九龙湖旅游项目策划修改0820.doc

九龙湖畔旅游区策划 & 规划设计目录第一部分 项目分析11项目概况11.1规划总纲11.1.1项目范围11.1.2规划依据11.2现状分析21.2.1自然环境分析21.2.2区位交通分析21.2.3现状地形分析21.2.4九龙湖旅游区分析21.2.5周边景区景点分析31.3资源禀赋及评价31.3.1自然生态价值31.3.2历史文化价值41.3.3科学价值41.3.4游憩价值41.4市场分析51.4.1宁波高档房产调查分析51.4.1.5分析结论81.4.2宁波旅游市场调查分析81.5项目诉求91.5.1目标客户诉求91.5.2投资主体诉求92SWOT分析102.1优势102.1.1市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大102.1.2资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺”、景区规划的“画板”102.1.3竞争优势：目前在宁波地区尚无此类成熟和上档次的项目102.2劣势102.2.1市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱102.2.2资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失102.2.3竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺112.2.4效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖112.3机遇112.3.1旅游业发展机遇无限112.3.2旅游产品转型契机122.3.3区位交通变化机遇122.4挑战122.4.1旅游业和房产业的竞争日益激烈122.4.2房产旅游开发的同质性态势122.4.3营销宣传的滞后13第二部分 项目策划133策划思路133.1策划的出发点133.2旅游区策划理念133.2.1价值观133.2.2美学考虑153.2.3功能考虑163.3文化导入173.3.1文化主题思想173.3.2主题文化介绍173.3.3主题文化应用184. 策划定位184.1主题定位184.2 景区定位与项目概念184.2.1人生境界之园（酒店区旅游用地）184.2.2人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地）20第三部分 项目规划设计225. 功能分区和项目设计225.1土地适宜性评价225.1.1高程分析235.1.2坡向分析235.1.3坡度分析235.1.4植物分析235.2空间布局及功能分区245.3旅游项目及重要节点设计245.3.1旅游项目245.3.2重要节点设计255.4入口、道路及游线组织255.4.1入口255.4.2 园路265.4.3游线组织266基础设施规划266.1旅游配套交通体系规划266.1.1对外交通266.1.2内部交通266.1.3停车场276.1.4交通服务276.2给水排水规划286.2.1给水286.2.2排水296.3电力、电讯、燃气规划306.3.1电力工程规划306.3.2电讯工程规划306.3.3燃气工程规划306.5环卫设施规划306.5.1厕所306.5.2垃圾收集与处理316.6消防规划326.7防灾工程规划327旅游服务设施规划327.1旅游餐饮设施规划327.2旅游住宿设施规划337.3旅游购物设施规划347.4旅游娱乐设施规划348. 投资概算与效益评估369.图件36附件36浙江大学旅游研究所45第一部分 项目分析1项目概况1.1规划总纲1.1.1项目范围宁波开元九龙湖畔项目位于宁波市镇海区北郊九龙湖风景区内，距离宁波市区18公里，距离镇海区19公里。九龙湖风景区规划面积为36.05平方公里，占九龙湖镇域面积的56.6。本规划地块位于九龙湖镇郎家坪水库的北部，该地块北依金鸡岭，南向郎家坪水库，沿九龙湖度假区成环形条块分布，总规划面积为127公顷，合计约1913亩。1.1.2规划依据中华人民共和国城市规划法(1990年)；城市规划编制办法（建设部，1991年）城市规划编制办法实施细则（建设部，1995年）旅游规划通则（GB/T189712003）旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国森林法浙江省旅游业“十一五”计划浙江省旅游业“十五”计划与至2020年旅游发展规划纲要宁波市国民经济和社会发展“十一五”规划宁波市旅游发展总体规划（2005-2020）宁波市镇海区旅游发展总体规划（2006-2020）宁波市九龙湖度假旅游区总体规划宁波市九龙湖旅游区专题研究（2005-2010）宁波开元九龙香山修建性详细规划设计（2007）1.2现状分析1.2.1自然环境分析本项目地块属亚热带季风气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长；冬暖夏凉，气候宜人，年均气温为16.3，最冷月平均气温为2，最热月平均气温为31。