地籍管理子系统.doc

第八章l土地管理的实质：权属与利用l土地权属信息管理l城镇地籍；农村地籍；土地档案管理；地籍测量；土地交易市场管理；城镇土地定级估价；农用地分等定级；地租征收；土地储备l土地利用信息管理l土地利用管理；土地动态监测；耕地保护；土地利用总体规划；土地开发整理l其他l土地监察；建设用地管理 8.1 地籍管理子系统一、地籍管理概述l1、地籍与地籍管理l地籍：土地的位置、面积、质量、权属等l地籍管理：与地籍相关信息的获取、登记与管理 l可分为l初始地籍：l变更地籍：2、地籍管理内容l（1）地籍调查与测量：l地籍调查：查清土地权属情况、土地位置（界址线和四至）、利用状况、面积、质量及地上建筑物、构筑物的情况，为地籍管理取得基础性资料。l地籍测量：按行政辖区采取用的统一坐标系，根据地籍调查确定的界址线，把所有的宗地测量成图。l（2）、土地分等定级：根据土地用途、自然性状、地理位置、环境条件、基础设施、经济效益等因素，对土地划分等级，作为合理利用土地，计算土地使用费（税）、征地补偿费、投资补偿的依据。l（3）土地登记：土地所有权（国有、集体）和使用权的登记l（4）地籍档案管理：与地籍相关的各种信息（文字、图件、表格）的立卷归档、保管和利用二、地籍管理信息系统的内容（目标）l（1）完成地籍调查的图形、属性数据的录入、编辑，建成数据库l（2）实现土地登记全过程的计算机管理：土地登记公告、录入土地登记申请书、收件登记、土地登记审批、土地证书打印、领取土地证书记录l（3）输出相关图形、属性资料：地籍图、分幅地籍图、宗地图、界址点成果表、地籍调查表、审批表、土地登记卡、规户卡l（4）高效地完成日常查询统计工作l（5）方便的进行宗地日常变更l（6）快速的进行变更信息及历史资料的查询三、地籍管理系统建立过程（1）l1、需求分析l系统调查；工作形式、内容、信息量、具体要求，及相关图件、表格，形成地籍管理系统工作流程图l系统分析；分析调查结果，确定系统的结构设计l技术准备：技术设备、技术人才 图10-1 地籍管理字系统工作流程图l土地使用者三、地籍管理系统建立过程（2）l2、系统总体设计l（1）数据结构设计l数据逻辑模型：E-R图l数据关系模型：表10-1；10-2；10-3l（2）系统功能设计：表10-4，440页l3、系统实施：软件编制、检测l开发方法宜采用“原型法”；l检测使用“白箱法”l4、系统转换：将验收后的系统交付用户l软件交付；软件、使用手册、相关文档l操作人员培训；l系统数据转入：将原来旧系统或手工操作的数据转入新系统，为安全起见，应有3-6个月的新旧系统并行时间 四、几个关键功能（1）l1、图形编辑l输入方式：键盘解析坐标、数字化仪、扫描矢量化、解析图解混合录入l图形功能：l分层l符号l修改编辑l图斑自动闭合 8.2 城镇土地定级估价子系统城镇土地走级估价是城镇地籍管理的基础和重要组成部分。由于城镇土地另用的多样性，影土地使用的制约因素很多，因而城镇土地定级比农用土地定级复杂。长期以来，由于我国土地市场发育不成熟，城镇土地定级估价停留在经验与感性判断阶段，定量化的定级估价体系形成较晚。随着土地市场的建立和发展，隐型市场向公开规范的市场过渡，定量化的定级估价模型随着实践不断补充完善，计算机的发展又加速了这一过程。城镇土地定级估价具有丰富的知识内容，这里只介绍如何将计算机应用到这个领域。对于涉及到定级估价问题，我们只介绍其中的主要结论。8.2.1土地分等定级城镇土地分等定级是对城镇土地利用的适宜性的评定，也是对城镇土地资产价值进行科学评估的一项工作。其等级是揭示城镇中的不同区位条件下，土地价值的差异规律的表现形式。为正确反映土地质量的差异，土地分等定级采用等和级两个层次的划分体系。城镇土地等反映城镇之间土地的地域差异。它是将各城镇看做是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地分等顺序是在各城镇间进行排列的。