孝感市基准地价.doc

第一章 概述 孝感市城区土地定级与基准地价更新成果报告孝感市国土资源局孝感国源土地科技有限责任公司二七年八月目 录第一章 概 述5一、孝感由来5二、地理位置5三、城市规模5四、自然条件5五、国民经济与社会发展5六、孝感市土地市场状况6第二章 孝感市城区基准地价更新工作情况8第一节更新的内在要求8一、孝感市城区基准地价成果更新的历程回顾8二、孝感市城区基准地价更新的内在要求8三、孝感市城区基准地价概况更新的必要性9第二节更新的目的、任务与原则10一、工作目的10二、工作任务10三、工作原则10第三节更新工作对象和依据11一、工作对象11二、工作依据12第四节更新的技术路线和工作流程13一、技术路线13二、工作流程13第五节更新的工作组织及主要措施14一、工作组织14二、主要措施16第六节更新的工作计划与工作进度安排17一、工作计划17二、工作进度安排20第三章 孝感市城区土地定级21第一节 土地定级概述21一、土地定级的基本概念、对象及类型21二、土地定级的理论依据、原则21三、城区土地定级的方法22四、分类定级的方法23第二节 城区土地定级技术路线和工作流程23一、土地定级的技术路线23二、土地定级的工作流程和工作内容23三、土地定级的工作流程26第三节 城区土地定级因素因子体系建立与权重确定26一、土地定级因素选择26二、定级因素权重确定32第四节 定级资料调查38一、定级估价资料收集的方法和一般要求38二、基础图件采集与处理39三、定级资料收集与整理39第五节 定级因子指标计算41一、商服中心41二、交通条件43三、基本设施状况48四、环境条件57五、人口密度59六、发展潜力59七、产业规模集聚度60第六节 定级单元的划分与分值计算60一、定级单元的划分60二、定级单元因素作用分值计算61第七节 土地级别初步划分72一、土地级别划分原则72二、级别界限分值确定72三、土地级别确定75第八节 土地级别检验79一、商业用地级别检验79二、住宅用地级别检验79三、工业用地级别检验80四.各用地类型级别边界交接处样点均价比较检验81第九节 土地级别确定及面积量算81一、土地级别调整与确定的原则81二、土地级别界线调整82三、网格单元分值调整82四、城区各类用地土地级别边界落实82五、城区各类用地级别面积统计83第四章 孝感市城区基准地价更新87第一节 基准地价评估概述87一、地价与我国的地价体系87二、基准地价的概念及特征87三、基准地价评估的理论依据、原则88第二节基准地价更新技术路线和工作流程90一、基准地价更新技术路线90二、基准地价更新工作内容和工作流程90第三节 基准地价内涵的确定91一、基准地价内涵确定91第四节基准地价更新资料收集与整理92一、更新资料收集92二、基准地价更新资料的整理汇总94第五节样点地价测算及样点地价分析97一、样点地价测算的基本方法的选择97二、相关参数的确定98三、样点地价测算基本方法的应用100四、样点地价修正104第六节样点检验与级别平均价格测算106一、样点检验106二、级别平均价格测算107第七节基准地价评估107一、利用样点地价与样点所在网格单元的定级因素总分值建立数学模型，计算基准地价107二、回归方程110三、模型检验110四网格单元基准地价计算110五级别基准地价计算111六级别基准地价检验112第八节主要商业街道路线价评估112一、路线价区段划分112二、标准深度的确定113三、样点临街深度修正113四、路线价的测算113五、路线价修正体系的建立114第九节基准地价确定及成果分析114一、商业、住宅和工业用地基准地价114二、此次基准地价水平比较分析115三、历次地价水平比较116四、孝感市区经济指标分析117五、孝感市区基准地价变化的总体格局分析117六、孝感市城区土地定级及基准地价更新说明117七、与周边城市地价水平比较118第五章 孝感市城区基准地价修正体系的编制120第一节 基准地价修正体系编制原理120一、基准地价修正体系120二、基准地价修正系数编制方法121第二节 商业用地基准地价修正体系125一、商业用地宗地地价区位因素修正体系125二、商业用地宗地地价个别因素修正体系135第三节 路线价修正体系的建立136一、深度标准、宽度标准的确定136二、深度修正系数求算136三、宗地临街宽度修正系数137四、宗地宽深比修正系数138五、街角地修正系数138第四节 住宅用地基准地价修正体系139一、住宅用地宗地地价区位因素修正体系139二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系149第五节 工业用地基准地价修正体系152一、工业用地宗地地价区位因素修正体系152二、工业用地宗地地价个别因素修正体系157第六节 基准地价修正体系的应用159第六章 孝感市城区土地定级估价成果应用说明与建议160第一节 成果的内容及特点160一、成果内容160二、成果特点160三、成果意义161第二节 成果的应用说明162一、土地定级成果的应用162二、基准地价成果的应用162三、土地定级估价信息系统应用说明164第三节 