南京奥体中心楼市概况(07.1).doc

南京奥体中心楼市概况一、 建邺区综合概况1) 行政划分未来的城市新城建邺区辖域东临外秦淮河，西至长江，南到秦淮新河，北至汉中门大街，面积82平方公里（含水域面积23平方公里），人口29万（含10多万暂住人口），辖南湖、滨湖、兴隆、南苑、沙洲、双闸、江心洲7个街道、41个社区、20个行政村。南京市的“十一五”规划中，南京未来将以“多中心、开敞式、轴向发展”的组团布局，其间最亮眼的当属“一城三区”与“三城九镇”梯次化城市发展布局。“一城三区”是指河西新城、仙林新市区、东山新市区、江北新市区。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京市委、市政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年1011月，组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分划入建邺区，河西规划人口55万人。建邺区紧邻老城，交通便利，水陆并蓄。区域内70%以上为待开发面积，土地可利用率高，增值空间大，集聚能力强，极利于开发企业投资建设。河西新城将成为南京市的新中心，是展示现代化南京的窗口，2005年的全国第十届运动会曾在这里的奥体中心举办。2) 气候环境温润的人居氛围建邺区境地属北亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。境内水系纵横交错。外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。秦淮河西侧，水域面积24.4万平方米。南湖与莫愁湖隔水西门大街相望，面积15平方公里，碧水荡漾，景色优美。内秦淮河、运粮河、南河等众多河流为城市排水提供便利。3) 旅游资源遍布的风景名胜建邺区作为南京的主城区之一，具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。同时，建邺历史文化底蕴也十分丰厚，区域内有早在宋朝就被誉为古金陵48景之首的“江南第一名湖”莫愁湖，有1000多年历史的民族工艺瑰宝中华云锦织造，有郑和下西洋的原始起点宝船遗址公园；有爱国主义教育基地侵华日军南京大屠杀遇难同胞纪念馆，粤军阵亡将士墓、恽代英殉难处等纪念地，南京绿博园、江心洲田园和生态农业风光，新建成的奥体场馆区、滨江风光带十六幢标志性建筑均是南京都市旅游的新景观。建邺区旅游局将重点开发江、河、湖、洲的“水资源”，形成以水文化为中心的特色旅游，正在酝酿创建水西门旅游一条街，江心洲、滨江公园也将创建国家4A级景点。未来的河西旅游，将逐步形成“三带两区一园”（即：滨江风光带、外秦淮河风光带、以两湖一馆一所为重点的水西门大街旅游休闲景观带，奥体场馆及新城中心区、江心洲生态旅游示范区，科技园）的发展格局。4) 道路交通畅达的水陆枢纽新区沿江展开，东西进深3-5公里，水路运输便利。直线距离市中心新街口约3公里，距禄口国际机场40公里。新区目前已建设道路36条总长100多公里，4条城市快速通道、5条地铁线（2、3、4、5号线正在建设）横贯全区，其中地铁一号线已于2005年9月2日开始运营，从新街口十多分钟就能直达奥体中心。长江三桥已经建成即将通车，过江隧道正在建设。今年河西将开工建设江东路南延工程、滨江大道三期工程，开工双河路、双闸路与CBD中心区支路工程；续建黄山路、雨润路，完成楠溪江东街、云台山路建设工程以及怡康路、泰山路、嵩山路拓宽改造工程；完成文体路中段管网改造及出新工程；建设集庆门大街西延二期；启动云锦路一期建设工程等；新建续建道路累计20公里，河道整治10公里，今后将形成由地铁1号线、2号线、4号线、6号线、7号线共同织就的地下交通网络，地铁线总长达348公里左右。根据目前方案，5条地铁线在新城范围内共设17个停靠站和1个地铁停车场，其中有4个主要的换乘站，年内全面建成河西中部地区路网。5) 经济发展广阔的拓展空间南京卷烟厂、雨润集团、许氏洋参、舜天西服厂、金陵装饰城、金盛装饰城、兴隆陶瓷城、永隆家居、南京水产品批发中心等一批上规模、有影响的大型企业分布全区，形成了建邺区经济发展的基础。中央商务区是河西新城的核心区域，它以江东南路为主轴，北起梦都大街，南至河西大街，长约2公里，西隔江东南路，与奥体中心相望，东接世纪星园、光明城市等高档住宅小区。总投资107亿元，含13个项目16幢高层建筑，总建筑面积230万平方米。江苏建邺科技园是坐落于河西新城、紧邻中央商务区的高科技产业园，规划面积4平方公里，占地规模位居南京市城区产业园之首。它东至外秦淮河，西至泰山路，南至宁西立交桥，北至石家庄路。园区规划由美国IDC工业设计公司和日本MAO一级建筑士事务所设计制作，突出“都市工业、楼宇工业、观光工业、服务式园区”四大特色，实施研发创新、孵化创业、转化辐射三大主体功能，重点发展信息技术产业、生物技术产业和知识型服务业。