城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地定级顺序是在各城镇内部进行排列的。1.城镇土地分等定级指标体系及其分值计算。根据原国家土地管理局颁布的城镇土地定级规程，城镇土地定级的因素指标体系通常由繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境状况、发展潜力等五个类型，每个类型均由一些影响因子构成，共三十五个因子，如商服中心、集贸市场、铁路、公路、河流水系、给水、排水、供电、电机设施、地质条件、开发规划等。上述因子在城镇土地定级中的地位或者说因子的定级权重是各不相同的。有些因子在某些城镇重要，而在另一些城镇却不重要。比如自然条件优劣度对历史远的平原城市并不重要，而对于一些新型的正在开发的山区城镇却十分重要。此外，不同的城镇用地类型也影响着定级各因子的权重。比如商业用地，繁华程度和交通条件这两类因子对于商业的发展关系甚大，其重要性比环境状况大;而住宅用地，环境条件因素却相对显得重要。因此，定级因素应符合影响大，对定级有重要作用;覆盖面广，适用于城市各类用地;因素指标值有较大的变化范围等条件。各种定级因素的权重一般采用前面介绍的特尔菲法、排序法和层次分析法确定。在计算了所有因素的得分值后，再作加权平均，即可根据每个图斑或每个评价单元的总得分值划分土地等级。土地等级确定后，可以根据专家意见与市场的浮动状况，拟定各评价单元的价格。下面介绍几个主要定级因素分值的计算方法:(1)商服繁华影响度作用分值计算确定商服中心的级别。这个级别是根据研究区域内各商服中心(含商业和服务业)的营业额、占地面积及职工人数进行统一汇总，并按营业额、用地面积及职工人数分别取权重值为0.5、0.3、0.2进行加权平均，然后排序，并确定各中心的规模指数及中心类别。中心规模指数的定义为:MIi=Mi/Mmax;Mi=MNi0.5+Ai0.3+Ni0.2(10-1)式中，MIi为i个商服中心规模指数;Mi为第i个商服中心规模统计值;Mmax为研究区域最大商服中心规模统计值;MNi为第i个商服中心的营业额;Ni为第i个商服中心的职工人数Ni为第i个商服中心的面积。确定各级商服中心的功能分值及影响半径由于各级商服中心职能不同，高级商服中心职能一般包含了低级商服中心的职能。为此，需要对各级商服中心的功能分值进行分割计算，中心内各级繁华作用的功能分值按下式进行分割计算:Fi=Mii-MJj(10-2)Fmin=Mimin(10-3)式中，FnMInMIJ分别为第i级商服中心繁华作用分值、中心规模指数、次一级(怯即p们j级)中心规模指数;F皿mn级商服中心影响半径为中心至研究区域内连片建成区的最大距离。以下各级影响半径按下式计算: D=式中，Di、ni分别为第i级的影响半径、在研究区域第i级商服中心的个数。S为研究区域的总面积。确定各地点商服繁华影响度。这里各地点指一个居民区或地籍中的一块宗地，将这一个小区域作为一个整体，在计算与商服中心的距离时，以该地域到商服中心的最短距离为计算值。假定商服繁华影响度随距离增加而呈指数衰减，其计算公式为:fi=Fi(1-ri)i其中ri=di/DiI(10-5)式中，fz、FzJz分别为第i级的商服中，心对该地点的影响度分值、繁华作用分值和相对距离。相对距离即该地点距离与第i级的商服中心影响半径的比(dJDJ。而该地点商服繁华影响度的总值是各级商服中心对该地点的影响度的总和。(2)道路通达度的分值计算确定道路级别。评价道路级别通常有以下三个指标，即路宽、车流量和人流量，而它们各自的标准化值按下式计算SAi=Ai/Amax(10-6)式SAi，Ai分别为某道路某一指标(路宽或车流量或人流量)的标准化指标值、指标值;Amax为研究区域该项指标的最大值。