XX房地产估价师案例与分析检测试题.doc

XX房地产估价师案例与分析检测试题 无论他人是否告诉我们，我们都不能放弃任何知识，不只是学习他人告诉自己的知识，还要在学习中增加自己的想法，在学习中不断创新。下面由为大家房地产估价师案例与分析检测试题，欢迎大家阅读。 一、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 问题： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 参考答案： 1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。 2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定： 以房屋权属证书及权属档案的记载为准; 当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定; 拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 二、黄某于xx年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，xx年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。xx年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。本文中大网校网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)2=45(万元)。 问题：这样确定估价结论是否正确?为什么? 标准答案： 这样确定估价结论不正确。 因为： 1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。 2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。 三、某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，xx年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于xx年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自xx年3月1日起至2043年2月28日止。在xx年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 (问题1)采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应() A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物已使用年限计算 (问题2)采用收益法估价时，下述观点不正确的是() A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为xx年3月1日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 (问题3)估价机构评估出该商业楼在xx年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 (问题4)假设在xx年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比xx年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是() A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权 B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保 C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该500万元可再次抵押 参考答案： (答案1)A、(答案2)C、(答案3)C、(答案4)D 案例分析题： A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的房屋所有权证。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。 1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理()手续? A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请 B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请 C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请 D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请 2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是()。 A.A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁 B.B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁 C.A市人民政府责成有关部门强制拆迁 D.A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁 E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁 3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有()名取得房地产估价师资格证书并经登记注册的专职房地产估价师 A、3 B.4 C.5 D.7 E.9 4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括()。 A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。 B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。 C.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认 D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认 E.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 5、该商业中心的房屋所有权登记属于()登记。 A、房屋所有权转移登记 B、房屋所有权变更登记中华 C、房屋所有权初始登记 D、房屋所有权注销登记 6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后()日内，办理房屋租赁登记备案手续。 A、30 B、45 C、60 D、90 7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括()。 A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租 B、E经贸公司