6) 商业网点便利的购物环境河西商业可以分为三大部分，一方面是以河西CBD为主的中央商务区，其次是以金马郦城、紫鑫中华广场为代表的社区商业，第三是奥体中心体育场自带的商业配套项目。河西CBD是河西商业的重头戏，商业面积达到了58万平方米。在河西CBD成形之前，社区商业似乎成为了河西商业的“解困之匙”。在十运会举行期间，金马郦城和紫鑫中华广场都开设了临时性的商业点，虽然在10月底全部撤除，但从十几天的销售情况看，这些店铺的生意非常红火。奥体中心的周边，紫鑫中华广场、金马郦城、宋都奥体名座、欧洲城等楼盘都有自己的社区商业项目。在南京河西指挥部提供的一份资料上显示，这些社区商业面积的总和已经超过了90万平方米。应该说，河西的社区商业不仅规模大，其整体规划也具有前瞻性。与以往服务本社区居民为主的传统社区商业相比，这些项目的社区商业最明显的特征就是具备独立性拥有相对独立、却又与整个小区甚至片区浑然一体的街区规划。这样的布局，不仅提高了小区居民的生活品质，也为广大市民提供了便利的购物、餐饮、休闲娱乐环境。紫鑫中华广场步行街7) 综合配套完备的生活设施建邺的河西新城已经成了南京的标志区，硬件设施在南京的主城区中比较超前，目前正在完善城市功能建设。河西新城区按照地区中心，社区中心两级布局，目前已经建成了区体育大厦、兴隆和南苑两个社区中心，完成月安、紫鑫中华等标准化菜市场配置，实施有关商业街、社区商业布点建设和一大批小区综合改造，设置了大型超市、便民商店、邻里阅览室、老人活动室、少儿娱乐场、社区卫生服务站、体育健身房、社区管理等便民服务设施。提升新城居民生活品质。新城拥有绿色生态型的现代居住区，区域内有大面积的绿地，实现了城在绿中、人在绿中的理想。教育投入：南京审计学院、晓庄师范学院、省交通规划研究院、淡水养殖研究所等一批高水平的大专院校和科研院所，增强了区域文化氛围和发展潜力。河西将继续保持对教育的高投入，目前，金陵中学河西分校已招收了两届学生。河西外国语学校、金陵中学附属小学等5所中小学已开工建设。据悉，河西新城南师大附中新城初级中学已经建成，莫愁湖小学、南师大附中新城小学、奥体新城第二幼儿园、顺驰幼儿园等都将陆续完工并招生，接着还将开工建设南京河西外国语学校、南师大附中树人学校等6所学校。到今年年底，河西中部地区所有学校将全面建成。医院设置：完成面积达3.6万平方米的建邺医院新大楼的建设，完成区中医院门诊楼改造装修并投入使用。继续建设明基医院，这家由台湾投资者投资兴建的医院床位多达1500张，规模在南京最大，最迟将会在2008年以前建成。体育配套：体育是河西明显的特色，除了奥体中心，河西仅体育配套就建了128处，总面积达134万平方米。如华东首家滑板运动场在南湖公园建成，可同时满足滑轮、小轮车、滑板3种方式的运动需求；建邺区体育中心共10层，设置了羽毛球馆、乒乓球馆、武术馆、跆拳道馆以及网球场等多项活动场地。 二、 河西新城整体规划（一）一核三轴两带三中心南京以往发展都是固守在老城区内。既然要打破陈规，河西的规划也不仅仅是城市空间布局的调整、城市中心的扩大，而上升到了增强南京综合竞争力、提升城市功能和增强南京未来发展后劲的高度。河西崛起源于十运会主场馆落户的契机，河西，寄托了无数南京人的希望。河西的崛起，其实是南京城对自己固守了2470年的陈规的首次突破。高起点的规划把河西新城的功能明确为三点：以商务、体育、文化等功能为主的城市副中心；以居住与就业相协调的中高档居住区；以滨江风貌为特色的休闲游览区。新城也分为三个部分：中部是新区中心，北部是中档居住区，南部是高标准居住区和文化体育休闲健身预留用地。新城中心区是集中承载河西商业、商务、文化、体育等功能以及体现现代化城市形象的轴心城区，乃河西新城这条腾飞巨龙的点睛之笔，这里将成为南京的新中心，城市的新地标。轴线开发与轴心开发的有机结合，形成了独特的“一核三轴两带三中心”布局：即环绕中央公园，在商业、商务轴线和地铁一、二号线交汇处，构成河西新城的“一核”，依次展开的商务办公轴线、体育文化轴线和商业休闲轴线形成“三轴”；沿江旅游休闲产业带与沿河高新技术产业带誉为东西“两带”，南湖地区商业文化中心、江东门地区中心和南部地区中心形成“三中心”。 “一核三轴两带三中心”集中体现了活力之城、魅力之城的河西新区生产力发展态势。 1、 合力强劲的新城核心新城中心区的三轴交汇处，形成了河西规划中的 “一核”。以中央公园为原点发散开来，使得中心区的功能，布局科学合理，相得益彰。新城中央核心地带的形成意义非凡，影响深远。它集中体现了现代商务办公、商业贸易与体育休闲、滨江文化的完美集合，以及接轨国际化都市规划的超前理念。它不只是地理区位范畴上的核心，而且使整个河西新城乃至南京都市圈的商务、商业、文化核心地带，其集聚力无比强劲，辐射力既深且广。2、 高屋建瓴的体育文化轴线新城三轴大开大合，互为呼应，功能划分鲜明，设计建设先进。沿奥体中心文化公园滨江风光带串联而成的体育文化轴线全长1750米，体育主题公园、艺兰斋美术馆、第壹区文化街区、金陵图书新馆和拟规划建设的江苏大剧院、音乐厅、文化景区等星罗棋布。