根据路宽、车流量和人流量的标准化值分别乘以权重数0.4、0.3、0.3，然后相加即得道路综合指数:CIRi=SWi0.4+SVi0.3+SPi0.3(10-7)式中，CIRi，Swi，Svi，SPi分别为第i条道路的综合指数、标准化宽度、标准化车流量、标准化人流量。以综合指数区分出主干道、次干道、支干道。由专家参考道路综合指数评定主干道、次干道、支干道的中心功能分值Fj计算道路影响距离。距离按下式计算:Dj=S/(2Lj)(10-8)式中，Dj、Lj、S分别为某级道路的影响距离、某级道路总长和评价区域面积。下标J为道路级别的序号。计算某地点到某级道路的最近距离dj，然后计算得相对距离rj即最近距离dj与该级道路影响距离Dj的比值dj/Dj。计算该地点道路通达的方向数。由于这里地点是指一个小区域，如地籍中的一块宗地或一个居民区。因而道路通达的方向数定义为通过这个小区域的道路方向数，比如一条穿过该区域，则此地点的道路通达方向数为2。若地点位于三岔路口，则方向数为3。方向数为4以上者设置通达教正系数为1，方向系数小于4者按专家意见赋予不同的校正系数。最后按下式计算该地点的道路通达度的分值。nRT=Fj(1-rj)*RVj(10-9)j=1式中，RT为道路通达度分值。RVj为校正系数。(3)基本生活设施完善度作用分值计算。基本生活设施完善度一般从三个方面衡量:设施类型是否齐备，设施水平以及作用保证率.基本生活设施完善度作用分值按下式计算:Fi=100aibi(10-10)式中，Fi为某设施完善度作用分值ai为某设施的某个水平指数bi为某设施的某个使用保证率。设施水平指数依照技术水平、分布密度、服务方式等相对差异，在01之间确定;设施使用保证率、持续率或可靠率以%表示，而基本生活设施完善度作用分值则是各设施作用分值的加权平均值。(4)人口密度、绿地覆盖度、路网密度作用分值计算。这三个因素的指标值和分值均与面积有关，计算指标值的区域大小对指标值影响很大。在划分区域时应把握这一特点，尽量使区域指标值反映该区域特征，避免掩盖区域内的重大差别。因素分值计算公式如下:Fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)(10-11)式中Fi为因素作用分值;Xi、Xmin分别为某因素指标值、最小值;Xmax为对于路网密度和绿地覆盖度是最大的指标值，对于人口密度是最佳指标值。运用以上公式计算人口密度作用分值时，须按下式对大于人口密度最佳值的指标值修正后方可代人上式。Xi=2Xg-Xi(10-12)式中，Xi为修正后的指标值;Xg为人口密度最佳值;Xi为大于Xg的指标值。以上介绍了几种典型的因素作用分值的确定方法。其他因子作用分值的确定，如环境质量优先度、公用设施完备度、文体设施影响度、对外交通便利度等等均可参照上述方法。 2.城镇土地分等定级方法体系。城镇土地分等定级方法目前主要有三种，即多因素综合评定法;级差收益测定法;地价分区定级方法。现对这三种方法进行简要介绍多因素综合评定法。假定土地定级中选取m个因素，每个因素包含n个因子，土地评价单元内某单元的评价值等于各因子分值累加之和，即:nPi=FijWij(10-13)J=1式中，Pi为i因素的评分值Fij为i因素中第j因子的分值;Wij为i因素中第j因子的权重。若P为某个土地评价单元的总评分值，Wi为第i因素的权重，则该土地评价单元的总分值可由各因素分值累加求得，即:mP=PiWiI=1根据公式计算出的各单元的总分值，可划分出土地级别。级差收益法。级差收益法从主地的产出，即企业的利润入手，认为土地级别由土地级差收益所体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异所产生的土地收益完全可以通过企业利润反映出来。级差收益法主要对发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析，从中剔除非土地因素如资金、劳动力等带来的影响，建立适合的经济模型，测算土地的级差收益，从而划分土地的级别。地价分区定级法。