应结合自身实际，采用合适的培训方式，带动员工的积极性。彼得圣吉提出“企业应变的根本之道是学历，这乃是竞争生存的基本法则”。后其强调“21世纪企业间的竞争，实质上是企业学习能力的竞争，而竞争的唯一优势是来自比对手更快的学习能力”。虽然物业企业员工在年龄和学历层次上不具有明显优势，但是可以采用浅显易懂、寓教于乐的培训方式对其进行专业能力提升。6. 将部分岗位工作实行外包，优化组织架构。外包就是企业做自己最能干的事情，把其他的工作外包给专业公司。外包业是新近兴起的一个行业，它给企业带来了新的活力。逐步将专业性的服务工作通过业务外白方式发包给专业化的公司去做，物业公司可以作为第三者进行合同管理，代表业主监督专业化物业管理公司的服务，这样就可以免去招聘大量素质较低带来的损失，同时也可以改善同业主的关系，使委托代理管理更加融洽。参考文献致 谢本文在调查和撰写过程中，得到了宋辉老师的帮助与指导，无论是在论文的选题、构思以及资料的收集，还是在论文的研究思路以及成文定稿上，宋老师都为我提供了许多有价值的资料和建议，在此特表示感谢。同时，感谢参与调查的各物业管理公司的大力支持，特别是欣意物业管理有限公司的张凯经理，与他的谈话让我受益匪浅。没有你们的积极配合则此次调研则毫无实际意义，再次感谢你们的在此次调查中提供的真诚帮助和指点，谢谢。最后，感谢这四年以来各位授课老师对我的谆谆教诲，是你们的无私奉献才使我在思想以及专业知识上有了提升，一日为师，终身难忘，感谢您！附录1宿州市物业管理企业用工状况调查表 您好！我是宿州学院08级人力资源管理（1）班的学生李光亚，我正在做关于宿州市物业管理企业用工状况的调查，旨在了解该地区该行业的用工状况，以获得相关数据完成毕业论文设计。想请教您几个相关问题，您的回答无论对错，只要能反映真实想法就达到这次调查的目的，希望您能积极参与，我们将会对您的回答完全保密，请放心。调查会耽误您大约10分钟的时间，造成的不便请您谅解。谢谢您的配合与支持！您的相关信息：职位： 工龄： 性别： 1、 贵公司规模有多大？（人数、管理面积等）2、 贵公司在业界中是怎样的资质？（一级、二级、三级、临时）3、 贵公司的管理人员和一线员工大概的比例是多少？4、 贵公司管理人员基本上有哪些岗