AFP理财公式.doc

财务理财基础类：1、 单利终值：Vn=Vo(1+in)2、 复利终值：Vn=Vo(1+i)n3、 普通年金现值：P=A 永续性年金 PV=C/r 永续性增长年金 PV=C/(r-g) 增长型年金，当r=g时，PV=CT/1+r c为第一期年金， t为年份有效年利率EAR=(1+APR/m)m次方-1 m为一年内复利次数1+R半=（1+R月）的6次方1+R半=（1+R季）的2次方1+R季=（1+R月）的3次方 4、 预付年金终值：S=A 5、 预付年今现值：P=A 6、 债券成本：Kb=I（1-T）/Bo（1-f） Kb成本；I为每年支付利息；T为所得税税率；Bo为发行价格；f为债券筹资费率7、 银行借款成本：K1=I（1-T）/L（1-f）K1为借款成本；I借款年利息；L为借款筹资总额；T为所得税税率；f为银行筹资费率8、 优先股成本：KP=D/PO（1-f）KP=为成本；D为每年股利；PO为发行优先股总额；f为优先股筹资费率9、 普通股成本：Ks=D1/VO（1-f）+g D1第二年的股利；f为普通股筹资费率10、留存收益成本：KS= D/ VO 股利不断增加的企业，其公式为：Ke=D1/ VO+g11、加权平均资金成本：KW= KjWj KW为加权平均资金成本；Kj为第j类个别资金成本；Wj为第j类个别资金占全部资金的比重12、流动比率=流动资产/流动负债13、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债14、现金比率=现金余额/流动负债15、经营净现金比率（短期债务）=经营活动的净现金流量/流动负债 （全部债务）=经营活动的净现金流量/总负债16、资产负债率=负债总额/资产总额17、已获利息倍数=息税前利润/利息支出18、应收帐款周转次数=年赊销收入净额/应收帐款平均余额 天数=应收帐款平均余额360/年赊销收入净额19、存货周转率=销货成本/平均存货20、存货周转天数=360/存货周转率21、固定资产周转率=销售收入/固定资产净值22、总资产周转率=销售收入/平均资产总额23、股东权益周转率=销售收入/平均股东权益24、主营业务收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入25、销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入100%26、销售净利率=（净利/销售收入）100%27、资产收益率=（净利润/平均资产总额）100%28、平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/229、成本费用率=利润总额/成本费用总额30、股东权益收益率=（净利润/平均股东权益）100%31、主营业务利润率=（主营业务利润/主营业务收入）100%32、普通股每股净收益=（净利-优先股股息）/发行在外的加权平均普通股数33、市盈率=每股市价/每股收益34、股利支付率=每股股利/每股收益100%35、每股净资产=年末股东权益/总股本36、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润37、再投资比率=经营现金净流量/资本性支出38、外部融资比率=（经营性应付项目增（减）净额+筹资现金流入量）/现金流入量总额39、强制性现金支付比率=现金流入总额/（经营现金流出量+偿还债务本息付现）40、到期债务本息偿付比率=经营活动现金净流量/（本期到期债务本金+现金利息支出）41、现金偿债比率=经营现金净流量/长期债务总额42、现金股利支付率=现金股利或分配的利润/经营现金净流量个税：1、 工资、薪金所得税=应纳税所得额适用税率-速算扣除数个人所得税税率表（适用于工资、薪金所得）级次应纳税所得额（元）税率%速算扣除数1不超过500的部分502超过500至2000的部分10253超过2000至5000的部分151254超过5000至20000的部分203755超过20000至40000的部分2513756超过40000至60000的部分3033757超过60000至80000的部分3563758超过80000至100000的部分40103759超过100000的部分45153752、 个体工商户的生产、经营所得应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数 或=（全年收入总额-成本费用及损失）适用税率-速算扣除数3、 对企事业单位的承包经营、承租经营所得应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数或=（纳税年度收入总额-必要费用）适用税率-速算扣除数个人所得税税率表（适用于个体工商业户的生产经营、所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得）级次全年应纳税所得额（元）税率%速算扣除数1不超过5000的部分502超过5000至10000的部分102503超过10000至30000的部分2012504超过30000至50000的部分3042505超过50000的部分3567504、 