地价分区定级法直接从地价出发，根据地价水平高低在市域空间上划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。上述三种方法各有优缺点，在实际土地定级中，应根据实际情况将各种方法结合使用。8.2.2土地估价根据我国目前地产市场和地产市场管理制度的特点，我国的现行的地价系统由基准地价和宗地地价构成。基准地价是由权威性的公共或私人土地评估机构对地价做出的估价，是政府制定土地税(费)和调节、稳定房地产交易的依据。基准地价是以城镇整体为单位进行的。宗地地价是城镇内某一宗地在当地市场供求状况和一般经营管理水平下的评估价格。宗地地价是政府管理地产市场的参考依据之卜它可以有效地反映瞒价和偷漏税现象。l、土地估价的技术路线现阶段我国城镇时地价评估主要有两条技术路线:土地定级与估价结合进行。先从评定土地使用价值人手，划分城镇土地的级别，然后测算个各级土地上的土地收益量，采用资本化法将土地收益还原为地价，同 时参考市场的地价信息进行修订，得到基准地价;或以土地定级为控制，在试算交易样点或标准宗地的地价的基础上，计算各土地级别内交易样点或标准宗地的地价平均值或众数均值，并取其标准差，经调整后确定基准地价;直接用房地产市场资料评估基准地价，然后通过地价水平分区划分土地级别。这种方法的适用前提是房地产市场比较发达，且房地产交易样点多，分布均匀。宗地地价评估可采用以下技术路线:a)在基准地价基础上，采用系数修正法评估宗地地价;b)采用市场比较法、收益还原法、剩余法等评估宗地地价。2.土地估价方法体系(1)收益还原法。由于一块土地不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在将来源源不断地继续取得这个纯收益。这样一块土地的价格等于它将来所能产生的期望纯收益折算为现值总和。用公式表达就是:V=a/r式中，V为土地价格a为土地纯收益扩为还原利率。这一公式的来源是:在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率(复利率)即可Rl=a1/(1+r)=a/(1+r)R1为第一年纯收益贴现值。这里的r相当于存款年利息，上式的意思是经过一年后获得的元收益，相当于现在能获得R1元。同样第二年纯收益贴现值R2为:R2=a/(1+r)1/(1+r)=a/(1+r)2第n年:Rn=a/(1+r)n经过上述处理，即可将未来n年能获得的纯收益全部转化为相当于现在能获得的纯收益。这n年纯收益贴现值的总和就是土地价格。V=RI+R2+R3十十Rn =a/(1+r)+a/(1十r)2+a/(1+r)3+a/(1+r)n当n时，V=a/(1+r)/(1-1/(1+r)=a/r例如，某地块年均纯收益为200元，当还原利率为5%时，该地价格V=200/5%=4000(元)(2)市场比较法。有些土地是难以用收益还原法估价的，因为它本身没有收益。如荒地、交通用地、部分公园用地等。再者，有土地纯收益的土地估价在采用还原法的同时，也希望用别的方法来验证一下，而市场比较法就具有此类功用。市场比较法是用已经定价成交(包括租赁)的土地与待估土地相比较，以此推出待估土地的价格。运用此方法，必须充分考虑以下几个问题:供比较土地的地价是否有人为抬高或人为压低的不正常情况，如果有，就应该进行情况补正，否则，这种方法得出的土地价格可能是一种不正常的价格。供比较土地交易时期与待评估地价时期有一定的时间差异，地价水平可能在此时间内发生变动，所以应该进行时点补正。供比较土地所处的区位条件及其他条件与待评估土地不完全一致，需进行区位因素补正。待评估土地在土地形状、高差、地质条件、安全和防灾等方面可能有特殊的个别情况，需要进行调整补正。因此，市场比较法可表达为: RS RP RL RCELP=CLP一一一一一一一一一一一 SB SBP SBL SBR式中，ELP为待评估土地价格;CLP为供比较土地价格RS为正常情况;SB为买卖情况RP为现在价格SBP为买卖当时价格RL为供比较土地区位状况;SBL为待评估土地的区位情况RC为比较土地标准情况SBR为待比较土地特殊情况。