土地定级估价成果应用建议165一、成果应用的主要方面与建议165附 件175附件1: 各类资料汇编176附件2：孝感市城区土地定级估价成果图件176一、城区各类用地级别图176三、城区样点图176附件3: 孝感市城区土地定级估价成果表176一、城区各类用地级别面积表176二、城区各类用地基准地价表176附件4: 相关文件176附件5: 专家表176后 记177第一章 概 述一、孝感由来孝感古为安陆县地，春秋战国为楚地，三国时为魏境，属江夏郡，南北朝宋孝建元年（公元454年），置安陆县东境设孝昌县，五代后唐同光二年（公元924年），为避皇祖“国昌”之讳，取汉孝子董永卖身葬父“孝感动天”之典故，改“昌”为“感”，孝感因此得名，并沿袭至今，中华人民共和国成立后，孝感县隶属孝感行政专区。1983年9月，经国务院批准，撤消孝感县，设立县级孝感市，隶属孝感行署，1993年撤地建市，成立地级孝感市，下辖四市三县一区，2000年广水市划入随州市，孝感现辖三市三县一区。二、地理位置孝感市位于湖北省中北部偏东，位于东经1131911436，北纬30223205，东西宽约122公里，南北长约188公里，国土面积8910平方公里，占湖北省国土总面积的4.78%。2004年末总人口507.22万人，人口密度为每平方公里569人。三、城市规模1行政区划 孝感市辖三县（大悟、孝昌、云梦）三市（汉川、安陆、应城）一区（孝南区）全市共有115个乡镇场街道，其中乡镇95个，街道办事处12个，农、林、牧、渔场8个；共有村民委员会2956个，村民小组23509个。2人口状况2004年末，全市户籍人口507.22万人，人口自然增长率3.66%。人均可支配收入7248元，人均消费性支出5527元。四、自然条件（一）地质地貌孝感北有桐柏山、东北有大别山、西有大洪山，南有江汉平原。地貌上可由北向南划分出北部山地、中部丘陵、南部平原三个单元，地势整体呈北高南低，进入丘陵、平原地带后，地势有西北高东南低的趋势。海拔高度北部山地一般60.0 300.0米，最高处为双峰风景区双峰尖873.3米，其次为大悟五岳山865.0米；中部丘陵地带一般30.059.0米；南部平原一般20.029.0米。南北最大高差达854.3米。境内河流、湖泊众多，主要河流有南北向的府河、澴河，东西向的汉江、汉北河，均向南、向东汇入长江。（二）气候、水文孝感市气候属亚热带季风气候，四季分明。年平均气温在16C18C，年平均降水量1180-1200毫米，无霜期245天左右。五、国民经济与社会发展（一） 国民经济孝感市2006年全年实现生产总值404.2亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。其中，第一产业增加值89.48亿元,比上年增长5.2%;第二产业增加值159.43亿元,增长12.9%;第三产业增加值132.38亿元,增长9.9%。人均国内生产总值7517元，比上年增长11.0%。产业结构比例为23.5:41.8:34.7。工业工业经济增长快速，全年完成全口径工业增加值131.3亿元，全市工业园区招商势头强劲，高新区优势工业企业引进步伐加快。交通邮电事业2006年，全市共完成交通建养投资6亿元，新建和改造国道、省道，重要经济干线479公里，全市公里通车里程达5051公里。全年完成邮电通信建设投资2.31亿元，通信基础设施进一步完善。教育文化卫生义务普及教育程度提高，全市适龄儿童小学入学率达100%，初中适龄少年入学率达99.8%，教育投入不断加大，实施中小学二期危房改造项目188个，改造危房面积16万平方米。文化事业健康发展，启动市直文明单位广场文化活动展演，共演出60余场，参与社会文艺骨干1万人，观众25万人次。公共卫生建设得到加强，完成卫生公共建设投资0.2亿元，改、扩、新建业务用房1.96万平方米，2004年末，全市拥有各类卫生机构486个，医疗床位8155张，卫生技术人员1.44万人。六、孝感市土地市场状况根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发200115号）精神，该市（县）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）和协议出让国有土地使用权规定（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该县（市）土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。