劳务报酬所得应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数个人所得税税率表（适用于劳务报酬所得）级次全年应纳税所得额（元）税率%速算扣除数1不超过20000的部分2002超过20000至50000的部分3020003超过50000的部分4070005、 稿酬所得应纳税额每次收入不足4000元的：应纳税额=应纳税所得额适用税率（1-30%） 或=（每次收入额-800）20%（1-30%）每次收入在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额适用税率（1-30%） 或=每次收入额（1-20%）20%（1-30%）6、 特许权使用费所得应纳税额 每次收入不足4000元的：应纳税额=应纳税所得额适用税率 =（每次收入额-800）20%每次收入在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额适用税率 =每次收入额（1-20%）20%7、 利息、股息、红利所得应纳税额=应纳税所得额适用税率=每次收入额20%8、 财产租赁所得应纳税额 每次（月）收入不足4000元的： 应纳税所得额=每次（月）收入-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元 每次（月）收入在4000元以上的： 应纳税所得额=每次（月）收入-准予扣除项目-修缮费用（800元为限） （1-20%） 应纳税额=应纳所得税额适用税率9、财产转让所得应纳税额=应纳税所得额适用税率=（收入总额-财产原值-合理税费）20%10、偶然所得应纳税额=应纳税所得额适用税率=每次收入额20%保险：1、 遗属必要生活备用金的计算公式：遗属必要生活费=遗子必要生活费+在世配偶必要生活费+赡养老人生活费遗子必要生活费=子女目前月生活费12个月（22-子女现在的年龄）在世配偶必要生活费=夫妻月生活费0.512个月在世配偶退休前年限赡养老人生活费=目前赡养老人月生活费12个月老人的平均余生2、 退休生活备用金：夫妻必要退休生活费=夫妻退休前月生活费0.712退休时丈夫的平均余生妻子必要退休生活费=妻子退休前月生活费0.712退休前夫妻的平均余生差 夫妻退休生活备用金=夫妻必要退休生活费+妻子必要退休生活费-社保养老金-家庭其他收入3、 投资型寿险年缴费能力=（100-目前年龄）%每月可自由支配资金12房产计算类： 1、可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值年收入中可负担首付比例的上限 2、可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值 年收入中可负担贷款的比率上限 3、可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷 4、可负担房屋单价=可负担房屋总价需求平方米数 5、房屋总价=房屋单价需求面积 6、首付额度=房屋总价(1-按揭贷款比例) 7、贷款额度=房屋总价按揭贷款比例8、每月还款额=贷款额度以月为单位的准年现值9、等额本息还款法： 每月还款额= 贷款本金月利率（1+月利率）还款期数/（1+月利率）还款期数-110、等额本金还款法： 每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-累计已还本金）月利率11、应退保险费=实缴保险费-保险金额实际承保期限相对应费率实际承保期限（以月计）/1212、实退保险费=应退保险费（1-5%）（实际承保期限不足一个月的，按1个月计算）证券股票基金债券类：1、 金融产品定价：PO= 2、 投资收益率：R= C+（P1-P0）/ P03、 期望收益率：E（r）= Piri4、 风险度量： = 25、 资本资产定价模型 假设市场无风险收益率rf,市场组合的期望收益率rM,市场组合的标准差M,有效组合的标准差P，相关系数,组合期望收益率为E（rp）.E（rp）= rf + （E（rM） - rf）= P/ M 6、 股票估值方法：股利贴现法 其中： Dt在时期t预期的现金股利；K投资者要求的收益率7、 股利稳定增长的股利贴现模型： 8、 两阶段增长型： 在公司经营中很难保持一个固定的增长率,常常表现出在不同阶段具有不同的增长率. 其中：P0股票当前的价格PNN个时期后预期的股票价格Dt在时期t预期的股利Ks要求的回报率9、 债券当期收益率=C/P其中：C-年利息额P-债券的当前价格10、债券到期收益率 其中：债券价格；面值；利息额；y期收益率11、债券持有收益率： 12、附息债券的定价： 其中：当前价格；每年的利息；y必要收益率；面值； n到期年数13、一次性还本付息的债券定价： 其中：面值； r 票面利率； n 从发行日至到期日的时期数；k 该债券的贴现率； m 买入日至到期日的所余时期数14、零息债券的定价： P= 其中：债券面值； k必要收益率； m从现在起至到期日所余周期数15、久期计算公式： 其中：CF第t期现金流； y 到期收益率16、债券对利率的敏感性公式： 其中：债券的价格； y 债券的到期收益率17、基金绝对收益率： 其中： HAVt t期末单位基金净值； HAVt-1 t-1期末单位基金净值； Dt t期内单位基金红利 18、现代基金业绩评价方法： 特雷纳（Treynor）指数： 其中： p 投资组合P的平均收益率； Rf 无风险利率； f 投资组合P的系数，考察的是投资组合P的系统性风险 夏普(Sharpe)指数： 其中： p 投资组合P的平均收益率； Rf 无风险利率； p投资组合P收益率的标准差，是投资组合P总风险的数学度量。 