房地产相关法律.ppt

房地产营销相关法律条文学习及商品房买卖合同条款解析 浙江天册律师事务所徐骏律师 房地产营销主要节点的法律风险防范 包括 商品房买卖合同 主要条款解析 营销人员法律意识的培养和工作习惯的养成诉讼常识介绍 培训提纲 策划宣传阶段开盘阶段施工阶段交付阶段物管阶段 第一部分房地产营销主要节点的法律风险防范 广告天马行空 交房苦不堪言 楼书是合同吗 我家隔壁的沃尔玛超市呢 我的房子要和样板房一样 营销宣传阶段 广告天马行空 交房苦不堪言 一 对项目开发范围内的房屋及相关设施的宣传 一般情况下为要约邀请 特殊情况下将构成要约 构成要约的 即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 一旦违反 将承担违约责任 案例简介 楼书是合同吗 深蓝广场小户型的新风系统深蓝广场在销售楼书中宣传 所有户型均配有新风系统 交付时 只有大户型有新风系统 小户型没有新风系统 蔚蓝公寓外立面的进口石材蔚蓝公寓在销售楼书中宣传 外立面采用进口石材 而项目公司拟采用国产石材 游泳池 网球场 壁球馆 雪茄吧 红酒吧等配套 楼书等宣传资料构成 要约 的三要件 1 商品房开发规划范围内的房屋及相关设施 2 所作的说明和允诺具体确定 3 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 法律标准 在不构成要约的情况下 仍要考虑以下因素 维护 绿城 公司声誉 品牌形象 避免行政处罚 避免群体性客户投诉 品牌标准 二 对商品房开发规划范围外周边今后的规划所作的宣传 某房产公司在推广其开发的楼盘时 对该楼盘所在的区位优势作了重点宣传 并以该楼盘为中心分别200米 500米 1公里 3公里的生活半径内的配套设施作了具体的罗列 包括规划中的沃尔马超市 银泰百货 求是小学学区 市民广场 水岸公园 公交车站 五星级酒店等等 在该楼盘交付时 该房产公司曾经宣传过的沃尔马超市 市民广场 五星级酒店等因规划变更 招商引资等各种原因均不再建设实施 不少业主认为 他们购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的配套 其所购商品房的房价中已经包含了周边规划所带来的未来预期 现大量配套均不再建设实施 要求房产公司承担赔偿责任 案例简介 我家隔壁的沃尔马超市呢 法律规定 关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 一方当事人故意告知对方虚假情况 或者故意隐瞒真实情况 诱使对方当事人作出错误意思表示的 可以认定为欺诈行为 广告法 广告使用数据 统计资料 调查结果 文摘 引用语 应当真实 准确 并表明出处 房地产广告发布暂行规定 房地产广告中涉及的交通 商业 文化教育设施及其他市政条件等 如在规划或者建设中 应当在广告中注明 民事责任 若开发商故意提供虚假情况 故意隐瞒重要事实的 就是一种销售误导行为 若给客户造成损失的 应当承担赔偿责任 行政责任 承担因虚假宣传产生的行政处罚责任 广告费用一倍以上五倍以下的罚款 法律分析 对于建筑区划外的规划内容做必要的审查 是否已经列入规划 是否已经处于建设中等 对于未列入规划的 不予宣传 在宣传时 对具体的规划 按照信息来源标明出处 向宣传资料中进行风险提示 明确指出这些规划内容由政府部门实施 不属于开发商承诺的内容 且可能存在不确定性 如实际实施的内容与宣传资料不一致的 以实际实施的内容为准 法律建议 三 样板房销售 案例简介 我的房子要和样板房一样 A开发商在其开发的精装修楼盘开盘前 推出了数套样板房及景观样板区 客户李先生在参观了样板房后 对该楼盘产生了浓厚的兴趣 当天即购买了与样板房户型完全一致的商品房一套 一年后 该楼盘正式交付 客户李先生发现其购买的房屋与样板房相比明显 缩水 尽管橱柜 洁具的品牌都一样 但使用的型号不同 样板房使用的该品牌的高端产品 而交付的房屋使用的是该品牌的入门产品 另外 样板房里漂亮的窗帘 灯饰 地毯等 交付的房屋里都没有 为此 该客户以交付的房屋与样板房不符为由 要求按照样板房的标准交付房屋 A开发商认为 样板房主要在于展示房屋的空间 布局 功能等 交付的房屋肯定会与样板房有所差异 具体装饰 设备标准应当以实际交付为准 双方陷入了争执 郁金香岸的屋檐底部真石漆湖州御园的外立面砂岩宁波绿园的大理石地面 