房地产经济概论(2).doc

房地产经济概论1， 经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。这种活动可以提高交易效率、降低交易成本、是一种有偿的经济活动。经纪是经纪活动中一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成成交，收取佣金的经济活动。2， 行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有两个特征：1是经委托人同意，可以以低于或高于委托人指定的价格买进或卖出，来增加报酬，2除非委托人不同意，自己可以作为买受人或出卖人。行纪和自营很相似，但是大多数情况下，根据委托人委托而进行活动，不应因介入买卖而改变中介本质。经纪人与委托人之间有长期固定的合作。3， 经纪分为：房地产经纪 保险经纪 证券经纪 期货经纪 演艺经纪 体育经纪人 农产品经纪。4， 房地产经纪的主要方式是居间和代理。5， 房地产经纪是指：房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。6， 中介机构是指：依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务等中介服务的机构。7， 佣金是经纪人的基本来源，其性质是：1劳动收入 2经营收入 3风险收入的综合体，对经纪人所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。8， 佣金可以分为法定佣金和自由佣金9， 佣金的支付时间有经纪人与委托人自行约定10， 信息费只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费11， 西方的经纪人实际上就是一个代理人12， 中国，经纪活动包含代理活动和居间活动。13，经纪、行纪、经销几个概念的区别概念同交易标的之间关系报酬的形式 同交易主体之间的关系经纪不占有交易标的佣金以交易标的所有的名义进行活动经销占有交易标的差价以自己的名义进行活动行纪不占有交易标的差价以自己的名义进行活动 行为有限制包销不占有交易标的佣金+差价以标的所有者名义活动，行为有限制13， 房地产居间指：房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。14， 房地产交易特点：1类型众多 2手续繁杂 3涉及面广 。15， 居间包括：房地产买卖居间 房地产租赁居间 房地产抵押居间 房地产投资居间16， 房地产代理指：房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。17， 新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。18， 房地产居间与房地产代理的区别：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向乙方或相对两方提供居间服务。而在代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。19， 房地产拍卖是房地产经纪活动的一种特殊形式20， 房地产市场分为一、二、三级市场，一级市场及土地市场；二级市场及新建商品房市场；三级市场及存量房市场（二手房市场）21， 房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其内容包括：房地产转让、房屋租赁、房地产抵押。房地产转让最主要的特征是：发生权属变化22， 房地产买卖经纪包括：新建商品房销售代理 存量房买卖居间和代理23， 经纪的特性：活动主体的专业性 活动地位的中介性 活动内容的服务性24， 房地产经纪的特性：活动范围的地域性 活动后果的社会性25， 房地产经纪的必要性：房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少 房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少26， 房地产经纪的作用：降低交易成本，提高市场效率；规范交易行为，保障交易安全促进交易公平，维护合法权益27， 唐宋时期，专事田宅交易的经纪人被称为“庄宅牙人”；元代称为“房牙”，这一称谓一直沿用到清朝。28， 2001年12月，原人事部、原建设部联合颁发了房地产经纪人员执业资格制度暂行规定；2002年7月，原人事部、原建设部联合举办首次全国房地产经纪人执业资格认定考试。2004年7月，“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”作为全国性房地产经纪行业组织。29， 房地产在98个大类中行列第72类，即K类，这一行业中有包括4小类：房地产开发经营业 物业管理 房地产中介服务业及其他房地产活动。30， 论述题：什么叫现代服务业？现代服务业特点？ 现代服务业主要指：依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业。房地产经纪业向现代服务行业转型，主要会在三个方面体现出来：1以现金的信息技术为主要依托，信息整合，开发与利用能级大大提高；2行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；3企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。房地产业的形成和发展，是分工不断深化的结果。房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。目前，我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，表现在：1资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱；2主要生产要素有劳动密集型转向知识密集型转变；3主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变；4以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展；有传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现。31， 房地产经纪人员是指：有房地产经纪专业知识和经验，启动房地产经纪人员执业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员。