詹森(Jensen)指数: 其中：Rpt t时期内投资组合P的平均收益率； Rmt 同期市场收益率； Rft 同期无风险收益率； p和p 回归方程的截距与斜率补充客户价值取向与行为特征购买保险的计算方法 生命价值法：如果遇到保险事故，导致生命出现风险和危险，保额应该是他未来在一定阶段可以挣到的钱的总额。-适合未婚客户 遗属需要法：遗属的生活需要或者生活支出以及未来要保障的年数。富足感-衡量理财积极程度的指标富足感=财富/欲望 富足感=已积累的财富资产/数据化的理财目标受偿感-衡量事业成就干感的指标受偿感=报酬/贡献 受偿感=薪酬收入或职业报酬/个人附加价值或生产力安全感-衡量保险需求强度的指标 安全感=保障/危险 安全感=保额/损失额或收入减少额财务计算器案例：课件46-47非常重要 3、课件47页退休规划计算流程 计算每年储蓄多少钱才能实现目标方法一:增长型年金多计算公式计算计算退休当年需要的资金（A）：PV=5、PMT=0、N=30、I=3通货膨胀率 用 PV=Cr-g1-(1+g1+r)T计算，算出的是期末年金，再用PV期初=PV期末（1+r）方法二：通货膨胀率在5%以内，5%-3%来计算，计算退休当年需要花的资金（A）：PV=5、PMT=0、N=30、I=3通货膨胀率计算退休当年需要的资金（B）:PMT=A、I=5%-3%、N=20、FV=0，退休后所用资金为费用，用期初年金计算或期末则需要用再用PV期初=PV期末（1+r）再计算一步计算退休前30年实现资金B每年再投资多少钱：PV=5、N=30、I=8、FV=B注:先输Y再输X;Y=A+BX线性回归.0G-Y,R为A; XY;得出相关系数;0YR-1YR即为回归系数B;名义利率与有效利率换算设名12%按季复利可输入:N=1*4;I=12/4;PV=-100;PMT=0;FV=有效利率 PV：现值、FV：终值、t：时间、r：利率1、单期中的终值、现值计算： FV=PV（1+r）t PV=FV/（1+r）t 2、多期中的现值、终值计算 FV=PV（1+r）t ， （1+r）t是终值利率因子（FVIF）也称复利终值系数 PV=FV/（1+r）t ， 1/（1+r）t是现值利率因子（PVIF）也称复利现值系数含义货币在不同的时间上有不同的价值，不能把不同时点上的货币简单相加 时间和复利的效果是相当惊人的。二）年金的计算 1、年金现值 PV=Cr1-11+rt2、年金的终值 FV=C1+rT-1r （计算中注意年率和月率的换算） （三）永续年金的计算 PV=Cr （四）增长型年金的现值 PV=Cr-g1-(1+g1+r)T FV=C1+rTr-g1-1+g1+rT FV=PV（1+r）t 代入可得 当g=t， PV=TC1+r ，FV=TC（1+r）T-1（五）增长行永续年金 PV=Cr-g （六）期初年金和期末年金 期初年金：房租、养老金、生活费、教育金、保险 期末年金：收入、利息收入、红利收入、房贷本息、储蓄 PV期初=PV期末（1+r）、FV期初=FV期末（1+r）四、净现值和内部收益率 1、净现值NPV：是指所有现金流（包括正现金流和负现金流在内）的现值之和。 NPV=t=0TCt(1+r)t 2、内部报酬率IRR：指使净现值等于0的贴现率 NPV=t=0TCt(1+IRR)t=0对于一个投资项目，如果rIRR，表明该项目无利可图2、有效利率:(加拿大房贷每半年计息,而每月付息).不同复利期间现金流的年化收益率. 不同的记息次数会有不同的有效利率特征1：一年内，付息或复利的次数越多，算出来的有效利率越大特征2、有效年利率增加的幅度越来越小EAR=（1+rm）m-1 m：记息次数 无限复利：FV=C0erT C0:第0期的投资价值 r:年利率T ：投资期间 e：自然常数六、应用（课件62页）年金-按揭（加拿大）的特点：加拿大的银行公布的按揭利率为名义年利率，但复利计息期间却为半年，而付息期间往往是按月份。