该地块为中丘地貌，山体绿化植被茂盛，属亚热带常绿阔叶林带。区内经济作物经营良好，毛笋、柑桔、杨梅等土特产品远近闻名，具有乡村旅游和生态旅游的基本条件。1.2.2区位交通分析本项目地块处于以上海为中心的长三角地区，也是宁波区划内的镇海区、江北区、余姚市和慈溪市两区两市交界的地带。东眺海天佛国普陀山，南临繁华的宁波市中心，西连富庶的宁绍平原，北扼杭州湾而通上海，具有良好的区位优势。目前，从宁波市区可以直接通过329国道向北到达该项目区，从镇海城区可以通过长邱公路经骆驼镇到达。中远期，在建的九龙湖镇至宁波大庆北路的快速道，将成为九龙湖旅游区与宁波市区及宁波周边区域联系的重要通道；正在筹建的宁波绕城高速和轻轨从九龙湖南侧附近经过，也将对该地块产生重要影响；而杭州湾大桥的建成，则将促使上海及长三角区域对镇海的辐射更加强化。然而，目前只有329国道和长邱公路这两条道路与外界联系，景区交通的对外通达性较差；公路沿线景观环境较差，道路标识指示系统也不够完善，对旅游点的导引性也较弱，造成旅游点的心理可进入性较低；内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅。因此，在规划中应进一步解决对外交通连接问题，营造沿线景观环境，完善交通标识指示系统，同时应系统地组织好内部交通体系。1.2.3现状地形分析本项目的现状地块狭长、分割、陡峭，平坦的地块较少且面积较小零散，旅游用地不尽理想。北部、中部、南部三大片区块空间分割问题明显，且陡坡较多，可建设用地很少，因此破坏了区块的整体性和连贯性，不利于旅游项目的设置和交通组织。1.2.4九龙湖旅游区分析九龙湖旅游区地处宁波市镇海区西北部的九龙湖镇境内，距镇海城区19公里、宁波市中心18公里，总面积36.05平方公里，旅游区为中丘地貌，三面环山，水域面积达2平方公里，整个旅游区自然生态环境优越。将来的公交五公司的总站，将设在九龙湖旅游区大门口；从镇政府到九龙湖旅游区大门口，将规划商业区。2004年由宁波九龙湖旅游投资有限公司开始开发，2006年5月1日正式对外开业，是宁波市十佳新景之一。目前的旅游区主要由环湖景区、香山寺-农家乐景区、九龙源等游览点组成，2007年“五一黄金周”游客达7.4万人次，在全市排第九。旅游收入主要来自于游船（包括登猴岛）、滑草和网球、农家乐餐饮、九龙源门票。环湖景区以九龙湖环湖路为依托，景区全长5.5公里，由旅游区主入口广场、九龙山庄、趣味滑草、游泳池、猴岛、蒙古包烤全羊、水上游艇观光、沙滩排球等10多个旅游项目组成。下一步的开发，将强化环湖景区的参与性项目，包括20亩左右的小型会议中心（雅戈尔已表示投资意愿）、休闲会所、拓展培训。以佛教文化、自然山水风光为主题的香山寺-农家乐景区，拥有香山寺、横溪乡村游、百果园等旅游项目；百果园总面积150亩，果园内种植多种水果，经营农家乐特色餐饮，配有垂钓、登山、森林氧吧的休闲娱乐项目。1.2.5周边景区景点分析镇海旅游资源独特，自然人文景观相互辉映，形成了富有镇海特色的海防文化、名人文化、商帮文化和民俗文化。素有东南第一山美誉的招宝山，挟江临海、瑰丽夺目，拥有全国最大、保存最完好的古海防遗址和著名古寺宝陀禅寺；叶氏义庄、包玉刚故居、邵逸夫旧居、郑氏十七房古建筑群等宁波商帮名人遗迹，体现了宁波商人的文化精神；九龙湖旅游区野趣浓郁，景色秀丽，成为旅游开发的热土。1.3资源禀赋及评价1.3.1自然生态价值气候环境宜人。属亚热带季风气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长。冬暖夏凉，气候宜人，空气清新，适宜人们休闲、度假。植被繁茂。属亚热带常绿阔叶林带，山体绿化植被茂盛，经济作物以毛竹、柑桔、杨梅等为主，层峦叠嶂，鸟语花香，适宜景区的绿化、美化。背山面水，地形多样。该区块地形变化较大，起伏的丘陵、陡峭的山体、幽静的山谷构成了复杂多变的山地乡野特色。背山面水，地块内大部分区域可见郎家坪水库水景，以向阳坡为主。该区块有着良好的自然生态条件，有城市稀缺的清新空气和绿色空间，可称它是一个城市的“绿肺”，具有较好的自然旅游资源，适宜于健体、休闲度假、生态、乡村旅游等旅游项目的开发利用，符合现代旅游开发的价值取向。1.3.2历史文化价值地域文化丰富，镇海具有抗侵历史，又是“宁波帮”人士较为集中的发源地，拥有镇海特色的海防文化、名人文化、商帮文化和民俗文化。区内历代宗教香火旺盛，底蕴深厚的礼佛文化为自然山水增光添色。总之，该风景名胜区具有一定的历史文化底蕴，这些历史文化的积淀，丰富了风景名胜区的文化内涵，为旅游开发建设奠定了人文资源基础。1.3.3科学价值区内植物天然树种较多，有枫香、刺槐、马尾松、杉树、杨梅、橘子、毛竹等，经常可见松鼠、刺猬、小鸟等小动物，具有很高的科研、科普价值以及由此延伸的观赏、考察价值。1.3.4游憩价值区内自然资源丰富，呈山体陡峭、谷深林幽、鸟语花香的山地乡野自然景观。背山面水，地块内大部分区域可见郎家坪水库水景，湖光山色，适宜游览和休憩。但是，山林中水体稀少，造成目前山景略缺灵气。综上所述，虽然该区块自然资源丰富，但资源品级并不高，不适宜开发单纯观光型旅游项目，应凸现“城市绿肺”的功能特色，开发以度假、休闲、游憩、静心、健康、运动为主的综合性旅游产品。