表1-1 2002-2006年分用途土地交易统计表 （单位：平方米） 用途时间商业住宅商住综合合计20021594.922828.257086.631509.7520033347.6122848.34149367.9275563.8420045791.3145719.75632320783420050551350784562972006005462754627合计10733.8296909.29318188.5625831.592002-2006年各用地类型供应量走势如图所示：图1-1 各用地类型供应量走势图179第二章 孝感市城区基准地价更新与平衡工作情况第二章 孝感市城区基准地价更新工作情况第一节 更新的内在要求一、孝感市城区基准地价成果更新的历程回顾(一) 首次开展城区土地定级估价工作概况孝感市首次完成城区土地定级和基准地价工作以来，定级估价成果在房地产管理、市政建设、财政、税收、司法等领域得到了广泛的应用，为规范和培育房地产市场，加速土地使用制度改革的进程、充分保障政府、房地产投资者及广大土地使用者的合法权益等方面起到了重要作用。(二) 近年土地级别和基准地价的部分调整随着孝感市社会经济的快速发展和城市基础设施条件的改善，房地产市场日新月异，原成果难以满足土地市场管理实际的需要。为确保基准地价的现势性，孝感市又于1995、2001年根据当时地产市场实际情况及时进行了调整两次更新，并逐步形成了一套较为科学、合理、实用、可操作性强的地价体系。更新不仅使地价成果在进一步加强土地资产管理、促进土地市场建设、保障土地权利人合法权益等方面发挥了重要作用；而且在更新过程中，对土地定级与基准地价更新评估技术方法等都进行了深入的理论研究和实践探索、创新，特别是在明确规范地价内涵、利用市场地价资料更新基准地价、完善丰富地价体系等方面取得较大的进展，从而大大提高了成果质量及其应用效果，促进了城市土地定级与估价方法体系的发展。二、孝感市城区基准地价更新的内在要求(一)城市社会经济发展的宏观要求经过20012006年近5年的发展历程，孝感市社会经济和城市建设等发展迅速，孝感市2006年全年实现生产总值404.2亿元，比上年增长10.1%，地价水平及其分布规律发生较大的变化，原基准地价成果已难以很好地满足当前土地市场管理和宗地地价评估的需要。为适应社会经济发展的要求，加强城市地价管理、更新完善以城市土地定级估价为基础的地价管理手段。因此必须进行一次全面的土地定级与基准地价更新。(二) 城市土地市场及房地产市场发展的要求可以说，孝感市城市土地市场、房地产市场的发展要求是开展土地定级估价成果更新工作最直接的作用因素。经过政府公布实施的土地定级估价成果是城市地价管理的主要政策依据，而开展城市地价管理工作又必须依据市场的变化去不断地调整政策及策略的取向以适应市场的发展，政策作用于市场，而市场又反作用于政策，给政策决策者反馈信息，两者存在着一个相辅相成的辨证关系。孝感市土地市场、房地产市场在近几年中发生了显著的变化，迫切需要对上一轮土地定级估价成果进行更新。(三) 土地定级估价成果更新完善的自我要求由于城市土地定级估价成果在应用上具有时效性，因此为确保现势性和可持续使用，就需要根据土地市场、房地产市场以及社会宏观经济形势发展的要求，适时对成果进行更新和完善。同时，在土地管理科学研究领域中，土地估价方法近几年发展迅速，对土地定级估价理论和方法的探讨有了很多新思路和新做法，原基准地价成果限于当时的市场条件及认识水平、评估方法、技术水平与现时比较存在一定的差距，成果的实用性需进一步提高。因此，要求做好土地定级估价成果的动态更新完善工作，紧跟市场和学科发展的新趋势、新形势，在理论研究和技术手段上寻求突破点，确保成果可持续使用价值。三、孝感市城区基准地价更新的必要性1.在2001年,孝感市城区进行了基准地价更新工作,结果如下表2-1:表2-1 上轮基准地价表级别商业住宅工业元/平方米元/平方米元/平方米一级1300600385二级950500315三级670385240四级395265175五级2001801352.上轮基准地价更新的范围是24.64平方公里.本次基准地价更新的范围是76.76平方公里.增加的更新范围很大，主要是增加了经济技术开发区和城东新区。3.价格内涵的变化表2-2 价格内涵比较表用地类型容积率最高使用出让年限开发程度基准日上轮本次上轮本次上轮本次上轮本次商业用地-1.84040五通一平五通一平2001年5月31日2006年6月30日住宅用地-1.57070五通一平五通一平2001年5月31日2006年6月30日工业用地-0.85050五通一平三通一平2001年5月31日2006年6月30日4、社会经济发展的要求表2-3 社会经济指标比较表年份生产总值（亿元）人均收入（元年）社会消费品零售总额（亿元）工业增加值（亿元）2006404.29517183.5131.32001323.37124113.3108.5涨幅（）25.0233.5961.9621.01从经济指标，的涨幅可以看出，地价要适应现行的经济发展要求，必须进行更新。5、国家现行的宏观土地管理政策，国土资发2006（307）号文件。第二节 更新的目的、任务与原则一、工作目的此次基准地价更新工作的目的主要是：了解孝感市城市土地市场发育的情况，弄清孝感市土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；以计算机和地理信息系统为辅助手段，建立高信息化的基准地价动态更新系统；使土地估价结果符合孝感实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；实现对全市基准地价的全面了解和科学调控，使全市地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据。