样板房标准展示标准交付标准普遍现象 按 展示标准 销售 按 交付标准 交付 商品房销售管理办法 第三十一条的规定 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的 应当说明实际交付的商品房质量 设备及装修与样板房是否一致 未作说明的 实际交付的商品房应当与样板房一致 法律规定 在样板房展示时告知消费者 该样板房是 展示标准 还是 交付标准 并在样板房入口告示栏中 用文字明确予以提醒 若是 交付标准 的 还需要对具体的装饰 设备标准 包括颜色 型号 规格 功率 产地等等 进行说明 对于今后交付房屋中没有的陈设 装饰 电器等 要用固定的文字予以提醒 在 商品房买卖合同 中作相关约定 例如 样板房的建筑材质 外立面 质量 设备 装修仅供风格及装修效果的参考 不作为交付标准 本商品房的建筑材质 外立面 质量 设备 装修具体以实际交付实样为准 法律建议 预售许可证取得之前能销售吗 认购期间未能按约转签合同 能没收定金吗 合同未经备案是否有效 第三方付款有效吗 按揭贷款无法办理怎么办 买顶层送露台 买底层送花园 一房二卖怎么办 开盘阶段 一 预售许可证取得之前能销售吗 客户A在某楼盘开盘前 取得预售许可证前 向该楼盘开发商预约购买了1套商品房 并支付了购房定金10万元 该楼盘开盘后 因客户A自身原因 决定不再购买原预约的商品房 要求开发商退还购房定金 而开发商认为客户A已经违约 应当没收10万元定金 双方发生争议 案例简介 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 法律分析 出卖人通过认购 订购 预订等方式与买受人订立预约性质的协议 包括住建部在内的各级房地产管理部门均规定 开发商在取得预售许可证前 严禁以放号 内部认购 内部认筹 内部登记 办理 vip卡 等形式收取定金 诚意金 会员费等任何预订款性质的费用 法律分析 出卖人只预约 不收钱 在预售许可证取得之前收取款项的方式 出卖人通过认购 订购 预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保 仍然存在行政处罚的风险选择优质客户离取得预售许可证的时间不宜过长向客户明示 尚未取得预售许可证 法律建议 二 认购期间未能按约转签合同 能没收定金吗 客户A在某楼盘开盘后向该楼盘开发商认购了1套商品房 并支付了购房定金10万元 该楼盘开盘后 客户因未能与开发商就 商品房买卖合同 达成一致 决定不再购买原预约的商品房 要求开发商退还购房定金 而开发商认为客户A已经违约 应当没收10万元定金 双方发生争议 案例简介 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同 应当按照法律关于定金的规定处理 因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 法律分析 三 合同未经备案是否有效 某商铺的 商品房买卖合同 的附件八补充协议未经工商局备案 该补充协议明确约定 该商铺不得经营餐饮 交付后 买受人将该商铺用于经营面馆 开发商要求买受人整改 买受人认为补充协议未经工商局备案 属于无效合同 其经营行为不受约束 双方陷入争执 案例简介 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 当事人以商品房预售合同未按照法律 行政法规规定办理登记备案手续为由 请求确认合同无效的 不予支持 法律分析 四 第三方付款有效吗 某买受人购买房子时因刷卡额度限制 其朋友以汇款的方式代为支付了部分首付款 开发商向买受人开具了全额首付款收据 此后 买受人朋友要求买受人归还代付的款项时 买受人均以各种理由进行拖延 买受人朋友遂要求开发商返还 开发商认为这是买受人支付的首付款 不同意返还 双方发生争执 案例简介 若有证据证明该委托付款关系成立的 则开发商无须返还若不能证明该委托付款关系的 则有较大法律风险 法律分析 对于第三方代付的 需要补办相关付款指令及委托付款手续 以规避风险 法律建议 五 按揭贷款无法办理怎么办 温州绿城广场项目不配合办理按揭首付需要提高利率需要上浮不符合贷款条件 无法办理按揭 案例简介 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除合同 