该区块地域文化深厚，但可挖掘的与周边景区具有差异性的文化比较稀缺，因此，应进一步挖掘文化，发掘文化“闪光点”。1.4市场分析1.4.1宁波高档房产调查分析1.4.1.1发展历程宁波高档房产开发最早是在20世纪90年代，大多属城市别墅，周边交通、生活配套较充裕，但自然景观优势不突出，对资源的占有不够，典型个案为国际村、白云山庄、京华苑等；21世纪初期，宁波高档房产经历第二个发展阶段，别墅发展扩展到城市近郊，别墅户内空间设计开始多样化，典型个案为江南春晓、东湖花园、格兰云天等；近年来（0507年），随着宁波经济的发展和城市加剧扩张的步伐，别墅的开发已形成城市别墅、近郊别墅和远郊别墅三大板块，产品线丰富，各种档次、形态、风格的产品均有出现，竞争相当激烈。开发商开始注重景观的配套、文化的挖掘、品牌的树立，典型个案如城区的江南一品、混合型社区内别墅日湖花园，近郊的东湖观邸、格兰春天，以及远郊的钱湖比华利、紫汀花园等。1.4.1.2个案分析：东钱湖东钱湖位于宁波市东南15公里，是浙江最大的淡水湖，全湖面积约19.89平方公里。湖心景区是东钱湖旅游度假区成立后新建的第一个景区，由湖心堤和小普陀组成，总投资达6500万元，于2002年10月1日对外开放。湖心景区景观设计较为落后，创新不够，深层次文化内涵欠缺，可参与性项目较少，除节假日之外尚显冷清。目前通达景区的沿途，有大量的农居，整体环境欠佳。但是，稀缺的地理位置、相对优越的自然环境、市政府的重视吸引了不少房产商来此投资，如雅戈尔集团、华润置地等。现环东钱湖别墅带已初具雏形，包括雅戈尔钱湖比华利、香颂湾、中海东湖观邸、华润东钱湖项目等。雅戈尔钱湖比华利楼盘位置：东钱湖鄞县大道以南，雅戈尔动物园以东开盘日期： 2006.11优势： 雅戈尔的品牌号召力，且有操作海景花园总价过500万的毫宅经验，客户资源丰富； 东钱湖未来规划看好，具备做顶级山水别墅的资源优势，认同度高； 大规模独幢山水别墅群，在宁波属首例，填补了市场空白点。劣势： 一期处于马路边，与东钱湖尚有几百米距离，作为顶级别墅对稀缺性资源的占有性不够 整体规划上较为规整，除依山别墅运用自然上体坡度设计外，其余无突出亮点，间距也不够宽敞 项目不远设置有拆迁安置房，影响到整体别墅区形象。中海东湖观邸楼盘位置：鄞县大道以南，原东钱湖跑马场地块开盘日期：2006.6优势： 中海地产的品牌实力。开盘前对开发上品牌大力宣传，引起客户关注 建设小组团的样板区供观摩，产品品质得到客户眼见为实的认同 建筑设计上有所突破，三庭院设计、地下室赠送均成为亮点 开发规模大，700余套的联排、双拼别墅群劣势： 项目背面为主干道，较嘈杂，离东钱湖尚有相当远距离，无稀缺景观资源的支持 目前的开发体量可能带来后期巨大的市场压力雅戈尔香颂湾楼盘位置：东钱湖北侧2007年6月，东钱湖大道北侧1号地块房地产项目通过了区建设管理局组织的扩初会审。该项目由宁波雅戈尔置业有限公司开发建设，总用地面积10.9万平方米，其中住宅用地面积9.5万平方米，商业用地面积1.3万平方米。建筑群体集中体现南加州建筑风格的休闲特点，预计样板区将于6月底开工建设。该小区建成后将成为东钱湖大道的一个标志，带动东钱湖大道沿线地块的开发建设。华润东钱湖项目楼盘位置：东钱湖旅游度假区，与效实中学东钱湖分校（在建）仅一路之隔2006年9月28日，华润置地斥资7.13亿人民币竞得宁波东钱湖寨基地块， 东钱湖项目是华润置地在宁波地区的第一个住宅项目。该地块三面环山，一面临东钱湖，总占地487亩，净地458亩，内有约60亩的湖面（天鹅湖）和一个120亩的小山。内部依山傍水、环境优美，具有稀缺性的景观资源，为东钱湖区域景观资源最好的地块之一。项目总建面积15万平方米左右，产品为高档低密度住宅区。1.4.1.3九龙湖与东钱湖旅游房产项目对比分析项目九龙湖东钱湖区功能定位集时尚休闲文化、生态旅游度假、高档住宅居住于一体的乡土都市园集度假休闲、旅游观光、水上娱乐为一体的国家级旅游度假区、国际会议中心区位交通距宁波市中心约19公里，目前只有329国道和长邱公路这两条道路与外界联系，对外通达性较差，道路标识指示系统也不够完善，内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅距宁波市中心约15公里，多条干道入鄞州中心区，交通顺畅，对外通达性较好，道路标识指示系统较完善，内部道路建设较好自然资源环绕水库，景色较好，自然资源比较丰富以东钱湖为中心，各景区环湖居山布局，自然资源丰富，环境优美人文资源佛迹寺、千人坛求仙亭等人文胜迹，唐代名寺香山寺等拥有千年历史，十大胜景，70余处古迹，21处文物保护点等开发度尚处于初级阶段，拆迁负担小景区开发度较高，拆迁负担大基础设施基本无基础设施建设基础设施完善周边配套目前基本无生活配套目前生活配套不足，但具有规划优势，教育（效实中学东钱湖分校在建）、医疗（规划有新城核心区医院）、文娱（启新高尔夫球场、二灵山温泉酒店、国际会议中心、南宋石刻艺术馆、隐学寺等）、购物配备较齐全别墅区域认知度较低较强品牌效应品牌影响力尚弱品牌效应强规划规划起步较晚，但起点较高规划起步较早，但规划实施没有跟上1.4.1.4客源市场客源市场分布：宁波市区、镇海、慈溪、余姚、上海、舟山等。