32， 房地产经纪人是指：经过全国防洪地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认，取得中华人民共和国防洪地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国的房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人有权依法发起设立加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理报酬。取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。33， 房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年。34， 房地产经纪人员的权利：1依法发起设立房地产经纪机构；2加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；3指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；4经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；5要求委托人提供与交易有关的资料；6有权拒绝执行委托人发出的违法指令；7执行房地产经纪业务并获得合理报酬。35， 房地产经纪人员的义务：1遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德；2不得同时受聘与两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；3向委托人披露相关信息，充分保障委托人的利益，完成委托业务；4为委托人保守个人隐私及商业秘密；5接受职业继续教育，不断提高业务水平；6不得进行不正当竞争；7接受国务院住房和城乡建设主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查36， 房地产经纪人员的心理素质：自知、自信 乐观、开朗 积极、主动 坚韧、奋进37， 房地产经纪人员的知识结构核心是房地产专业知识，另外还有文化修养和心理素质38， 房地产经纪人员的职业技能：1收集信息的技能；2市场分析的技能：3人际沟通的技能；4供需搭配的技能，其本质也就是要使供求双方在某一宗（数宗）房源上达成一致；5议价谈判的技能，谈判中，最为重要的两点：一是要将坚持原则和适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合；6促成交易的技能，交易达成是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提39， 职业道德是指：人们在从事各种行业活动的过程中因该遵循的思想、行为准则和规范40， 论述题：房地产经纪人员职业道德的内涵、形成及作用？内涵指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。就思想观念而言，包括对涉及房地产经纪活动一些基本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。从内容上讲，涉及三个方面：职业良心、职业责任感和职业理念。情感层面来看涉及职业荣誉感、成就感心理习惯。行为习惯是最能显化职业道德状况的层面，包括：仪表、言谈、举止。房地产经纪人员职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。房地产经纪人员的职业道德对房地产经纪业的规范运作和持续发展将产生重大的积极作用。房地产经纪人员职业道德主要内容：遵纪守法 规范执业 诚实守信 尽职尽责 公平竞争（以上五点拓展论述）41， 房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体。是开展房地产经纪业务的基本法律主体42， 房地产经纪机构是依法设立，要到房地产管理部门备案。43， 房地产经纪机构的特点：是企业性质的中介服务机构 是轻资产类型企业 是企业规定具有巨大的可选择范围44， 房地产机构设立的条件：符合中华人民共和国公司法中华人民共和国合伙企业法个人独资企业法，领取工商营业执照后的30天，领取备案证明45， 房地产经纪机构的权利：1享受工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用；2按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束着本机构中注册经纪人员的执业行为；3有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项提供不实信息或者要求提供违法服务的，中止经纪服务；4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。5有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；法律、法规和规章规定的其他权利。46， 有限责任公司指：股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司的债务承担责任，股份有限公司是指其全部资本份额为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任47， 合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权出资，也可以用劳务出资48， 分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任49， 不同类型的房地产经纪机构：存量房经纪业务为主的房地产经纪机构 新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构 策划、顾问业务为主的房地产经纪机构 综合性房地产经纪机构 其他房地产经纪机构50， 房地产经纪机构经营模式的类型：无店铺经营模式 单店经营模式 连锁经营模式 混合经营模式 网上联盟经营模式51， 在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有隶属关系和契约合作关系两种52， 直营连锁和特许经营连锁的差异项目直营连锁特性经营连锁经营组织和房地产经纪机构的关系资产隶属契约合作关系连锁经营组织的资金投资加盟者投资连锁经营组织的经营权非完全独立完全独立房产机构对连锁组织的管理行政管理合作约束与沟通督导房产机构和连锁组织经纪关系收入支出统筹各自独立核算 支付加盟费53， 特许加盟连锁经营模式对特许人的：管理水平 知识产权保护的制度环境 社会诚信氛围有很高的要求54， 房地产经纪机构的组织结构是指内部部门设置及其相互关系的基本模式。