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人 法律分析 在 商品房买卖合同 中约定 如因买受人原因 银行原因 政策调整原因或其他原因 买受人需提高首付 提高贷款利率 则买受人同意在接到出卖人或银行相关通知后10日内按照提高后的首付或提高后的贷款利率与出卖人及银行办妥相关按揭贷款手续 如因买受人原因 银行原因 政策调整原因或其他原因 买受人不能办理按揭贷款的 则买受人同意在接到出卖人或银行通知后10日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款 法律建议 六 买顶层送露台 买底层送花园 案例简介 开发商有权卖 送屋顶露台吗 A公司在销售一沿街商住楼时 考虑到该商住楼屋顶有面积约400平方米的露台 就以明显高于市场价的价格将顶楼住宅销售给业主张先生 并在与业主张先生签署的 商品房买卖合同补充协议 中约定 屋顶露台的使用权归业主张先生所有 房屋交付后 楼下商铺业主认为屋顶露台属于全体业主共有 要求在屋顶露台上搭设太阳能热水器 空调室外机 以及晾晒衣物 遭到了业主张先生的拒绝 双方发生了争议 法律分析 物权法 第七十条规定 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 因此 商品房的屋面属于建筑物共用部分 其所有权及使用权均归该栋楼房的全体业主共有 若要将屋面的使用权归某一业主专用 则需要征得每一位享有屋面共有权业主的同意及授权 A项目公司既无权向某一业主赠送屋顶露台 也无权处分屋顶露台的使用权 其与业主张先生所签署的 补充协议 由于无法得到其他业主的追认 事实上属于无效合同 A项目公司需向业主张先生承担赔偿责任 法律建议 为了避免上述现象 同时又能以较高的价格销售该套顶层住宅 作为开发商 需要在商品房销售时 就要求每一位享有屋面共有权的业主同意将该幢楼宇屋面的使用权归某位 或数位 业主专用 在实际操作中 应当在 商品房买卖合同 中约定 该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有 如该楼宇屋面已经设计为屋顶花园或露台的 则该屋顶花园或露台专用权归设计上与之相连通的商品房买受人所有 各买受人对此专用权的约定均无异议 并对各买受人具有合同约束力 另外 开发商应与享有屋面专用权的业主就其使用该屋面的具体事宜进行补充约定 业主在使用该屋面时须符合法律 法规及管理规约 物业服务公司制定的有关规定等 并承担维护 管理 修缮等义务及费用 七 一房二卖怎么办 A客户向开发商购买了一套一线江景的大宅 合同签订后 因资金周转困难 向开发商提出要求解除合同 遭到了拒绝 A客户向开发商介绍了B客户 B客户同意按照A客户的价格购买该房屋 开发商遂同意B客户购买 由于合同备案撤销需要一定的期限 开发商先行与B客户签署了购房合同 期间 房价突然大涨 A客户反悔 B客户向开发商提出了索赔 案例简介 法律分析 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人的 买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 发生规划设计变更怎么办 装饰设备标准发生变更怎么办 业主断供怎么办 施工阶段 一 发生规划设计变更怎么办 某楼盘在施工过程中发生规划设计变更 原阳台为半圆形转角阳台 经规划设计变更为矩形的普通阳台 开发商书面通知客户后 客户即刻回函明确表示不同意该规划设计变更 待房屋交付时 客户因阳台变更而拒绝领房 并起诉开发商 要求将阳台恢复成半圆形转角阳台 双方发生争议 案例简介一 郁金香岸小区总平规划设计变更千岛湖玫瑰园小区总平规划设计变更象山玫瑰园外立面规划设计变更 案例简介二 A项目公司开发建设一处位于市中心高档精装修住宅项目 A项目公司在与客户签订的 商品房买卖合同 中 约定厨房地面铺设高档大理石 但在材料采购及施工过程中 A项目公司发现 厨房地面若铺设大理石 在今后的使用中容易造成油烟 污垢等附着在大理石表面 不但不易清洁 而且容易变色 为此 A项目公司决定厨房地面改为铺设高档瓷砖 另外 A项目公司在原有户型的基础上 对部分主卧户型进行了设计优化 将原主卧的窗户设计变更成飘窗 有效增加了主卧的可利用空间 但对主卧的采光及日照有一定的影响 