上海7月住宅市场.doc

上海：住宅成交量增长 可售量微升上周（2008年7月21日2008年7月27日）上海全市商品房成交量小幅回升，但仍然维持在低位运行，商品住宅成交量的上涨是上周商品房成交量增长的主要动力。上周上海商品房成交面积为33.36万平方米，较前一周增长了1.45%，商品房成交套数为3236套，较前一周上涨了2.47%。上周商品住宅成交面积为28.45万平方米，较前一周增长了8.82%，住宅成交套数为2695套，较前一周增长11.64%，从商品住宅成交面积和成交套数的变化中可以看出，上周商品住宅成交套均面积明显减小。上周商品房日均成交套数462套，日均成交面积4.77万平方米。其中，单日最高成交量为上周7月21日的611套、6.30万平方米；单日最低成交量为上周7月27日的207套、2.22万平方米，当日无一新开单元，各区成交也不同程度萎缩。从成交的环间情况看，上周内环以内商品住宅成交重新抬头，成交面积和成交套数翻倍增长；同时外环以外住宅成交比重继续回升，环线成交主力地位更加凸显。上周外环以外住宅成交面积为22.25万平方米，较前一周增长10.53%，成交套数2125套，较前一周增长12.67%，上周外环以外住宅成交占比继续回升，外环以外住宅成交面积占全市住宅成交面积的78.22%，较前一周上升了1.21%，成交套数占全市住宅成交套数的78.85%，较前一周上升0.72%。内外环间的住宅成交面积和成交套数分别为4.74万平方米和455套，分别较前一周下降10.56%和4.61%，成交面积占比和成交套数占比分别较前一周下降3.61%和2.88%；上周内环以内住宅成交量反弹，住宅成交面积和成交套数分别较前一周上涨107.41%和125.49%，成交比重上升，成交面积占比和成交套数占比分别较前一周上升2.44%和2.15%。内环以内和外环以外住宅成交量双双增长，一定程度上反映出上海住宅市场分化的态势。监测数据显示，上周内环以内商品住宅成交价格继续下行，内外环间成交价格微幅下降，而外环以外商品住宅成交价格保持微幅上升；同时由于内环以内商品住宅成交比重较外环以外上涨幅度更大，对全市商品住宅成交均价起到较大的拉升作用，上周全市商品住宅成交均价为9491元/平方米，较前一周上涨了3.85%（见图3）。表1：连续四周（2008.6.302008.7.27）住宅环间成交情况与均价表（单位：万平方米，套，元/平方米） 内环以内 内外环间 外环以外 日期 6.30-7.6 7.7-7.13 6.30-7.6 7.7-7.13 6.30-7.6 7.7-7.13 住宅成交面积 1.66 0.89 6.06 6.97 24.19 16.48 成交面积占比 5.19% 3.66% 18.99% 28.63% 75.81% 67.71% 住宅成交套数 121 77 532 604 2330 1584 成交套数占比 4.06% 3.26% 17.83% 25.54% 78.11% 66.98% 住宅均价 33125 33107 14685 14684 6859 6421 日期 7.14-7.20 7.21-7.27 7.14-7.20 7.21-7.27 7.14-7.20 7.21-7.27住宅成交面积 0.70 1.46 5.30 4.74 20.13 22.25 成交面积占比 2.69% 5.14% 20.26% 16.65% 77.01% 78.22% 住宅成交套数51 115 477 455 1886 2125 成交套数占比 2.11%4.27% 19.76% 16.88% 78.13% 78.85% 住宅均价 33004 32664 14700 14687 6845 6863 从成交的区域来看，上周商品住宅成交区域分布相对分散。上周松江区住宅成交量排名第一，共成交住宅3.82万平方米，得益于松江区乐莫苑7月15日开盘，多以小户型为主；青浦区住宅成交量排名第二，该区共成交住宅3.66万平方米，与松江区相似，青浦区同样多以小户型住宅为主；浦东新区上周共成交商品住宅3.38万平方米，排名第三，新推楼盘促进了区域住宅成交；类似区域还有嘉定区、宝山区等，保利家园和三花现代城等新盘的推出，很大程度上促进了嘉定区和宝山区住宅的成交量。表2：上周（7月21日-7月27日）板块典型项目板块名称典型项目 均价 涨幅度 备注 浦东三林板块 尚东国际名园 1555226.45%尚东国际名园8月中推出小高层及花园洋房,小高层即将推出141平方米三房，预计在19200元/平方米，花园洋房为4层带电梯，数量不多仅2栋32套，其中底楼和顶楼面积较大，预计均价在24000-25000元/平方米，总价在270-600万之间。宝山淞南高境 三花现代城 6453 -50.46% 三花现代城7月底即将推出新房源，目前具体价格和推出时间未定，有89平方米两房、120平方米三房，2010年交房，目前尚未拿到预售许可证。该案还有前期房源在售，3房138平米，销售报价200万元在左右，折合单价14400元/平方米，比前期略降。松江九亭 绿庭尚城 10201 -19.14% 绿庭尚城4月开盘楼盘销售过半，推出22、23、24号，318套房源，参考价22号9800元/平方米，23号9700元/平方米，24号9550元/平方米。新房源为69平方米一房、94-103平方米二房和128平方米左右三房。目前除22号外，23、24号中间楼层基本售罄，仅剩高楼层和底楼有少量房源剩余。浦东北蔡板块 大华锦绣华城 14101 1.08%