运用市场比较法要能及时掌握大量的市场成交信息，并且要深入比较研究成交地块与待估价地块各方面的近似程度;同时，比较实例的资料及其来源必须翔实可靠，这样才能保证土地评估的合理性和准确性。(3)成本法。成本法一般适用于新开发土地的地价评估，特别适合于土地市场圳、土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的大面积土地估价也比较适用。成本法可表达为zLP=RC+DC+CT+I+P式中，LP为土地价格RC为征地费;DC为土地开发费CT为各项税费I为利P为利润。根据上述公式，地价是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上佳的利润和应缴纳的税金以及投资贷款利息。其中征地费和土地开发费作为国家预先垫付和投入的资金在土地出让后所得到的补偿。(4)剩余法。剩余法的基本思路是把土地及其地上建筑物的价值进行分离计算，或者说它把包含在建筑物价格中的地价剥离出来的一种方法。其公式是:土地价格=预计综合开发总收益一更新或开发总投资一投资利润若该地块用途为建造商品住宅或办公楼等，则公式具体化为:土地价格=楼价一建筑成本一其它费用一税金一正常利润 建筑成本主要是指建筑材料费、场地清理费及现场工作和劳务费。其它费用包:括广告费、律师费、管理费等。税金一般有营业税、销售税等。l这一方法的精确性在于对未来市场的预测。由于建筑费用等可按市场状况而1从统计上估算，因此，只要市场预测准确，未来开发总收益及总成本都是不会有太大误差的。所以，它在实际估价工作中应用很广。(5)路线价法。路线价估价法通过制定标准宗地(指面临特定街道且可及性相同，具有标准深度的宗地)的单位价格即路线价，以此为基准来评定相邻各宗地的价格。它主要用于大面积的市地估价。基本原理是，市区内各宗地价值与其离开街道的距离有很大的关系，这个距离即为临街深度。土地价值随邻街深度增大而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道越远价值越低。邻接同一街道的宗地根据可见性大小，可划分为不同的地价区段，以不同的路线价区段来表示宗地的不同可见性。在同一路线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等，但由于宗地的探度、宽度、形状、面积、位置等差异，可用性相差很大，所以需要指定各种修正率对路线价进行调整。依邻街深度的长短表示土地价格变化的比率称深度价格递减比率。现假设有一邻街宽度Mm，深度nm的长方形宗地，每平方米平均价格为A元，则该宗地的总价格为MnA元，如图83所示。对图中的宗地，沿街道的平行方向，将深度以某单位(在此设为1m)区分为n个细片土地，从邻街方向起每片土地的单位面积价格依次为GId2，向，an14根据深度递减，虽然深度同为1m之差，但其地价相差比较大，即向与az之差最大，向与向之差次之，以下顺序缩小。由此土地总价值MnA=Ma1十Ma2十+Man-1+Man则A=(a1+a2+an-1十an)/n即土地单位面积价格等于各地块单位面积价格的面积加权平均值。将各小地块单位面积价格以百分率表示，即为单位深度百分率。A1,(a1+a2)/2，(a1+a2+a3) /3.,(a1+a2+an)/n可分别称为第l，2，3，n m的平均价格，以百分率表示上述数值，即称为平均深度百分率。而aldl+句，a1,al+a2,a1+a2+a3,a1+a2+an.。可分别称为第1，2，3，nm的累计价，以百分率表示上述数值，即称为累计百分率。利用递减率制成各类用地递减率表，即可在估价中查对。计算机开发人员在获取这样的递减率表在土地管理信息系统支持下，编制程序解决这样土地估价问题应该是不困难的。