体育文化轴线强化了河西新城区轴线景观的张力，以鲜明的文化特色，丰富多样的文娱活动，体现了健康、向上，跃动的新城气质，全面塑造出亲近长江自然、体验新城动感的高品质空间。文化体育产业艺兰斋美术馆3、 最新理念的商务办公轴线沿梦都大街中央商务区行政广场中央公园的河西商务办公轴线位于江东中路东侧，总长度2100米，宽300米。空间布局上以绿轴为核心。两侧展开的高标准商务办公楼宇为主体，纵横畅达的道路交通为框架，形成与河西新城开发时序相衔接的由南向北“人、车、绿三带渐进”的发展模式。拥有最新理念、最高水平的商务办公功能。在这条黄金的商务轴线上，将迅速集中现代服务业、金融业、各大公司总部等，充分展现现代化、国际化城市风貌。现代服务业总部企业基地4、 四面辐射的商业休闲轴线沿新城科技园中央公园滨江风光带设置的商业休闲轴线位于河西大街北侧，长2700米，宽300米，总建筑面积70万平方米以上，宛如一条宜人的商业“黄金海岸线”。据最新公示，这里将规划成与新街口并列的两大市级商业中心，其商业设施主要分布在江东中路以东和河西大街以北，建设高档次、多功能的综合商业中心，承担河西乃至全市居民服务和辐射周边城市的功能。其主要特色有：l 明确的土地利用计划和功能分区，合理的商业组织，活泼的空间形态。l 科学合理的进入式绿化景观系统，沿街线性绿化街区片状绿化中心公园及绿轴。l 便捷的交通换乘，立体的步行环境，规划了两条地铁线路，20条公交线路。l 国际化、人性化的购物、餐饮、娱乐、休闲配套、风情酒吧、迷你剧场与艺术文化书店，给来访者带来时尚、高尚的精神享受。绿博园主展馆5、 承载自然的沿江旅游休闲产业带滨江风光带位于扬子江大道西侧，北起三叉河大桥、南至秦淮新河，绵延15公里，东西最宽处逾600米，总面积约6平方公里，犹如一条华美丝绸，在长江之滨尽情舒展，成为充分体现河西新城独特的滨江气质，集中展示“绿色河西” 风采，传播亲水文化内涵的沿江旅游休闲产业带，并通过立足滨江公园壮美的新城中心区天际线，彰显新城建设一流品质魅力。其优美的自然风光、恢宏的滨江气势和深邃的文化底蕴充分展示了绿色河西的无穷魅力。河西滨江风光带景观设计丰富而层次分明，不仅注重其生态功能、景观功能的发挥，更结合南京滨江城市特色塑造的整体要求，挖掘深层文化内涵，以一个独特而活跃的主题“扬子江的体验”为规划设计的基本构想，并通过设置20多处各具风采的系列亲水景点，使河西新城区文化特质的精髓灵动的亲水文化在这里得到完美的发挥和提升。以往沿江城市建设中遗留的“城中不见江，江中不见城”的遗憾，将在新城成为历史，南京人将在河西滨江风光带丰富的亲水活动中实现“滨江而居” 的夙愿，尽情体验浩瀚长江的动人魅力。现代文明与滨江特色交相辉映的新城气质，将会使来到这里的每一个人流连忘返。实施“整体规划，分段建设”的滨江风光带，太阳宫、渔人码头、金陵江滨国际会议中心等一系列生态、休闲、景观商业项目的加盟，不仅增添了滨江风光的活力和风姿，更使其成为一个真正意义上的尽显长江特色魅力的公共游览区。满足现代人崇尚自然、亲近水体的休闲生活与消费心理。渔人码头6、 潜力非凡的沿河高新技术产业带沿河高新技术产业带东依外秦淮河、南河，以新城科技园为主体，将建成高水准、高效益、高辐射力的都市经济范围区和高科技研发基地，构成对新城新型产业经济的有效支撑。作为产业带的主体，新城科技园把园区建设作为发展科技产业的基础工程，用经营的理念推进园区建设，抓住国际资本向中国转移的良好时机，千方百计吸引项目投资商参与园区建设，集园区发展所需的信息流、资金流与人才流，坚持以电子信息、软件开发、生物技术为主线，走高科技、高效率、低能耗的新型产业发展道路。优美的人文环境、自由的创业氛围、良好的融资能力和完善的服务体系，着力打造科技之城、创业之家、绿色之园，也为新城扩大就业提供了有效载体。新城科技园7、 生机盎然的南湖商业文化中心南湖商业文化中心位于河西北部，其核心为上世纪60年代建成的南湖小区，人口稠密，人气旺盛，但基础条件不足。河西新城的建设给南湖地区的改造带来的新的契机。2002年以来，建邺区累计投入10.4亿元，着力打造南湖商业文化中心，拓宽改造10多条道路和20条渠间街巷，沿莫愁湖畔建成开放式的和平广场，改建南湖中心广场，着力打造南湖东路商业街和长虹路特色休闲街，对沿街楼宇实施出新和亮化，建成体育大厦并构成综合性的社区体育中心，对老片区实施高标准的综合改造，全面融入现代化的河西新城。南湖地区的改造着眼满足周边10万人口的需求，着力突出商业文化氛围，几年时间，10多亿元的投入，使南湖公园、环湖商业街及周边若干条特色街的地区商业文化中心初步形成。随着改造建设向纵深推进，在不远的将来，南湖地区商业文化中心将日益完善成熟，成为极具内聚力和辐射力的地区发展内核。8、 蓄势待发的江东门地区中心和河西南部地区中心目前江东门地区和河西南部地区中心的开发建设正逐步启动，将进一步深化完善地区规划，完成控制性祥规、专项规划和部分城市设计，并将在“十运会” 后加快建设步伐，推进河西新城建设蓝图的全面实现。