客户类型：主要为私营企业主（服装/机械/模具/小家电）、外贸/货贷/船运企业主、金融行业者、企业高管、高级公务员、创意产业群体以及文化工作者等。客户群体特征描述：A总体素质高，追求相对高的生活品质，追求时尚、文化、高雅，希望得到社会对其品位与地位的认可。B第一居所：满足高品质的生活需求；第二居所：家以外的私人专属居所，心理的满足，拥有某种特定的身份标签；投资：个人财产的固化表现，获取长期资金回报。C工作、事业有成，具有稳定、可观的收入，资产实力在1000万以上。D关注开发商的品牌形象、区域板块美誉度、交通便利情况以及物业的品质、特性和升值空间。E对居住环境质量、物业管理、生活配套设施的要求较高。1.4.1.5分析结论综上所述，当前宁波的高端房产开发基本上处于初级水平，尚没有好的策划项目出台，旅游房产大多以自然景观为主，缺乏文化气息，因此，应根据客户群体越来越凸现的文化和精神需求，找到市场缺口，以具有吸引力的、时尚、闲适、深厚的文化旅游产品的注入，来打造高端房产。1.4.2宁波旅游市场调查分析1.4.2.1宁波本地客源市场主要特征随着宁波经济的高速发展，人均收入的不断增长，以及城市化进程的加快、工作节奏的加快，人们的各种需求也在不断变化，运动、健身、休闲、游憩、度假正逐渐成为一种生活方式。宁波人已经从增长见识、开阔视野的长距离旅游向中短距离的休闲度假、情景体验等自助式、特色型旅游转变；对单纯观光的意愿减少，大多愿意选择安静、舒适、能与大自然亲近，同时又能享受到特色的游乐、观光、美食、住宿以及文化的旅游目的地。但是，随着宁波旅游市场需求的不断扩大，宁波本地市场的有效需求未能被充分满足。1.4.2.2宁波外来客源市场主要特征由于宁波长期缺乏具有特色的度假旅游产品，目前外来客源的主要目的以观光为主，大多选择宁波比较有名的或是独具特色的景点景区，行程比较紧凑，消费弹性较大。外来游客大多数停留3天左右，游览34个旅游景点，饮食相对本地游客的享受性需求不同，注重宁波特色美食和小吃。1.4.2.3分析结论综上所述，宁波地区的旅游客源市场尚需以旅游景区景点的多元化开发、差异性建设为前提，进行结构性调整和市场细分。以开发个性化、时代化旅游产品，来影响区域旅游市场。1.5项目诉求1.5.1目标客户诉求本项目目标市场群体主要是酒店宾客、高档住宅业主、政府接待宾客以及时尚、高层次旅游度假者。目标市场群体一般具有一定的高消费能力、较高的文化层次，或为企业主/高管/白领，或为政府官员，或为新经济成果享有者，或为创意/文化产业者。这类群体事业有成、见多识广、品位品质要求高、高层次需求愿望强烈，因此对高端房产的品牌、结构、质量、性价比、配套、内外环境、文化内涵、升值空间等具有较高要求。而对于旅游房产，旅游产品的吸引力、档次、品位、知名度等则会成为他们选择的最重要的视点。1.5.2投资主体诉求本项目投资主体著名的开元旅业集团/宁波开元华城置业有限公司，具有丰富的旅游房产开发经验和强大的开发实力，致力于旅游房产品牌的树立、旅游房产价值的提升、酒店和景区的高深开发运营，为消费者提供最好的品牌和产品。因此，要求本项目旅游景区的策划和规划具有一定的高度、深度和广度，处理好旅游开发与生态保护、管理与运营、投资与效益、居者与游人等关系；注重景区的高雅、静逸、健康、运动、文化，既要景区很好地协调与五星级度假酒店和高档住宅的空间关系，辉映五星级度假酒店和高档住宅，又要景区自身彰显优雅、健康和文化内涵，联动区域其他旅游资源，成为当地高尚的文化休闲乐园。2SWOT分析2.1优势2.1.1市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大“开元旅业”品牌在全国具有较高的知名度和较强的经济实力，开发的项目层次较高，市场认同度也高。良好的企业形象和项目品质，已经形成了市场聚力和市场辐射面。这些因素奠定了本项目旅游景区的基础市场，并将影响潜力市场。2.1.2资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺”、景区规划的“画板”项目区内拥有原生态的天然植被，如竹林、茶山、橘园、针阔叶混交林等，空气清新，环境幽静，与宁波市城区迥异的1830亩山林是九龙湖畔旅游房产的“绿肺”。同时，用地比较幽闭，尺度宜人，现状几乎没有建设项目，开发程度低，给旅游规划提供了自由雕琢的广阔空间，有利于旅游景区规划设计与酒店房产的配合。2.1.3竞争优势：目前在宁波地区尚无此类成熟和上档次的项目九龙湖在2002年被评为“宁波新十景”之一，本项目座落在九龙湖景区区域内，具有融景和借景效应。目前宁波地区尚无此类大片山地作背景的、成熟和上档次的项目，因此容易成为市场卖点。2.2劣势2.2.1市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱与周边的同类景区如东钱湖等相比，九龙湖/香山旅游知名度较低，且该项目依托的九龙湖旅游区前期市场刚刚启动，尚未形成品牌效应，也未进行有效的系统营销，因此在开拓客源市场时难度较大。