55， 矩阵指组织结构形式：事业部 项目部56， 房地产经纪结构的支持部门：交易管理部 评估部 网络信息部 研究拓展部 办证部57， 房地产经纪机构岗位设置的原则：1因事设岗、因岗设人；2工作丰富化58， 门店选址的原则：保证充足的客源和房源；保证良好的展示性；保证顺畅的交通和可达性；确保可持续性经营。59， 区域调查：房源状况 客源状况 竞争对手60， 客源状况分析包括：客流类型（自身客流、分享客流、派生客流） 客流的目的、速度和滞留时间 竞争因素 周边环境61， 经营成本的估算，包括：1门店购买费用或门店租金；2门店装修费；3门店登记注册费；4办公用品购置费；5员工工资福利；6广告费；7水电、物业管理费；8税费和管理费；9办公用品费；10其他杂费62， 售楼处的选址：1可视性；2通达性；3空间容纳性；4保证售楼处和项目（样板房）之间的便捷性；5保证进出售楼处人员的安全性；尽可能减少售楼处的浪费。63， 售楼处的户外功能布置包括：广告功能 广场功能 停车场功能 至样板房的道路功能64， 房地产经纪机构战略管理的含义指：房地产经纪机构确定其使命，根据机构外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的动态管理过程。其战略管理的主要内容六点：明确使命 经营环境分析 目标设立 业务领域选择 经营模式选择 战略控制。65， 战略管理意义：1强化员工使命感2为房地产经纪机构的长远发展奠定基础；3优化房地产经纪机构的资源配置；4实现房地产经纪机构的全动态管理66， 房地产经纪机构的经营战略选择：低成本战略 聚焦战略 一体化成长战略 多样化战略67， 多样化战略包括：技术关系多样化 市场营销关系多样化 资源多样化 复合多样化68， 房地产经纪机构扩张战略的选择：跨地域市场扩张战略 跨专业市场扩展战略 跨行业扩张战略 综合性扩张战略69， 品牌管理的实质就是以消费者为中心的“业务管理”，品牌管理指：房地产经纪机构以企业自身的特点及服务特色为核心，为树立企业形象和提升顾客感知价值所进行的企业品牌建设、品牌维护等一系列活动和过程。主要内容就是品牌建立和品牌维护70， 房地产经纪机构品牌管理的特点：目标是提升客户价值，早就忠诚客户和终身客户；品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心；品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径来实现71， 品牌的战略目标包括：品牌愿景 品牌定位 品牌结构72， 品牌定位有三个原则：可信 稳定 量力而行73， 房地产经纪机构品牌的维护：提高服务质量 建立良好和持续的客户关系74， 客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略，它以信息技术为手段，通过对相关流程的重新设计及相关工作流程的重新组合，以完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户个性化的需要，提高客户满意度和忠诚度，从而保证客户终生价值和企业利润双赢策略的实现75， 客户关系管理功能表现在：营销方式 销售管理 客户服务支持管理 客户分析四个方面76， 房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。77， 企业流程，就是为完成目标而进行的一系列逻辑相关活动的有序集合78， 业务流程改造的基本原则：执行流程时，插手的人越少越好；在流程服务对象看来，越简单越好。79， 人力资源管理指：企业的一系列人类资源政策以及相应的管理活动，这些活动主要包括企业人力资源战略的制定，员工的招募与选拔，培训与开发，绩效管理，薪酬管理，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理80， 房地产经纪机构人力资源管理的特征：人本性 合法性 双赢性 互惠性 战略性 全面性81， 房地产经纪人与房地产经纪机构的关系：执业关系 法律责任关系 经济关系82， 薪酬支付方式：固定薪金制 佣金制 混合制83， 房地产经纪机构的激励机制：目标激励 情感激励 尊重激励 参与激励84， 企业风险有三种：总体风险 个别风险 意外风险85， 总体风险包括：政策风险和市场风险86， 个别风险包括：经营风险 财务风险 决策风险87， 所谓房地产经纪机构的风险管理,指房地产经纪机构对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效的处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理办法，规避风险。88， 房地产经纪机构风险的构成：1信息欠缺引起的风险；2操作不规范引起的风险；3承诺不当引起的风险；4资金监管不当引起的风险；5产权纠纷引起的风险；6经纪业务对外合作的风险；7房地产经纪人员的道德风险；8客户道德风险89， 风险规避的措施和方法：加强对房地产经纪人数教育和培养；完善企业自身的制度建设和日常管理；建立有效的风险识别和警示系统。90， 房地产经纪的基本业务包括：房地产居间业务和房地产代理业务91， 根据服务对象不同，房地产代理分为卖方代理和买方代理。卖方代理的委托方一般为房地产开发商、存量房的所有者和出租房屋的业主。代理通常有：新建商品房销售代理；房屋出租代理；存量房出售代理。92， 新建商品房业务代理的特点：客户相对强势，房源批量化，业务运作成本较高。