二、工作任务本次土地定级估价的主要任务是：1根据孝感市城区的自然社会经济条件，按照定级规程的要求，采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格进行级别校核为辅”的定级技术路线，全面更新孝感城区土地级别，最终形成符合孝感市实际的土地综合级别和分商业、住宅、工业用地的分类土地级别。2根据孝感城区土地定级与市场地价调查资料，按照估价规程的要求，全面更新基准地价成果和基准地价因素修正体系。以上两大方面任务均由计算机辅助系统来完成，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，建立孝感市城区土地定级信息系统。本次定级采用的信息系统是由深圳市凯立德计算机系统技术有限公司研制的，该系统已通过国家测评，建立的土地定级估价信息系统不仅是本次土地定级的数据和技术支撑，也是今后土地定级成果更新的基础。三、工作原则此次更新工作原则依据定级规程、估价规程和技术规范，同时我们又结合孝感市实际情况补充了以下原则：1.根据孝感市在全国和省域内的地位作用、城市性质和规模以及当地土地与房产市场的发育程度，选择并确定适合当地实际情况的技术路线。2.注重静态与动态相结合，充分考虑孝感市城市建设现状以及近期内规划建设将对土地质量和土地价格产生的影响，从时间、空间和市场供求三方面综合评定土地级别和测算基准地价。3.在保证土地定级估价遵循国家规程要求的同时，注重对定级估价理论方法的研究探讨，在一些难点问题上力争取得突破和创新。4.理论与实际相结合，在保证定级估价成果科学性和规范性的同时，注重成果的实用性和可操作性，使其更易于根据市场的变动实现动态监测和适时更新调整。5.在技术手段上，充分利用科技含量高的土地定级估价信息系统实现对土地级别和基准地价的动态更新，提高成果精度，建立起图形、数据库和文档的一体化系统，以便于政府公布和发布基准地价以及提供公众咨询服务，实现数字土地的目标。第三节 更新工作对象和依据一、工作对象此次更新的对象是孝感市城区土地利用总体规划所确定的城市建设用地范围内的所有土地。土地总面积为76.76平方公里。东到规划路,南至三一六国道,西至西郊路旁边的沟渠,北至航空路.详见孝感市城区土地定级与基准地价评估范围图。图2-1 评估范围图二、工作依据(一) 法规、政策依据1中华人民共和国土地管理法；2中华人民共和国城市房地产管理法；3关于开展全省城镇基准地价更新与平衡工作的通知；4孝感市人民政府办公室关于开展城区基准地价更新与平衡工作的通知； (二) 技术依据1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001-11-12发布的定级规程（2002年7月实施） ；2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001-11-12发布的估价规程（2002年7月实施） ；3湖北省国土资源厅湖北省市、县（市）基准地价更新与平衡技术规范。(三) 资料依据 1土地市场资料；2土地利用现状资料；3孝感市土地利用总体规划（19952010年） ；4孝感市城市总体规划（20042020年） ；5孝感市社会经济统计年鉴2006； 6原土地定级估价系列资料； 7其他有关孝感市社会经济资料。第四节 更新的技术路线和工作流程一、技术路线此次孝感市基准地价更新工作的技术路线如下：首先，从因果关系入手，通过对影响土地质量的各种因素分析，建立土地综合定级和分类定级的因素评价体系，采用多因素加权求和的方法，确定综合土地级别和商业、住宅、工业三种不同用途类型的土地级别。其次，在综合定级和分类定级的基础上，以市场交易资料为主，选择适宜的估价方法，建立可行的测算模型，分别评估出各类用地的基准地价，以及商业用地路线价。再次，以原有成果为基础，对本次成果进行调整更新。最后，通过对土地价格影响因素的分析，建立商业、住宅、工业用地基准地价和路线价的修正系数体系。整个工作的技术路线可概括为：划定综合土地级别和商业、住宅、工业不同用途类型的土地级别测算级别基准地价与路线价完成基准地价与路线价修正系数体系。二、工作流程此次孝感市基准地价更新工作的工作流程见图。图2-2 工作流程图第五节 更新的工作组织及主要措施一、工作组织本次基准地价更新工作，在孝感市市政府的领导下，成立孝感市基准地价更新领导小组，下设办公室。在领导小组监督指导下由孝感市国土资源局负责组织实施，并组建各专项小组负责更新与平衡工作中具体事项。为了确保孝感市土地定级与基准地价评估工作的顺利进行，孝感市政府成立了领导小组及各工作组。