2.2.2资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失现状整体风景较为平淡，山林多为次生林，景观资源品级较低，吸引力不够大，不适宜开发单纯观光游览的旅游项目，需要较大投入，营造景区景观和主题氛围。本项目的地块狭长、分块、陡峭，旅游用地不尽理想，也不利于大量人流在区内的聚散，开发难度较大，需要发掘和充分利用有限空间资源，整合可用地块和旅游线路。本项目区域周边景区景点林立，但景区景点的文化涵盖较浅。虽然镇海区具有丰富的人文资源，但可挖掘的个性化、特色化、时代感文化内涵相对匮乏，且本项目地块内历史人文遗存较少，因此，景区的文化选择和定位难度增大。2.2.3竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺与周边的同类景区如东钱湖等相比，九龙湖景区区域范围的基础设施建设不尽完善，交通道路及路牌路标、生活设施配套等相对滞后，前期需要较大的投入改造，因此与同类产品竞争时相对处于弱势。2.2.4效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖本项目既是旅游景区又是九龙湖畔酒店与房产的配套休闲游憩区，必须同时满足酒店客人、高档房产居者和外来旅游者的需求。景区要求有较大的客流量和开放性，要求具备大众旅游产品，而作为高端房产配套景观项目则要求静谧的环境和一定的私密性，旅游产品相对高端，因此导致功能上的相悖。如何在有限的空间内融合、协调各功能要求，是该项目和谐开发的难点。2.3机遇2.3.1旅游业发展机遇无限经济全球化、新科技革命、世界经济结构调整和追求生活品质成为主导新世纪社会经济的四大基本趋势。旅游业成为当今社会经济体系的重要支撑，对我国社会经济的发展起着重要的促进作用。中国政治稳定、经济发展、民族团结、社会进步，为旅游业的稳定发展提供了保障。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一旅游目的地。国家旅游局中国旅游业发展“十五”计划和2010年远景目标纲要提出：到2020年，国内旅游人数将达20-24亿人次，旅游业将成为国民经济重要的支柱产业。2008年北京奥运会、2010年上海世博会等都为中国旅游业的发展创造了良好的环境，也为宁波市旅游业的发展提供良好的市场契机，良机无限。宁波市旅游发展的良好态势也为本项目的开发建设提供了良机，宁波城市经济的高速发展，带动宁波城市地位的不断提高，必将拉动宁波和镇海旅游产业的市场需求，推动旅游业的可持续发展；而镇海区政府对九龙湖景区开发的高度重视，势必促进本项目的开发建设和运营。2.3.2旅游产品转型契机宁波地区现有旅游产品相对单一，多为观光型产品，且缺乏主题性特色明显的新型旅游房产和休闲度假产品，宁波的旅游产品正处于转型的时机。度假休闲旅游产品着力于开发旅游产品的享乐性、参与性，文化性、感悟性，倡导健康型、无障碍型度假硬件设施与服务，使得游客的兴趣也由传统的观光型向更多参与体验型转变。本项目规划建设正迎合着旅游产品升级换代的契机。2.3.3区位交通变化机遇杭州湾大桥的即将建成，为宁波镇海区块带来了无限的想象空间和利好。宁波北部与跨海大桥共同构成沪甬发展带上的重要节点，使宁波成为一个潜在的区域经济奋起者。宁波对外交通环境的变化，已经将宁波北部变成一片开发热土，将形成具有完整产业链的企业群，并带动宁波新一轮的企业发展，这将集结大批的九龙湖旅游区潜在客源市场；加之与上海距离的拉近，这里将成为上海最适宜距离选择的旅游度假区之一。2.4挑战2.4.1旅游业和房产业的竞争日益激烈本项目区块旅游业发展起步较晚，而长三角旅游区密度比较大，资源雷同，新近投资在建和计划开发的旅游度假区也将大批进入市场，竞争日趋激烈。新一轮的房产度假项目开发热正在兴起，传统的山水景区也在不同程度的挖掘开发度假市场，使度假房产市场面临更加激烈甚至混乱的恶性市场竞争。2.4.2房产旅游开发的同质性态势本项目区块拥有的自然和当地人文旅游资源，在周围区域的旅游业态中存在同质的产品，导致客源市场类似，难以形成相互交错和相对固定的客源，也影响市场的扩大，使得由此引发的市场竞争更为激烈。2.4.3营销宣传的滞后九龙湖旅游区在营销宣传上相对滞后，形象强度和推广力度不足，需要有创意的策划和行之有效的营销宣传体系，来推动营销宣传，打造品牌形象。营销宣传手段和力度的欠缺，将直接影响旅游景区的生命力，间接影响景区周边的旅游效应和房产价值。第二部分 项目策划3策划思路3.1策划的出发点九龙湖畔的高端房产不应将工作和生活捆绑销售，而应把生活与工作彻底剥离，只销售“绿肺”中的雅致生活。不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得理想；不但要生活有档次，还要生活有品质。九龙湖畔的高端别墅和酒店，不仅仅是建筑概念，更是一种生活方式和生活态度，一种将生活与休闲、梦想与现实结合的现实载体。本项目应该是为提升九龙湖畔五星级酒店、高端房产的环境品质和市场竞争力，树立品味憩居、修身养性的生活理念；打造典雅、精致、和谐的生活空间；倡导健康、时尚、闲适的生活方式；由此供高尚住宅拥有者、五星级度假酒店宾客以及个性化旅游者栖居、体验与感悟。