A项目公司就上述两项变更事项分别向购房业主发出了通知书 并均在通知书中告知 若您对上述变更有异议的 您有权在收到本通知后15日内提出 若您未于收到本通知后15日内提出异议的 视同您接受上述的变更 案例简介三 业主不提出异议 能视为默认吗 一 关于厨房地面由高档大理石变更为高档瓷砖通知书的法律效力 商品房买卖合同 附件四 装饰 设备标准中明确约定厨房地面采用大理石铺设 在未征得买受人同意的情况下 出卖人无权单方变更装饰 设备标准 因此A项目公司在向业主发出通知后 即使业主没有提出异议 也不能视为已经接受了该项变更 A项目公司仍应按 商品房买卖合同 附件三 装饰 设备标准约定的标准交付商品房 若A公司单方变更该装饰 设备标准 则需向买受人承担违约责任 根据 商品房买卖合同 第十三条第二款的约定 按商品房的实际装饰 设备标准与合同约定装饰 设备标准的实际差价予以赔偿 法律分析 二 关于主卧设计变更通知书的法律效力 商品房买卖合同 第十条对规划 设计变更作了明确约定 出卖人在设计变更后10日内应当书面通知买受人 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复 买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的 视同接受变更 基于 商品房买卖合同 对设计变更的特别约定 A项目公司在向业主发出通知后 只要业主没有提出退房的 就视为已经接受了该设计变更 法律分析 二 装饰设备标准发生变更怎么办 三 业主断供怎么办 案例简介 业主断供 开发商怎么办 桃花源业主断供 涉及刑事犯罪 留庄业主断供 个人破产 翡翠城业主断供案 家庭剧变 郁金香岸业主断供案 虚拟债务 法律分析 购房者向银行申请按揭贷款 开发商为购房者向银行提供阶段性担保 直至他项权证取得 购房者以购买的商品房向银行提供抵押担保 一旦购房者断供 银行有两个选择 要求开发商承担担保责任 要求变卖购房者所购商品房 以实现抵押权 法律分析 一旦业主断供 开发商的选择 要求购房者变更付款方式 一次性付款 但可能性不大 要求解除商品房买卖合同 并提出查封异议 协调银行关系 通过银行诉讼的方式 对购房者所购商品房进行拍卖 免除自身担保责任 法律分析 事先设定在银行要求开发承担担保责任的情况下 开发商享有解除合同的权利 事先设定违约金 应退还给出卖人的退款与违约金自动抵销 督促按揭购房者及时办理抵押预告登记 设置违约责任 督促按揭购房者在领房前及时提供办理权属登记的资料 不予交房 督促按揭购房者及时办理产权证及他项权证 设置违约责任 出现业主断供的 建议及时与集团公司法律事务部联系和沟通 法律建议 逾期交付怎么办 面积误差如何处理 入伙通知书 寄发后 业主不领房怎么办 基础设施 公共配套建筑不能正常运行怎么办 业主对房屋质量有异议并拒绝领房怎么办 房产证逾期办理怎么办 交付阶段 一 逾期交付怎么办 因规划 文物 环保 电力等主管部门原因因项目周边第三方原因因不可抗力原因买受人未付清房款 案例简介 逾期交付怎么办 在 商品房买卖合同 第九条第2款中 就延期交付的免责事由 不可抗力的范围 未付清房款有权拒绝交付等事项予以补充约定 法律建议 二 面积误差如何处理 因测量规范变更 导致面积大幅度误差建筑面积不变但套内面积缩水因面积误差超过3 提出退房按套销售的如何面积补差面积误差导致由普通商品房变为非普通商品房 案例简介 面积误差如何处理 在 商品房买卖合同 附件八补充协议中 就测量规范变更 面积差异处理的标准 退房的期限等事项予以补充约定 法律建议 三 入伙通知书 寄发后 业主不领房怎么办 开发商提前交付 业主拒绝领房 入伙通知书 寄发后 业主杳无音讯 入伙通知书 没有送达 业主未能领房 入伙通知书 寄发后 业主半年后来领房 风险 物管费 保修期等如何承担和计算 案例简介 入伙通知书 寄发后 业主不来领房怎么办 在 商品房买卖合同 第十二条中 就 入伙通知书 寄发后 买受人未及时领房的风险 责任 后果进行明确约定 法律建议 四 基础设施 公共配套建筑不到位怎么办 非出卖人负责的大配套不到位怎么办 分期开发的项目 如何配套 配套设施正常运行的标准是什么 郁金香岸幼儿园 配套设施不能正常运行的后果 案例简介 基础设施 公共配套建筑不能正常运行怎么办 在 商品房买卖合同 第十五条中 就基础设施 公共配套建筑正常运行的标准 免责事由进行明确约定 