工作组关系见图:图2-3 工作组关系图各组成员及职能如下:（一）领导小组由副市长李海华任组长，市政府副秘书长张延臣、市国土资源局局长雷照金、市物价局局长阳明军任副组长，程贞义、赵诗书、李洪新、戴晓清、杨再新、宁敦煌、丁昌俊、罗志文、李明辉、周金发、曾楚卿、冯圣明、王并生、谢东安、江伟岸为成员。主要职责是:全面指导土地定级与基准地价评估工作。审批工作方案、技术方案和系统设计方案；组织、协调和指导全市土地定级与基准地价评估工作；审定有关政策、文件，解决评估工作中出现的重大问题；落实工作经费；核定工作成果及上报审批工作。（二）办公室由杨再新任办公室主任，地点设在市国土资源局。主要职责是:组织实施基准地价更新平衡工作，编制上报并具体实施基准地价更新工作方案，协调各职能部门的工作，督促有关部门及时提供有关资料，组织专家选择地价更新平衡因素并确定其权重，组织检查验收外业资料和项目成果。（三）项目组由熊俊担任项目组负责人，成员由孝感市国土资源局组织具有土地估价师资质和相关技术人员组成。 主要职责是:编写技术方案，研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法，开发土地定级与基准地价评估信息系统，解决基准地价测算工作的技术问题，完成项目成果。并进行基准地价成果分析。（四）专家组专家组由雷照金、杨再新、徐和平、祝方贵、郑祯、陶武辉、肖幼和、周乐群、李吉芝、熊俊、陈硕、鲁华山、涂冀、王建军、罗兰组成。以确保我市项目成果的科学性、权威性和准确性。主要职责是:解决工作中出现的有关技术难题，对项目组编写的工作方案、技术方案进行可行性论证分析，负责选择土地定级因素，并进行权重测评排序，对定级估价成果进行初审，提出修改建议。（五）调查组调查组由部门综合资料收集组和外业样点调查组组成。部门综合资料收集工作由市政府相关委、办、局及行办完成。样点调查资料由市城区分局各抽调人员来协作完成。主要职责是:负责编制孝感市城区基准地价更新资料的调查方案，负责城区土地定级与基准地价评估资料调查收集工作的具体实施，负责调查资料的整理、数据录入和归档，负责提交合格的综合调查资料和样点调查资料。二、主要措施（一）加强组织与领导土地定级与基准地价更新是一件十分繁琐的工作，时间紧、任务重，要按期保质完成任务，需要有得力的组织领导班子和精干的技术工作组。因此，在工作开展期间，及时成立领导小组，深入研究，周密组织，将计划中的每一项工作落到实处，同时，技术工作组要及时组织攻关，研究解决工作中的难题。（二）抓好人员的配备和培训工作要出高质量的调查成果，需要组织过硬的调查队伍，在孝感市地宜不动产评估咨询有限责任公司现有人员和各业务科室技术骨干的基础上，加上项目协作单位的技术专家，并配备一定数量的外业调查人员，在有限的时间内进行集中培训，落实各自分工，将项目工作逐一分解，以满足调查工作的顺利进行。（三）加强监督检查在调查期间，将工作目标分解落实，定期进行工作进度检查。在工作当中要求工作人员要各司其职，定期向指导组汇报工作进度，并及时进行工作总结。（四）及时解决问题在调查过程中严格遵守国家、省厅制定的规程、规范，并履行检查验收程序。对工作中出现的新问题、新情况，采取技术工作组指导和聘请专家的办法共同解决，及时召开技术交流会，出现重大技术难题及时请示汇报，确保工作的顺利完成。第六节 更新的工作计划与工作进度安排一、工作计划全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收鉴定及上报审批等7个阶段。工作计划见表。表2-4 孝感市城区土地定级与基准地价评估工作计划表项 目内 容一、准备阶段1.向市政府报批工作实施方案市国土资源局向市政府上报工作方案，市政府成立领导小组，市政府落实项目经费和各相关部门提供资料。2成立分工明确的工作组（1）市国土资源局成立技术指导组、项目管理组等；（2）确定协作单位；（3）建立监督检查制度；3制定工作制度和方案（1）编写土地定级和基准地价资料调查方案；（2）确定孝感市城区土地定级和基准地价更新工作方案；（3）确定孝感市城区土地定级和基准地价更新技术方案；4搜集工作底图及图件编辑（1）15000数字化城市规划图；（2）孝感市土地利用总体规划图；（3）孝感市总体规划图；（4）孝感市旅游图；（5）管网图（供水、排水、供电等）；（6）专题图（环境质量调查分布图、公园绿地分布图、人口分布图等）。5调查表格设计及印刷土地定级表格（1）商服中心调查表；（2）道路通达度调查表；（3）公交站点调查表；（4）公交线路调查表；（5）火车站调查表；（6）长途汽车站调查表；（7）医院调查表；（8）中学调查表；（9）小学调查表（10）幼儿园调查表（11）农贸市场调查表；（12）邮局调查表；（13）银行调查表；（14）公园、广场调查表；（15）体育馆调查表；（16）居住小区调查表；（17）文化馆调查表；（18）图书馆调查表；（19）绿地调查表；（20）地质状况调查表；（21）人口密度调查表；（22）产业集聚影响度调查表；（23）规划道路调查表；（24）规划商服中心调查表；（25）规划基础设施调查表；（26）产业集聚度调查表；等土地估价表格（1）土地使用权出（转）让调查表；（2）房屋买卖（二手房）价格调查表；（3）商品房出售价格调查表；（4）房屋出租（住宅）租金调查表；（5）房屋出租（商业）租金调查表；（6）征地、拆迁、土地开发调查表； 等6收集有关资料和组织人员培训（1）按工作方案收集20多个部门资料；（2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等；（3）学习定级规程、估价规程、技术规范。