3.2旅游区策划理念3.2.1价值观3.2.1.1价值观之旅游房产旅游房产因涵盖酒店、住宅、景区而涉及大众、分众和受众，因此，旅游房产及其开发商的价值取向对销售、经营具有重要影响。引导和强调目标客户对本项目的价值认同，将能达到销售和增值的目的。九龙湖畔项目应该体现以下价值：u 引领时尚品质九龙湖畔项目应在度假方式、高尚住宅生活方式、休闲旅游方式等方面，追寻现代生活需求和未来发展趋势，在精神、健康层面具有一定的高度和适度的超前，引导目标人群的生活居住、休闲游览趋向健康、文化、时尚、品位。u 彰显财富增值财富蕴含着物质的和精神的两种存在和需求。九龙湖畔项目不但要为社会、为个体提供高品质的物质框架，更应提供高品位的精神载体；高品质的五星级度假酒店、住宅以及环境、景观是业主物质财富保值增值的发动机，高品位的文化内涵则是酒店、住宅保值增值的助推器。应通过这“两高”体现九龙湖畔项目的价值。u 回馈时代社会一个好的项目、一个高素质的开发商都将对社会和大众做出有益的贡献。著名的开元集团打造的高品质、高品位的九龙湖畔项目的建成将提升镇海旅游与房产的档次和知名度，为当地的经济做出一定的贡献，为市场需求群体提供消费需求、度假休闲服务，对镇海乃至宁波地区的社会经济发展、人们生活质量产生重大的和深远的影响。3.2.1.2价值观之业主宾客随着时代的发展进步，经济的发展进程，生活水平的大幅度提升，现代国人的世界观、价值观呈现飞跃和超前的态势，就生活居住和旅游休闲来说，具有以下共性：u 返璞归真与社会经济的发展、生活水平的提高共生的是高楼大厦、车水马龙、繁华喧闹、环境污染以及加快的生活工作节奏、浮躁的心态、紧张的精神。因此，经济条件、闲暇时间具备的本项目的目标人群，人心趋静，意欲远离都市，绝尘脱俗，追求简单、自然、生态、健康、文化的生活环境和生活方式。u 财富传承现代人在职场、商场的艰辛奋斗，积聚了丰富的物质和精神财富，就有保值增值和传延后代的需求。就本项目而言，他们会考虑物业现代和未来的价值以及传世的价值，也会考虑其对后代的教育培养价值。u 自我实现本项目目标客户主要是事业有成、生活无忧群体，这类群体已经满足了基本需求，正趋向人类的最高需求。因此，他们追求自我实现，寻求自我实现感，也就是说，精神的、文化的需求日益膨胀，同时，也有自我反省、自我感悟、人心向善，回馈新朋好友、回馈社会的意愿。3.2.1.3价值观之旅游景区一般旅游景区的价值主要体现于景区的自然形态和人文内涵对于游人感受度，而本项目旅游景区则应具有双重价值和效益。u 增色与增值作为九龙湖五星级酒店和高端旅游房产的大环境配套或者说后花园形态，具有为旅游房产锦上添花、提供优雅环境和休闲康体服务、提升旅游房产市场吸引力、竞争力乃至附加价值的作用。u 游闲与教育作为旅游景区形态，具有为游人、度假者、居住者提供观赏、休闲、娱乐、健身、养性、学习、教育等功效。u 经济效益本项目经济效益将主要反映于保障五星级度假酒店和高尚住宅的投入产出；仅就本旅游景区而言，因其高端配套的特征，其经济效益以立足于保障运营成本为底线。u 社会效益本项目的社会效益将立志于提升镇海区旅游与房产的档次，以及镇海区的整体形象，同时为市民提供高层次的、有益于身心健康的休闲旅游度假地。3.2.2美学考虑3.2.2.1主题原则任何一个旅游景区都应有其主题，高尚旅游房产的相应旅游景区更应该确立一个有思想深度的主题，而文化则是深厚思想的提炼。本项目旅游景区应该从符合高端旅游房产的档次，顺应目标客户群高层次需求的需要出发，选择具有至高境界而又通俗易懂的精神文化作为主题。3.2.2.2文化哲学原则文化赋予人们内涵，也赋予景区生命，自然和人的文化交流融合才能使景区具有吸引力和生命力。本项目必须着重环境景区层次的提升，通过有深度的文化注入，使环境景区内涵丰富、生机盎然；通过有深厚文化的景区打造，烘托酒店、房产和景区自身的品质，从而达到吸引酒店消费者、房产投资者以及景区旅游者的目的。3.2.2.3突出节点原则每一个好的景区要有亮点来提纲挈领，是景区规划应该着意强调的地方，反映在不同层次上的节点。节点是聚合视线和辐射视线的地方，突出节点将起到画龙点睛的效果。由于本项目地块割裂、地形复杂，地域广阔，可用地块较少的特点，不允许有规模联片开发，因此，必须突出节点的效应，以节点为亮点，以节点为聚散，以点连线，以点带面，形成景区游线和规模效应。3.2.2.4古朴空灵的建筑风貌原则整个规划区，地形起伏，鳞次栉比的酒店和别墅建筑，与旖旎的湖光山色交相辉映，动静相宜。如果和文化旅游相结合，最适宜的应是布置小体量古典建筑点缀山体，但闻人语响，空灵蕴藉。通过景观营造，又能处处是景，步步入画。3.2.3功能考虑本项目在功能定位上主要考虑三大功能块，主要功能性质仍是为酒店度假区服务，以及房产品牌提升。一块用地作为景区的入口区；一块用地主要是服务于酒店，为酒店区提供配套设施及外延服务；另一块用地则主要为结合高档房产区，为其提供居住以外的休闲、健身运动、享乐的空间。3.2.3.1分区原则a注重因地制宜，根据不同地形设置不同类型和规模的项目。b遵循和延续酒店和房产的规划方案，使功能布局与之相互协调，相得益彰。