(课件第58面内容)解析：加拿大银行贷款是按半年复利，按月还款7.4%是名义年利率换算为半年年有效利率：2N，-100PV，7.4%/2I，FV=107.54按月还款再换算为月有效利率：12N，-100PV，107.54FV，I=0.6074月供款PMT=(25GN，0.6074I，10PV，PMT=-0.0725)月供款为725加元基本经济学原理 国民收入+折旧+间接税=GDP如果没有数据误差：经常账户差额+资本账户差额+官方储备变动=零家财本期收入本期支出=本期储蓄=净值增加借记增加：资产+支出=负债+收入；贷记增加负债比率=负债/总资产=A+B+CA=投资负债比率=融资比率投资资产比率B=自用资产负债比率=贷款成数自用资产比例，自用资产比例=自用资产/总资产C=消费负债比率=借贷流动率流动资产比例净现金流量=当期储蓄+当期资产负债调整额（一）、家庭现金流量表结构分析 工作收入：纯脑力 生活支出： = 工作储蓄 理财收入：脑力+金融工具 利息保费支出：金融工具 = 理财储蓄 资产负债调整 资产负债调整 = 资产负债调整 （现金流入） （现金流出） （现金净流量）第五部分 家庭财务比率分析与情景分析一、收支平衡与财务自由1、收支平衡点与安全边际 工作收入净结余比例=（工作收入-工作必须花费的费用）/工作收入 收支平衡点=固定支出负担/工作收入净结余比例收支平衡点=（固定支出负担+每月应有储蓄）/工作收入净结余比例 安全边际=（当前收入-收支平衡点收入）/当前收入2、理财成绩-应有净值的评估应有净值=工作年数年储蓄额财务自由度=当前的净值投资报酬率当前的年支出=当前年储蓄额 工作年数 投资报酬率当前的年支出=SN RC当财务自由度=1，表示光靠理财收入就可维生二、资产增长率与净值增长1、资产增长率资产增长率=资产变动额期初总资产 资产变动额=工作收入+理财储蓄=工作储蓄期初总资产 +理财储蓄期初总资产 =年储蓄年收入 年收入期初总资产 +生息资产额期初总资产 投资报酬率=储蓄率收入周转率+生息资产比重投资报酬率 多储蓄 提高收入 增加投资 增加投资报酬率2、净值增长率净值增长率=净储蓄期初净值=工作储蓄+理财收入-理财支出期初资产-期初负债g = VE = S+M-IA-L应有家庭消费支出=期待水准的每人消费性支出家庭人口数应有家庭收入=应有年消费支出+房贷本息摊还额+教育金储蓄+退休金储蓄房价=期待水准的需求面积家庭人口数期待地区的单价退休金储蓄=（期待水准的生活费用需求2人退休后生活年数20年） /距离退休年数教育金储蓄=（未成年子女数期待水准的教育费用）/距离子女上大学年数 /距离退休年数3、退休规划计算4、换房规划计算 换房目标现值为500000元 10年后届时需要FV=（3i,10n,-500000PV,FV）=671958元 旧房届时房贷余额PV=(4.41/12,10*12,-1256PMT,PV)=120699元 旧房届时出售额FV=(3I,10n,-300000PV,FV)=403175元 换房时还需要投入自备款=671958-(403175-121699)=390482元若10年后住房公积金月缴存额仍为900元，则届时可借款 PV=(4.41/12,20*12,-900PMT,PV)=143357元届时应自己准备的换房自备款=390482-143357=247125元每月还款储蓄PMT=(6/12,10*12,247125FV,PMT)=-1508元5、购车规划计算5、子女教育金规划计算6、消费支出预算总额计算 将各项目标每月的储蓄额加总，可以算出为了达到上述目标， 每月所需的储蓄额=261+1508+356+31=2366元 每月利息支出=负债总额住房公积金贷款利率/12 =2000004.41%/12=735元 可支配收入5972-月储蓄目标2366=消费支出预算3606。 因此要达到上述所有的理财目标，月消费支出要由当前的4000元降至3606元相差394元。家财比率总负债TL=消费性负债CL+投资性负债IL+自用性负债UL总资产TA=流动性资产CA+投资性资产IA+自用性资产UATL/TA负债比率=CL/CA借贷流动率*CA/TA流动资产比率+IL/IA融资比例*IA/TA投资资产比例+UL/UA自用贷款成数*UA/TA自用资产比例二、购房与租房的决策：年资金成本法 1、成本法的计算公式n租房年成本=押金存款利率+年租金 购房年成本=首付款存款款利率+贷款余额贷款利率+年维修费用2、案例：n汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。汪小发租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）： 租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元购房年成本：60万元3%60万元6%54,000元 3、维护和折旧成本的考虑n1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。n2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。 设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。 租房年成本低于购房年成本 4、房价升值的考虑房价有上涨的潜力n若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。 以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。n若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。 三、净现值法（NPV法）n1、净现值法原理 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或用EXCEL的NPV财务函数进行分析。