7组织人员外出考察学习组织技术人员到有关城市学习，有问题及时请教省、市领导、专家。8落实有关设备和场地配备了电脑和打印机等、落实工作场地。二、资料收集阶段1土地定级资料收集商服状况、农贸市场、道路通达度、公交便捷度、火车站、长途汽车站、中学、小学、幼儿园、公园、广场、银行、居住小区、邮局、供电状况、供水状况、排水状况、供电状况、河流、铁路、高速公路、基础设施规划、用地规划、道路规划、开发区规划、人口密度、产业集聚规模等。2土地估价资料收集土地使用权出（转）让、房屋买卖（二手房）价格、商品房出售价格、房屋出租（住宅）租金、房屋出租（商业）租金调查表、征地、拆迁、土地开发等； 3其他相关资料收集土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残置率、银行存贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数等。4召开领导小组全体会议召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。三、内业处理阶段1调查资料的分析整理（1）检查内容是否遗漏，数据是否符实；（2）从定级与估价两方面进行资料归类。2资料的录入及建库（1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案；（2）建立相应类型的图形数据库；（3）进行图形编辑，检查数字化中的错误；（4）建立属性数据库；（5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。3土地定级资料处理（1）建立孝感市系统工程文件；（2）召开专家打分会议，确定土地定级因子及权重；（3）量化定级指标并计算因素的功能分和影响半径；（4）在土地定级估价信息系统中划分网格，计算各网格点的作用分。绘制网络点总分等值线图和总分频数直方图，初步确定城区土地级别。4估价资料处理建立空间数据库，并对资料进行处理，按规程规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系及指标说明表。5召开专家和领导小组会议不定期召开如商服中心、权重打分、工作协调等专家或领导小组会议。6初步成果分析与实地校核初步确定城区土地级别、各级别各类用地基准地价。四、成果汇总阶段成果汇总（1）编写孝感市城市土地定级与基准地价更新工作报告；（2）编写孝感市城市土地定级与基准地价更新技术报告；（3）绘制土地定级及基准地价成果图、规程规定的其它图件；（4）各类资料汇编(原始资料、中间资料、成果资料)；（5）各类成果数字化存档；五、意见征询阶段意见征询（1）召开专家咨询会及评审会；（2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。六、验收、鉴定与上报审批阶段验收与上报（1）成果验收、鉴定；（2）成果上报审批；（3）媒体宣传。二、工作进度安排表2-5 孝感市城区基准地价更新工作进度安排表工作阶段(月份期准备编制实施方案资料收集实地调查资料整理与分析土地定级与基准地价更新内业撰写专题报告成果论证并组织验收组织听证成果上报及审批孝感市城区土地定级及基准地价更新成果报告第三章 孝感市城区土地定级第一节 土地定级概述一、土地定级的基本概念、对象及类型1、概念城市土地定级是根据城市土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济中的地位、作用，对城市土地使用价值进行综合分析，揭示城市内部土地质量的地域差异，评定城市土地级别的过程。在城市土地价格调查中，土地定级作为主要内容之一，同时也是城市基准地价评估及监测点布设的前提和基础性工作。2、对象城市土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的所有土地，可包括城市以外的独立工矿区、开发区、旅游区等地。3、类型孝感城区土地定级采用分类定级的方法，强调城市用地类型的差别，根据影响各类用地使用价值的因素差异，分别对其进行级别评定，它反映了各类用地的空间分布规律，从而弥补了综合用地在用途上模糊的不足，为测算各类用地价格提供依据。二、土地定级的理论依据、原则（一）土地定级的理论依据城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的区位差异，评定土地级别的过程。