江东门地区中心位于水西门大街与江东路交汇处，未来将发展成为商务、商业、酒店、旅游等相对集中的区域，成为呼应新城中部市级商业中心区的辅助区，并与南湖商业文化中心和河西南部地区中心平行发展，形成各有半径的、极具发展潜力的又一地区商业中心。河西南部地区中心河西南部地区中心位于江东大街以南，西达长江，南临秦淮河，东至南河，陆地面积约14.75平方公里，区域内水网纵横，水环境特色明显。围绕“高档居住区和文化体育休闲等设施的预留地”的整体定位。南部地区建设将在十运会后全面上马，成为未来满足河西新城现代化建设与发展需求的重要区域。南部地区规划紧扣水主题，构筑以滨江、临河、沿路绿化带为网架，以高档居住区用地为主体，以地区中心为核心，形成一个地区中心8个社区中心28个便民服务点的三级配套体系为支撑的大型片区，全部建成后，可满足15万人的居住需求，并为入住人群提供教育文化体育等公益性设施、老年性公寓等社会保障性设施、超市和医疗站等服务设施以及各类休闲娱乐设施。同时，地铁线将穿越该区中心，社会停车场与地铁站点结合布置，满足各种交通方式相互转换的要求，打造新的低密度、高品质的“人间天堂”。（二）河西新城规划的四大亮点1、 规划亮点一：5条地铁线方便出行南京将在2010年前利用轨道交通带动河西新城区以及仙林、东山新市区的开发建设，为疏散老城人口和功能提供交通条件。按照总体规划，在河西新城区范围内，将由地铁1号线、2号线、4号线、6号线、7号线共5条轨道线路为市民编织一个便捷的出行网络。1号线由安德门向西延伸至河西，沿纬九路南至奥体中心西侧设终点站。2号线沿汉中西路至河西，途经水西门外大街头，江东路（经四路）、油棉路至板桥。4号线沿北京东路北京西路至河西，途经草场门大街跨过长江到浦口新市区。6号线为环线，在河西新城区南北向沿江东路（经四路）至应天西路（纬七路）后转成沿应天西路（纬七路）东西向通过。7号线沿汉中西路进入新市区后，沿南湖路、青石埂路至东山新市区。5条地铁线在河西新城区共设14个停靠站点，其中江东路（经四路）与纬九路、水西门大街（纬六路）与草场门大街（纬四路）相交处，以及莫愁湖北、应天西路（纬七路）与南湖路相交处为4个主要的换乘站。2、 规划亮点二：3大通道连接江心洲与江北为了方便新区与其他新兴城区的区域的交通，规划在新区与外秦淮河（南河）以东地区之间布置24条道路，同时预留3个由主城至江心洲至江北地区的过江通道。此外，规划中河西新城与江北地区也分外“亲密”：预留水西门大街（纬六路）、向兴路（纬八路）两个夹江过江旅游景观通道，以根据发展需要适时建设。新区内部交通主要由快速路、主次干道与支路构成。快速路相交处均采用立体交叉形式。另外，新区内部道路基本呈网格状，主干道宽4080米，次干道宽2840米，支路宽1624米，支路的间距一般在300米左右。目前，河西新城的道路基础设施在全国所有新区中堪称最为完备的，道路广场用地占了整个地区面积的20。新城中部20平方公里的区域内，已建成约100公里的道路，其中16条主干道48公里、24条支路52公里，加上地铁一号线西延，构成新城区立体交通体系，形成每小时不低于10万人次的疏散能力。3、 规划亮点三：500米内享受大片绿地南京市规划局有关人士介绍，将来的河西是一个“南北沿夹江，秦淮河沿两岸，主干道沿两侧”的绿色新城。在这些纵横交错的绿带中，一些地区中心和邻里中心的绿地就像散落在家门口的“绿宝石”，居民们不出500米，就能在不小于2万平方米的绿地上和青草、大树“零距离接触”。如果从数字上来量度，河西新区规划绿地面积共有16503万平方米，相当于近三分之一的土地都围着“绿”字做文章，其中公共绿地达到12313万平方米。将绿色诠释得最完美的是公园和广场。按照规划，河西将保留莫愁湖公园、南湖公园，建设滨江、滨河休闲公园；新建河口公园、宝船遗址公园、双闸湖公园等。现实情况：河西新城区规划绿地面积1650公顷，人均绿地面积30平方米。商务中心绿轴、滨江风光带、城市公园及主题广场、主次干道两侧、待用开发用地等多个“点睛”绿地景观体系将把河西新城装点得更加亮丽。4、 规划亮点四：体育设施公园化目前仅建邺区范围，已建、在建的体育场所就有128处，总面积达到134万多平方米。这些体育设施将与奥体中心一起，将体育运动渗透到河西每一个角落。奥体中心总建筑面积达40万平方米，可同时容纳83万余人，相当于7个五台山体育馆大小；在功能上，这里还实现了体育设施公园化，摆脱了以往体育建筑的沉重之感。另外，华东首家滑板运动场在南湖公园，有2000多平方米，可同时满足滑轮、小轮车、滑板三种方式的运动需求；1万平方米的建邺区体育中心共10层，不仅设置了羽毛球馆、乒乓球馆、武术馆、跆拳道馆、棋牌室以及网球场等多项活动场地，还计划引进瑞典一家知名的体育超市，售卖国际国内几乎所有品牌运动服装和运动器材；江东村新建的“全民健身路径”是一处免费向市民开放的运动场所，各个跑道上的器材都是根据不同运动类别、不同年龄段人的需要而设计。