n若汪小发已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率；n在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311 n月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回。n维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。nNPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。n合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。 2、租房与购房NPV的计算购房的现金流一、购房与换房流程二、年收入概算法 用年收入概算法计算可负担房价:n购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。 可以下列公式概算可负担的房屋总价：n可负担房价=（年收入x 负担比率）/ 房贷利率 /贷款成数n 不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。例题：如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%。可负担房价=（10万X 30%）/ 6% / 70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是需先准备21.4万的首付款。n若贷款20年，本利平均摊还法，可贷款 PV（6%，20，-3）=34.4, 34.4/70%=49.2，49.2/10=4.92， 不到年收入的五倍。n从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高；储蓄率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。 三、目标精算法计算可负担房价n可负担房价PMT1X1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) X(1+r)n +FV(r,n,0,A)+PV（I,m,PMT2）nr投资报酬率，n离购房房年数nPMT1=当前年收入负担比率nA=当前可配置于购房用途的净资产ni房贷利率，m房贷年数nPMT2本利摊还年供额=FV（y,n,0,-PMT1）ny = 收入成长率目标精算法案例n小林年收入为10万元，预估收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为：n自备款储蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n=30,000元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元n自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元nPMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元n贷款部分PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160元n可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元n可以买大约85万元的房子。五、换房能力概算n需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。 如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。n以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。六、房涯规划表 七、换房规划案例 工作10年后购房50万，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，所需储蓄或房贷年供额为多少?n第一段：25岁开始工作，35岁第一次购房，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。n第二段：35岁到45岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。n第三段：45岁换房100万元，届时旧房房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500,000元-192,503元=307,497元，可当新房首付款。新房贷款需求=总价1,000,000元-307,497元=692,503元。年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。