1区位理论孝感在城市区位上临近武汉，近期，由于“中部崛起”战略和省委“建设武汉城市经济圈”部署，孝感市由于地理位置靠近武汉，所以近年来孝感市的整体发展趋势是向东发展，城市规划向东部侧重，近年来，孝感市东城区不仅完成部分道路的拓展、改造，交通状况得到极大改善。整体来说，大武汉城市圈的建设也直接导致了孝感城市功能布局的调整和城市发展方向的转移。2城镇规划目前，孝感市对整个城市的中心区域，只允许有三江工业集团工业园进行工业生产，对其他的工业企业和新招商引资的企业，都进入高新经济技术开发区和和南大经济技术开发区等相关工业园区。（二）土地定级的原则在土地定级的过程中，我们主要遵循以下原则：1综合分析原则按照对影响孝感城区土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分各区域土地级别。2主导因素原则在分析影响孝感城区土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响，在实际调查中，作为住宅用地，较大规模住宅小区对市民购买房屋的吸引力较大和滚子河公园两侧的房屋购买需求较高，在商业用地中，学校对周围商业区域的影响也很大，一些较大规模的学校，往往能使周围形成一个较繁华的商业区域。3地域分异原则城镇土地定级应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。4土地收益级差原则城镇土地级别的高低应与对应级别的土地收益或土地价格相一致。5定量与定性分析结合原则城镇土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。通过定量与定性分析结合确定土地级别。在实际调查中，对一些影响因素很大，但一些实际数据又很难取得的因素，采用定量与定性分析结合的原则。三、城区土地定级的方法土地定级方法目前主要有三种，即多因素综合评定法、级差收益测定法、地价分区定级法。多因素综合评定法的优点在于考虑各种与土地质量直接相关的因素，不仅包含与土地有关的经济因素，而且包含非经济因素，排除非土地因素的干扰。通过采用定性与定量相结合的评价方法，将经验转化成科学指标，把复杂的对事物的总体判断转化为对事物某些方面的单项判断，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性。其不足之处在于评价结果采用综合分值表示土地级别差异,不能充分、直接地反映土地与各区位条件的关系和各级土地的级差收益。级差收益测定法，其优点表现在可以直接用货币形式表现级别评定结果，能较好地反映城市土地的经济差异，使土地较易进入市场。不足之处在于级别边界不易确定，主观随意性大，级别划分粗放且准确资料获取的难度较大。地价分区定级法将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简便，结果便于应用与地价更新。不足之处在于，现阶段我国土地市场发育不成熟、市场管理不完善的情况下，该方法的应用受到极大限制。综合考虑我市土地管理现状与土地市场的总体发展程度，孝感市城区土地定级采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格进行级别校核为辅”，并吸收级差收益测定法、地价分区定级法中一些好的方法进行测算。我们采用多因素综合评定法进行土地定级，是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征进行综合考虑，揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，评定城镇土地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使用价值或质量的原因入手，采取由原因结果，由投入产出的思维方法，系统、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。市场交易价格定级校核是利用各类型用地市场交易样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，并对各级别样点平均地价进行统计，利用价格来校核土地级别。四、分类定级的方法分类定级又可分为全域覆盖分类定级和分区定级两种技术方法。此次土地价格调查要求以全域覆盖分类定级法为基本方法。1、概念所谓全域覆盖分类定级法是假设评价区内全部城市土地作为某一类用地时，对其区位条件优劣的差异性和适宜性程度进行评价。选择对该类型用地有影响的土地定级因素，计算定级因素作用分值。在整个定级范围内划分土地定级单元。计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，经过验证，确定该类型用地的土地级别。2、原理土地的固定性和永久性决定了土地可持续使用，在一定条件下，土地用途可以相互转换。从动态角度分析，随着城市建设发展，人口增长，对土地的需求也随之增长。要缓解日益增长的土地需求必然通过开源节流实现。一方面城市向外扩张，需将部分农用地转变为建设用地；另一方面城市内部存量土地必须进行用途转换。