除了建邺区体育中心外，目前河西其他体育设施都已基本完工，绝大多数已投入使用，全部竣工后，河西新城体育设施占地面积将达1278989平方米，人均体育设施面积约159平方米。全区体育设施覆盖面达到100，全区64个社委会全部有自己的体育活动场所。文化体育产业河西太阳宫（三）四大商业中心将崛起河西 中央商务区是河西新城的核心区域，长约2公里。目前在建的13个项目，16栋标志性建筑，总投资约120亿元人民币，总建筑面积241万平方米，构成了新城的商务轴线。建成后的中央商务区具备完善的基础设施、优越的办公条件、强大的商务功能，是具备一流服务功能的商务之都，是金融、保险、证券、研发企业和各类公司总部，以及高档酒店、品牌商品、文化休闲等投资经营者。 河西大街中心商业区位于新城中央区新城广场东部区域、地处地铁中胜站与元通站之间。整个工程建设总规模占地400亩，建筑面积48万平方米，是一个大型的、综合性商业建筑群。与之相呼应，在新城科技园范围内，河西大街东段将规划建设近30万平方米的南京新城国际购物广场和占地近800亩特大型副食品物流中心；在中心广场还有8万多平方米的地下购物城；在河西大街西段北侧，也将建设20多万平方米的华新丽华商业广场。 河西大街大手笔的商业规划、旗舰式的商业巨头的入驻，将构建河西新城的商业轴线。此外建邺区还将拾遗补缺错位经营，逐步完善建设南湖、江东门和河西南部地区三个区级商业中心。 奥体滨江体育文化区总面积6平方公里，长17公里，总投资约17亿人民币。风光带毗邻长江的地理优势，突出生态、景观、文化和商业功能，将建成滨江景观带和滨江旅游区。滨江公园占地2200亩，分为活跃区、休闲区和生态区三个部分。活跃区内有娱人码头和游乐码头两个主体项目，娱人码头总投资约6000万元，建筑面积约15万平方米，主要经营高档特色餐饮和休闲、娱乐项目；采取场地租赁方式，由投资者建设和经营。亚洲美食风情街据了解，为全力支持三大轴线建设任务的完成，今年河西新城中部地区将计划挂牌出让土地1847亩。 完善的基础设施、优越的办公条件、丰富的商务功能、怡人的自然景观，这些都将使河西中央商务区，成为具有极高聚合度和龙头效应的商务中心，成为集中体现南京城市现代化风貌的标志性地区。河西新城将继续完善中部、提升北部、启动南部，建成一个功能完备的体育场馆区，一个设施先进、以若干标志性建筑为主体的中心区，一个与新区建设水平相匹配的整合示范区，一个基础雄厚、效益初显的科技产业园区，一个独具特色、在国内外有影响的江心洲及滨江风光旅游区，一批体现“以人为本”、人居环境一流的高尚住宅区，引导商务、商业及房地产等产业进一步发展。 三、 河西新城房地产发展状况1) 新城开发如火如荼河西新城建设自2002年启动以来，进入第四个年头。从02、03年的主要从事规划设计、大规模征地拆迁阶段转入目前的全面建设阶段，虽只有两年时间，其巨大变化已令人刮目相看。这期间，政府投资达140多亿元，吸引社会投资200多亿元，新城的城市框架基本形成。城市功能逐步完善，为今后继续全面建设与发展奠定了坚实的基础。2006年，河西计划出让1800亩土地，再掀开建设高潮。2006年河西中部地区将新开工居住用房100万平方米，其中奥体新城新开工10万平方米，竣工10万平方米，万达华府、中海塞纳丽舍、万科光明城市等一大批中高档楼盘的交付可能带动6万人入住河西。2006年4月，“国际创意产业园”宣布落户河西奥体；6月，首个创意产业园项目交付，年底将有上百家境内外企业进驻国际创意产业园；已经投入使用的奥体场馆承办着国际性体育比赛、演唱会等；十三大标志性建筑中绝大部分在2年内面向市场运营。2008年第四届“世界城市论坛”主会场已选定河西，为此将启动“国际博览中心”建设。该中心建设总规模约30万平方米，位于纬九路、江东路路口西南面，由10多座独立展馆构成，分为六大功能总投资25亿元。今后几年，河西中部地区将有230万平方米的商务用房。70多万平方米的商业设施用房，220万平方米的新型居住用房及65万平方米的公共设施配套用房竣工交付使用，并向和西南部推进，河西新城开发建设将迈向崭新的加速发展阶段。2) 奥体板块后劲十足奥体滨江体育文化区总面积6平方公里，长17公里，总投资约17亿人民币。风光带毗邻长江的地理优势，突出生态、景观、文化和商业功能，将建成滨江景观带和滨江旅游区。滨江公园占地2200亩，分为活跃区、休闲区和生态区三个部分。活跃区内有娱人码头和游乐码头两个主体项目，娱人码头总投资约6000万元，建筑面积约15万平方米，主要经营高档特色餐饮和休闲、娱乐项目；采取场地租赁方式，由投资者建设和经营。 十运会后，政府并没有停止对奥体板块的投入和建设，2006年以来的奥体板块利好不断。除了2008年“世界城市论坛”选址奥体以外，2007年初还将有11家市级机关入驻奥体，同时一些省级机关也拟迁至奥体，而且由南京市人民政府主办的2006年秋季房展会还首次将举办地点放到了奥体中心，同时政府还将推出大量优惠措施吸引金融机构进驻河西。