93， 房地产转让、租赁、抵押三大经纪业务94， 房地产买卖经纪业务事关交易双方的重大财产安全问题，特别需要房地产经纪机构在开展这类业务是切实保障交易安全，要特别注重对交易标的房地产产权的查验以及对交易资金的安全保障95， 房屋租赁包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房的出租和转租96， 商圈经营指：房地产经纪企业通过经纪门店，将一个业务团队固定于在一个特定的客户开发范围内，使之针对特定的客户或潜在的客户提供服务，从而使公司的业务组织扎根于各个区域内，使公司的服务品质落实与各个区域97， 客户开发的方法：发放广告宣传单 驻守 网络开发 电话及短信开发 陌生拜访和物业拜访 媒体开发 同行开发 信函开发 老客户开发 物业公司及开发商开发 换名片 档案资料的在开发 98， 房地产经纪人员的客户意识：平等化意识 珍惜常客 体察客户的希望99， 把握卖主与房主：资格甄别 真实意愿 需求内涵 判断决策人 尊重和利用顾问100， 把握买主和租客：需求引导 能力判断 了解出资人 了解受益人 与律师友好沟通101， 业务洽谈的首要环节是倾听客户的陈述102， 产权清晰是成交的前提条件，从中介服务的角度说，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。要求出售方提供合法的证件103， 核验产权是需注意：1物业权属的类别与范围；2产权的完整；3产权的登记；4房地产其他权利设定的情况；产权的纠纷。104， 信息，主要收集三方面：标的物业信息 与标的物业相关的市场信息 委托方信息105， 物业交接是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。106， 售后服务包括：延伸服务 改进服务 跟踪服务107， 房地产登记信息包括：房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息108， 房地产买方需要房地产经纪机构为其查询房屋权属登记机关对其拟购买房屋的权利的记载信息109， 房地产设定抵押的登记需提供：1房地产登记申请书（原件）；2当事人身份证明（原件和复印件）；3房地产权证（原件）抵押担保的主债权合同（原件）；5抵押合同（原件）110， 2007年10月1日实施中华人民共和国物权法111， 房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款 个人住房贷款112， 购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为530年。113， 制定合同的贷款方案：贷款成数 贷款金额 贷款期限 偿还比率（月还款为国内一般不超过家庭月收入的50%，国际经验，不超过30%） 贷款偿还方式（等额本息还款和等额本金还款114， 贷款审批：个人的信用 抵押物的价值 贷款的条件115， 贷款合同包括贷款种类、币种、用途、数额、期限、和还款方式等条款116， 房地产投资是指：国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。房地产投资涉及领域：土地开发 旧城改造 房屋建设 房地产经营 置业等117， 房地产投资具有投资成本高 风险大 回收期长 所需专业知识广118， 房地产投资咨询业务有：房地产开发投资咨询 房地产置业投资咨询119， 影响物业未来产组能力的因素主要有：房产功效 区位优势120， 房地产交易中最敏感、关键的因素就是 价格121， 房地产经纪机构可开展房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动，咨询活动主要方式：个案解答 商业文书审查 房地产全程法律服务122， 房地产权利：土地所有权和使用权 房屋所有权 相邻权123， 房屋所有权特点：绝对权 对世权 排他权124， 房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享受所有权，分为按份共有和共同共有125， 房屋区分所有权是指整体的房屋建筑中有不同的所有者，该房屋建筑可有所有人专有部分和共有部分组成，其专有部分所有权（即专有权）和共有部分飞共有权的综合构成该所有权人对该宗房地产的所有权。126， 相邻权，不动产相互毗邻的所有人或使用人相互间应当给予一定的方便而且在各自行使自己合法权利时，要受到一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确定下来，就是相邻关系。相邻关系按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面127， 房地产买卖需经过登记，房屋所有权和土地使用权才发生转移。法律规定，房屋所有权人在出卖租赁房屋时，一般应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权128， 优先权是指在相同的价款、支付方式、期限等条件下优于他人购买的权利，享受优先购买权的人有：1房屋共有权人；2房屋承租人；129， 房屋租赁是指：房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人想出租人支付租金的行为。130， 租赁期现在6个月以上的房屋租赁合同应该采用书面形式。房屋租赁期限不得超过20年131， 房地产经纪合同的主要特征：房地产经济合同属于劳务合同，是双务合同，是有偿合同，一般书面形式的合同，是从合同132， 房地产经纪合同的作用：有效保障合同当事人的合法权益；维护和保证市场交易的安全和秩序133， 合同条款有以下几种：1根据条款所起的作用分为主要条款和普通条款；2根据条款的内容分为实体条款和程序条款；3根据条款表现形式分为明示条款和默示条款；4根据条款的责任内容，分为有责条款和免责条款134， 房地产代理合同的特征：属于委托代理合同 属于商事代理合同135， 房地产经纪人在代理合同中的义务：1按照指示处理事务的义务；2亲自处理事务的义务；3向被代理人报告处理事务情况的义务；4处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。136， 房地产买卖与房屋租赁是房地产交易中性质不同的行为，买卖是权利转让行为，租赁是债权经营行为137， 缔约过失造成的纠纷有两方面原因：房产经纪人的失信、失职；经纪合同当事人的观念和法律意识不足138， 合同不规范造成的纠纷：房地产交易行为和经济行为混淆；居间行为与代理行为混淆；经纪合同的权利义务不等；经纪合同的主要条款欠缺；服务标准与搜取佣金标准存在差异。139， 房地产经纪信息：房源信息 客户信息 房地产市场信息 房地产经纪行业信息140， 构成房地产经纪信息的基本要素：语言要素 内容要素 载体要素141， 房地产经纪信息的特征：共享性 多维性 积累性 时效性 增值性 复杂性142， 房地产经纪信息管理的原则：系统性 目的性 时效性 共享性143， 房地产经纪信息管理系统设计的原则：网络化原则 共享原则 协同原则144， MLS含义是多重上市服务，是房地产经纪行业共享信息，协同销售，共享佣金的服务系统。这个系统的特点：采用会员联盟的形式；