法律建议 五 业主对房屋质量有异议并拒绝领房怎么办 车库高度不足2 2米 不符合 汽车库建筑设计规范 汽车库室内最低净高应达到2 2米 的规定 住宅没有阳台 不符合 住宅设计规范 每套住宅应设阳台或平台 的规定 高层建筑过道不足1 2米 不符合 高层民用建筑设计防火规范 高层建筑内走道净宽1 2米 的规定 案例简介 房屋交付时 哪些质量问题业主有权拒绝领房 是否存在质量问题的判断标准 是否符合国家标准 行业标准是否符合约定的标准 交付标准 在没有上述标准的情况下 是否符合通常标准是否影响正常使用国家标准 行业标准分为 强制性标准推荐性标准特别注意 工程设计时符合相关标准及规范 但交付时不符合 法律分析 根据相关法律规定 一般可以构成业主拒绝领房的情形 房屋未经竣工验收的房屋主体结构质量经核验确属不合格因房屋质量问题严重影响正常居住使用 法律分析 对毛坯房质量争议的建议 经检测 该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的 检测费由出卖人承担 买受人有权拒领或退房 若经检测 该房屋质量存在瑕疵 但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的 检测费由买受人承担 买受人不得拒领 开发商应予以整改 若经检测 该房屋质量合格 检测费由买受人承担 法律建议 对精装修房质量争议的建议 经检测 该房屋装修质量违反国家强制性标准且严重影响正常居住使用的 检测费由出卖人承担 买受人有权拒领或退房 经检测 该房屋装修质量存在瑕疵 但不违反国家强制性标准且不属于严重影响正常居住使用的 检测费由买受人承担 买受人不得拒领 开发商应予以整改 经检测 该房屋装修质量合格 检测费由买受人承担 法律建议 六 房产证逾期办理怎么办 非出卖人的原因导致逾期办证逾期交付违约责任与逾期办证违约责任 两者是否叠加 业主逾期领房的是否能够主张权利 对按揭客户催办产权转移登记房款未付清 能否拒绝办证 案例简介 房产证逾期办理怎么办 在 商品房买卖合同 附件八补充协议中予以补充约定 法律建议 保修期如何计算 保修责任的特殊规定特殊情形的保修责任如何履行 业主封阳台怎么办 晾晒棉被阳台或露台上的木艺 小品如何维护 物管阶段 一 保修期如何计算 某工程保修期为2年 在保修期第1年届满时 出现质量问题 开发商维修了3个月 维修完后保修期如何计算 1年9个月2年1年加合理的延长期限 案例简介 保修期如何计算 二 保修责任的特殊规定 某小区交付后 有一幢楼发生不均匀沉降 沉降了10年后 超过了设计允许的倾斜值 业主提出向开发商提出要求保修 案例简介 保修责任的特殊规定 三 特殊情形的保修责任如何履行 业主A家发生渗漏 经查明为排水立管局部破损造成 但该破损位置在业主B家 业主A提出要求保修后 开发商因实施维修前必须翘掉业主B家的整面墙的墙砖 遭到了业主B的拒绝 导致保修无法进行 业主A遂起诉开发商 案例简介 在 商品房买卖合同 附件八补充协议中约定 各买受人均同意 在出卖人承担保修责任 物管公司对公共部位进行保养维修或受业主委托进行房屋维修时 若该保修或维修需要通过 进入或占用相邻业主房屋专用部分的 相邻业主应当提供必要的便利和配合 若因相邻业主原因导致出卖人及物管公司无法进行保修及维修的 因此而造成的扩大损失 由相邻业主承担责任 出卖人及物管公司不承担责任 法律建议 四 业主封阳台怎么办 五 晾晒棉被六 阳台或露台上的木艺 小品如何维护 一 熟悉和准确了解房地产的专业术语容积率绿化率层高别墅 第二部分营销人员法律意识的培养和工作习惯的养成 二 个人行为与公司行为出卖人下属任何员工或代表在本合同 含补充协议 签署前后向买受人作出的与本合同 含补充协议 不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示 对出卖人不具有法律约束力 出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准 买受人对此确认无疑 本条内容并不因本合同 含补充协议 的解除或终止而失效 第二部分营销人员法律意识的培养和工作习惯的养成 三 工作失误的法律后果层高写错交付日期写错合同约定面积写错小白图贴错是否属于可撤销或可变更的情形 一 因重大误解订立的二 在订立合同时显失公平的行使可撤销或可变更时需注意 一 除斥