政府搬家和秋交会的移址说明了政府将一如既往地支持奥体，增强了各界对奥体的认同感和信心，这不仅让板块的内开发商们喜笑颜开，住在河西新城的居民更是难掩喜悦。这必然会对奥体楼市的发展产生强有力的推动和促进作用。 2006年又是奥体楼市的“交付年”，金马、万科、中海、顺驰等一大批楼盘先后交付，至少有6000套新房迎来了新主人，使得奥体的人气越来越旺，奥体板块正日趋成熟。未来，奥体板块发展的脚步将会更加稳健。“十一五”期间河西新城区开发建设指挥部准备在河西再投100亿，建成商业总面积约100万平方米、住宅面积约500万平方米，吸纳老城人口约10万人，入住人口约45万人。 3) 招商引资盛况空前2006年建邺区计划引进外资13-14亿。其中，江苏德兰集团计划投资2亿多元，将总部设到河西，并在这里投资房地产和商业项目；江苏广电网络信息有限公司将投资3亿元，把总部搬入奥体科技中心，经营全省的有线电视网络资源，初期运作资金60亿，最终将达100亿。目前，河西新城正在招商的项目有：现代服务业国际创意产业园、金融企业基地、总部企业基地、南京会展中心、绿博园主展馆； 新城科技园城市设计园、通信软件园、新城科技广场、生态总部基地； 商贸服务业中央公园地下购物中心、渔人码头、2072亚洲美食风情街、金马郦城欧洲风情街、长虹路美食观光休闲街、南湖东路商业街、云河路特色精品商业步行街、临湖北路茶饮酒吧街、紫鑫中华广场步行街； 房地产开发新城广场；文化体育产业奥体科技中心、艺兰斋美术馆、河西太阳宫。文化体育产业奥体科技中心金陵海外学子创业园已于2006年5月28日正式挂牌，为河西发展吸纳和储备海外高层次人才。总面积2万多平方米的创业园，将以重洽会为契机，寻找留学归国的高层次人才，并为他们提供科技项目孵化的平台。而创业者则可以随着自己创业规模的逐渐扩大，在180平方米到2000平方米的区间内，调换不同的创业场所。到目前为止，河西科技园投资已超过10亿，科技园框架也已形成，入驻门槛也跟着水涨船高。前来洽谈入驻园的单位很多，招商部门都要通过精心挑选方可入园。凡每亩地投资低于480万的不予考虑，在税收方面，每亩地低于59万的同样也不在选择范围内。随着奥体场馆的运营逐步走上轨道，金陵图书馆、艺兰斋等大型文化产业项目完工后，河西新城的艺术、传媒、健身、创意以及动漫等文化与体育配套将日趋完善，新城艺术园的人气也将走旺，众多创业者将趋之若鹜。 4) 市政府主办奥体房展 由南京市政府大力主办的“2006南京秋季房地产商品交易会”于10月18日在奥体中心开幕。来自南京市城中、河西、江宁、江北等各个板块的楼盘汇聚一堂，此次秋交会有众多知名房企及其旗下47家楼盘前来参展。其中包括栖霞建设、仁恒、万达、万科、中海、南京城开、银城、朗诗、新城创置、金大地、苏宁、五岳、天地等诸多大牌开发企业，以及东方天郡、天泓山庄、万科光明城市、中海塞纳丽舍、银城西堤国际、奥体新城、海德卫城、天正湖滨花园等著名楼盘。 此次秋季房交会最大的亮点，就是一改以往23届都由房管局主办的惯例，改由南京市政府主办，又一改以往都在城中举办的惯例，把全市性房展会的举办地点设在了新城奥体中心。同时，政府还拿出“大手笔”，免费派送10万张地铁票，以吸引广大市民前去奥体中心参观。另外，在参加此次南京秋季房交会的47家楼盘中，竟有19家来自河西，占总楼盘数的40。于此次房交会开幕的同时，还举办了华东地区最高规格的“河西城市发展论坛”。 秋交会组委会的一名负责人在新闻发布会上表示：“经过近几年的跃进式发展，如今的河西新城已经今非昔比。政府希望借此次秋交会，再次大力推动河西奥体板块的城市建设。” 5) 半数购房需求直指河西 或许是众多利好消息的推动，南京半数的购房需求直指河西。 这是2006年11月21日，网尚房地产研究机构20072008年南京市的住宅需求趋势预测中公布的一项调研结果：从2002年开始，网尚房地产研究机构就着手在春秋两季房展会上做来年的购房需求调研。据了解，在此次3340个调研样本中，有50的购房者表示打算在河西板块购买房子。这一数据表明，河西板块受南京消费者的关注度再创新高，其中奥体板块更是受欢迎。 市民为何如此关注河西？有关专家解释说，刚开始做调研的时候，城中板块最高，随着价格的不断上涨，购房者的需求板块也逐渐向外扩散，流向了城东。不过由于城东供应量跟不上，因此从2004年下半年开始，河西便成了潜在购房人群目标中的第一板块。 近两年来，河西供应量骤升，尤其是奥体板块大盘云集，全国乃至世界五强的开发企业也有在奥体扎根，供应的引导使得购房者的选择空间更为广泛。 6) 奥体板块销售火爆 南京网尚研究机构的统计数据显示，2006年上半年，奥体板块的销售态势强劲，商品住宅的销售面积达到4955万平方米，同比增长15177，特别是5、6两个月，奥体楼盘的销售量达到了3125万平方米，是去年下半年整体销售量的14倍，与去年同期相比上涨了近5倍。 经历了春夏两季的宏观调控，9月以来奥体楼盘再次发力，银城西堤国际第贰区、朗诗国际街区（二期）、中海塞纳丽舍二期、万达华府三期和奥体新城四期等新房源扎堆上市，从销售情况看，各家楼盘都感受到了楼市旺季的到来。