c针对不同功能区的空间形态，满足不同人群对景观空间的需求。d呼应原则，项目大小呼应，空间开合呼应，人们活动动静呼应。3.2.3.2功能项目健康：山林SPA、森林氧吧运动：徒步、登山闲游：茶馆、看林、观鸟劳作：生态果园、竹园学习：棋院、书画廊、琴乐感悟：空灵构筑、文化景观小品3.3文化导入3.3.1文化主题思想鉴于现代人和九龙湖畔项目目标群体的高层次需求，开发商的品牌形象和物业品质/价值追求，以及旅游景区开发的内涵要求，根据本项目区位、功能、地形地貌、旅游资源现状等特性，通过对比选择和深入思考，项目组决定将发源于中国、体现传统中国风格、在国外已经作为时尚，并广泛运用于人生哲理、建筑美学等的禅学思想作为深层次的文化导入拟规划旅游景区，营造清新淡雅、曲径通幽的“禅意空间”和触景生情的“感悟氛围”。3.3.2主题文化介绍“山光悦鸟性，潭影空人心”唐常建禅宗提倡心性本净、讲究空灵，它由最初使人摆脱外界干扰、心神安宁的精神修持方式，发展成为信奉者的一种体悟真理或最高实在的方法和众多普通人的一种修身养性方式。中国美学传统中最为核心的范畴“境界”也诞生于此。“境界”以极其精致、细腻、丰富、空灵的精神体验，重新塑造了中国人的审美经验，并把中国人的审美活动推向成熟。“禅意”虽然源于佛教禅宗文化思想，但是其中的生活态度、处世哲学、空灵意念等思想理念已为人们所感悟、所运用，逐渐成为人们的座右铭和美学观，得到了欧美中产阶级的呼应，对促进新时期共建和谐社会也具有现实意义和辅助作用，主体上正合社会与新时期人们所需的传统回归。我们所说的“禅意空间”正是这种思想理念的外在的、文化的表现，而本规划范围内似断非断的地块分布，相对幽闭的空间感，与虚实结合、自由、精致、空灵的禅宗美学正相吻合，客观上也给了我们打造禅意文化主题提供了合适的空间。3.3.3主题文化应用暗线：禅学思想、禅意空间本规划拟将“禅意空间”作为景区规划的主要指导思想，通过游线组织、景观小品、建筑格局、功能布局等的以实衬虚、移步换景、虚实掩映、似断非断的规划设计，深化本项目的文化内涵，使人们在不知不觉中体会感悟到“禅的意境”。明线：人生三境界、人生七雅文化本规划拟用“人生三境界”（攀登之路、成就之境、顿悟之界）和“琴棋书画、诗酒花茶”人生雅韵作为本规划主题文化的明线和具体元素，来阐释人生的真意，并充分考虑到地块条件，用逐层递进的人生三境界将地理上相对独立的区块联系起来，打造具有深层文化和多层形态的高端旅游景区。通过“禅意空间”的营造，确立清新淡雅、曲径通幽的主题基调。4策划定位4.1主题定位人生境界，湖畔意景栖居的诗意，人生的真意享受生活雅致，感悟人生境界一人一亩地，一湖一青山4.2 景区定位与项目概念4.2.1人生境界之园（酒店区旅游用地）4.2.1.1攀登之路（奋斗之初，朴实） 攀登之路引导隔断隔断是限定空间，同时又不完全割裂空间的手段，能够在设计功能区域内实现划分区域。隔断仿似隔与不隔的意境，与禅意空间相符，采用木材、石材营造古朴、清幽的意境，上书“攀登之路”，让游人自己去体味第一重人生境界。 宁波名人雕像廊宁波名人层出不穷，如文化界的贺知章、黄宗羲、王阳明、冯骥才、蒋梦麟、柔石等；教育界的杨贤江；经济界的董辅礽；金融界的宋汉章；商界的包玉刚；科技界的翁文灏、路甬祥、童第周、谈家桢等。宁波知名企业亦有很多，如宁波波导、大红鹰、双鹿、中华纸业、韵声、帅康、玉立、方太、雅戈尔、杉杉、罗蒙、培罗成、太平鸟、洛兹等。规划设计一条介绍宁波名人和知名企业奋斗之路的名人雕像廊，从而激励游人奋斗拼搏，朝着成就之境迈进。名人廊的名人不涉及健在名人。4.2.1.2成就之境（SPA区，优雅） 成就之境引导隔断上书“成就之境”。 随性SPA会所（引爆项目）“鸢天戾飞者，望峰息心；经纶世务者，窥谷忘返。”现代城市人工作繁忙、经纶世务，本次策划的引爆项目随性SPA会所，可以给他们以凝华自然的呵护，疲惫烦恼将会荡然无存，身心放松。规划在山顶最高处平坦地区建设随性SPA馆，其规划充分考虑到游客休闲康体及观景需要，在徽派建筑的基础上进行改良，采用半开放式的露天设计。浴池采用半悬空设计，以自然山水景色为背景，充分融入自然，营造雅致、脱俗的氛围，体验鱼相忘乎江湖的禅意空间。以容纳六人左右的小茶室作为配套，提供健康茶饮等配套服务。让游人在享受美容与养生的SPA服务同时，移情山水，感悟人生。楹联可用“宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒”。在随性SPA会所入口处设置一间会所用房，配备会议室、健身设施等，供会议游客使用。在会所庭院内设置小型酒吧台、室内SPA和插花台。插花是用花型来表达心态的一门造型艺术，可运用“佛祖拈花，释迦微笑”的典故，强调以心传心的境界，插花台安排插花表演及讲授。教授内容除包括插花的技巧外，还包括对人生的感悟。用富有人生哲理的小故事来体现“包容一切，以喜悦的态度看待一切事物的本质”这一观点。 心语休闲广场“无穷般若心自在，语默动静体自然”。心语休闲广场位于地势较平坦的区域，主要作为别墅区居民修身养性的场所，为游人提供一个山顶聚会的空间。配备音乐播放设备，居民可在此感悟人生、瑜伽、太极、舞剑等。