这首先表现为受行政因素的影响，如城市产业结构调整、旧城区改造等，又如市中心规模扩大，最终会导致中心商服业用地增多，营业面积扩大，商服业将部分住宅挤出市中心，同时原中心周围居住或其他低效益用地会转化为商服业用地；再如城市内污染工业按规划搬迁后，城市土地用途亦可能改变；新工厂的建立又可能增加工业用地等等。因此分类定级时，对每一类用地必须采用全域覆盖方法，即假设全部土地作为某一类用地时，对其区位优劣的差异性进行评定。这样才能全面把握土地区位特点，使成果适应动态变化的土地用途转换过程。第二节 城区土地定级技术路线和工作流程一、土地定级的技术路线本次土地定级的技术路线可概括为：在全面收集影响孝感市城区土地质量的因素因子资料的基础上，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，以网格为基本定级单元，采用多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，初步划分综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。二、土地定级的工作流程和工作内容根据中华人民共和国国家标准定级规程（GB/18507-2001），土地定级的工作内容为：(一) 建立土地定级评价因素因子体系从分析影响孝感市城市土地质量的自然、经济、社会和环境条件入手，分别建立综合定级和分类定级评价因素因子体系。(二) 确定定级因素因子权重定级因素因子权重的确定采用特尔菲法。首先，选择土地、规划、建设、科研等各方面专家对定级因素因子进行评分（专家人数不少于10名）；其次，分析各专家两轮或多轮的打分结果；最后，依据各专家意见的集中程度，综合确定定级因素因子的权重值。(三) 根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查全面收集调查区内选择用于综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级资料。主要包括：商服繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、人口密度、规划条件、产业集聚度等资料。(四) 建立土地定级数据库系统 在土地定级信息系统的支持下，将土地定级因素因子分布图（样本图）和调查表（属性说明表）输入计算机，建立土地定级因素因子空间数据库和属性数据库。(五) 按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；根据土地定级因素因子调查表数据和图件，采用定级规程规定的方法对定级因素因子进行量化，并确定其作用分，对其中的点线状因素因子根据其影响方式和强度，确定其服务半径。编制各土地定级因素因子作用分值表。(六) 划分单元并计算其总分值采用网格化方法，由计算机自动划分土地定级单元。考虑到商服繁华影响度和道路通达度作用分值的计算精度以及土地级别划分的数目，土地定级单元采用实地距离30m30m的几何网格。在土地定级信息系统的支持下，采用缓冲区分析技术，按各因素因子对土地质量的影响方式，分别选择指数扩散、线性扩散和区域赋值方法，由计算机自动计算所有因子对定级单元的作用分值，并建立其数据库。采用数字叠置技术，即加权求和的方法，自动进行土地定级因素作用分值和作用总分值的计算。(七) 划分土地级别依据定级规程中规定的有关方法，遵循土地质量在空间区位的一致性和差异性等原则，以定级单元总分值计算结果为依据，绘制总分频率直方图，按土地优劣的实际情况，选择总分频率曲线分布突变处作为级间分界，同时参考市场交易资料，划分综合土地级别和分类型用地土地级别。(八) 土地级别确定与检验采用多因素综合评定法初步确定的土地级别，从土地区位方面反映了土地质量的差别，其划分的级别是否也从经济上真实地反映了土地质量之间的差异，则需要通过土地级差收益测算和市场交易价格定级两种方法进行验证。同时运用专家论证法对初步划分的土地级别进行验证、调整，并进行实地踏勘校正，最终确定土地级及其界线。(九) 土地定级图件编制 按定级规程的技术要求，利用计算机技术编制土地定级因素作用分值图及总分图、土地级别图。(十) 土地级别面积量算在编制完成的土地级别电子图上，采用图解法由计算机自动量算各土地级别面积。(十一) 编制土地定级报告编制土地定级工作报告和技术报告。三、土地定级的工作流程此次土地定级工作流程详见图。图3-1 土地定级工作流程图 第三节 城区土地定级因素因子体系建立与权重确定一、土地定级因素选择土地定级因素选择就是要把对土地级别有重要影响，并能反映城镇土地区位差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原则。结合孝感市城区特点，确定综合和商业、住宅和工业用地分类定级的土地定级因素因子体系。（一）土地定级因素选取原则1评价因素对土地质量的影响具有显著性在孝感城区中，对滚子河区域的清理及建设完成，对河两边的住宅用地的供求关系影响明显，也直接导致了地价的上