2006年“十一”长假期间，河西奥体各家楼盘销售火爆，不少开发商喜笑颜开，几乎每家楼盘都感到比去年“十一”好转很多，市场走势也相当乐观。长假期间银城西堤国际销售业绩依然独占鳌头，继上月一周狂销352套之后，长假期间推出两栋新房源，共销售110多套。而中海塞纳丽舍也传来消息，原本为长假准备的一栋房源仅在国庆前两天就被迅速消化54套，而长假期间则有些无房可卖主势；紫鑫中华广场国庆七天就成交了29套。另外万科光明城市也因南京万科五周年的一系列活动掀起销售小高潮，另外奥体板块中其他较为知名的楼盘如顺驰滨江奥城等销售状况也明显转热。同时，河西中央商务区已开盘项目的销售、招商形势也很良好，奥体名座、紫金西区中央已销售开发总面积的90，写字楼中已有129家公司购房；东渡大厦已销售68，目前已有49家公司购买了写字楼；圆通广场先期推出的精装修公寓已销售近80。数字充分说明了购房者对奥体板块的认可，同时也坚定了开发企业的信心。 7) 信心提升带来暖冬2006年年初受新政影响，消费者仍有不少处在观望期，年中“新政”完全揭晓之后，消费者对市场的走势有了较为明确的判断，购房热情全面复苏且频频增长。绝大部分楼盘的销售情况都十分火热，个别楼盘由去年的滞销转为今年的脱销，同时南京楼市各大区域基本上都经历了新一轮的价格上调。中创市场研究机构通过续两年的年底调查后发现，潜在购房群体对房价下跌的预期已明显减弱，2005年底认为房价会将下跌的人占所调查人数的34；2006年年底这一比例下降至75。今年有675的潜在购房群体认为房价会继续上涨，中创的研究分析人员认为，经过一年时间的楼市发展，潜存购房群对于持续上涨的房价已经慢慢由抵制情绪到被动接受。而潜在购房群体对购买时机的判断也产生了很大的变化。去年底的调研数据显示，405的潜在购房者认为未来三个月内就是购买住房的大好时机，而今年有575的人这样认为，有了17的增长，2006年底成了楼市的一个暖冬。8) 长线投资再次复苏2006年南京楼市有一个特点就是投资消费增加，买房子曾是回报最快的投资方式， 2005年、2006年两轮新政对投机行为的打压，使这部分购房者开始谨慎入市，但是2006年以来，市场的持续热度、个别区域房价较快上涨也再次吸引了投资客的回潮，但出租比例高于转手比例，显示出他们更偏向于长线投资，有资料显示这一部分投资者的比例与去年同期相比上升了约4。9) 奥体板块“地王”频出销售上去了，开发商新的烦恼来自土地储备，2006年是争地大战正式开打之年。据了解，大多数奥体楼盘的地价大都在200万亩左右。在2006年下半年的几次土地拍卖过程中，板块“地王”数被刷新。9月融侨金辉在与栖霞、万科、仁恒等对奥体G32地块的争夺中，经27轮角逐后最终以6.95亿元的天价胜出，成交地价达到433万元亩，与之前顺驰拿下运动员村西侧地块时创下的250万亩的纪录相比，奥体地价翻了近一番，成为 “地王”。而这一身份在3个月后被仁恒24.05亿拿下的G72地块所改写。该地块共经过201轮的竞拍、地价达到524万元/亩，折合7856元/平米，不但成为河西新“地王”，其拍卖数据也全面刷新了南京市土地交易市场的历史记录。不只南京仁恒、江苏融侨、迅领投资这三只地产大鳄竞逐河西，据不完全统计，今年进军南京的外来地产大鳄，还有香港恒丰、美国富顿、新加坡国浩、中冶、广州雅居乐、香港华润、中城联盟等10多家。不难发现，2006年下半年的招拍土地受到开发商们的“疯抢”，而不惜高价“抢”地的开发商们多数“实力雄厚”。 各家开发商拉开的“争地大战”影响深远，谁将被汰淘出局?未来开发的热点区域在哪里?得地者又将如何端出怎样的产品?这些疑问将被带入2007年。10) 疯狂地价逼升房价南京市栖霞区日前发布的一份2006年房地产价格管理情况分析中公布了该区商品房价格的组成，其中土地成本上升至37。“地热”必然会影响2007，一时间，关于奥体整体房价要“破八”的言论沸沸扬扬，有分析人士称，仁恒的高价拿地成本将直逼2007年河西房价过万。 目前奥体房源紧缺，且均价普遍在6500元/平米左右，奥体一大型楼盘在国庆期间上涨了400元平方米。2006国庆当天开盘的银城西堤国际第贰区，其景观楼王7号楼均价达到了7000元平方米。万达华府楼层好的景观房的均价也突破了7000元平方米。万科光明城市的“绝版豪华湖景座”以168平方米的四房大户型为主，由于其临湖第一排的位置优势，销售均价达到8000元平方米。中海塞纳丽舍一位业主在社区论坛中称：“买了房子才10天就涨了14万，比买股票还快。”近来，奥体楼市复苏迹象明显，而这正是奥体地价和房价再创新高的前提和基础。 今年5月份位于龙江周边的银城宝船听涛就曾推出15000元平方米的房源，并且很快销售完毕。而与之相邻的金浦海德卫城不久前也在推出每平方米超万元的叠加别墅，销售时间不长就已经所剩无几。另外位于莫愁湖板块周边的金基蓝钻销售均价已经接近9000元平方米，即将开盘的瑞阳尊邸销售均价也肯定达到9000元平方米左右，少部分房源价格突破万元大关也在预料之中。 