心语广场置景观小品，游客可在此凝神静气、修心养性，聆听心语。可设露天电影，携手爱人或孩童，漫步其中，看看电影，倾诉心语，悠闲自在，不亦乐乎。 空中健身中心在地势较高的平坦区域设置空中网球场和壁球场，作为别墅区居民、酒店客人的运动场所。4.2.1.3顿悟之界（天人合一之境界，空灵） 顿悟之界引导隔断上书“顿悟之界”。 观鸟亭在风景优美的地方设置观鸟亭，体现亲近自然的设计理念。 顿悟台设置一个山顶观景台，取名“顿悟台”，上书慧能禅师的“菩提本无树，明镜亦非台，本来无一物，何处惹尘埃。”设置夜景灯光，增强吸引力。游客可在此感悟人生，回顾过往，展望未来，达到顿悟之境界。 微尘轩游客可在此欣赏风景、休憩玩赏。 徐福、鉴真历史人物景观小品九龙湖有着徐福东渡和鉴真东渡的传说，设置徐福、鉴真历史人物景观小品，从而提升本项目的地域文化底蕴。 顿悟主题景观小品及游步道规划区域的各部分均有游步道相连，游步道旁设置顿悟主题石刻，上书有顿悟主题的语句或小故事，如“迷闻经累劫，悟则刹那间”、“众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处”；还可设顿悟的代表人物雕像，如“龙场顿悟”王阳明、六祖惠能等。4.2.2人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地）4.2.2.1人生雅韵之一 诗词雅韵“何必丝与竹，山水有清音”，清新雅致的意境是中华民族文化精神生命的心源之美，而中国传统山水诗词根植于民族文化精神的生命境界，以自然特有的山水清音、水月清照、窗牖清光和花影清魂等意象，唯美浪漫地呈现了传统文化清新雅致的意境。山水诗词可谓中国古典诗词中独秀一支的奇葩，古代的许多文人墨客都致力于创作山水诗，如王维、孟浩然、陆游、常建、韦应物、柳宗元等，都有脍炙人口的山水诗问世，为子孙后代留下一笔丰厚的遗产。在入口附近设置一处山水诗文化主题景墙，可在景墙上雕刻介绍山水诗历史渊源及发展历程的文字，雕刻山水清音、水月清照、窗牖清光和花影清魂等意象，以及雕刻介绍山水诗代表人物王维、孟浩然、陆游等人的生平、诗文等的内容，营造九龙湖畔诗风词韵的雅文化氛围。4.2.2.2人生雅韵之二 瑶琴巧韵设置一个琴文化主题苑，命名为瑶琴苑，用雕刻、景观小品等介绍古代的“四大名琴”，即齐桓公的“号钟”、楚庄王的“绕梁”、司马相如的“绿绮”和蔡邕的“焦尾”，在瑶琴苑中间放置一张石制古琴，播放空灵、悠扬的琴乐，给人以舒适感。4.2.2.3人生雅韵之三 棋魂玄韵古代善下围棋是高尚文雅、多才多艺的一种表现，围棋的趣味就在“玄”、“妙”之中。下棋能给人以高雅的艺术享受，通过兴味浓郁的情趣，即使忧思烦恼得以解除，促进思维能力，又能缓解紧张心情，大大有益身心健康。设置一幢徽派古建，一层介绍、展示围棋、象棋历史、技巧等，设置半开敞的象棋室、围棋室、服务台和管理用房，二层为封闭的棋牌包厢，是切磋棋艺、探讨棋理的场所。4.2.2.4人生雅韵之四 书画神韵展示中国传统美学意境的书画作品，设置书法作品长廊，开设书画院、陶艺吧，供文人墨客施展才华，另可配备一小型古籍藏书阁。4.2.2.5人生雅韵之五 禅茶灵韵禅茶文化，作为一种特殊的心性修养形式，其目的就是在于通过强化当下之觉悟，实现从迷到悟、从俗到雅的转化。一念迷失，禅是禅，茶是茶；清者清，浊者浊；雅是雅，俗是俗。一念觉悟，茶即禅，禅即茶；清化浊，浊变清；雅化俗，俗化雅。禅茶文化的精神是“正清和雅”，功能则是“感恩、包容、分享、结缘”。设置一禅茶馆。“一茶一禅，两种文化，有同有别，非一非异，一物一心，两种法数，有相无相，不即不离，心心相印，一啜一饮，甘露润新，一酬一和”，可书“禅余高诵寒山偈，饭后浓煎谷雨茶”楹联。4.2.2.6人生雅韵之六 古酒妙韵为高端房产区居民配备的附属区域，可作为家庭野餐、儿童娱乐区等。设于地势平坦开阔之处，铺设草坪、稀疏的树木，以植物布景。设置木质低矮野餐塌，周边设置儿童娱乐区，有秋千、吊床等儿童游乐项目，让他们在玩乐中增长知识，强健体魄，也是家长与儿童舒适的亲子空间。4.2.2.7人生雅韵之七 清花香韵为花香谷。在山谷里遍植各种山花，设置山水小品及喷雾装置，进一步营造山花烂漫、虚无缥缈的禅意空间。 “童叟乐”游憩区设置儿童游乐设施、老人健身康体设施，营造一个“童叟共乐”的游憩空间。同时设置业主手印景观小品，给业主以自豪感和成就感，营造家的感觉。 生态果园农庄此区块地势不利于构造建筑物，因此可利用现有杨梅、橘树等果树资源营造生态果园农庄。置身山水，体验农庄生活，教育年轻一代。 365天生日花游步道“一花一世界，一叶一如来”。通往清花香韵景点的游步道采用生日花主题，建设365级步行台阶，每级台阶上雕刻日期及代表生日花。第三部分 项目规划设计5功能分区和项目设计5.1土地适宜性评价土地适宜性评价主要用生态学角度和可持续发展角度，根据各种评价因子，给出土地质量能满足生态学需求的评价和地域分布，建立土地利用适宜性生态发展的模式。5.1.1高程分析现状用地基本上以山地为主，沿九龙度假村成环形条状分布，海拔高差为332米，高程在海拔50100米间的用地占总用地的60左右，主要分布在西侧、西南侧及南侧。规划用地范