3.面插值。在土地估价中，经常要研究地价在空间中的分布规律。地价的空间|分布通常用等值线图表示，而实际上我们只能获得离散的有限空间土地交易实例数据，所以我们必须通过插值算法对有限个空间样本点数据进行外推插值得到一个研究面数据。插值算法很多，如线性内插、多项式内插、移动拟合法、样条函数和最近提出的基于分形和人工神经网络的插值方法。由于篇幅有限，这里仅介绍几种比较常用的插值算法。(1)多元线性回归分析法。多元线性回归分析法的出发点为:地价是多因子作用的结果，各因子与地价之间存在着多元线性关系。假设影响研究区域地价主要为以下三个区位因子，它们分别为Z1(空间点与忡心的最短距离)d2(空间点与次级商业中心的最短距离hzs(空间点与主要交结点的最短距离)。y表示空间点的地价。则有:y=b0十bIx1+b2x2+b3x3我们可以根据一批实际观察数据利用最小二乘法求出参数bo ,b1,b2,b3。对于精值空间点，在土地管理信息系统的支持下可以求出三个区位因子的值，代人公式 即可求出该点地价。(2)线性内插。使用与待定点最靠近的三个观察数据点，其观察值设为矶，鸟，凡，则这三个数据点可确定出一个平面。从而待定点(空间坐标为2，y)地价PPl可由下式计算:pn=ao十a1x十a2y参数ao，a1，a2根据三个观察数据点计算求得。(3)双线性多项式内插。使用最靠近的四个数据点组成一个四边形，使用下列双线性内插公式求其中某点的地价pn为:pn=a0+a1x+a2y+a3xy (4)加权平均法。加权平均法是一种逐点内插法，它对每一个待定点定义一个新的内插函数。这种方法中所使用的是该点邻近的数据点，例如，为在以新点为圆心，以某一个选用的半径为圆的以内的数据点。逐点内插法十分灵活并且精度很高，计算简单而不需要多大计算机内存。在现有的内插运算中大多数是使用这种方法。设选取某待定点n个邻近数据点，pi为第i个邻近点的地价，di为待定点与第i个邻近点的距离。则待定点的地价为: n Pj _ j=1 djkpn= _ n Pi _ I=1 dik 常数k-般选用1或2，权1/dk也可以选用其它的函数代替。(5)基于分形理论的面插值这种方法的出发点是地价在空间上的分布曲面具有分形特征，即这个曲面是由一定程度上与整体相似的各个部分组成。在土地估价中应用比较成功的实例有前面章节介绍的基于数字滤波和分形理论的面插值。4.土地估价成果。城市地价评估主要成果有地价图、地价表和地价评估报告。地价图是地价水平在空间上的分布，如标准宗地地价点位图、级别地价图、地价等值线图等;地价表则是地价水平的量化表现，也是地价水平登记的明细表;地价评估表是地价评估过程和方法的文字表达方式。不同用地类型的地价，可以选用不同的地价成果表达方式。这些图、表都可以在土地管理信息系统支持下以人机交互方式制作出来。 l土地管理的实质：权属与利用l土地权属信息管理l城镇地籍；农村地籍；土地档案管理；地籍测量；土地交易市场管理；城镇土地定级估价；农用地分等定级；地租征收；土地储备l土地利用信息管理l土地利用管理；土地动态监测；耕地保护；土地利用总体规划；土地开发整理l其他l土地监察；建设用地管理 8.1 地籍管理子系统一、地籍管理概述l1、地籍与地籍管理l地籍：土地的位置、面积、质量、权属等l地籍管理：与地籍相关信息的获取、登记与管理 l可分为l初始地籍：l变更地籍：2、地籍管理内容l（1）地籍调查与测量：l地籍调查：查清土地权属情况、土地位置（界址线和四至）、利用状况、面积、质量及地上建筑物、构筑物的情况，为地籍管理取得基础性资料。l地籍测量：按行政辖区采取用的统一坐标系，根据地籍调查确定的界址线，把所有的宗地测量成图。l（2）、土地分等定级：根据土地用途、自然性状、地理位置、环境条件、基础设施、经济效益等因素，对土地划分等级，作为合理利用土地，计算土地使用费（税）、征地补偿费、投资补偿的依据。l（3）土地登记：土地所有权（国有、集体）和使用权的登记l（4）