11) 新一轮调控成为悬念2006年新颁布的、直接影响南京房地产市场的政策性文件达到了11份之多，也创下了一个纪录。2006年12月16日，国家某部委一位负责人再次表示：“有关方面正研究采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在住房的保有环节实施征税。”同时，针对房地产市场调控的主题，再次出现于日前召开的中央经济工作会议中。这次会议明确指出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。引起了社会各界对明年新一轮调控的预猜。政策利剑何时亮出?力度怎样?影响如何?成为2007年房地产市场的最大悬念。附表一：南京2006年区域成交价格（元/）：区域 玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关 栖霞 雨花台 江宁 六合 浦口 溧水价格 6516 9070 5892 6991 7268 7161 5602 5086 4037 2331 3101 2373 高淳 2571备注：2007年1月建邺区成交均价为6841元/。附表二：南京2006年区域成交面积排名：区 域： 江宁区 浦口区 建邺区 栖霞区 鼓楼区 其他区 成交面积： 4227664 3217412 1690353 1201862 623443 200361 所占比例： 32.4% 25.4% 13.4% 9.4% 4.4% 15.4%四、 奥体板块楼盘概况受十运会东风的吹送，近几年，奥体板块乃至整个河西新城都掀起一股热潮，但至2005年6月始，受国家宏观调控影响，河西新城楼盘曾遭遇一段波谷，因新政后市民观望心态浓厚，南京房地产市场的销售压力陡然加大，尤其是河西等区域由于供应量过大，奥体板块房价曾一度下跌，有不少购房者争相退房。开发商不得不采取降价或变相降价的手段加大促销力度，一些品牌公司开始另辟蹊径做起了精装修，力图使之成为逆市中的新“标杆”。如：2005年07月，南京万科开发的河西光明城市项目精装房源的“起步价”定在每平方米5700元，原先已经购买了万科光明城市的老业主只需每平方米再加298元便可以在交付时“拥有”精装房，这与当初毛坯房每平方米就卖到6500元的价格相比，实际就是一种降价行为。从2006年5月开始至年底，河西顺驰滨江奥城将14套期房退房房源，以便宜近千元的单价于12月28日下午摇号再售，被购房者一抢而光，其中一套房源共有17位购房者竞购，这与当初无人问津的状况形成鲜明对比。各项利好“暖风”重新吹热了奥体。目前，奥体在售的楼盘主要有：西城广场商业综合楼、奥城、朗诗国际街区、西堤国际城、碧瑶花园、奥体新城丹枫园、万达华府、金基唐城、苏建艳阳居、润花园、嘉业阳光城、星雨花都、兴元嘉园、凯旋城凯旋丽都花园、中海丽舍西苑东苑、嘉业国际城、莫愁西园、双和园中低价商品房(B片)、铂领公寓、万科光明城市、湖西街18号、尚文苑、梧桐花园、奥体新城翠杉园、四季仁恒国际公寓、双和园(A片)、 云河湾花园、云锦美地花园、爱达花园紫藤园、河西新城区中心商务区H地块、君园、金虹花园四期、德盈大厦、奥体新城木樨园、天成苑、南苑二村V组团、中泰国际广场、新百花园二期工程、奥体新城清竹园、苏建城、紫鑫中华广场、奥体名座大厦、左邻风度花园。 网上房地产的统计显示，2006年1月至11月，南京新建商品住宅共成交了37810套，远远好于往年。特别是进入11月的传统淡季之后，成交套数仍然在上升，日均成交量高达421套，反而高于10月份的日均成交量273套。12月1日至26日以来，日均成交量也达到293套。附表三：2006年建邺区成交分布：房型 套数 成交面积 比例1房 3336 164854.35 9.4%2房 5507 527198.44 30.8%3房1卫 3878 436371.85 25.3%3房2卫 3509 462636.68 26.8%4房 1271 93779.81 5%4房 33 5512.87 2.7%附表四：2006年建邺区供应分布：房型 套数 比例 未出售比例1房 4937 23% 32%2房 5759 27% 4%3房1卫 4277 20% 9%3房2卫 4290 20% 18%4房 2045 9.3% 38%4房以上 152 0.7% 78%附表六：奥体板块主要楼盘一览：（1） 滨江奥城项目简介：滨江奥城位于南京市河西新区，占地18万平米，被苍山路和松花江西街路划分为四个地块，城市领秀（A地块）五层多层围合绿地，亲切年轻的父母带着孩子们嬉戏在一起交流生活细节，人与人无间沟通。B、A1与B1基本属于开敞布局，围绕着水面形成了开敞空间，天际线富有变化，视线层次丰富。项目位置：奥体中心西北部运动员村西侧 项目总套数： 2070类 型：普通住宅 可售总套数： 966套建筑类型：高层，小高层 可售面积：65544价 格：均价6017元/ 成交套数：1117套最