八、换房迈阿密顺序分析1、换房的步骤：先买后卖n需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。n比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。n若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算， 需额外支付的利息为：300,000元X10%X3/12=7,500元。n若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。十一、二手房与期房的合理价差n期房价格 = 现房价-购置期房到交房期间租金现值二手房价格=新房价格(1-折旧率使用年数)5、住房公积金缴存比率与上限n由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定。如2005年上海为7%，北京为8%。n但对高工资者有月缴存金额上限，如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为1,610元。基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3教育金规划三、教育投资报酬率计算原理1、假设工作到55岁，假设两学历间薪资差异固定2、不考虑时间价值的净效益=薪资总差异学费成本机会成本3、薪资总差异=两学历薪资年差异X后段毕业后可工作年数4、学费成本=后段学历年学费X后段就学年数5、机会成本=前段学历薪资X后端就学年数6、考虑时间的年报酬率=RATE（n，PMT，-PV）=PV=总成本现值=学费成本+机会成本PMT=两学历薪资年差异=后段学历薪资前段学历薪资N=后段毕业后可工作年限八、海归收回投资的目标工资1、如果一年花费18万元，费时两年拿到学位，学费成本=18万元X2=36万元，再加上两年工作的机会成本=3.6万元X2=7.2万元，总成本43.2万元，若拿到硕士后工作31年来分摊，43.2/31=13935元，13935/3.6=38.71%。取得国外硕士回国后，年薪要增加39%以上，年薪达到5万元才能把教育投资收回。2、考虑货币时间价值。如果按比照在国内念硕士达到前述19.26%的报酬率，则回国后的薪资差异=PMT（19.26，31，-432000）=83558。83558元+36256=119814元，约为国内硕士中位数的两倍，但还在硕士学历的高位数之下。3、在国外工作，薪资水平较高，留学成本较易收回 。保险方面（一）、分红寿险1、含义：是指保险公司将实际经营成果优于定价假设的盈余，按一定比例向保单持有人进行分配的人寿保险产品。2、红利来源：死差益：实际死亡率低于预定死亡率（I） 利差益：实际回报率低于预定回报率（M） 费差益：实际费用率低于预定费用率（E）3、红利领取方式：现金领取累计生息抵缴保费缴清增额保险4、条款示例（课件92页）5、红利分配：三要素贡献法D=I+M+EI=（实际投资回报率预定投资回报率）（上年期末准备金+当年的净保费）M=（预定死亡率实际死亡率）（单位保险金额保单准备金）E=（毛保费净保费管理费）（1+保单实际利率）收益LN*占比不足额投保=损失*（投保额/总房价）按比例赔付重复保险分摊原则：L*（A1，2/A1+A2）残疾保险金= 保险金额*死疾程度百分率交强险最终保险费计算=基本保费*（1+与道路事故相联的浮动比率A）投资买空：保证金率=（证券的市值借款）/证券的市值卖空：保证金率=（帐户总资产借券市值）/借券的市值第一部分 投资收益的类别与测定一、收益 收益额=当期收入+资本利得二、持有期收益率=（当期收入+资本利得）/期初投资（一）、多期持有期收益率=（1+r1）（1+r2）（1+rn）1 几何平均持有期收益率=n（1+r1）（1+r2）（1+rn） 1 算术平均持有期收益率=（r1 +r2+rn）/n三、预期收益率 预期收益率E(R)=(r1+r2+r3+rn)/n四、必要收益率（要求收益率） 主观上有个预期，要求投资项目带来的收益，要求就是根据测算，比如成本、风险， 为了弥补风险需要一种要求补偿，有一个最低的底线。 名义无风险收益率 真实无风险收益率 风险溢价K=RRf +RPRRf：货币纯时间价值，既真实无风险收益率；：预期通货膨胀率；RP：包含的风险，既风险溢价五、真实与名义五风险收益率的关系1、名义无风险收益率=（1+真实无风险收益率）（1+预期通货膨胀率）12、真实无风险收益率=（1+名义无风险收益率）/（1+预期通货膨胀率）1一）、收益与收益率的分布（二）、方差、标准差、变异系数1、方差 方差=2=i=1nPiRi-E(R)或2=i=1n(Ri-R)/(n-1)方差:2 ，每期收益发生的概率:Pi ， 观测点收益率：Ri ，预期收益率:E(R) ，方差= P1差平方1+ P2差平方2+ P3差平方3+.+ Pn差平方n)2、标准差=方差1/2 = ：反应风险3、变异系数=CV=标准差预期收益率=E(R)：衡量风险 反映单位的预期收益能承担多大风险：用来衡量风险 变异系数=CV=预期收益率标准差=E(R)：评估项目 反映承担单位风险能带来多大收益：用来评估项目第三部分 投资组合理论一、投资组合的收益与风险二、期望收益率、方差、协方差、相关系数（一）、期望收益率、方差和协方差（例题课件31页） 差平方= E(R)- Ri2 协方差是反映2个证券之间的互动关系。两两之间的关系。协方差是投资组合中非常重要的概念，也是投资组合之所以能大大降低风险的核心要素。（二）、相关系数ij （例题38页 ） 1、ij=ij/ij -1ij1 其中，i和j分别是证券i证券j的标准差，ij是证券i证券j的收益的协方差当ij=1时，证券i证券j是完全正相关的，步伐一样方向相同。在这种情况下投资组合没有意义，不能降低风险 当ij=-1时，证券i证券j是完全负相关的，步伐一样方向相反。在这种情况下投资人会选择相同风险下的最高收益率。可以找到一点投资组合的风险为0。 当ij=0时，证券i证券j是不相关的 投资组合的方差公式 三、多个投资组合的有效集再投资组合的风险构成中，随着资产数目的增大，每一个资产的风险所占的比重对投资组合的影响越来越小。投资组合的风险主要是由资产与资产间的相互关系的协方差来决定的，这就是幼子组合能降低风险的主要原因。1、最小方差投资组合(图中最左边的一点)2、马科维茨有效集、有效边界、有效投资边界(最左边点以上的边界)四、市场均衡-资本市场线和市场投资组合五、分离理论投资人的选择1、分离定理的结论 市场投资组合是一个完全多样化的风险投资组合(资本市场线与有效边界相切的点)，如上证综合指数、纽约综合指数。 资本市场线(无风险资产与有限边界相切的线) :CML 资产配置线：2、分离理论表明投资者再进行投资时，可以分两步进行： 确定最优风险资产组合，既投资决策。(资本市场线与有效边界相切的点)：M 在资本市场上选择自己的一点。即融资决策。3、分离理论的推论最优风险资产组合的确定与个别投资者的风险偏好无关。 最优风险资产组合的确定取决于各种可能的风险资产组合的预期回报和标准差。 确定由风险资产组成的最优风险资产组合叫做投资决策。 个别投资者将可投资资金在无风险资产和最优风险资产组合之间分配叫做融资决策 分离理论页可以表述为投资决策独立于融资决策4、资本市场线 在引入无风险资产后，市场组合M与无风险资产构成的全部资产组合的集合，即资本市场线，他构成了风险资产与无风险资产的有限边界 风险溢价或风险报酬是一个资产或资产组合的期望收益率与无风险资产收益率之差，即E(Rp)-Rf。 通常CML是向上倾斜的，因为风险溢价总是正的。风险愈大，预期收益也愈大。 CML的斜率反映有效集合的单位风险的风险溢价，表示一个资产组合的风险每增加一个百分点，需要增加的风险报酬，其计算公式为：CML的斜率=E(RM)-Rf/MRf：无风险收益 CML上的任何有效的投资组合P的预期回报、 =无风险+市场组合单位的风险溢价投资组合P的标准差 E(RP)=Rf+ERm-Rfmp5、市场组合的构成 市场组合应包括可交易的风险资产：金融资产如股票、债券、期权、期货等，以及实物资产如不动产、黄金、古董、艺术品等 市场组合是一个完全多样化的风险投资组合 市场组合中的每一种证券的现时市价都是均衡价格，就是股份需求数等于上市数时的价格。如果偏离均衡价格，交易的买压或卖压会使价格回到均衡水平。 市场组合无法观测，通常用所有的普通股的投资组合代替，如标准普尔500指数、纽约证券交易所的综合指数、上证综合指数等。第四部分 资本资产定价模型风险的构成：系统风险和非系统风险贝塔系数作为风险的测度资本资产定价模型（CAPM）和证券市场线CAPM的应用：风险（贝塔系数）的定价投资组合的贝塔系数计算一、资本资产定价模型的假设（一）、资本资产定价模型的假设1、投资者都是采用资产期望赫然标准差来衡量的收益和风险2、投资者都是风险回避者，当面临其它条件的两种选择时，他们将选择具有较小标准差的投资组合。3、投资者永不满足，当面临其它条件的两种选择时，他们将选择具有较高预期收益率的投资组合。4、每种资产无限可分。5、投资者可按相同的无风险利率借入或贷出资金。6、税收和交易费用均忽略不计。7、所有投资者的投资期间皆相同。8、对于所有投资者来说，无风险利率相同。9、资本市场是不可分割的，市场信息是免费的，且投资者都可以同时获得各种信息。10、所有投资者对各种资产的期望收益率、标准差和协方差等具有相同的预期，如果每个投资者都以相同的方式投资，根据这个市场的所有投资者的集体行为，每个证券的风险和收益最终可以达到均衡。（二）、证券市场线Beta值横来年高的是一种证券对整个市场组合变动的反应程度，公式： i=COV(RiRm)/ m2=i资产的收益与市场投资组合的收益的协方差除以市场投资组合的方差 Beat值测量风险 Beat值测量的是系统风险 Beat值是相对于市场来讲的风险测量 =1时，这只股票和市场的风险时一样的 =2时，说明比市场的风险大一倍。 =0.5时，说明比市场的风险小一倍。 =负数时，和市场的方向相反。（三）、贝塔系数 投资组合的Beat值是组合中单个资产Beat值的加权平均数。（四）、资本定价模型单一资产的预期收益率: E(Ri)=Rf+E(Rm)-Rf f 资本定价模型预期收益率=无风险利率+该证券的beta值市场风险溢价 若i=0时，则预期收益率即为Rf 若i=1时，则E(Ri)= E(Rm)（五